【文章內(nèi)容簡介】 3。 39 . 開發(fā)周期分析 39 . 營銷策略定位 39 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第一部分 ：項目分析 ： . 地塊分析 1) 地貌分析 A. 四至： a) 北側(cè)緊臨漢慶路，面向人信奧林花園三期，與人信奧林花園隔南太子湖而望，有當(dāng)?shù)剌^為出名的飯店半畝地，無主要交通； b) 西側(cè)臨體育中心路，隔東風(fēng)汽車停車場望武漢體育中心，武漢游泳館，武漢跳水館，無主要交通； c) 南側(cè)臨車城北路，面對東風(fēng)汽車廠，側(cè)街道有湘隆時代廣場，金融一條街等大型商業(yè)設(shè)施； d) 東側(cè)臨車城東路，無大型設(shè)施，無主要交通。 B. 地形地貌： a) 地勢方正，易于規(guī)劃，無重大高低落差，適合做住宅小區(qū)； b) 目前地塊上建筑物及附屬物較多，且多為私房，拆遷難 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 度較 大； c) 地塊四面均有市政主次道路，交通比較方便，配套成熟。 C. 地質(zhì)條件： a) 地質(zhì)條件較好，目前已作為居住用地使用，使用情況良好； 2) 交通分析 A. 東臨：車城東路，城市次干道，寬度 30m，目前無公交經(jīng)過； B. 北臨：漢慶路，城市次干道，寬度 30m，目前無公交經(jīng)過； C. 西臨：體育中心路，城市次干道，寬度 30m 目前無公交經(jīng)過； D. 南臨：車城北路，城市主干道，寬度 30 米，目前有 5958 597 等多條公交線路通過，可到達武昌、漢口等多個區(qū)域； E. 總體而言 ,在市政規(guī)劃上，項目周邊道路系統(tǒng)規(guī)劃成熟，有一定便捷的交通運輸系統(tǒng)，公 交車途徑本項目的線路尚可， 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 但車站距離地塊較遠。 3) 配套分析 主要的市政配套有： A. 學(xué)校：奧林小學(xué)、三角湖小學(xué)、神龍街小學(xué)、江大、外校； B. 醫(yī)院：神龍醫(yī)院； C. 商業(yè)：湘隆時代廣場、神龍商業(yè)街、創(chuàng)業(yè)道金融街、金凱購物中心； D. 運動、休閑：武漢體育中心。 . 政府導(dǎo)向分析 1) 區(qū)域外發(fā)展規(guī)劃 紅升村位于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)核心地段，位于武漢主城區(qū)與西南組團的交界處。 今年 7 月 14 日，武漢市政府宣布 全面啟動武漢新城組群分區(qū)規(guī)劃編制。新總規(guī)提出， 2020 年武漢城市建設(shè)區(qū)擴展到都市發(fā)展區(qū)，面積 3261 平方公里，空間結(jié)構(gòu)為 “ 一城六組群 ” 。即主城為核心，沿區(qū)域性交通干道和軌道交通，形成東部陽邏、東南豹澥、南部紙坊、西南常福、西部漢江、北部盤龍城六大新城組群。 今年 6 月 17 日，武漢市規(guī)劃局 公布了最新的《武漢城市總體規(guī)劃》。規(guī)劃提出， 2020 年將武漢建成中部地區(qū)的中心城市。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 為體現(xiàn)中部地區(qū)生產(chǎn)和生活服務(wù)中心的職能，武漢將重點強化第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展金融商貿(mào)、行政辦公、文化旅游、科教創(chuàng)新、信息咨詢等區(qū)域性中心城市服務(wù)功能。 商業(yè)方面，武漢將以中山大道、解放大道為主軸，建設(shè)形成輻射中部地區(qū)的中心商業(yè)區(qū)；金融貿(mào)易方面，將構(gòu)建王家墩 — 建設(shè)大道、中南路 — 中北 路 2 個金融貿(mào)易區(qū)，集中布局國內(nèi)外金融、證券、保險、信息、咨詢機構(gòu)，形成輻射中部地區(qū)的金融中心；科教方面，遠景發(fā)展江夏五里界科教基地，在武昌南部形成教學(xué)、科研、產(chǎn)業(yè)一體化的“ 中部科研技術(shù)密集區(qū) ” 。 規(guī)劃中界定了都市發(fā)展區(qū)，大致以外環(huán)線為界，總面積 3261 平方公里。其中，主城區(qū)集中體現(xiàn)武漢作為中部地區(qū)生產(chǎn)和生活服務(wù)中心的職能，包括中央活動區(qū)和 15 個城市綜合組團。規(guī)劃預(yù)測 2020 年市域常住人口 1180 萬人，其中主城區(qū)人口為 502 萬人。 中央活動區(qū)集中建設(shè)濱江活動區(qū)、王家墩商務(wù)中心區(qū)、漢口中心商業(yè)區(qū)、環(huán)沙湖公共服務(wù) 中心區(qū)、中南路 — 中北路商務(wù)辦公區(qū) 5 大中心城區(qū)職能區(qū)域。新城組群中，東部以陽邏新城為中心，重點發(fā)展重化工、紡織業(yè)和港口運輸?shù)?；東南部以豹澥新城為中心，重點發(fā)展光電子、生物醫(yī)藥、機電一體化等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；南部以紙坊新城為中心，重點發(fā)展教育科研和現(xiàn)代物流； 西南部以常福新城為中心，重點發(fā)展汽車及零配件、電子信息、家電制造和包裝印刷等 ；西部以吳家山新城為中心，重點發(fā)展食品加工、現(xiàn)代物流和大型居住區(qū)；北部以 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 盤龍新城為中心，重點發(fā)展航空物流和綜合居住。 【來源： 2020 年 6月 17 日版 《武漢城市總體規(guī)劃》 】 武漢還將大力發(fā)展 完善中環(huán)附近的配套設(shè)施，未來一段時間，人們將會把新城作為居住地的良好選擇。 2) 區(qū)域內(nèi)發(fā)展規(guī)劃 07年 上半年，武漢開發(fā)區(qū)新批項目 34個，項目投資總額 144 億元，實際利用外資 15469 萬美元。在建項目 19家，投資總額 107 億元，預(yù)計達產(chǎn)后可新增產(chǎn)值 323 億元。 07 年上半年武漢開發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值 億元， 產(chǎn)值過億元的企業(yè)達到 26家， 6 月份單月產(chǎn)值首次突破 70 億元大關(guān)。 7 月 24日上午，開發(fā)區(qū)管委會召開了“武漢開發(fā)區(qū) 2020 年經(jīng)濟和社會發(fā)展”新聞發(fā)布會。會上，開發(fā)區(qū)工委宣傳部部長楊開華介紹了開發(fā)區(qū)發(fā)展的概況 及階段性成果。 今后，開發(fā)區(qū)將定位于“三鎮(zhèn)新城”，打造中國的“車都”， 在繼續(xù)保持現(xiàn)有的以汽車、汽車配件、電子為主產(chǎn)業(yè)的情況下大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高軟環(huán)境，把開發(fā)區(qū)打造成一座新城。 現(xiàn)在武漢開發(fā)區(qū)原有規(guī)劃用地已基本飽和。下一步，開發(fā)區(qū)工委將對剛劃入開發(fā)區(qū)的 102平方公里的軍山地塊進行科學(xué)的規(guī)劃，避免出現(xiàn)土地浪費問題。開發(fā)區(qū)還將淘汰一批占地大、競爭力弱的企業(yè)， 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 收回閑置土地給需要的企業(yè)使用。 《武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 中提到： 努力在武漢經(jīng)濟社會發(fā)展和中部崛起中發(fā)揮引擎作用，把開發(fā)區(qū) 建成以先進制造業(yè)為主的多功能現(xiàn)代化新區(qū)、改革開放的先導(dǎo)區(qū)和自主創(chuàng)新的示范區(qū)。 未來 5 年，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展將突出 “ 促進、先導(dǎo)、并舉 ” 戰(zhàn)略： 一是堅持 “ 兩個促進 ” 。促進開發(fā)區(qū)趕上沿海發(fā)達開發(fā)區(qū)發(fā)展水平，促進開發(fā)區(qū)向多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變。充分利用國家中部崛起的政策資源，發(fā)揮中部地區(qū)面向國內(nèi)市場的優(yōu)勢，發(fā)展有比較優(yōu)勢先進制造業(yè)，在發(fā)揮承東啟西和產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢中崛起，縮小與東部發(fā)達開發(fā)區(qū)間的差距。將開發(fā)區(qū)建設(shè)成為經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)、高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)、出口加工、保稅物流等多功能型綜合開發(fā)區(qū)。 二是堅持 “ 兩個先導(dǎo) ” 。發(fā)揮改革先導(dǎo) 作用，發(fā)揮自主創(chuàng)新先導(dǎo)作用。作為對內(nèi)對外開放的結(jié)合體，開發(fā)區(qū)要由 “ 特 ” 向 “ 先 ” 轉(zhuǎn)變，在改革上先行先試一步；大力推進原始創(chuàng)新、集成創(chuàng)新和引進消化吸收基礎(chǔ)上再創(chuàng)新，培植一批核心技術(shù)，自主知識產(chǎn)權(quán)和自主品牌。 三是堅持 “ 兩個并舉 ” 。堅持二三產(chǎn)業(yè)并舉 ,堅持外源型與內(nèi)源型經(jīng)濟并舉。堅持以工業(yè)為主，不失時機地發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，主動承接國際服務(wù)外包。努力成為外資密集、內(nèi)外結(jié)合、帶動力強的經(jīng)濟增長帶。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 在綜合考慮未來五年發(fā)展環(huán)境、發(fā)展階段和發(fā)展條件的基礎(chǔ)上，我們提出 “ 十一五 ” 時期武漢開發(fā)區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標(biāo)是：以2020 年為基期，主要經(jīng)濟指標(biāo)保持年均 20%左右的增長速度，到 2020年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 400億元，工業(yè)總產(chǎn)值 1000 億元，財政收入 60億元，實際利用外資五年累計達到 15 億美元，出口創(chuàng)匯水平達到 5億美元左右，單位生產(chǎn)總值能源消耗比 “ 十五 ” 期末下降 20%左右，全社會固定資產(chǎn)投資比 “ 十五 ” 時期翻 番，五年累計達到 600億元，開發(fā)區(qū)群眾人均可支配收入年均增長 12%左右。 3) 項目發(fā)展方向引導(dǎo) 結(jié)合項目的區(qū)域性分析，我們認為項目所在區(qū)域在未來一段時間內(nèi)發(fā)展勢頭將持續(xù)良好，大批企業(yè)將面臨進入，開發(fā)區(qū)人口將逐步增加，原有住 民的居住條件面臨改變的迫切需求，隨著開發(fā)區(qū)建設(shè)“綠色開發(fā)區(qū)”的觀念熟成，該區(qū)域水資源及景觀將被獲得重大改觀，企業(yè)污染狀況將被獲得迅速降低，因此我們應(yīng)該著眼把項目做成具備良好生態(tài)環(huán)境的，具備良好節(jié)能需求的，能滿足武漢市人民對于生態(tài)節(jié)能美景居住的熱烈需求，滿足開發(fā)區(qū)企業(yè)職工的購房需求，滿足武漢城市圈居民成為武漢新住民的需求，做適合于這部分消費者需求的住房。同時開發(fā)配套特色商業(yè)街區(qū)和社區(qū)會所等設(shè)施，打造一個開發(fā)區(qū)具備個性化、集中化，具備城市核心影響力的水景商業(yè)社區(qū)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 . 開發(fā)企業(yè)分析 1) 開發(fā)商優(yōu)勢 湖北 *****開發(fā)有 限公司已發(fā)展成為一家大型實力派房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司現(xiàn)有職員 100余人，是一支富有朝氣和開拓精神的團隊。湖北 *****開發(fā)有限公司的愿景是 *************為改善、提高更多人的人居品質(zhì)而努力奮斗。 *****公司是湖北省著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在業(yè)內(nèi)具有良好的口碑和較大的品牌影響力，特別是在開發(fā)區(qū)，我們有著三個大型項目運作經(jīng)歷，在該區(qū)域我們已經(jīng)具備了良好的市場號召力，這一點是任何公司都無法比擬的！ 未來幾年 *****地產(chǎn)實力將面臨快速增長，隨著幾個大型項目的開發(fā)，隨著公司未來上市的成功，具備先進 開發(fā)經(jīng)驗和良好資金儲備的人信地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)將具備極強的開發(fā)實力！ . 市場形勢分析 1) 國內(nèi)形勢 A. 國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢： 07 年 上半年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值 106768億元，同比增長 %，比上年同期加快 個百分點。其中，一季度增長 %，二季度增長 %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 9470 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 55454 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 41844 億元，增長 %； B. 投資增速繼續(xù)在高位運行，中西部地區(qū)投資保持快速增長。07年 上半年，全社會固定資產(chǎn)投資 54168 億元，同比增 長%，增速比上年同期回落 個百分點，比一季度加快。 其中，城鎮(zhèn)投資 46078 億元，增長 %(6月份增長 %)，比上年同期回落 個百分點，比一季度加快 ；農(nóng)村投資 8090 億元，增長 %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資同比增長 %，第二產(chǎn)業(yè)投資增長 %，第三產(chǎn)業(yè)投資增長 %。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資 9887 億元，同比增長 %，比上年同期加快 個百分點，比一季度加快 。 C. 07 年 上半年，中、西部地區(qū)分別完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資11111 億元和 10094 億元，同比增長 %和 %，均快于東部地區(qū) %的增幅。 D. 城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，增幅為多年所少有。 07 年 上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7052 元，扣除價格因素，實際增長 %，增幅高于上年同期 4 個百分點。 農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2111 元，同比增加 314 元，扣除價格因素，實際增長 %，增速高于上年同期 個百分點，高于一季度 個百分點。城鄉(xiāng)居民收入出現(xiàn)了多年少有的快速 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 增長態(tài)勢。 E. 貨幣信貸穩(wěn)定增長，居民儲蓄存款增速放緩。 6 月末，廣義貨幣 (M2) 萬億元，同 比增長 %，增速比上年同期回落 個百分點，比一季度回落 個百分點；狹義貨幣 (M1) 萬億元，增長 %，比上年同期加快 7 個百分點，比一季度加快 個百分點；流通中現(xiàn)金(M0)26881 億元，增長 %，比上年同期加快 個百分點，比一季度回落 個百分點。 6 月末，金融機構(gòu)各項貸款余額 250793 億元，比上年同期增長 %；金融機構(gòu)各項存款余額 369368 億元，增長 %，其中居民儲蓄存款增長 %。 F. 房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位：國家目前仍將房地產(chǎn)作為未來國民經(jīng)濟發(fā)展 的重