【正文】 區(qū)居民自由呼吸，親近自然?！錾鷳B(tài)景觀：竹林聞露、樟香四季、蓮映江南、柳岸聞鶯等八大主題景觀■環(huán)保材料：如住宅管網(wǎng)體系采用環(huán)保供水管材，墻體采用水泥珍珠巖式隔層。三：生活樂土——自在逍遙■小區(qū)配套設施齊全，能夠滿足不同年齡階層的各種需求。■全方位的物業(yè)管理為業(yè)主提供親情式、個性化、零干擾、網(wǎng)絡化的服務。八大景觀串成個性項鏈景觀規(guī)劃是社區(qū)的一個重要組成部分。關于景觀設計建議：（見參考圖示）第一、竹林聞露：為表現(xiàn)出安逸恬靜之意境，可在此地綠化帶上種上幾叢竹子，再配以其他草本植物來烘托氣氛；同時也與逸明閣的主題向呼應。第三、蓮映江南：在詠荷亭附近建立以荷花為主的綠化帶，營造一種“映日荷花別樣紅”的文化氛圍。第五、院落幽蘭：主要坐落在水明閣內(nèi)，水是這一區(qū)域的主題，在這樣的地方也較適合種植一些諸如蘭花之類的花草，使庭院的美化達到更好的效果。第七、踏雪尋梅：梅花院落為冬日一片銀白色的景觀增添一種的浪漫氛圍。就合肥市景觀設計的價格，根據(jù)市場調(diào)查，一般只用一些常用植物的景觀設計價格在每平方40元左右，而對于一些較為復雜的景觀設計的價格在100多元，主要是一些噴泉和主題景觀。按此價格攤入房價中，約每平方增加20元左右。因此開辦高水平、高質量的幼兒園是勢在必行的大事之一。（參考圖片略）第五部分 撥動價格這根敏感的神經(jīng)（項目價格策略）第一節(jié) 價格是把鋒利的雙刃劍n 過低的銷售價格是以低利潤為代價的；n 過高的銷售價格是以高風險為代價的。我們認為住宅最合理的銷售均價為：第二節(jié) 市場不需要雷鋒，更會拋棄玩火者如前文所言：價格是把雙刃劍，有經(jīng)驗的“劍客”控制它于掌股，殺敵于游戲之間；而對于掌握不了訣竅的人，往往不但制服不了對手，卻有可能傷到了自己。n 市場是公平的，又是殘酷的！n 成本+利潤=售價不是真正意義上的市場營銷n 市場可售價－成本價=利潤，才是物業(yè)開發(fā)方程式我們?yōu)槭裁床粚r格制定得更低：u 影響開發(fā)商合理利潤的實現(xiàn)；u 市場可以接受現(xiàn)有的定價；u 影響到今后的項目cao作； u 有可能影響到項目的品質；u ……我們?yōu)槭裁床粚r格制定得更高：u 風險過高；u 市場較難接受更高的定價；u 對于中國巨森這樣的開發(fā)商，回避過高的風險顯得尤為重要，因為市場的聲譽對我們很重要；u 從合肥樓市大趨勢來看，2004商品房銷售價格仍有上揚空間，但起幅度很難達到2002001年的水平；u 合肥樓市競爭的加劇是可以預見的；u 無謂的延長銷售周期，影響資金的回籠；u 價格應有根據(jù)市場調(diào)整的余地；u ……第三節(jié) 低開高走，步步為營在具體的定價策略上，我們建議以“低開高走”為定價原則，在銷售周期內(nèi)，實現(xiàn)四次左右價格上揚。n 一期銷售時，承諾項目二期售價將上漲6%，以吸引購買者早日落訂，將有銷售難度的部分先售出。n 充分利用給項目設計的賣點，實現(xiàn)與同類地區(qū)在售項目的差異化，凸現(xiàn)項目亮點，贏得項目銷售利潤。綜上所述：差異化的、前瞻性的產(chǎn)品+卓越的品質 +優(yōu)越的性價比=該產(chǎn)品的競爭力如前所述，我們將要面對的主力客群對住宅總價的承受力是在一定范圍內(nèi)的，但他們對產(chǎn)品的性價比較為注重。所以，在經(jīng)過一定的調(diào)研后，我們認為，區(qū)位將成為影響制定價格策略的重要的因素之一。在有特別的產(chǎn)品的同時，合理的價格是除了產(chǎn)品之外的又一個支點。價格是任何產(chǎn)品銷售的法寶，同時又是任何產(chǎn)品的陷阱，過高或過低的售價，帶給商家的都是無法彌補的傷害。我們認為，在該項目中，只要價格策略制訂得當，產(chǎn)品價格必將成為保證開發(fā)商規(guī)避風險、保證投資回報的有力法寶。售樓處的裝修要契合主題：溫馨、舒適。c、售樓處有形象墻、展板、背投彩電。樣板房的包裝性格化，可以挑選單身公寓的典型套型及平層公寓及復式的代表套型做三至五個樣板房，讓消費者非常直觀地看到布局的合理和居住的舒適。公開發(fā)售前配合銷售的宣傳資料及現(xiàn)場內(nèi)外部的整體包裝是銷售的必備工具，資料的主要內(nèi)容包括本案的地理位置、環(huán)境、整體形象等樓盤概況。預熱階段——公開發(fā)售之造勢期（開盤期）逐步展現(xiàn)本案買點，進一步吸引目標客戶，再以優(yōu)先認購制造市場聲勢，配以新穎的促銷活動，使正式發(fā)售目標達到更理想的效果。根據(jù)市場情況作出相應的調(diào)整，包括價格、付款辦法、包裝宣傳策略等各個方面，使項目銷售成績能持續(xù)增長?！??（二）開盤階段：u 巨森宣言：明月港灣，居家港灣。u 以“明月港灣，居家港灣”為該階段的推廣主題，做系列概念化的形象廣告，讓人們對東區(qū)地區(qū)將要出現(xiàn)的這個新項目產(chǎn)生濃厚的期待與興趣。u ……（三）強銷階段：u 經(jīng)過較長一段時間的預熱，“明月港灣”終于在媒體全面亮相。u 通過對明月港灣概念的全面詮釋，明月港灣生活的渲染，使目標消費群開始全面的認識“明月港灣”。u 通過促銷活動等措施加快銷售節(jié)奏。u 廣告與活動全面鋪開，讓表面上的廣度和垂直的深度相輔相成。激發(fā)目標消費群的需求，找出本產(chǎn)品與別的產(chǎn)品差異化優(yōu)勢，找出本案賣點與目標消費者心態(tài)和需求的關聯(lián)，廣告與活動全面鋪開，讓表面上的廣度和垂直的深度相輔相成.（五）持銷階段：u 持銷期是一個“檢討過去，設計未來”的階段。u 進一步從容展示項目的差異性?！懊髟赂蹫丑w會五種不同的生活” ““親水生活，今日開啟”——親水“綠色生態(tài)果林下的幸福時光”——生態(tài)“沒有富爸爸照樣住靚房”——價格“住在舒適里，住在安全里，住在方便里”——設施齊全??第四節(jié) 推廣思路第一階段以感性訴求為主，力求將人們對現(xiàn)今合肥房地產(chǎn)的關注吸引到本案，并結合自身的優(yōu)勢，大概的介紹一些特點，突出本案的三大倡導五大組團，達到一種感情溝通，產(chǎn)生親和力。第五節(jié)、促銷活動⑴融資營銷法：即借勢打力，運用先期同區(qū)位開發(fā)商的大力宣傳，明月港灣稍加自身可挖掘的優(yōu)勢，即可上市銷售、推銷；⑵送式營銷法：即用小贈送的優(yōu)惠吸引客戶，如送一些小型電器等等，主旨是促進客戶當時購買的欲望，而在將來也能收獲頗豐的利潤；⑶拉銷法：定期利用明月港灣自身的優(yōu)勢，建立與社會的溝通交流，同時可通過活動獲取潛在客戶的資料，為進一步銷售打下基礎；⑷口碑連銷介紹法：好的樓盤，會有人互相介紹，鼓勵已達成交易的客戶去介紹，并可給予一定的利益回饋，從而造成1:250的特殊效應。您或家人是否有計劃于未來換房或購房：__________ 1）一年以內(nèi) 2）一至二年 3）兩年以后 4）暫時沒有計劃您會到瑤海區(qū)購房嗎:___________ 1）會 2）不會 3）可以考慮您如在城北購房，您有什么的要求或建議：A、B、C、您的年齡：_________ 1）30歲以下 2）30~40歲 3）40~50歲 4）50歲以上 您的教育程度：___________ 1）高中 2）大專 3）本科 4）研究生 5）其它______您所從事的行業(yè)：______________ 1）政府部門 2）新聞媒介 3）電子產(chǎn)業(yè) 4）服務飲食業(yè) 5）教育業(yè) 6）化工 7）貿(mào)易 8）醫(yī)療 9）金融 10）其它_______您的家庭月收入：______________ 1）1000元以內(nèi) 2）1000~1500元3）1500~2000元 4）2000~2500元5）2500~3000元 6）3000元以上您的家庭情況： ______________ 1）獨居 2）二人世界 3）三口之家 4）三代同堂 5）與父母兄妹同住您現(xiàn)在的居住區(qū)域 ______________ 1）瑤海 2）包河 3）廬陽 4）蜀山 5）經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)您平時通過渠道獲取房產(chǎn)信息：____________ 1）《江淮晨報》 2）《合肥晚報》 3）《新安晚報》 4）戶外燈箱 5）電視 6）廣播 7）其它您較注重那些地方的布局（可選多項）：____________ 1）主臥室 2）客廳 3）餐廳 4）書房 5）廚房 6）衛(wèi)生間 7）其它_______1您將購買的套型：_____________ 1）一房一廳 2）兩房一廳 3）兩房兩廳 4）三房兩廳5）四房兩廳 6）其他___________1您將購買房屋的面積是_____________ 1）70以下 2）70~80 3）80~90 4）90~110 5）110以上1您所期望的小區(qū)配套：____________ 1）幼兒園 2）超市 3）餐飲 4）會所 5）棋牌室 6）其它_____1您能承受的小區(qū)物業(yè)管理費用（平方米/月）：__________ 1） 2） 3） 4） 5）1元及以上1您購房時認為較注重的幾項因素（可多選）：_____________ 1）地理位置 2）交通便利 3）離工作地點 4）價格 5）社區(qū)活動 6）戶型 7）教育問題 8）物業(yè)管理 9）小區(qū)環(huán)境 10）房屋質量 11）周邊景觀 12）其它______1您購房的目的：_______________ 1）投資 2）改善居住條件 3）為父母購房 4）結婚 5）為子女教育 6）其它_______1您能承受的穔ao鈄薌郟篲_________ 1）10萬以下 2）10~15萬 3）15~20萬 4）20~25萬 5）25~30萬 6）30~35萬 7）35~40萬 8）30萬以上1您如在瑤海區(qū)購房您環(huán)境保護上有什么好的建議？ A、B、C、D、感謝您的配合與支持，為了便于向您提供本項目的進展情況，請您留下聯(lián)系方式： 姓 名： 聯(lián)系電話：郵政編碼：聯(lián)系地址：銷售培訓計劃：就本項目，我們制定了專門的銷售培訓計劃，具體目錄如下：第一章 銷售人員基本要求員工手冊銷售人員管理制度行為規(guī)范培訓及概要第二章 建筑基礎知識簡介建筑常識建筑名詞第三章 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述第四章 房地產(chǎn)銷售法律法規(guī)商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則城市商品房預售管理辦法商品房銷售面積計量監(jiān)督管理辦法城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法房地產(chǎn)銷售法律法規(guī)實務第五章 住房金融住宅金融貸款利率 第六章 購買商品房的cao作程序商品房買賣合同示范文本購買商品房的cao作程序房地產(chǎn)銷售實戰(zhàn)技巧第七章 其它房地產(chǎn)廣告運作樓盤調(diào)查表培訓細則銷售人員培訓資料銷售績效管理銷售訪客登記表項目詳細情況周邊樓盤、競爭樓盤情況分析當然在具體項目銷售過程中，銷售前臺及銷售后臺的管理我們會在以后與貴公司的項目合作過程中不斷推出。兩腿繃直，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分。（2）輕輕走到座位正面，輕輕落座，避免扭臀尋座或動作太大引起椅子亂動及發(fā)出響聲。（5）女士落座時，應用手將裙子向前攏，以免坐皺或顯出不雅。（6）兩手平放在兩腿間，也不要托腮、玩弄任何物品或有其他小動作。男士兩腿間距可容一拳，女士兩腿并攏，腳不要踏拍地板或亂動。（9）離位時，要將座椅輕輕抬起至原位，再輕輕落下，忌拖或推椅。（2）行走時上身保持站姿標準。忌諱挺髖扭臀等不雅動作，也不要在行走時出現(xiàn)明顯的正反“八字腳”。（4）幾人同行時，不要并排走，以免影響客人或他人通行，如確需并排走時，并排不要超過3人，并隨時注意主動為他人讓路，切忌橫沖直撞。（6）在單人通行的門口，不可兩人擠出擠進。（7）在走廊行走時，一般不要隨便超過前行的客人，如需超過，首說聲“對不起”，待客人閃開時說聲“謝謝”，再輕輕穿過。（9）給客人做向導時，要走在客人前兩步遠的一側，以便向客人解說和照顧客人。（11）工作時不得扭捏作態(tài)，做怪臉、吐舌、眨眼、照鏡子、蚹ao?br /（12）上班時間不得在營業(yè)場所吸煙或吃東西。（14）社交場合或與特殊客人見面時，可行禮表示尊敬，行禮約20度，頭與上身一同前曲，男性雙手自然下垂或同時用右手與對方握手，女性雙手在腹前合攏，右手壓在左手上。行禮完畢要用熱情、友好的柔和目光注視客人。（2）交談時，用柔和的目光注視對方，面帶微笑，并通過輕輕點頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容。（4）他人講話時，不可整理衣裝、撥弄頭發(fā)、摸臉、挖耳朵、摳鼻孔、敲桌子等，要做到修飾避人。（6）在客人講話時，不得經(jīng)?？词直怼＃?）不得模仿他人的語言、語調(diào)或手勢和表情。（10）講話時，“請”，“您”，“謝謝”，“對不起”，“不用客氣”等禮貌語言要經(jīng)常使用，不準講粗言或使用蔑視性和污辱性的語言.。（11）不得以任何借口*撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人，不得與客人爭辯，更不允許舉止魯莽和語言粗俗，不管客人態(tài)度如何都必須以禮相待，不管客人情緒多么激動都必須保持冷靜。（13）幾人在場，在與對話者談話時涉及在場的其他人時，不能用“他”指他人，應直呼其名或“某先生”或“某小姐或女士”。（15）客人講“謝謝”時，要答“不客氣”或“不用謝”，不得毫無反應。（17）對客人的問詢不能回答“不知道”，的確不清楚的事情，要先請客戶稍候，再代客人詢問，或請客人直接與相關部門或人員聯(lián)系。（19）在服務或打電話時，如有其他客人，應用點頭和微笑表示歡迎，請稍候，并盡快結束手頭工作，不得無所表示而冷落客人。回頭再次面對客戶時，要說“對不起，讓您久等了”，不得一言不發(fā)的就開始服務。（2）談話中如要咳嗽或打噴嚏時，應說“對不起”，并轉身向側后下方，同時盡可能用手帕遮住。（4）說話時聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、熱情，不要裝腔作勢，音量要適中。（6）接電話時，先問好，后報項目名稱，再講“請問能幫您什么忙？”不得顛倒次序，要帶著微笑的聲音去說電話。（8）通話時，若中途需要與人交談，要說“對不起”，并請對方稍候，同時用手捂住送話筒，方可與人交談。不清楚的問題應想辦法搞清楚后再給客人以明確的回答，如碰到自己不清楚而又無法查清的應回答：“對不起，先生，目前還沒有這方面的資料”。通話完畢時，要禮貌道別，如“再見”，“謝謝您”、“歡迎您到金盛家園來”等，并待對方掛斷電話后再輕輕發(fā)下話筒。（12）對客