【正文】 能夠緊鄰武體三大中心的房子是什么？她注定將成為武漢 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 首席健康社區(qū)。 C. 目標(biāo)客戶定位 a) 開發(fā)區(qū)企業(yè)職工； b) 開發(fā)區(qū)企業(yè)高級(jí)職工、京珠高速工作人員、金融街、商 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 業(yè)街、開發(fā)區(qū)政府的工作人員； c) 開發(fā)區(qū)拆遷戶； d) 開發(fā)區(qū)周邊縣市來漢務(wù)工家庭； e) 武漢中心城區(qū)拆遷戶； f) 外地投資客； g) 外地務(wù)工的武漢人； h) 湖北人信地產(chǎn)的忠實(shí)客戶及其親朋好友。銀城 地址： 沌口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)道（管委會(huì)對(duì)面） 業(yè)態(tài)： 小高層 總套數(shù)： 243套 均價(jià)： 3500元 /㎡ 主力戶型： 1*單間、 28～ 60 ㎡ 總建筑面積： ㎡ 銷售： 70% j) 項(xiàng)目名稱：水木清華 地址： 武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)三角湖路水木清華 業(yè)態(tài)： 多層 總套數(shù)： 518套 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 均價(jià)： 3400元 /㎡ 主力戶型： 112 ㎡、 126 ㎡、 156 ㎡、 3*2 總建筑面積： 56869 ㎡ 銷售： 70% k) 項(xiàng)目名稱：東風(fēng)與這些城市相比，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 境更顯正常和理性，投資環(huán)境和投資回報(bào)更為安全可靠。與投資額放緩對(duì)應(yīng)，市場(chǎng)新增供應(yīng)量減緩。 16 月份，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，同比增長(zhǎng) %。 各地將停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，對(duì)聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批也將進(jìn)一步控制。 D. 城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，增幅為多年所少有。 *****公司是湖北省著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在業(yè)內(nèi)具有良好的口碑和較大的品牌影響力，特別是在開發(fā)區(qū)，我們有著三個(gè)大型項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)歷，在該區(qū)域我們已經(jīng)具備了良好的市場(chǎng)號(hào)召力，這一點(diǎn)是任何公司都無法比擬的！ 未來幾年 *****地產(chǎn)實(shí)力將面臨快速增長(zhǎng)，隨著幾個(gè)大型項(xiàng)目的開發(fā)，隨著公司未來上市的成功，具備先進(jìn) 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和良好資金儲(chǔ)備的人信地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)將具備極強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力！ . 市場(chǎng)形勢(shì)分析 1) 國(guó)內(nèi)形勢(shì) A. 國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)： 07 年 上半年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 106768億元，同比增長(zhǎng) %，比上年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)。堅(jiān)持以工業(yè)為主，不失時(shí)機(jī)地發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，主動(dòng)承接國(guó)際服務(wù)外包。促進(jìn)開發(fā)區(qū)趕上沿海發(fā)達(dá)開發(fā)區(qū)發(fā)展水平，促進(jìn)開發(fā)區(qū)向多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變。 7 月 24日上午，開發(fā)區(qū)管委會(huì)召開了“武漢開發(fā)區(qū) 2020 年經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展”新聞發(fā)布會(huì)。其中，主城區(qū)集中體現(xiàn)武漢作為中部地區(qū)生產(chǎn)和生活服務(wù)中心的職能，包括中央活動(dòng)區(qū)和 15 個(gè)城市綜合組團(tuán)。 今年 7 月 14 日，武漢市政府宣布 全面啟動(dòng)武漢新城組群分區(qū)規(guī)劃編制。 38 . 建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn) 34 . 產(chǎn)品規(guī)格建議 28 . 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 2 . 內(nèi)部分析： 奧林花園隔南太子湖而望，有當(dāng)?shù)剌^為出名的飯店半畝地，無主要交通； b) 西側(cè)臨體育中心路，隔東風(fēng)汽車停車場(chǎng)望武漢體育中心，武漢游泳館，武漢跳水館，無主要交通； c) 南側(cè)臨車城北路，面對(duì)東風(fēng)汽車廠，側(cè)街道有湘隆時(shí)代廣場(chǎng)，金融一條街等大型商業(yè)設(shè)施； d) 東側(cè)臨車城東路，無大型設(shè)施，無主要交通。 今年 6 月 17 日，武漢市規(guī)劃局 公布了最新的《武漢城市總體規(guī)劃》。新城組群中，東部以陽(yáng)邏新城為中心，重點(diǎn)發(fā)展重化工、紡織業(yè)和港口運(yùn)輸?shù)?；東南部以豹澥新城為中心，重點(diǎn)發(fā)展光電子、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；南部以紙坊新城為中心，重點(diǎn)發(fā)展教育科研和現(xiàn)代物流； 西南部以常福新城為中心，重點(diǎn)發(fā)展汽車及零配件、電子信息、家電制造和包裝印刷等 ；西部以吳家山新城為中心，重點(diǎn)發(fā)展食品加工、現(xiàn)代物流和大型居住區(qū)；北部以 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 盤龍新城為中心，重點(diǎn)發(fā)展航空物流和綜合居住。 現(xiàn)在武漢開發(fā)區(qū)原有規(guī)劃用地已基本飽和。 二是堅(jiān)持 “ 兩個(gè)先導(dǎo) ” 。 3) 項(xiàng)目發(fā)展方向引導(dǎo) 結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)域性分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目所在區(qū)域在未來一段時(shí)間內(nèi)發(fā)展勢(shì)頭將持續(xù)良好，大批企業(yè)將面臨進(jìn)入，開發(fā)區(qū)人口將逐步增加，原有住 民的居住條件面臨改變的迫切需求，隨著開發(fā)區(qū)建設(shè)“綠色開發(fā)區(qū)”的觀念熟成，該區(qū)域水資源及景觀將被獲得重大改觀，企業(yè)污染狀況將被獲得迅速降低，因此我們應(yīng)該著眼把項(xiàng)目做成具備良好生態(tài)環(huán)境的，具備良好節(jié)能需求的，能滿足武漢市人民對(duì)于生態(tài)節(jié)能美景居住的熱烈需求，滿足開發(fā)區(qū)企業(yè)職工的購(gòu)房需求，滿足武漢城市圈居民成為武漢新住民的需求，做適合于這部分消費(fèi)者需求的住房。07年 上半年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 54168 億元，同比增 長(zhǎng)%，增速比上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)，比一季度加快。城鄉(xiāng)居民收入出現(xiàn)了多年少有的快速 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。由于 06 年該政策執(zhí)行效果并不十分理想，估計(jì) 07年下半年將會(huì)出臺(tái)該規(guī)定的細(xì)則； e) 房產(chǎn)稅：房產(chǎn)物業(yè)稅、大戶型保有稅、第二套房消費(fèi)稅等可能會(huì)是今年商討出臺(tái)的相關(guān)政策，需要關(guān)注。 【來源： 2020 年上半年中國(guó)（武漢）房地產(chǎn)形勢(shì)分析報(bào)告 】 B. 武漢市的房地產(chǎn)發(fā)展情況： a) 總體態(tài)勢(shì)： 房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中，低于全國(guó)平均水平。2020年 1－ 6月全市商品房網(wǎng)上備案銷售面積達(dá) 萬㎡，與去年同期相比增長(zhǎng) %；全市登記備案銷 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 售 57312 套，成交量比 2020 年同期大幅上升 ； e) 房?jī)r(jià)情況： 住宅均價(jià)突破 4000 元 /㎡。從房?jī)r(jià)漲幅來看，沌口片區(qū)全市最低，銷量也僅高于青山區(qū)，市場(chǎng)交易情況不甚理想。 . 目標(biāo)客戶分析 A. 潛 在目標(biāo)客戶分析 a) 近幾年開發(fā)區(qū)新引進(jìn)大批企業(yè)，大量的職工帶來大量的住房需求，但該區(qū)域提供的住宅面積過大，多數(shù)不能滿足他們的居住需求，因此造成了該區(qū)域房屋出租緊俏； b) 由于企業(yè)的進(jìn)入，帶動(dòng)大批廠房的興建，形成了一部分拆遷戶，而他們有錢買不到房子； c) 附近金融一條街、商業(yè)街的工作人員，從商人員，迫切需要有一個(gè)既可居住也可投資的小型住宅； d) 開發(fā)區(qū)的日益成熟，帶動(dòng)了周邊縣市來漢務(wù)工人員的居住需求，他們都?jí)粝朐谖錆h能有一套屬于自己的住房 e) 武漢市內(nèi)這兩年中心城區(qū)地塊大量拍賣，預(yù)計(jì)這段時(shí)間將誕生大量的拆遷戶，而他們所掌握的拆遷 賠償金是無 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 法滿足其市內(nèi)購(gòu)房的需求的，只能在郊區(qū)選擇其需要的住房，沌口房?jī)r(jià)暫時(shí)在主城區(qū)中略低于其他城區(qū)，所以定會(huì)成為熱點(diǎn)； f) 武漢房?jī)r(jià)與其經(jīng)濟(jì)潛值的嚴(yán)重低估，造成現(xiàn)在大量外地購(gòu)房者和投資客爭(zhēng)相涌入武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，而沌口目前的房?jī)r(jià)是幾大城區(qū)之中速度較為緩慢的，這與開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迅猛勢(shì)頭以及便利的交通環(huán)境并不相符，定將成為外地購(gòu)房者和投資客的重點(diǎn)選擇區(qū)域； g) 湖北人信地產(chǎn)所有忠實(shí)業(yè)主的親戚、朋友中非常相信我們產(chǎn)品的，具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，迫切希望改變自身生活的客群。 D. 市場(chǎng)威脅點(diǎn) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 a) 三一八國(guó)道沿線競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)客群會(huì)起到一定的分流； b) 物價(jià)漲幅增快，政府近段時(shí)間可能會(huì)有大量緊縮政策出臺(tái)，可能會(huì)近一步打擊投資者的信心； c) 政府對(duì)于個(gè)人集資建房的逐步松開，會(huì)影響低收入群體購(gòu)房的需求，對(duì)于中低檔位的樓盤銷售影響巨大； d) 股市的持續(xù)紅火會(huì)造成一部分購(gòu)房者資金的流出； e) 上海和北京等地近段時(shí)間停止了二次房貸和部分劣質(zhì)貸款， 說明房貸近期會(huì)有大的調(diào)整，市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)。 . 項(xiàng)目案名建議 **** B. 主力產(chǎn)品規(guī)格建議 建議項(xiàng)目主力戶型為 50㎡左右的精裝修小戶型、 80㎡左右的兩房?jī)蓮d和 100 ㎡左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。 e) 客廳： 客廳是戶型的“臉面”，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)客廳尤其注重，要求客廳開間大、面積大。 D. 外立面采用全面磚，并要帶有保溫功能。