【正文】 劃：優(yōu)勢：余江目前無整體規(guī)劃的小區(qū)及商鋪，在規(guī)劃及設(shè)計上更是雜亂無章，而本項目從當(dāng)?shù)厥袌龀霭l(fā)，有合理的規(guī)劃設(shè)計，從實用性、人性化部分的考慮將更容易為小商戶接受。商鋪采取的通天樓建筑，迎合了當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)觀，購買群體將占相當(dāng)一部分。劣勢：由于余江的消費(fèi)市場較小，這就決定了整體市場經(jīng)營檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。2） 重點(diǎn)突出，特色經(jīng)營本項目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有余江人心目中的熱鬧商業(yè)地帶十字路口相差懸殊，因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段市場空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等，以此提高知名度及吸引人氣。均價為680元/㎡3月～2004年6月均價為780元/㎡2004年6月～ 9月商鋪：開盤期～2003年3月均價為3880元/㎡根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前余江商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價格水平在3800元/㎡左右，因此，分析未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價格水平同余江現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價格水平及銷售率狀況，建議開盤用較低的價格吸引商戶購買，后期（6月～9月）采用價格走勢每平方米高出現(xiàn)價格200～300元。第六節(jié) 住宅產(chǎn)品定位構(gòu)成分析一、 住宅產(chǎn)品的構(gòu)成因素“核心產(chǎn)品”核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成?！把由飚a(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來的產(chǎn)品品牌與開發(fā)商品牌形象?！白≌?，不言而喻就是居家，本項目的“住宅”概念已經(jīng)打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺的地方”的觀念，因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。商業(yè)面積約占小區(qū)總建筑面積的8%左右。戶型特點(diǎn)各功能區(qū)間分布合理，動與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開來，互不干擾。為實現(xiàn)動靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對客廳，臥室對采光、通風(fēng)要求很嚴(yán)，設(shè)計時不允許出現(xiàn)“暗房”。衛(wèi)生間空間建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工的成本，設(shè)計最好把洗廁功能分工。廚衛(wèi)設(shè)備廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是：（1） 依照規(guī)模尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間連接配合。大戶型的住宅應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計成直排風(fēng)道。（5） 各種線管綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。（6） 熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計的配合。綠化、交通、智能化配套與景觀環(huán)境本小區(qū)綠化是以點(diǎn)、線、面組成的立體綠化空間。2. 景觀特點(diǎn)是：區(qū)外景入口景中心景組團(tuán)景窗前景。由通往各組團(tuán)的架空層車庫，以及消防、搬家、救護(hù)功能的交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)的二級道路。4. 智能化配套系統(tǒng)：（只做建議）“高尚住宅”的物業(yè)管理硬件上，要與一般的住宅不同，要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。小區(qū)外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng)；出入口管理系統(tǒng)；通訊自動化系統(tǒng)。通過良好的服務(wù)，使消費(fèi)者在體會到“物超所值”的基礎(chǔ)上，更體會到“上帝”的滋味，把這種體會變成傳播，使開發(fā)商及產(chǎn)品品牌通過本項目的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理過程中達(dá)到“知名度、美譽(yù)度、社會認(rèn)知度”的提升，為今后再開發(fā)項目提供“無形資產(chǎn)”，再使無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成有形資產(chǎn)。因此，好的產(chǎn)品一定要有好的包裝，使消費(fèi)者不僅體會到產(chǎn)品功能的實惠，更體會到產(chǎn)品附加值帶來的心理滿足感。小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色——本小區(qū)是以：后現(xiàn)代主義設(shè)計手法結(jié)合歐陸設(shè)計風(fēng)格，以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤的個性，在余江形成巨大沖擊力，給消費(fèi)者心理以滿足感。另外，本項目的戶型是以中等戶型120～150平方米為主力戶型，根據(jù)購買者消費(fèi)需求，如有現(xiàn)成的裝修一步到位，而且價格略高一點(diǎn)，對購買心理的刺激還是較大，因此，本項目的中小型以帶裝修銷售為宜，大戶型即以推薦套餐服務(wù)方式為主。二、門窗部分入口為優(yōu)質(zhì)實心防盜門（小區(qū)可統(tǒng)一型號定做），普通夾板室內(nèi)門。三、廚衛(wèi)部分 第八節(jié) 目標(biāo)客戶定位定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊定位：都市新貴一、 產(chǎn)品——目標(biāo)客戶造什么產(chǎn)品？賣給誰？根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從目前余江的人口結(jié)構(gòu)、人均收入、房地產(chǎn)價格、消費(fèi)力資源等因素來看，針對本項目，我們只能把目標(biāo)客戶鎖定在余江，可部分考慮一些余江以外的鷹潭投資商或外地投資商購房以做投資。 文、教、衛(wèi)圈人士該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量，對居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入雖不太穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平，該群體是本項目期望的目標(biāo)客戶。細(xì)分如下：企業(yè)業(yè)主高級職業(yè)經(jīng)理人高級技術(shù)人員普通工人該群族是本項目另一主要客戶群 政府公務(wù)員雖然在余江該群族龐大，但是能成為本項目目標(biāo)客戶的十分有限，原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下?lián)碛懈邫n超面積的公寓，基本是不可能的，只有一個因素，就是“灰色收入”。 退休人員該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級知識分子、回國人員、國企老板等不同類型，不同收入來源。該群族也是我們項目的目標(biāo)客戶?；境杀炯娱_發(fā)商利潤構(gòu)成基本價，一般市場定價原則由三個價值取向構(gòu)成。成本價值取向：項目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤。當(dāng)然，除考慮價值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的因素是項目整體所包括的多種可變因素（見圖表1）二、 定位分析對住宅產(chǎn)品而言，在一定戶型面積范圍內(nèi)，總價決定客戶群的區(qū)隔，而單價卻直接影響消費(fèi)心理。追求產(chǎn)品高附加值會造成成本的增加，但價格可隨之有所上升。（2）一般（3）較足（2）一般（3）較強(qiáng)烈（4）很強(qiáng)烈 目標(biāo)客戶的交易資金量：（1）不足（2）差不多（4）有余 開發(fā)商品牌及資金實力：（1）不足（3）相當(dāng)（4）有余 政策環(huán)境：（1）不利（2）較有利（3）無影響（4）有利 同檔競爭：（1）不利（4）不激烈 硬環(huán)境：（1）不適合（2）一般（4）很適合從以上（1）、（2）、（3）、（4）選項中，分別取4分。（見圖表2）圖表2:單一般來講，成功率低于50%，成功率的投資屬風(fēng)險投資，單價900元/㎡以上對應(yīng)的安全性當(dāng)量值為5，即屬不安全范疇。從上圖例中，按照安全模擬的通常認(rèn)識，追求相當(dāng)比例利潤即降低相應(yīng)安全比例。從經(jīng)驗角度出發(fā)，房地產(chǎn)通常理想的理智而安全的利潤率應(yīng)為25%～35%，～，對應(yīng)圖中的單價值為600元/㎡～850元/㎡。項目成本控制定位——平均單位成本控制在100元/㎡之內(nèi)，以上是按理論的安全模式推理的結(jié)果，是為開發(fā)投資風(fēng)險降低一種分析，但實際上按市場調(diào)研分析，我們的定價因素和比較還是參照余江市場價格因素比較多，目的在通過整體市場的理論分析，對市場風(fēng)險有足夠的認(rèn)識，并使開發(fā)商對開發(fā)項目的市場回報有一個理性的認(rèn)識，根據(jù)這種分析的價格定位結(jié)果，700元/㎡為均價，最高價也不會突破850元，對余江地區(qū)的目標(biāo)客戶應(yīng)具極強(qiáng)的誘惑力。我們試圖在設(shè)計中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡(luò)，并在總體視覺及局部造型上，傳達(dá)余江歷史留下來的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過對各種天然能量的竭力蘊(yùn)蓄，盡可能從外部輸入能源；利用某些設(shè)施及調(diào)動生態(tài)原始的結(jié)構(gòu)關(guān)系，將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最??；區(qū)內(nèi)的各種場所將是安居樂業(yè)的理想天地，順暢的交通……這些將是小區(qū)鮮明的特色。㎡ （二） 建筑面積 規(guī)劃用地總面積：㎡ 總建筑面積：㎡住宅建筑面積：㎡商業(yè)會所：㎡其它:㎡ 居住總戶數(shù)：戶 綠化率： 總戶數(shù)：我們將原來的規(guī)劃和現(xiàn)在的規(guī)劃列成圖表進(jìn)行比較。