【正文】 競爭。新項目的開發(fā)者在對現(xiàn)有物業(yè)進行分析的基礎上，會發(fā)掘許多新的賣點，整體素質肯定會比現(xiàn)有物業(yè)高，這些項目大多會在今年上半年推出。而資金緊缺的開發(fā)商為了使物業(yè)盡快變現(xiàn)，減少資金壓力，必然會以各種方式變向的降價促銷。這必將會導致整個市場價格的動蕩，形成高層市場的惡性競爭。形成高層客戶分流，造成高層間更大的惡性競爭。目前市內(nèi)房改政策主要有：住房公積金貸款住房公積金的實施存量補貼的發(fā)放按揭貸款（可貸至8成30年，利率調(diào)低）個人住房貸款這些政策的實施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。從去年的市場消化量來看，去年的市場消化量超過200萬，上升幅度很大，預計今年的市場需求量基本與去年持平或略有下降，除非有特別利好消息，否則超過去年成交量200萬M2的可能性幾乎沒有。增量補貼的發(fā)放，由住房資金管理中心為職工建立個人帳戶，逐月兌現(xiàn)給職工個人。職工持增量補貼儲蓄卡可到開戶銀行逐月支取現(xiàn)金；租住公房的職工要逐月交清或扣除租金后才能支取現(xiàn)金。二、區(qū)域市場分析（一）區(qū)域市場地段的特性1．從市場板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場從價位等不同層次進行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。（二） 區(qū)域內(nèi)高層競爭程度的分析去年的高層市場是有目共睹的，市中心的競爭尤顯激烈。主要集中在富水路、北京路和棗山路地段。北京路地段由于交通方便，可建地塊多，商業(yè)價值大，其開發(fā)的溫度也會逐漸升高。今年的貴陽地產(chǎn)高層市場的競爭依然激烈，競爭主要緣于以下幾方面的原因：首先，買家市場空間不大是最主要的原因。其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要因素，據(jù)我公司調(diào)研分析表明發(fā)展商的品牌在居民購買意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分別是：地段、價格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明未來的房地產(chǎn)營銷雖是品牌營銷的時代，但品牌好的發(fā)展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大家一起來分蛋糕。市場經(jīng)濟中，價格是受供求關系影響的，需求大于供給價格就會上揚，供給大于需求價格就會下降，直到一個平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟規(guī)律。按照經(jīng)濟規(guī)律，市場會以價格的變動來調(diào)節(jié)供需關系。到下半年，供給繼續(xù)增大時，價格會隨著競爭的加劇而出現(xiàn)波動。通過以上的分析和預測，我們知道未來的高層再不可能存在機會市場，高層客戶會越來越理性。高層的發(fā)展與演變將走向更為成熟的一面，價格會在殘酷的競爭中趨于平衡。物業(yè)名稱位置規(guī)模起價均價建筑風格目標客戶定位天恒城市花園富水北路與延安東路交匯處占地1萬平方米3100元/M23208元/ M2歐式風格高收入人群鴻基都市花園棗山路和延安西路交匯處總建面3萬M2馨苑：2488元/ M22650元/ M2地中海式風情花園中高收入人群新進貴山苑民生路貴山街3幢高層，1幢多層組成2680元/ M22910元/ M2現(xiàn)代建筑風格高收入人群海恒貴山苑富水路與省府路交界處占地： M2 總建面：2830元/ M23030元/ M2歐式風格高收入人群新大陸廣場中華南路總建面：2980元/ M23250元/ M2現(xiàn)代建筑風格高收入人群龍港國際中心中華南路25層的躍層商住樓，29層的平層組成3570元/ M23780元/ M2港式風格高收入人群時代名仕樓中華中路總建面：——3270元/ M2現(xiàn)代風格高收入人群天恒城市花園、鴻基都市花園開發(fā)體量較大，龍港國際中心、時代名仕樓由于入市較早，在開發(fā)和銷售上快本項一步，因此在時間上與本項目不具可比性。競爭對手推廣手法：新大陸廣場：新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時代廣場，新老百貨等大廈相領。文教市政配套俱全，一中、三中、達德小學、市府路小學等，交通便捷。 該項目以新大陸廣場命名，它的策劃重點放在了一個“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。b. 裙樓15層設商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。2) 全新健康舒暢居住空間a. 。c. 觀景陽臺與生活融合。3) 全新演繹歐陸建筑風格a. 三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂層與高層私家花園）。c. 全新三段式立面格局（即轉換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。5) 全新智能化物管模式a. 樓宇管理執(zhí)行嚴密的ISO9002國際物業(yè)管理體系；b. 計算機管理中心及監(jiān)控中心；c. 新加坡獅島全自動消防預警，廣播及滅火系統(tǒng)。 本大廈高140多米，共35層，凌于時代廣場之上，集住宅、寫字樓、停車場、會所于一體，總面積2萬多平方米。1. 時代名仕樓在推出市場時的形象是：享不盡的都市風情1） 總體規(guī)劃 規(guī)劃設計首先體現(xiàn)于樓層高度，共35層，建筑雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。2） 小區(qū)功能配套a. 康體中心；b. 兒童游樂園；c. 1600M2的高級觀光會所；d. 24小時中央供熱水系統(tǒng)；e. 4000多M2大型地下停車場。b. 商務服務 郵件寄送，報刊收發(fā)，文件電訊，打字復印等。2. 目標客戶群在中華路做生意的大商家；追捧在鬧市中生活的高級人仕；用于辦公的企業(yè)或單位；事業(yè)較成功且追求身份象征的人士；3. 推廣策略項目處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢相結合。相對來說它的推廣比較成功的。強調(diào)在現(xiàn)代繁華都市中營造出寧靜溫馨的居住氛圍，是以一種中高檔物業(yè)的形象公眾于世。此外，樓盤的多層也以2538元/ M2的起價開始發(fā)售，多層部分正處于施工階段，在內(nèi)部規(guī)劃上強調(diào)小區(qū)的以道路為綠化的點面，將小型的涼亭小品延伸到小區(qū)的裙樓和住宅部分，另外還在小區(qū)的邊緣設置一些觀賞性的小池塘和石砌小橋，給本是平淡的小區(qū)注入了一些動景。在物業(yè)管理上設置了安防系統(tǒng)，物管部門開通服務熱線，在市區(qū)高層中物業(yè)管理費的收費較低，；每戶均設有可視對講系統(tǒng)，地下停車場方面設置有自動噴淋系統(tǒng)、自動溫感、煙感報警系統(tǒng)和交通指示系統(tǒng)。第二部分 項目分析一、 項目概況1. 位置：項目地處貴陽市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。3. 項目主要經(jīng)濟技術指標 占地面積： 總建筑面積：36287 M2 住宅建筑面積：24676 M2 裙樓商場面積：7605 M2 電梯大堂：127 M2 總層數(shù)：30層 建筑高度：4. 項目配套設施： 高級會所、棋牌室、桌球室、乒乓球市、健身中心二、 項目機會點1． 地理位置優(yōu)越 恒生大廈位于貴陽市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。學校、醫(yī)院、銀行、菜場、郵局、購物商廈云集，交通更是四通八達，為居家、辦公提供了非常便利的條件。2． 入市時機較好 在中華中路版塊上，主要競爭對手“龍港國際中心”、“時代名仕樓”、“富水花園”的銷售已基本結束，嚴格的來說，在中華中路版塊上本項目已無競爭對手（不包括即將推出的康泰大廈和華城凱旋門）。3． 建筑設計具有唯一性本項目的建筑設計是采用當今較為推崇的“蝶型”住宅平面，客廳、臥室、書房及主要功能用房采光、視線條件優(yōu)越，杜絕對視干擾，保護了業(yè)主的私密，使生活更加輕松自如。就建筑設計而言，使以人為本，尊重人居得到了真正的體現(xiàn)。4． 本項目具備塑造高檔高層住宅的先天條件由于本項目體量較小，為一棟單體高層住宅，總戶數(shù)不多，加之處于市中心一級地段，建筑設計具有唯一性，戶型設計具有超前性，外立面具有獨特性和排他性，因此具備塑造市區(qū)高檔高層住宅的基本條件。隨著外來和本地經(jīng)營的成功人士和高級金領階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設計，功能配套先進，地處市中心的高檔高層建筑將有一個持續(xù)成長的市場空間。7． 價格有一定優(yōu)勢 本項目開盤時的均價預計為2900元/M2 ，起價2680元/M2 ，就價格而言，在同類同檔次的樓盤中具有一定的優(yōu)勢。三、 項目問題點1． 開發(fā)商未有較高知名度 現(xiàn)時貴陽房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進入規(guī)模和品牌的競爭階段。就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。2． 項目目標客戶層面較窄雖說區(qū)域內(nèi)競爭對手較少，入市環(huán)境相對較好，但項目立項為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目標客戶群為少數(shù)經(jīng)濟實力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。3． 項目為單體樓雖說本項目較易塑造為單純的高檔高層住宅樓盤，但由于其面積小，為一棟單體不像小區(qū)那樣容易形成社區(qū)氛圍和有較大的綠化休閑空間。4． 戶型設計尚有不足之處本項目在通風采光隱私方面不存在任何問題，但套內(nèi)功能設置與面積比不太合理。5． 銷售面臨整個大市價格下跌壓力 由 這兩年貴陽市住宅發(fā)展過快過猛，尤其是市中心高層住宅，盡管這兩年市民購買力也較強，但由于此舉刺激了房開商的開發(fā)欲望。據(jù)我司銷售反映現(xiàn)在就有少部分客戶有持幣觀望心態(tài)，雖不占主流，但也不能掉以輕心，因此盡早入市及以較低價格、較高品質入市最為緊要，尤其是品質，任何地方，任何時候，市場對高品質樓盤始終有較高的承接力?！泵黠@說服力不夠。廚房：設排煙井，并預留上下水接口、抽油煙機、熱水器及電冰箱等電器位。陽臺：每戶置設雙陽臺，一個觀景陽臺，一個生活陽臺。窗戶：所有外墻窗均采用高級鋁合金窗框，配淡綠色玻璃。五、 競爭對手電梯、車庫、物管分析物業(yè)名稱電梯車庫物管新進貴山苑二梯五戶地下車庫：設置自動噴淋系統(tǒng)、自動溫感、煙感報警系統(tǒng)及交通指示系統(tǒng)安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控，保安24小時巡邏，每戶可視野對講服務系統(tǒng)：24小時物管熱線十年不變海恒貴山園二梯五戶兩層地下車庫（有電梯直達）自己組建天恒城市花園二梯五戶地上和地下停車智能化管理酒店式專業(yè)星級服務中日合資深圳國都廣居物管24小時物管時代名仕樓二梯六戶提供星級物管服務安全服務、商務服務、維護服務、清潔服務1元/ M2龍港國際中心平層：兩梯八戶躍層：四梯六戶商場上有4層停車場450個車位酒店式物業(yè)管理1—新大陸廣場三梯五戶地下停車場85個車位ISO9002物管體系，24小時管理及保安，計算機管理中心及監(jiān)控中心 1元/ M2 六、 競爭對手戶型、面積及所占比例物業(yè)名稱戶型面積范圍所占比例新進貴山苑兩房兩廳三房兩廳 M2 — M2 M2 — M240%60%海恒貴山園天恒城市花園三房兩廳四房兩廳五房三廳復式 M2 — M2 M2 — M2 M2 200 M2 —300 M2 50%45%%%時代名仕樓160 M2 —170 M2 200 M2 —220 M2 240 M2 —300 M2350 M2 —21%67%6%6%龍港國際中心三房兩廳四房兩廳 M2 — M2 M2 — M238%62%新大陸廣場三房兩廳四房兩廳 M2 — M2 M280%20%七、 競爭對手戶型結構、配比優(yōu)劣勢分析物業(yè)名稱優(yōu)勢劣勢新進貴山苑A戶型：面積配比恰當，無黑房B戶型：有主衛(wèi)、儲藏室C戶型：有主衛(wèi)、走入式衣柜、工人房D戶型：有主衛(wèi)、儲藏室、觀景陽臺、生活陽臺E戶型：有主衛(wèi)、無黑衛(wèi)A戶型：無主衛(wèi)B戶型：廚房面積過大C戶型：有黑衛(wèi)D戶型：有黑衛(wèi)E戶型：廳不方正所有戶型都沒有做到浴、廁分離海恒貴山園天恒城市花園天景園：A、B、D主臥有轉角觀景陽臺C、D有主衛(wèi)天恒大廈南座：都有主衛(wèi)天景園：A、B餐廳相對，C戶型餐廳、衛(wèi)生間相對，私密性差天恒大廈南座：A、B衛(wèi)生間相對，D、E餐廳、書房和衛(wèi)生間相對，私密性差。理由： 該項目有足夠的質素支持其上述定位依據(jù)：1) 該項目處于貴陽市核心位置，土地級別為市區(qū)一級；2) 該項目是貴陽市首家采用“蝶形”設計的高層住宅,其最大的優(yōu)點就是通風采光絕佳，無黑房黑廳黑廚黑衛(wèi)現(xiàn)象。4) 與其它項目會所對外經(jīng)營不同，該項目會所不對外經(jīng)營，為住戶獨家使用，更顯該項目的尊貴性。“精品”、“豪宅”有泛濫勢頭，項目盡管更有條件說成是精品和豪宅，但為了市場區(qū)隔，我們稱之為臻品華宅。因此，市場處于嚴重的供過于求的狀態(tài)，在這種競爭激烈的環(huán)境下，大部分項目走向了一種同質化，他們的目標客戶群大部分都處于一種觀望的狀態(tài)（有的持幣觀望期望價格下跌）或在眾多的項目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，如果單憑價格優(yōu)勢去競爭眾多的高層項目，在市場形勢將更加嚴峻的今年下半年，恐怕不是主要和最佳出路。2. 目標客戶定位1) 通過對社會人群階層的劃分，社會人群可分為以下三大類六小類：無固定工作者藍領白領、普通公務員下下層下上層中下層中上層上下層上階下階上上層中階專業(yè)人士、中高級公務員中小企業(yè)主、暴發(fā)戶、金領階層工商巨子、成功企業(yè)家、政府高官2) 通過對目標市場選擇形態(tài)的劃分，選擇目標客戶有以下五種形態(tài)： 本項目目標市場的選擇為一種客層型。D、 私營經(jīng)濟中