房地產(chǎn)大盤(pán)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)解密附案例分析-在線瀏覽
2025-06-14 22:02本頁(yè)面
【正文】 41 南寧 榮和山水美地 1600000 廣西榮和企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司41 南京 明發(fā)濱江新城 1600000 南京明發(fā)房地產(chǎn)公司41 北京 上城（暢茜園） 1600000 北京市龍鼎華源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司41 北京 藍(lán)天花園 1600000 北京藍(lán)天家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司48 南寧 恒大蘋(píng)果園 1530000 廣西恒大企業(yè)集團(tuán)有限公司49 沈陽(yáng) 和泰馨城 1500000 沈陽(yáng)市和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司49 杭州 發(fā)展綠城魅力之城 1340000 上海萬(wàn)科城市花園發(fā)展有限公司55 天津 太陽(yáng)城 1340000 天津順馳發(fā)展股份有限公司57 杭州 西溪山莊 1330000 杭州西溪山莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司58 上海 經(jīng)緯城市綠洲 1312000 經(jīng)緯置地有限公司59 鄭州 思念上城國(guó)際 1300000 祥源投資集團(tuán)有限公司59 東莞 世紀(jì)城 1300000 東莞世紀(jì)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司59 南寧 中房翡翠城 1300000 中國(guó)房地產(chǎn)南寧有限公司59 北京 遠(yuǎn)洋山水 1300000 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司68 廣州 合和新城 1292976 廣州市合和（花都）置業(yè)發(fā)展有限公司69 昆明 萬(wàn)達(dá)滇池衛(wèi)城 1280000 大連昆明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)公司70 北京 京棉新城 1220000 71 重慶 陽(yáng)光100國(guó)際新城 1200000 重慶渝能壹佰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司71 西安 綠地世紀(jì)城 1200000 綠地集團(tuán)西安置業(yè)有限公司71 西安 高新證大家園 1200000 上海海門(mén)證大濱江置業(yè)有限公司71 廣州 碧桂園鳳凰城 1200000 碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司71 福州 名城港灣 1200000 名城地產(chǎn)71 成都 中海國(guó)際社區(qū) 1200000 中海地產(chǎn)成都公司81 廣州 嶺南新世界 1150000 廣州集賢莊新世界城市花園發(fā)展有限公司82 北京 星河城 1120000 北京璽盟置業(yè)有限公司83 深圳 波托菲諾 1110000 深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司83 重慶 南方大湖之都 1100000 正榮集團(tuán)天鵝湖 1027200 無(wú)錫順馳地產(chǎn)有限公司96 北京 山的理想 1010000 北京永泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司97 長(zhǎng)沙 金鷹城圣爵菲斯 1000500 金鷹城置業(yè)有限公司97 北京 香江別墅 1000500 香江國(guó)際發(fā)展有限公司99 重慶 申燁居住區(qū)規(guī)模為戶數(shù)在1－1．5萬(wàn)戶、人口約3－5萬(wàn)人、占地50100萬(wàn)平方米的生活區(qū)，居住區(qū)相當(dāng)于國(guó)外的“社區(qū)”概念?！ 《床霣：樓市成熟的標(biāo)志 樓市涌現(xiàn)“航母”不是偶然的現(xiàn)象，它是消費(fèi)者社區(qū)觀念的增強(qiáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果。 我國(guó)住宅發(fā)展經(jīng)歷著以數(shù)量為主向數(shù)量和質(zhì)量并重發(fā)展的階段，住宅產(chǎn)品，不僅是一套住房的概念，而且已擴(kuò)大到一個(gè)社區(qū)的概念。前些年發(fā)售的微利房小區(qū)，雖然房子有居住面積不大、采光通風(fēng)不好等缺點(diǎn)，但很快銷(xiāo)售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小區(qū)具有了規(guī)模基礎(chǔ)，所以產(chǎn)生了“效益”配套設(shè)施齊備、管理服務(wù)優(yōu)良，能夠滿足業(yè)主在居住環(huán)境上的需求。 洞察C：市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)是大型物業(yè)出現(xiàn)的直接動(dòng)因 從賣(mài)方市場(chǎng)發(fā)展到買(mǎi)方市場(chǎng)，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，住宅供大于求的現(xiàn)象不可避免地出現(xiàn)。信和公司市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部的孫海經(jīng)理介紹說(shuō)，信和公司于周1996年買(mǎi)下布吉那塊不被人看好的地后，經(jīng)過(guò)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，并參照香港和記（黃埔）將地產(chǎn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)的做法，開(kāi)發(fā)了“麗湖花園”。而振業(yè)集團(tuán)的鄭剛經(jīng)理則指出，大型樓盤(pán)的出現(xiàn)是住宅業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是一個(gè)在更高層次上的大飛躍。第2操作環(huán)節(jié)：開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目常見(jiàn)戰(zhàn)略難題剖析難題A：規(guī)劃難以超前 大的項(xiàng)目容易做整體全盤(pán)規(guī)劃沒(méi)錯(cuò)。5年以后的住宅潮流是什么樣？這是一個(gè)隨機(jī)的話題、未來(lái)的話題，而現(xiàn)今這個(gè)話題卻要預(yù)見(jiàn)性地提前5年解決，難度可想而知?！ ‰y題B：客戶難以定位 尋找客戶是任何產(chǎn)品的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于大型地產(chǎn)項(xiàng)目同樣必須考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此在戶型定位上基本上都會(huì)盡可能爭(zhēng)取更多的消費(fèi)群。如果發(fā)展商比較重視市場(chǎng)調(diào)研的投入，客戶定位的難度或許會(huì)減輕一些。否則規(guī)模經(jīng)營(yíng)，最終變成發(fā)展商的簡(jiǎn)單合作開(kāi)發(fā)?！ ‰y題D：節(jié)奏難以控制 開(kāi)發(fā)節(jié)奏是地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一門(mén)學(xué)問(wèn)。 難題E：價(jià)格難以把握 一個(gè)大型項(xiàng)目，前期如何定價(jià)？高了被動(dòng)，低了不賺錢(qián)。第3操作環(huán)節(jié)：大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)致勝策略優(yōu)勢(shì)A：大型項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì) 樓盤(pán)規(guī)模大，能夠克服規(guī)模小的一些缺點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的： 優(yōu)點(diǎn)之一：人氣旺，規(guī)模大，則人氣旺盛，居家氛圍濃厚。規(guī)模大，則配套齊全，會(huì)所、泳池、球場(chǎng)、綠化、景觀、商業(yè)設(shè)施等一應(yīng)俱全，過(guò)起“日子”來(lái)十分舒適、方便。由于同一發(fā)展商開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，提供的服務(wù)周到、齊全。在規(guī)劃上統(tǒng)一安排，組團(tuán)、分區(qū)、定位等十分明確，不會(huì)出現(xiàn)那種各自為陣、劃地為牢的混亂局面。規(guī)模大，容易創(chuàng)出品牌，形成“馬太效應(yīng)”。當(dāng)然，規(guī)模太大，也會(huì)有一定的銷(xiāo)售壓力，但它對(duì)買(mǎi)家的吸引力顯然應(yīng)該更大。規(guī)模大，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等方面均可取得規(guī)模化效益，從而降低成本和業(yè)主的負(fù)擔(dān)，避免物業(yè)管理等費(fèi)用過(guò)高的弊端。對(duì)定位為這一細(xì)分市場(chǎng)的小項(xiàng)目而言，唯一出路是降價(jià)，但是能否奏效還很難說(shuō)，因?yàn)檫@些人更關(guān)注居住質(zhì)量。特區(qū)外的大項(xiàng)目，以及特區(qū)內(nèi)邊緣地帶的大項(xiàng)目也面向這一市場(chǎng)?！ ‘?dāng)大項(xiàng)目挾各種優(yōu)勢(shì)橫掃市場(chǎng)時(shí)，絕大多數(shù)小項(xiàng)目將難以爭(zhēng)敵，市場(chǎng)空間將被急劇壓縮。對(duì)發(fā)展商而言，這兩種選擇都是痛苦的?！ ?yōu)勢(shì)C：大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 在大量小項(xiàng)目存在的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體水平難以提高。于是市場(chǎng)上頻頻出現(xiàn)定位失誤的無(wú)效供給?！ “l(fā)展商，尤其是有實(shí)力的發(fā)展商都希望做大項(xiàng)目。大項(xiàng)目易于創(chuàng)出品牌，零敲碎打的小項(xiàng)目，另一方面又得忙于找地。整個(gè)社區(qū)由多個(gè)圍合式布局的小組團(tuán)構(gòu)成，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)是綠化庭園，組團(tuán)間是道路和綠化帶。一眼望去，四季花城酷似奧地利的小城鎮(zhèn)。建筑物的分布與排列方式、路網(wǎng)設(shè)置、綠化空間的穿插等都需要精心規(guī)劃，營(yíng)造舒適宜人的居住環(huán)境。一個(gè)小項(xiàng)目至多有幾種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，而一個(gè)大項(xiàng)目則可有幾十上百種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。規(guī)劃布局方式也不斷創(chuàng)新，行列式布局過(guò)于呆板、單調(diào)，現(xiàn)在很少采用?！ 〔襟EB：建筑設(shè)計(jì) 大項(xiàng)目同樣可以在建筑設(shè)計(jì)上下功夫。大項(xiàng)目還可以在規(guī)劃設(shè)計(jì)及其它方面突出特色，不需要過(guò)份突出自身建筑形象，不會(huì)象小項(xiàng)目那樣走極端，為突出自身面周?chē)h(huán)境不協(xié)調(diào)。平面布局有一層2戶、4戶、6戶，至多一層8戶，每層戶數(shù)少，就容易解決采光、通風(fēng)及朝向問(wèn)題，減少戶與戶之間的干擾。以后，隨著住宅小區(qū)日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后面幾期工程發(fā)售時(shí)可以不打或少打廣告，提高價(jià)格，獲取越來(lái)越高的投資回報(bào)。其次，大項(xiàng)目的廣告投入比小項(xiàng)目大，小項(xiàng)目本身投資小，利潤(rùn)少，不可能拿出很多錢(qián)來(lái)做廣告，花幾百萬(wàn)元廣告費(fèi)發(fā)展商就很心疼，物業(yè)品牌和開(kāi)
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