【正文】 州目前還是一個處于發(fā)展階段中的新型工貿(mào)城市，第三產(chǎn)業(yè)（服務業(yè)）的發(fā)展還有廣大的市場契機，也必定會因此而存在巨大需求，而促進房地產(chǎn)業(yè)尤其是高端物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。—2005年全市GDP及漲幅，其中房地產(chǎn)所占比例及漲幅表3：2000—2005年蘇州市地區(qū)生產(chǎn)總值GDP（單位：萬元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年元154071231760280520800000280200003450000040265200漲幅/%%%%%圖4：2000—2005年蘇州市GDP（單位：萬元）柱狀圖圖5：2000—2005年蘇州市GDP年漲幅折線圖—2005年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，房地產(chǎn)開發(fā)所占比例及漲幅表4： 2000—2005年蘇州市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資開發(fā)額（萬元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年固定資產(chǎn)投資516340056433008125054140893291479463417847349增長額度8．7％％%%%%房地產(chǎn)投資開發(fā)5991006677001073363177940333432004143300圖6：2000—2005年蘇州市固定資產(chǎn)投資額（單位：萬元）柱狀圖（其中：系列1：固定資產(chǎn)投資；系列1：房地產(chǎn)投資開發(fā)）圖7：2000—2005年蘇州市固定資產(chǎn)投資漲幅折線圖上圖顯示：2003年蘇州固定資產(chǎn)投資額與2002年相比，%，也正是我國國家經(jīng)濟過熱的一年，國家在該年９月頒布了控制房地產(chǎn)開發(fā)的121文件，通過提高開發(fā)商和建筑商的自有資本金來調(diào)整經(jīng)濟過熱的局面，同時也正式開始對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控。表6： 2000—2005年蘇州市房地產(chǎn)市場施工竣工房屋面積比較（單位：萬㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工房屋面積25764600增長幅度19．9％％％％ ％10%竣工房屋面積1600增長幅度％％％％％％住宅銷售面積。—2005年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅圖10：江蘇省/蘇州市2000—2005年人均GDP及漲幅表8：蘇州市2000—2005年人均GDP及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年江蘇省117731292214391167962085224330蘇州市266923038435733477015761054143蘇州漲幅%%%%%6%2005年，蘇州人均GDP較04年有所下降，究其根本原因——外來人口增多，對促進蘇州房地產(chǎn)市場的（尤其是二手房市場）活躍來說，是個利好消息。—2005年社會消費品零售總額及漲幅表10：2000—2005年蘇州市社會消費品零售總額（單位：億元）及漲幅比較年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年社會消費品348．17增長幅度10．3％%%%%%圖12：2000—2005年蘇州市社會消費品零售總額（單位：億元）及漲幅比較 2000—2005年蘇州市（全口徑）財政收入及財政支出總額表11：2000—2005年蘇州市財政收支主要指標明細表年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年財政收入158．27585597地方一般預算收入72．5316．8圖13：2000—2005年蘇州市財政收支主要指標柱狀明細圖(1)蘇州市城市規(guī)劃①規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一個中心、五個副中心、十二個片區(qū)、四個發(fā)展軸圖14：蘇州市生態(tài)功能分區(qū)圖圖15：蘇州市城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡規(guī)劃圖②一個中心：中心城市——蘇州都市區(qū)規(guī)劃以都市區(qū)的構(gòu)想培育蘇州中心城市——蘇州市區(qū)的發(fā)展，突破行政區(qū)劃的界限，以日常往返通勤范圍為主體，主要包含蘇州外環(huán)高速公路以內(nèi)和沿太湖的地區(qū)，核心是蘇州市區(qū)的建設用地，核心外圍保留大片的綠色開敞用地。它是蘇州的北部門戶、沿江地區(qū)的區(qū)域性中心，在蘇州市域的次中心城市中具有最強的綜合實力和最高等級、最完善的各類設施 吳江市區(qū)是蘇、滬、浙交界地區(qū)的絲綢之都，新興工貿(mào)城市昆山市區(qū)是蘇滬接壤地帶以外向型經(jīng)濟為主的工貿(mào)城市太倉市區(qū)是港口、工業(yè)城市張家港市區(qū)是港口、工業(yè)城市④市域發(fā)展軸沿滬寧城鎮(zhèn)聚合軸——沿軸的發(fā)展以IT等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶為龍頭，大力優(yōu)化城市空間，努力提高產(chǎn)業(yè)和空間集聚度，成為我國引進、消化、吸收國外先進技術(shù)的重要基地和高新技術(shù)開發(fā)、傳播、擴散的孵化基地沿太湖旅游休閑軸——沿太湖地區(qū)是蘇州生態(tài)環(huán)境和景觀最重要、最具特色的地區(qū)，以生態(tài)旅游為主要功能。應因地制宜，發(fā)揮各地優(yōu)勢，選準產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，努力形成特色 沿滬青湖高速公路發(fā)展聯(lián)系軸——規(guī)劃沿軸城鎮(zhèn)進一步加強與上海的溝通與聯(lián)系，呼應蘇州臨滬浙產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展，注重提高城鎮(zhèn)建設的層次和品位，優(yōu)化城鎮(zhèn)的人居環(huán)境和空間景觀，多方面增強城鎮(zhèn)對人流、物流、信息流的集聚和牽引功能。(2)蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃①園區(qū)簡介蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡政府間重要的合作項目。園區(qū)地處蘇州城東金雞湖畔，行政區(qū)域面積260平方公里，下轄四個鎮(zhèn)，總?cè)丝?3萬。園區(qū)的目標是：把蘇州工業(yè)園區(qū)建設成為具有國際競爭力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國際化的新城區(qū)。中新雙方財團還共同出資組建了中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司（CSSD），具體負責成片土地開發(fā)建設。十年來，在中央和省市的正確領導下，經(jīng)過中新合作雙方的共同努力，蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和開發(fā)建設取得了令人矚目的成就。②園區(qū)未來規(guī)劃圖16：蘇州工業(yè)園區(qū)二三期景觀規(guī)劃示意圖蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃70平方公里，按照規(guī)劃，將建成一座60萬人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。07號項目地塊位于金雞湖畔的二區(qū)發(fā)展核心區(qū)域，其區(qū)域居住版塊也逐漸形成，07號地塊的優(yōu)越位置優(yōu)勢將隨著二期開發(fā)的配套而凸現(xiàn)價值——中央湖區(qū)高尚觀景版塊。全部建成后，園區(qū)將提供36萬個就業(yè)崗位。很明顯，自上而下、從中央到地方，今年政策出臺之密集、力度之大前所未有，可以說貫穿于2005年全年的調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“慣性”。2005年的土地政策以“嚴”字當頭拉開序幕。 ③4月征收營業(yè)稅4月30日，建設部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，加大了對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。 ④5月嚴控利潤5月26日，建設部發(fā)布了關于貫徹《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》的通知，要求各地要認真貫徹《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，加強經(jīng)濟適用住房建設和管理，落實項目用地，落實經(jīng)濟適用住房的各項優(yōu)惠政策。嚴格將經(jīng)濟適用住房套型面積控制在小套型60㎡左右、中套型80㎡左右。同時，增加中低收入家庭的住房供應。 ⑥6月發(fā)布《意見》蘇州市政府再度發(fā)布了《加強房地產(chǎn)市場調(diào)控切實穩(wěn)定住房價格實施意見》，明確了我市享受優(yōu)惠政策普通商品住房的條件為：，單套建筑面積在144㎡以下。同時，大力發(fā)展節(jié)能省地型、中小套型住房，鼓勵開發(fā)商開發(fā)建設普通商品住房，引導中低價位、中小套型普通商品住房消費。雖然央行在這個月里提高了商業(yè)房貸利率，但這一旨在遏制短期炒房行為的政策，迎來的市場反應卻頗具戲劇性，三月里，房價不降反升，成交面積和成交套數(shù)都達到了年度內(nèi)最高水平。 4月營業(yè)稅的出臺，從根本上破滅了投資客短炒樓花的獲利美夢，此后，蘇州樓市也像全國其它樓市一樣，進入到一個以自住型業(yè)主為購房主體的新住宅時代。多數(shù)售樓處門可羅雀，與數(shù)月前的繁華形成鮮明對照。 十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的前行中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價下降的趨勢，顯然，價格成了影響項目銷售速度的催化劑。而相比04年同時段，蘇州房地產(chǎn)市場當時的火爆程度足以蓋過長三角地區(qū)的其他任何一個城市。自2001年開始，全國房地產(chǎn)市場良好的大發(fā)展趨勢成為了蘇州市場迅速發(fā)展的良好基礎，加之被壓抑許久的旺盛市場需求，以及蘇州執(zhí)行土地拍賣的政策這些，都成為蘇州房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展的強力推動因素。 滬寧沿線價格盆地現(xiàn)象，促使蘇州房價補漲216。 賣方市場，供不應求216。 商業(yè)個案開發(fā)量相對稀少，投資者把目光投向了住宅產(chǎn)品(2)第二階段：2004年6月～2005年1月宏觀調(diào)控政策沖擊市場，市場逐漸進入調(diào)整由于房價的一路飚升，開發(fā)商為追求利潤更大化，引發(fā)了新一輪的土地進行儲備競爭，短期內(nèi)市場出現(xiàn)購房者無房可買，整個市場供小于求的局面；調(diào)整土地開發(fā)量成為了該階段階段房產(chǎn)調(diào)控的重點。銀行貸款緊縮政策直接減少了市場上投資者購房的比重，同時也削弱了消費者的支付能力，最終影響了對房地產(chǎn)市場的消費信心；基本投資的壓縮削弱了房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的動力；土地政策方面先后出臺的11號令、39。在政策面、市場面的雙重壓力下，市場漸漸步入調(diào)整期，2004年5～8月蘇州市場表現(xiàn)一般，樓盤銷售速度放緩，局部市場出現(xiàn)降價折扣現(xiàn)象，樓盤銷售中加大了廣告、促銷力度，但市場觀望態(tài)度明顯。一”黃金周后，市場略有回暖趨勢。(3)第三階段：2005年１月～2006年2月2005年整年蘇州房地產(chǎn)市場呈小“Ｖ”字態(tài)勢發(fā)展2005年春節(jié)前后，蘇州房地產(chǎn)市場再次抬頭，蘇州各大在售樓盤在春節(jié)長假期間迎來了05年的開門紅，在05年上半年，蘇州房地產(chǎn)項目開發(fā)顯著增加，多個項目進入正式銷售階段，房地產(chǎn)市場形成了比較集中放量的強供期。 2005年年初，國家的關于宏觀調(diào)控的風聲愈演愈烈，業(yè)內(nèi)專家人士也有全面分析，指出2005年蘇州房地產(chǎn)市場會發(fā)生巨大的變化，但蘇州的房地產(chǎn)界尤其是很多開發(fā)商并沒有重視這個問題。去年5月初，當諸多房地產(chǎn)開發(fā)商還在盤算著如何爭取利潤最大化時，人民銀行關于停止發(fā)放貸款、嚴格金融放貸審批的政策接踵而至，蘇州部分開發(fā)商敏感的意識到，市場即將發(fā)生變化，迅速地做出了調(diào)整。 2005年5月，國家七部委在一個月內(nèi)先后連續(xù)兩次頒布《意見》，確定6月1日起，針對144㎡以上非普通住宅加征2%營業(yè)稅，這些使得本來就局勢微妙的蘇州房地產(chǎn)市場再次蒙上陰影。蘇州房地產(chǎn)自此正式進入市場疲軟期，市場形勢再次慘淡。大多項目也紛紛下調(diào)價格，跌幅300元～500元/㎡不等。部分樓盤開發(fā)商干脆將項目做出“封盤不賣”的舉措，解散銷售隊伍，關閉售樓處，市場異常慘淡。樓市促銷的效果顯而易見，月成交套數(shù)和成交面積較上三個月有了30％左右的增幅。從供應看，2004年前蘇州房地產(chǎn)市場的供應明顯偏小，土地巨大的供應量并沒有傳導到樓盤供應上來，結(jié)果導致有效供應遠遠小于市場需求。而從2005年開始，上述四方面的需求已經(jīng)得到較好的釋放，蘇州房地產(chǎn)市場完全由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變、由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變——這直接決定了蘇州房地產(chǎn)市場必然要發(fā)生調(diào)整。由于目前市場業(yè)已形成的供大于求和錯誤的供應結(jié)構(gòu)，決定了蘇州的房價不可能再度爆漲。(1) 2006年蘇州樓市趨于平穩(wěn)，局部區(qū)域樓盤價格下降兩個方面：一方面，蘇州樓市競爭激烈，區(qū)域價格相差不是很大，消費客戶處于持幣觀望狀態(tài)，以選擇交通、配套服務設施等因素齊全品質(zhì)高的小區(qū)為首選，消費更為理性。(2) 2006年下半年蘇州樓市熱度區(qū)域——吳中區(qū)2005年蘇州土地儲備中心的掛牌、拍賣出讓地塊，主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)。大型開發(fā)企業(yè)的不斷加入，必然會成為新年樓市的熱點。加上該區(qū)域由于各方面已經(jīng)成熟，商品房推出體量也非常稀少，少數(shù)樓盤一經(jīng)推出，短期內(nèi)即可銷售一空，因此，也是受國家宏觀政策調(diào)控影響最小的區(qū)域版塊。據(jù)我司資料統(tǒng)計，2005年蘇州市共舉行公開土地拍賣會四次（市區(qū)、工業(yè)園區(qū)各兩次），出讓土地32宗，出讓面積：1723106㎡，出讓總價：。而對低密度項目的獲取也開始轉(zhuǎn)為理性態(tài)度，04年包括04年前拿地的盲目追漲心理已逐漸淡化，園區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)走向分化、理性和穩(wěn)定的局面。從今年土地拍賣現(xiàn)場的情況可以了解到，開發(fā)商的競爭激烈程度不是很高，甚至出現(xiàn)開發(fā)商在競價過程中沒有遇到任何競爭對手而以底價成交的情況。％，％，相比之下今年開發(fā)商對園區(qū)土地的關注程度明顯下降。(2)從蘇州市區(qū)的出讓情況可以看出在蘇州市成熟區(qū)域推不出大中型地塊，而大中型地塊集中在區(qū)域發(fā)展及配套設施一般的區(qū)域。由于商業(yè)用途的地塊對自身產(chǎn)品價值的影響很大，所以具有商業(yè)用途的地塊明顯受到眾開發(fā)商的追捧，成為蘇州房地產(chǎn)市場的又一發(fā)展亮點。2005年10月舉行的蘇州市區(qū)第二次土地賣會表現(xiàn)出一個趨勢：宗地價格與周邊同類地塊的價格基本持平，開發(fā)商沒有將土地的未來預期考慮在內(nèi)。這說明就目前而言，住宅用地的漲幅不大，基本維持在去年年底的價格，土地價格（開發(fā)總成本中重要的組成部分）的穩(wěn)定將導致未來的商品房價格漲幅趨緩，未來商品房價格趨于平穩(wěn)。增長幅度3％％％％%%圖17：蘇州市2000~2005年施工/竣工/實銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）圖18：蘇州市2000~2005年施工/竣工面積及漲幅比較圖（單位：萬㎡）表14：2000～2005年蘇州商品房/商品住宅實銷面積比較表（單位：萬㎡）年份2000年2001年2002年20