【正文】 C. 07 年 上半年，中、西部地區(qū)分別完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資11111 億元和 10094 億元，同比增長 %和 %，均快于東部地區(qū) %的增幅。 07 年 上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7052 元，扣除價格因素，實際增長 %，增幅高于上年同期 4 個百分點。城鄉(xiāng)居民收入出現(xiàn)了多年少有的快速 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 增長態(tài)勢。 6 月末，廣義貨幣 (M2) 萬億元，同 比增長 %，增速比上年同期回落 個百分點，比一季度回落 個百分點；狹義貨幣 (M1) 萬億元，增長 %，比上年同期加快 7 個百分點，比一季度加快 個百分點；流通中現(xiàn)金(M0)26881 億元，增長 %，比上年同期加快 個百分點，比一季度回落 個百分點。 F. 房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位：國家目前仍將房地產(chǎn)作為未來國民經(jīng)濟發(fā)展 的重要支柱產(chǎn)業(yè)； G. 宏觀調(diào)控的措施及力度： a) 提高利率： 07 年 1～ 7月已經(jīng)連續(xù)三次調(diào)高存貸款利率，預(yù)計 9 月份仍有可能出臺類似政策； b) 限制批地： 中國國土資源部 2020 年 6 月 1 日起一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理 。同時還要嚴(yán)格限制低密度、大套 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 型高檔住房的土地供應(yīng)，從而進一步調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ； c) 提高首付： 06 年６月１日起，個人住房貸款首付提至３０％，但購買自住房且套型面積低于９０平方 米仍執(zhí)行首付比例２０％。由于 06 年該政策執(zhí)行效果并不十分理想，估計 07年下半年將會出臺該規(guī)定的細則； e) 房產(chǎn)稅：房產(chǎn)物業(yè)稅、大戶型保有稅、第二套房消費稅等可能會是今年商討出臺的相關(guān)政策，需要關(guān)注。（風(fēng)險） 2) 區(qū)域外形勢 A. 武漢市的宏觀經(jīng)濟發(fā)展情況： a) 武漢市 2020 年 GDP 有望破三千億。北京、上海、廣州等城市從 3000 億增長到 5000 億，均只用了三年的時間，武漢已經(jīng)進入快速增長階段 ； b) 武漢市 享受型高檔商品消費增長明顯。同時，全市限額以上批發(fā)零售業(yè)銷售額實現(xiàn) 億元，同比增長 %；增幅較高類別依次為：金銀珠寶類增長 %，汽車類增長 %。 【來源： 2020 年上半年中國（武漢）房地產(chǎn)形勢分析報告 】 B. 武漢市的房地產(chǎn)發(fā)展情況： a) 總體態(tài)勢： 房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中，低于全國平均水平。同時，較全國%的增長速度低 %。 2020 上半年主 城區(qū)共成交 23宗土地，累計面積 萬㎡，累計可建規(guī)模 507萬㎡，超過 2020 全年指標(biāo) ； c) 供應(yīng)情況： 全市新增供應(yīng)量減少，樓市重回賣方市場。 1－ 6 月，武漢開發(fā)辦核準(zhǔn) 173 個新樓盤入市，累計核準(zhǔn)建筑面積約為 960 萬㎡，約為去年同期的 88％。2020年 1－ 6月全市商品房網(wǎng)上備案銷售面積達 萬㎡，與去年同期相比增長 %；全市登記備案銷 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 售 57312 套，成交量比 2020 年同期大幅上升 ； e) 房價情況： 住宅均價突破 4000 元 /㎡。其中，商品住房均價為 4187 元／㎡，主力價格區(qū)間整體上移 1000 元 /㎡， 4000 元 — 5000 元 /㎡房源占到總成交量約六成，已成為 “ 主力房價 ” ； 【來源： 2020年上半年中國（武漢）房地產(chǎn)形勢分析報告 】 ～ f) 總體分析： 武漢 房地產(chǎn) 價格漲幅平穩(wěn)， 發(fā)展 保持正常和理性 。同時這一價格水平僅相當(dāng)于深圳 2020 年，上海的 2020 年，廣州的 2020 年。 3) 區(qū)域內(nèi)形勢 A. 沌口開發(fā)區(qū)的宏觀經(jīng)濟發(fā)展情況： 開發(fā)區(qū) 01～ 05年共實現(xiàn)現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值 億元，年均增長 %；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，年均增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資累計完成 億元，年均增長 %；財政收入累計實現(xiàn) 億元，年均增長 %。從房價漲幅來看，沌口片區(qū)全市最低，銷量也僅高于青山區(qū)，市場交易情況不甚理想。 B. 區(qū)域內(nèi)競爭對手分析 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 a) 項目名稱：金色港灣 地址： 沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)龍陽大道 236號 業(yè)態(tài)：小高層 +臨湖別墅 總套數(shù)： 2020 套 均價： 4200元 /㎡ 總建筑面積： 120200 ㎡ 主力戶型： 3* 125 ㎡ 銷售：比較好，目前完成 60% b) 項目名稱：吉祥 國際公寓 地址： 漢陽沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)行政中心（ 交管局旁） 業(yè)態(tài)： 精裝小高層 ,毛坯高層 總套數(shù)： 560套 均價： 3400元 /㎡ 總建筑面積： 43000 ㎡ 主力戶型： 40～ 100㎡ 1* 2*2 銷售：完成 80% c) 項目名稱：金荷花園 地址： 漢陽沌陽大街 596 路終點站 業(yè)態(tài)： 小高層 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 總套數(shù)： 500套 均價： 2630元 /㎡ 總建筑面積： 130000 ㎡ 主力戶型： 80～ 130㎡， 2* 3*2 銷售：已售完 d) 項目名稱： 湘隆 ?時代商業(yè)中心 （時代大公館） 地址： 武漢市武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)車城北街（武漢體育中心以南）湘隆 ?時代商業(yè)中心 業(yè)態(tài)： 多層、小高層、高層 總套數(shù)： 1292 套 均價：未定 主力戶型： 2* 80㎡ 總建筑面積： 320200 ㎡ 銷售：未開售 e) 項目名稱：金太陽藍草坪 地址： 漢陽區(qū)龍陽大道龍陽湖畔（武漢煙廠對面） 業(yè)態(tài)： 小高層、高層 總套數(shù)： 1339 套 均價： 4300元 /㎡ 主力戶型： 1* 2* 3* 60～ 120㎡ 總建筑面積： 150000 ㎡ 銷售： 70% h) 項目名稱：南國明珠 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 地址： 武漢市漢陽區(qū)龍陽大道 33號 業(yè)態(tài)： 多層、小高層 總套數(shù)： 1250 套 均價： 4300元 /㎡ 主力戶型： 2* 3* 110㎡ 總建筑面積： 700000 ㎡ 銷售： 60% i) 項目名稱：中構(gòu)陽光城 地址： 武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)車城西路 業(yè)態(tài)： 多層、花園洋房、聯(lián)排別墅 總套數(shù)： 3300 套 均價： 3200元 /㎡ 主力戶型： 3* 4* 5* 132～ 214 ㎡ 總建筑面積： 500000 ㎡ 銷售： 70% C. 競爭策略定位 項目所在區(qū)域目前有這樣幾個特點： a) 競爭樓盤 數(shù)量眾多，競爭非常激烈； b) 市場中產(chǎn)品構(gòu)成豐富，小戶型銷售速度較快，大戶型存在大批剩余； c) 整個區(qū)域價格提升速度較城區(qū)而言緩慢，這一點與近段時間開發(fā)區(qū)出現(xiàn)幾批品質(zhì)較低的樓盤拉低市場價格是 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 有原因的； d) 相對于區(qū)域內(nèi)的樓盤，我公司的地塊有獨特的地理優(yōu)勢，既靠近我公司開發(fā)的品牌項目成熟社區(qū)“奧林花園”，又四面臨開發(fā)區(qū)主要街道，同時臨近體育中心和成熟社區(qū)，四周空曠、親水，處處顯示該地塊具有明顯的優(yōu)質(zhì)樓盤特征 。 . 目標(biāo)客戶分析 A. 潛 在目標(biāo)客戶分析 a) 近幾年開發(fā)區(qū)新引進大批企業(yè)，大量的職工帶來大量的住房需求，但該區(qū)域提供的住宅面積過大，多數(shù)不能滿足他們的居住需求，因此造成了該區(qū)域房屋出租緊俏； b) 由于企業(yè)的進入，帶動大批廠房的興建，形成了一部分拆遷戶，而他們有錢買不到房子； c) 附近金融一條街、商業(yè)街的工作人員，從商人員，迫切需要有一個既可居住也可投資的小型住宅； d) 開發(fā)區(qū)的日益成熟，帶動了周邊縣市來漢務(wù)工人員的居住需求，他們都夢想在武漢能有一套屬于自己的住房 e) 武漢市內(nèi)這兩年中心城區(qū)地塊大量拍賣，預(yù)計這段時間將誕生大量的拆遷戶，而他們所掌握的拆遷 賠償金是無 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 法滿足其市內(nèi)購房的需求的，只能在郊區(qū)選擇其需要的住房，沌口房價暫時在主城區(qū)中略低于其他城區(qū)，所以定會成為熱點；