【導讀】第一部分：項目分析······················································································2. .政府導向分析·······················································································································4. .開發(fā)企業(yè)分析····················································&#183

　　

【正文】 自己的住宅，但手上有一定的閑置資金，繁忙的工作使他們并沒有充足的時間來進行理財?shù)难芯?，他們迫切希望能有一個可 以不讓他操心的增值渠道，同時也可以實現(xiàn)他們的優(yōu)居夢想； c) 開發(fā)區(qū)拆遷戶：年齡在 30～ 50 歲，有著一塊屬于自己的私房，已經(jīng)深深愛上開發(fā)區(qū)的這片土地，他們非常希望在這塊母親般的土地上擁有一個屬于自己的住房，他們手上有政府返還的換建資金，可他們也想過一過城里人住著花園洋房的感受，對他們而言，一套可以安享晚年的單間，或則一套四代同堂的 4 居室，都可以是他們選擇的對象； d) 開發(fā)區(qū)周邊縣市來漢務工家庭：年齡 30～ 40 歲，來漢務工、經(jīng)商或外地經(jīng)商，收入水平較高且穩(wěn)定。希望能在武漢市有一套體面的住宅，解決居住需求，解決孩子的上學 和生活問題，同時又購買不起價格較高的市區(qū)房。對于有一定口碑效果的企業(yè)具備非常大的信心； e) 武漢中心城區(qū)拆遷戶：年齡不限，他們?nèi)硗钢頌槲錆h人的驕傲，他們不能接受自己失去本市住宅的現(xiàn)實，他們的生活在武漢，根在武漢，為了證明他們的生活品質(zhì)沒有下降，他們必須要使自己的住房變得更加現(xiàn)代、 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 更加漂亮，而低廉的賠償金并不能在市內(nèi)滿足他們的這種需求，他們只有在郊區(qū)才能找到； f) 外地投資客：年齡不限，他們有著相當充裕的資金，他們有著非常豐富的購房知識積累，他們有著非常高的經(jīng)濟觀察明銳力，他們有著扎堆購房，一擁而上的沖動，生怕浪 費掉一點點發(fā)財?shù)臋C會，只要有升值的潛力，哪怕只是虛無的對未來的描述，他們也會毫無疑慮的買下； g) 外地務工的武漢人：他們因為夢想而務工于外地，他們可能在深圳，可能在上海，也可能在北京，但是他們都有一個共同的希望，能狗擁有屬于自己的住宅，可是深證、上海、北京高漲的房價使他們喪失了在那里購房的信心，于是他們決定在武漢購房，決定用自己在外打拼的努力，在武漢，為他們留下一個可以養(yǎng)老的地方； h) 湖北人信地產(chǎn)的忠實客戶：他們的親戚或者是朋友在人信旗下的項目購買了住宅，優(yōu)越的生活，細心的服務，使他們對這種生活充滿了羨慕和向往。 C. 目標客戶定位 a) 開發(fā)區(qū)企業(yè)職工； b) 開發(fā)區(qū)企業(yè)高級職工、京珠高速工作人員、金融街、商 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 業(yè)街、開發(fā)區(qū)政府的工作人員； c) 開發(fā)區(qū)拆遷戶； d) 開發(fā)區(qū)周邊縣市來漢務工家庭； e) 武漢中心城區(qū)拆遷戶； f) 外地投資客； g) 外地務工的武漢人； h) 湖北人信地產(chǎn)的忠實客戶及其親朋好友。 . 項目 SWOT 分析 A. 項目優(yōu)勢 a) 作為武漢市地產(chǎn)二十強，憑借千年美麗、奧林花園等多個項目運作，人信地產(chǎn)積累了豐富的地產(chǎn)運作經(jīng)驗，特別是開發(fā)區(qū)的口碑影響，使得本項目具有一定品牌支撐； b) 地塊素質(zhì)較好，在區(qū)域內(nèi)交通道路較為方便，離市區(qū)較為方便； c) 地塊臨近湖邊， 有著良好的生態(tài)環(huán)境作為支撐，比較適宜開發(fā)高品質(zhì)住宅； d) 地塊形狀較為方正，便于規(guī)劃； e) 地塊周邊生活環(huán)境較為成熟，有大型的居住社區(qū)，居住 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 條件良好； f) 周邊配套基本成熟，生活條件良好； g) 緊鄰體育中心，四周空間開闊，通風效果良好，環(huán)境絕佳。 B. 項目劣勢 a) 項目地塊上存在大量住宅，拆遷較為不便，價格較昂貴； b) 本項目雖交通較方便但距離公交車站較遠不太方便，不利于住戶的出行； C. 市場機會點 a) 開發(fā)區(qū)近幾年經(jīng)濟發(fā)展迅猛，大批企業(yè)面臨遷入，大量的購房需求將產(chǎn)生； b) 項目周邊競爭激烈，但我們選擇的地塊具備良好的特性和不可復制性； c) 開發(fā) 區(qū)目前房價增速緩慢，但與其充沛的經(jīng)濟潛值是不相符的，預計未來還有很大的空間； d) 競爭樓盤大多為老樓盤，規(guī)劃和設計都較為落后，真正新批入市的樓盤并不多，使我項目可以后發(fā)至上。 D. 市場威脅點 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 a) 三一八國道沿線競爭激烈，對客群會起到一定的分流； b) 物價漲幅增快，政府近段時間可能會有大量緊縮政策出臺，可能會近一步打擊投資者的信心； c) 政府對于個人集資建房的逐步松開，會影響低收入群體購房的需求，對于中低檔位的樓盤銷售影響巨大； d) 股市的持續(xù)紅火會造成一部分購房者資金的流出； e) 上海和北京等地近段時間停止了二次房貸和部分劣質(zhì)貸款， 說明房貸近期會有大的調(diào)整，市場存在風險。 綜上所述：該項目雖存在一定的劣勢和風險，但多數(shù)來源于政府對市場的導向政策問題，根據(jù)近幾年的走勢分析，房地產(chǎn)市場在調(diào)控中越加穩(wěn)固，有很強的抗風險性。該地塊素質(zhì)較好，雖拆遷量較大，但仍具備非常良好的可開發(fā)性。 . 項目核心競爭力分析 獨特的內(nèi)部外部景觀 +精美的戶型設計 +迭錯有致的規(guī)劃設計 第二部分 ：項目定位 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 從地塊價值來看，交通道路四通八達，緊挨體育中心，喜迎八方人氣，周邊居住環(huán)境成熟，地塊面積較大，易于規(guī)劃，因此，地塊具備做中高端產(chǎn)品的必要條件； 從開發(fā)成 本和開發(fā)目標來看，由于拆遷費比較高，在確保公司開發(fā)預期目標的前提下，項目不可能做低端 。 從公司戰(zhàn)略目標來看，該項目適合成為公司在武漢打造精品樓盤的又一經(jīng)典手筆，適宜做中高端產(chǎn)品； 從市場主流購買力來看，單價較低但品質(zhì)較高的郊區(qū)房是未來一段時間人們考慮的重點，因此，本項目在檔次定位上要成為中高檔樓盤，成為地區(qū)標桿。 . 定位分析 A. 整個武漢市場目前就中心城區(qū)打得不可開交，高額的房價又購買不到舒適的生活環(huán)境，走出中環(huán)，走向郊區(qū)，是市民未來的必然選擇； B. 人要自由呼吸，房子也一樣，現(xiàn)在的城區(qū)住宅大多扎堆建設在一起，擁擠的樓群使住戶根本無法享受流通的空氣，無法欣賞到俊美的景觀，我們獨特的環(huán)境不光讓業(yè)主可以自由的呼吸，也可以讓他們享受到其他地方所享受不到的獨特景觀 —— 武體三大中心； C. 能夠緊鄰武體三大中心的房子是什么？她注定將成為武漢 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 首席健康社區(qū)。 . 市場定位描述 武漢首席健康社區(qū) . 項目開發(fā)理念 構(gòu)建亮麗風景，創(chuàng)建和諧生活。創(chuàng)立武漢健體、節(jié)能生活的新標桿，讓健體、節(jié)能的生活成為樓盤開發(fā)的主旋律。 . 項目案名建議 **** ***花園 2 **** ***新都 . 項目主題風格定位 該項目具備多種可操作性 ，如果做為奧林花園的延續(xù)，可以采用原有的風格，在建筑材料上采用新的節(jié)能材料，如果開發(fā)獨立的社區(qū)，則建議以下幾點： A. 建筑主題風格：后現(xiàn)代主義 詮釋：我們的房子要盡量的多露臺，樓與樓之間可以錯落擺放，使空氣可以得到自由流通，建筑上不要太多的裝飾， 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 采用色彩持久的面磚鋪設外墻，利用線條加強樓體的時尚感。 B. 園林主題：雅典風情 詮釋：實際上該項目可能并不會有太多的空間用于景觀的設置，外面已經(jīng)有太美的風景又何必喧賓奪主。不過既然臨近體育中心，就應該讓我們的項目更具體育的特色，奧林匹克來自于雅典，我們的小區(qū)可以多采用雅典風 味的小品來加以裝飾，椰子樹和芭蕉可以成為周邊景觀中植被的補充。 . 項目形象定位提純 生命在于運動，保持健康的最好辦法就是把運動搬到你身邊！ . 景觀主題設計要點 A. 多做小區(qū)健身設施； B. 將綠地與建筑有機結(jié)合； C. 注重立體綠化，產(chǎn)生錯落美感和視覺差異性； D. 注重常年綠化，種植四季常青的植被； E. 注重休閑綠化的設計，使人與自然完美結(jié)合； F. 強調(diào)環(huán)境景觀的共享性、文化性、實用性； G. 使人們在小區(qū)的環(huán)境里可以感受到奧林匹克風。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 . 物業(yè)形態(tài)建議 建議項目住宅做成小高層、高層結(jié)合的小區(qū)，同時配備商業(yè)街區(qū)，形成體育用品特色 商區(qū)。 . 產(chǎn)品規(guī)格建議 A. 市場暢銷戶型分析 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 目前市場主要構(gòu)成戶型是 90～ 140 ㎡，區(qū)域內(nèi)較為暢銷的是多層花園洋房和別墅，面積在 80～ 120㎡和 170～ 200㎡，戶型為 2*2 和3*2 最受歡迎。 B. 主力產(chǎn)品規(guī)格建議 建議項目主力戶型為 50㎡左右的精裝修小戶型、 80㎡左右的兩房兩廳和 100 ㎡左右的三房兩廳兩衛(wèi)。 C. 戶性配比建議 戶型類別 面積（ M2） 比例 一房一廳一衛(wèi) 50 30% 兩房一廳一衛(wèi) 70 左右 15% 兩房二廳一衛(wèi) 80 左右 20% 兩房二廳一衛(wèi) +功能間 85～ 90 25% 三房二廳二衛(wèi) 100～ 130 10% 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 D. 戶型設計要點 實用、舒適、創(chuàng)新、節(jié)能、符合消費者心理 ? 實用： 戶型 要實用、大小要適宜、功能要合理、要舒適溫馨，要每個房間都間隔方正； ? 舒適： 包括空間的適用性與居住心理的舒適性，不僅在室內(nèi)空間布局上合理，還需滿足消費者對戶型朝向、采光與景觀視野的要求； ? 創(chuàng)新： 包括空間、細節(jié)、材料的創(chuàng)新，通過創(chuàng)新的增值空間全面提升項目品質(zhì)，但創(chuàng)新是在市場的需求進行創(chuàng)新； ? 節(jié)能： 盡量減少走廊等浪費面積，減少耗能空間； ? 符合消費者心理： 小高層和高層公攤較大，應減少空間的浪費，提高實 用率。 E. 戶型設計原則 a) 四大光明和七大分區(qū)： 廳、臥、廚、廁四大功能空間必須要有明窗采光通風，這是“品質(zhì)人居”的必達基本標準；戶型內(nèi)部必須實現(xiàn)動靜分區(qū)、公私分區(qū)、潔污分區(qū)、干濕分區(qū)、內(nèi)外分區(qū)、主次分區(qū)及衛(wèi)浴分區(qū)。 b) 朝向優(yōu)先：確保均為正南北朝向。 c) 陽臺： 要求每戶至少有兩個陽臺，一個工作陽臺，作洗衣、晾曬衣物之用，應能擺放下一臺洗衣機，面積不小于 2 平方米為宜；一個觀景陽臺，觀景陽臺應有較大面積，部分戶型觀景陽臺可設計成超大的空中花園。建議不采用封閉陽臺設計，以保證良好的通風性能。觀景陽臺的位置以考慮該戶型最 佳景觀面為準。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 d) 臥室： 在不影響其他功能區(qū)域的前提下，優(yōu)先考慮主臥的尺度，保證主臥大開間、大面積。 e) 客廳： 客廳是戶型的“臉面”，當?shù)叵M者對客廳尤其注重，要求客廳開間大、面積大。 f) 廚房： 采用 L 或 U 型廚房設計，符合洗、切、煮的流程設計，體現(xiàn)“品質(zhì)人居”的理念。 F. 戶型主要尺度建議 戶型 一房一廳一衛(wèi) 二房一廳一衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) +功能房 三房二廳二衛(wèi) 面積 50 70 左右 80 左右 8590 100130 主臥 面積 ≥ 10 ≥ 10 ≥ 12 ≥ 12 ≥ 15 開間 ≥ 3 ≥ ≥ ≥ ≥ 次臥 面積 ≈ 8 ≈ 8 ≈ 10 ≥ 10 ≥ 12 開間 ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ 功能房 面積 —— ≈ 7 —— —— 開間 —— ≥ —— —— 客廳 面積 ≥ 10 ≥ 15 ≥ 15 ≥ 20 ≥ 25 開間 ≥ ≥ ≥ ≥ ≥ 餐廳 面積 ≥ 8 ≥ 8 ≥ 10 開間 ≥ ≥ ≥ 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 . 公建配套建議 A. 商業(yè) 建議小區(qū)四面均可做商業(yè)街區(qū)，首層商業(yè)層高建議為 米左右，開間為 36 米，進深不超過 15米，控制進深 /開間不超過 3： 1，風格要具備北歐小街道的風情。 B. 會所 會所設置面積約 800 ㎡ 左右會所一個，其功能主要是健身房、會議室、咖啡廳或酒吧等。 C. 泛會所 網(wǎng)球場 +羽毛球場 +籃球場 D. 物業(yè)用房 全部在小區(qū)外，小區(qū)內(nèi)不做，小區(qū)外分東西兩側(cè)各建 300 ㎡ 物業(yè)用房。 E. 停車位 戶數(shù) /停車位按 10： 1 比例配置，需做地下停車場； 自行車、摩托車要設集中停放點，分棟 /區(qū)配置。 . 建筑設計要點 A. 色彩及材料運用： 米白色面磚作為其外立面主色調(diào)，與周邊建筑色彩協(xié)調(diào)，與雅典古老建筑的色彩保持一致。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 B. 陽 臺設計： 戶均設置雙陽臺（一個生活陽臺、一個觀景陽臺），陽臺為開放式 C. 每套房均須設置飄窗，兩房戶型確保主臥帶外飄窗， 3 房戶型確保有 2 個房間帶飄窗。 D. 外立面采用全面磚，并要帶有保溫功能。 第三部分 ：營銷分析 . 開發(fā)周期分析 建議分三期開發(fā)，南側(cè)開始逐步向北開發(fā)。南側(cè)交通最為成熟，配套最為成熟，同時較開闊，昭示性強。北側(cè)風景最好，一、兩年后交通會逐步跟上，價格可以調(diào)高。 . 營銷策略定位 A. 項目定價：項目定位為中高檔精品住宅，以周邊競爭樓盤作為參照價格，同時，考慮到樓盤本身品質(zhì)及品牌影響力等因素，可將本項目定為 *****元 /平米的均價。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 B. 定位為武漢首席健康社區(qū)，大力做好形象宣傳。 C. 入市價格： *****元 /平米。 D. 價格升幅：本項目價格從 *****～ *****元 /平米計劃進行調(diào)整，每次調(diào)價的幅度在 ***元 /平米，時間周期視銷售情況而定。