【正文】 考慮，能滿足各經(jīng)營(yíng)種類(lèi)的需要，未來(lái)可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)街。4） 布局規(guī)劃：優(yōu)勢(shì)：余江目前無(wú)整體規(guī)劃的小區(qū)及商鋪，在規(guī)劃及設(shè)計(jì)上更是雜亂無(wú)章，而本項(xiàng)目從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)出發(fā)，有合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從實(shí)用性、人性化部分的考慮將更容易為小商戶(hù)接受。商鋪采取的通天樓建筑，迎合了當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)觀，購(gòu)買(mǎi)群體將占相當(dāng)一部分。劣勢(shì)：由于余江的消費(fèi)市場(chǎng)較小，這就決定了整體市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。2） 重點(diǎn)突出，特色經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有余江人心目中的熱鬧商業(yè)地帶十字路口相差懸殊，因此建議開(kāi)發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場(chǎng)需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段市場(chǎng)空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等，以此提高知名度及吸引人氣。均價(jià)為680元/㎡3月～2004年6月均價(jià)為780元/㎡2004年6月～ 9月商鋪：開(kāi)盤(pán)期～2003年3月均價(jià)為3880元/㎡根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前余江商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平在3800元/㎡左右，因此，分析未來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格水平同余江現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格水平及銷(xiāo)售率狀況，建議開(kāi)盤(pán)用較低的價(jià)格吸引商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，后期（6月～9月）采用價(jià)格走勢(shì)每平方米高出現(xiàn)價(jià)格200～300元。第六節(jié) 住宅產(chǎn)品定位構(gòu)成分析一、 住宅產(chǎn)品的構(gòu)成因素“核心產(chǎn)品”核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成?！把由飚a(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來(lái)的產(chǎn)品品牌與開(kāi)發(fā)商品牌形象。“住宅”，不言而喻就是居家，本項(xiàng)目的“住宅”概念已經(jīng)打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺(jué)的地方”的觀念，因此，無(wú)論是戶(hù)型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。商業(yè)面積約占小區(qū)總建筑面積的8%左右。戶(hù)型特點(diǎn)各功能區(qū)間分布合理，動(dòng)與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)，互不干擾。為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對(duì)客廳，臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很?chē)?yán)，設(shè)計(jì)時(shí)不允許出現(xiàn)“暗房”。衛(wèi)生間空間建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工的成本，設(shè)計(jì)最好把洗廁功能分工。廚衛(wèi)設(shè)備廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項(xiàng)目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是：（1） 依照規(guī)模尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間連接配合。大戶(hù)型的住宅應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無(wú)阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。（5） 各種線管綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。（6） 熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計(jì)的配合。綠化、交通、智能化配套與景觀環(huán)境本小區(qū)綠化是以點(diǎn)、線、面組成的立體綠化空間。2. 景觀特點(diǎn)是：區(qū)外景入口景中心景組團(tuán)景窗前景。由通往各組團(tuán)的架空層車(chē)庫(kù)，以及消防、搬家、救護(hù)功能的交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)的二級(jí)道路。4. 智能化配套系統(tǒng)：（只做建議）“高尚住宅”的物業(yè)管理硬件上，要與一般的住宅不同，要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。小區(qū)外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng)；出入口管理系統(tǒng)；通訊自動(dòng)化系統(tǒng)。通過(guò)良好的服務(wù)，使消費(fèi)者在體會(huì)到“物超所值”的基礎(chǔ)上，更體會(huì)到“上帝”的滋味，把這種體會(huì)變成傳播，使開(kāi)發(fā)商及產(chǎn)品品牌通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理過(guò)程中達(dá)到“知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度”的提升，為今后再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供“無(wú)形資產(chǎn)”，再使無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成有形資產(chǎn)。因此，好的產(chǎn)品一定要有好的包裝，使消費(fèi)者不僅體會(huì)到產(chǎn)品功能的實(shí)惠，更體會(huì)到產(chǎn)品附加值帶來(lái)的心理滿足感。小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色——本小區(qū)是以：后現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)手法結(jié)合歐陸設(shè)計(jì)風(fēng)格，以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤(pán)的個(gè)性，在余江形成巨大沖擊力，給消費(fèi)者心理以滿足感。另外，本項(xiàng)目的戶(hù)型是以中等戶(hù)型120～150平方米為主力戶(hù)型，根據(jù)購(gòu)買(mǎi)者消費(fèi)需求，如有現(xiàn)成的裝修一步到位，而且價(jià)格略高一點(diǎn)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)心理的刺激還是較大，因此，本項(xiàng)目的中小型以帶裝修銷(xiāo)售為宜，大戶(hù)型即以推薦套餐服務(wù)方式為主。二、門(mén)窗部分入口為優(yōu)質(zhì)實(shí)心防盜門(mén)（小區(qū)可統(tǒng)一型號(hào)定做），普通夾板室內(nèi)門(mén)。三、廚衛(wèi)部分 第八節(jié) 目標(biāo)客戶(hù)定位定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊定位：都市新貴一、 產(chǎn)品——目標(biāo)客戶(hù)造什么產(chǎn)品？賣(mài)給誰(shuí)？根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從目前余江的人口結(jié)構(gòu)、人均收入、房地產(chǎn)價(jià)格、消費(fèi)力資源等因素來(lái)看，針對(duì)本項(xiàng)目，我們只能把目標(biāo)客戶(hù)鎖定在余江，可部分考慮一些余江以外的鷹潭投資商或外地投資商購(gòu)房以做投資。 文、教、衛(wèi)圈人士該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量，對(duì)居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入雖不太穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平，該群體是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶(hù)。細(xì)分如下：企業(yè)業(yè)主高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人高級(jí)技術(shù)人員普通工人該群族是本項(xiàng)目另一主要客戶(hù)群 政府公務(wù)員雖然在余江該群族龐大，但是能成為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)的十分有限，原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下?lián)碛懈邫n超面積的公寓，基本是不可能的，只有一個(gè)因素，就是“灰色收入”。 退休人員該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級(jí)知識(shí)分子、回國(guó)人員、國(guó)企老板等不同類(lèi)型，不同收入來(lái)源。該群族也是我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)?；境杀炯娱_(kāi)發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成基本價(jià)，一般市場(chǎng)定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)。當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素（見(jiàn)圖表1）二、 定位分析對(duì)住宅產(chǎn)品而言，在一定戶(hù)型面積范圍內(nèi)，總價(jià)決定客戶(hù)群的區(qū)隔，而單價(jià)卻直接影響消費(fèi)心理。追求產(chǎn)品高附加值會(huì)造成成本的增加，但價(jià)格可隨之有所上升。（2）一般（3）較足（2）一般（3）較強(qiáng)烈（4）很強(qiáng)烈 目標(biāo)客戶(hù)的交易資金量：（1）不足（2）差不多（4）有余 開(kāi)發(fā)商品牌及資金實(shí)力：（1）不足（3）相當(dāng)（4）有余 政策環(huán)境：（1）不利（2）較有利（3）無(wú)影響（4）有利 同檔競(jìng)爭(zhēng)：（1）不利（4）不激烈 硬環(huán)境：（1）不適合（2）一般（4）很適合從以上（1）、（2）、（3）、（4）選項(xiàng)中，分別取4分。（見(jiàn)圖表2）圖表2:單一般來(lái)講，成功率低于50%，成功率的投資屬風(fēng)險(xiǎn)投資，單價(jià)900元/㎡以上對(duì)應(yīng)的安全性當(dāng)量值為5，即屬不安全范疇。從上圖例中，按照安全模擬的通常認(rèn)識(shí)，追求相當(dāng)比例利潤(rùn)即降低相應(yīng)安全比例。從經(jīng)驗(yàn)角度出發(fā)，房地產(chǎn)通常理想的理智而安全的利潤(rùn)率應(yīng)為25%～35%，～，對(duì)應(yīng)圖中的單價(jià)值為600元/㎡～850元/㎡。項(xiàng)目成本控制定位——平均單位成本控制在100元/㎡之內(nèi)，以上是按理論的安全模式推理的結(jié)果，是為開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)降低一種分析，但實(shí)際上按市場(chǎng)調(diào)研分析，我們的定價(jià)因素和比較還是參照余江市場(chǎng)價(jià)格因素比較多，目的在通過(guò)整體市場(chǎng)的理論分析，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)，并使開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)回報(bào)有一個(gè)理性的認(rèn)識(shí)，根據(jù)這種分析的價(jià)格定位結(jié)果，700元/㎡為均價(jià)，最高價(jià)也不會(huì)突破850元，對(duì)余江地區(qū)的目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)具極強(qiáng)的誘惑力。我們?cè)噲D在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡(luò)，并在總體視覺(jué)及局部造型上，傳達(dá)余江歷史留下來(lái)的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過(guò)對(duì)各種天然能量的竭力蘊(yùn)蓄，盡可能從外部輸入能源；利用某些設(shè)施及調(diào)動(dòng)生態(tài)原始的結(jié)構(gòu)關(guān)系，將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最小；區(qū)內(nèi)的各種場(chǎng)所將是安居樂(lè)業(yè)的理想天地，順暢的交通……這些將是小區(qū)鮮明的特色。㎡ （二） 建筑面積 規(guī)劃用地總面積：㎡ 總建筑面積：㎡住宅建筑面積：㎡商業(yè)會(huì)所：㎡其它:㎡ 居住總戶(hù)數(shù)：戶(hù) 綠化率： 總戶(hù)數(shù)