【正文】 由于項目網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長，因而建議開發(fā)商在對業(yè)主經(jīng)營種類時有所規(guī)范，防止單一的經(jīng)營種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營。 C：網(wǎng)點(diǎn)的價格策略建議 根據(jù)本公司調(diào)研人員調(diào)研提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商在前期網(wǎng)點(diǎn)銷售價格策略上采用 “ 低開高走 ” ，前期各階段的平均價格建議大致如下： 住宅 開盤期～ 2020年 3月 均價為 680元 /㎡ 3月～ 2020年 6月 均價為 780元 /㎡ 2020年 6月～ 9月 均價為 880元 /㎡ 根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前余江住宅的平均價格水平在 600 元 /㎡左右，因此，分析 中國最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價格水平同余江 現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價格水平及銷售率狀況，建議開盤用較低的價格吸引商戶購買，后期（ 6月～ 9月）采用價格走勢每平方米高出現(xiàn)價格 100～ 200元。 建議各階段上、下幅度，同住宅樓價格一般。 “ 形式產(chǎn)品 ” 形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值。 二、 核心產(chǎn)品 產(chǎn)品的基本功能 本項目的市場定位是以 “ 新生活 +新人居 ” 為市場主 導(dǎo)，引導(dǎo)城市消費(fèi)群體的住房消費(fèi)心理。 （一） 平面布局 本小區(qū)規(guī)劃的多層住宅的主力戶型以 120 ㎡ 150 ㎡的中等戶型面積為主導(dǎo)，多層住宅占小區(qū)總建筑面積的 70%左右。公建面積約占小區(qū)總建筑面積的 8%左右。 中國最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 臥室空間 臥室 是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息、配置衣帽間，個別大戶型還配有書房（或多功能房）。 廚房空間 建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應(yīng)在一房戶型 3 ㎡ – 5 ㎡ ，二房戶型 6㎡ – 8㎡ ，三房戶型在 9 ㎡ – 12㎡，四房以上的戶型，可適當(dāng)放寬，以保證戶型的合理與尊貴。 室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于 3㎡ – 5㎡ ，主臥室衛(wèi)生間面積應(yīng)大于 ㎡，大戶型可適當(dāng)放大，根據(jù)戶型面積大小可適當(dāng)按比例布局。 （ 2） 合理有序布置廚衛(wèi)的各項設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。 （ 3） 廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機(jī)構(gòu)和風(fēng)道。 （ 4） 各戶應(yīng)集中管井，實(shí)現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強(qiáng)調(diào)自家與支管道不進(jìn)鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。避免強(qiáng)調(diào)工種施工的特殊性。 （二） 形式產(chǎn)品 中國最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必 須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費(fèi)者在購買之前的心理附加值及購買之后使用過程中的附加值的升值。 1. 綠化的特點(diǎn)是：三層立體綠化、三級小區(qū)綠化 小區(qū)立體綠化。 3. 交通組織：是由 “U” 字形主干道，東西主干道及小區(qū)景觀軸構(gòu)成的小區(qū)交通的一級道路。 由聯(lián)通各組團(tuán)景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)三級道路。智能化配套包含有： 小區(qū)外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng)； 防盜報警系統(tǒng)； 出入口管理系統(tǒng)； 煤氣泄露報警系統(tǒng)； 通訊自動化系統(tǒng)。通過 良好的服務(wù)，使消費(fèi)者在體會到 “ 物超所值 ” 的基礎(chǔ)上，更體會到 “ 上帝 ” 的滋味，把這種體會變成傳播，使開發(fā)商及產(chǎn)品品牌通過本項目的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理過程中達(dá)到 “ 知名度、美譽(yù)度、社會認(rèn)知度 ” 的提升，為今后再開發(fā)項目提供 “ 無形資產(chǎn) ” ，再使無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成有形資產(chǎn)。 因此，好的產(chǎn)品一定要有好的包裝，使消費(fèi)者不僅體會到產(chǎn)品功能 的實(shí)惠，更體會到產(chǎn)品附加值帶來的心理滿足感。 小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色 —— 本小區(qū)是以：后現(xiàn)代主義設(shè)計手法結(jié)合歐陸設(shè)計風(fēng)格，以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤的個性，在余江形成巨大沖擊力，給消費(fèi)者心理以滿足感。另外，本項目的戶型是以中等戶型 120～ 150平方米為主力戶型，根據(jù)購買者消費(fèi)需求，如有現(xiàn)成的裝修一步到位，而且價格略高一點(diǎn)，對購買心理的刺激還是較大，因此，本項目的中小型以帶裝修銷售為宜，大戶型即以推薦套餐服務(wù)方式為主。 二、門窗部分 入口為優(yōu)質(zhì)實(shí)心防盜門（小區(qū)可統(tǒng)一型號定做），普通夾板室內(nèi)門。 三、廚衛(wèi)部分 建議廚房、衛(wèi)生間給排水接頭一 次到位，廚房內(nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺、廚柜一步到位（廚柜可采用海爾整體廚房設(shè)備），衛(wèi)生間要設(shè)座式馬桶，洗手盆、淋浴設(shè)備三件套及排風(fēng)扇，地面鋪設(shè)防滑面磚，墻面貼墻面磚并吊頂。 二、 目標(biāo)客戶細(xì)分 個 體與私企業(yè)老板（市內(nèi) +周邊城鎮(zhèn)） 該階層基本都有住房，對生活質(zhì)量要求比較高，且在長期的經(jīng)營過程中對 “ 功能價格比 ” 有 中國最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 著較清楚的認(rèn)識，文化方面都有一定的修養(yǎng)，對 “ 居住 + 休閑 + 投資 ” 概念的理解高于其它行業(yè)人士，這一部分人士將是沿街商鋪和大戶型房屋的主要購買群體。 外 企、合資企業(yè)、集團(tuán)公司職員 在余江這一族人數(shù)不在少數(shù)，余江的雕刻和制藥企業(yè)就有很大一部分對生活和居住環(huán)境提出高要求的年輕人，此項目對他們還是具有很大的誘惑力。 因此，該群族也是我們項目的主要目示客戶。 該群族都有一個消費(fèi)指導(dǎo)思相，就是 “ 享受天倫之樂，安度晚年 ” ，因此，對居住環(huán)境的要求高于一切。 第九節(jié) 價格定位 定價原則：市場無形，定價有道 定位：平層住宅： 660元 /㎡～ 860元 /㎡ 中國最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 錯層住宅： 860元 /㎡～ 960元 /㎡ 沿街商輔： 3100元 /㎡～ 3800元 /㎡ 小內(nèi)店面： 2200元 /㎡～ 2600元 /㎡ （促銷期間，價格另行浮動） 一、 價值取向 房地產(chǎn)價 格是由地價、工程造價，各種稅費(fèi)，資金利息，銷售費(fèi)用和開發(fā)商期望利潤等因素構(gòu)成的。 市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。 消費(fèi)者心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費(fèi)者心理的 “ 功能價格比 ” 。 二、 定位分析 對住宅產(chǎn)品而言，在一定戶型面積范圍內(nèi)，總價決定客戶群的區(qū)隔，而單價卻直接影響消費(fèi)心理。追求產(chǎn)品高附加值會造成成本的增加，但價格可隨之有所上升。針對本項目所處的余江的市場價格現(xiàn)狀，參照余江房地產(chǎn)低價位的市場因素，分別以 600元 /㎡、 700元 /㎡、 800元 /㎡、 850元 /㎡四個價位進(jìn)行綜合評價。一般來講，成功率低于 50%，成功率的投資屬風(fēng)險投資，單價 900元 /㎡以上對應(yīng)的安全性當(dāng)量值為 5，即屬不安全范疇。 從經(jīng)驗角度出發(fā)，房地產(chǎn)通常理想的理智而安全的利潤率應(yīng)為 25%～ 35%，即對照相應(yīng)的安全性當(dāng)量值為 ～ ，對應(yīng)圖中的單價值為 600元 /㎡～ 850元 /㎡。 項目成本控制定位 —— 平均單位成本控制在 100 元 /㎡之內(nèi)，以上是按理論的安全模式推理的結(jié)果，是為開發(fā)投資風(fēng)險降低一種分析，但實(shí)際上按市場調(diào)研分析，我們的定價因素和比較還 是參照余江市場價格因素比較多，目的在通過整體市場的理論分析，對市場風(fēng)險有足夠的認(rèn)識，并使開發(fā)商對開發(fā)項目的市場回報有一個理性的認(rèn)識，根據(jù)這種分析的價格定位結(jié)果， 700 元 /㎡為均價，最高價也不會突破 850 元，對余江地區(qū)的目標(biāo)客戶應(yīng)具極強(qiáng)的誘惑力。 中國最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第二節(jié) 總體規(guī)劃思路建議 一、 目 前主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （一） 規(guī)劃用地總面積： ㎡ （二） 建筑面積 規(guī)劃用地總面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 住宅建筑面積： ㎡ 商業(yè)會所： ㎡ 其它 : ㎡ 居住總戶數(shù)： 戶 綠化率： 35% 容積率： 總戶數(shù)： 戶 二 、 建筑規(guī)劃特點(diǎn) 根據(jù) “ 余江觀音閣商住區(qū) ” 的市場定位思路，在原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上提高了容積率和建筑密度，提高了綠化及景觀的面積。（見圖表 3） 圖表 3 原規(guī)劃 現(xiàn)規(guī)劃 備注 總建筑面積 114277㎡ 120200㎡ 提高 5723㎡ 容積率 提高