【文章內(nèi)容簡介】 動物園等眾多景區(qū)近在咫尺。 ? 代表樓盤：別墅項目已達(dá) 10余個，開發(fā)土地 4230余畝，總開發(fā)量超過 100萬平方米；以富春山居、五月香山、七里香溪、上林湖為代表項目。 ? 客戶群體：該區(qū)主要客戶來源于杭州的企業(yè)高級管理層、杭州及省內(nèi)周邊民營企業(yè)主、新興金領(lǐng)階層等；也有省內(nèi)外地人以及新加坡、香港、臺灣等地客戶委托國內(nèi)親戚購買。 本資料來自 37 □ 青山湖板塊 ? 最大賣點：青山湖 ? 資源環(huán)境：青山湖湖面達(dá) 10平方公里，周圍群山環(huán)抱、植被豐富、水質(zhì)良好、風(fēng)景旖旎，地貌屬類十分豐富，湖北面更有 300畝美國引進(jìn)的池杉木。 ? 交通條件：隨著“杭徽高速”的開通，主城區(qū)到青山湖時間縮短到 20分鐘左右，逐步城為杭州的一個“遠(yuǎn)郊組團，杭州城市后花園”。 ? 代表樓盤：中都 ?青山湖畔、錦繡錢塘、青山湖 81號、金基 ?青云山居、青城 山語間等。 ? 客戶群體：杭州客群居多，其次本地臨安本地公務(wù)員、企業(yè)主，也有很大一部分為上?？蛻?。而且隨著交通環(huán)境的改善，杭州客群比例將得到提升。 本資料來自 38 2020年杭州別墅市場發(fā)展現(xiàn)狀分析 □整體放量，新盤搶灘 經(jīng)過 07年底別墅市場沉寂期，今年一季度，別墅類產(chǎn)品供應(yīng)反彈預(yù)期如約而至， 3— 6月是杭州別墅集中上市階段，統(tǒng)計共有 23個項目發(fā)售。（西溪預(yù)計有 7個項目，青山湖有 4個項目、之江、轉(zhuǎn)塘有 4個項目，閑林有 3個項目，銀湖有 3個項目，良渚 2個項目）。在各個板塊，不但原來的項目有不同體量新房源推出，而且還有多個新盤搶灘面市。從五月初的房交會情況來看，新盤老盤同臺競技，各大板塊有效供應(yīng)增加，杭州首季市場結(jié)構(gòu)面臨改變，客群分流戰(zhàn)升級必然成為 08年別墅市場帶來更大看點。 本資料來自 39 區(qū)域 項目名稱 產(chǎn)品類型 總建筑面積 價格 戶型面積㎡ 銷售情況 開盤時間 產(chǎn)品風(fēng)格 青山湖 湖光山社 聯(lián)排 雙拼 獨棟 30萬平方米 未定 排屋 180— 300 雙拼 250— 280 別墅 330— 350 尚未銷售 預(yù)計 08年 5月 現(xiàn)代東方簡約 綠城西子 玫瑰園 獨棟 261975平方米 6001000萬 /套 500800 （地上： 300500地下： 200300層高 ） 未售 預(yù)計 08年 7月 現(xiàn)代歐式風(fēng)格 西溪 和莊 聯(lián)排 38000余平方米 未定 320530 未售 預(yù)計 08年 8月 純中式 西溪里 聯(lián)排 330000平方米 未定 250、 280、 320 未售（ 4月份臨時售樓處開放） 預(yù)計 08年 6月 中式徽派風(fēng)格 和家園 聯(lián)排 1000000平方米（含地下建筑面積） 均價 : 36000元 /㎡ 205275 70% 08年 3月 8日 中式(舊上海 )風(fēng)格 ? 08年 3— 6月新盤重點項目基本情況： 本資料來自 40 區(qū)域 項目名稱 產(chǎn)品類型 總建筑面積 價格 戶型面積㎡ 銷售情況 開盤時間 產(chǎn)品風(fēng)格 閑林、小和山 溪上凰庭 聯(lián)排 11萬平方米 未定 250310 未售 預(yù)計 08年 6月 巴洛克式風(fēng)格 青楓墅園 聯(lián)排 500000平方米 親水 :2萬元 /㎡ 坡地 : /㎡ 200270 未售 預(yù)計 08年 4月26 現(xiàn)代簡約 銀湖 云水山居 聯(lián)排 雙拼 383330平方米 130萬 800萬 /套 獨棟別墅 400— 500 雙拼別墅 300— 400多聯(lián)別墅 200— 300 未售 預(yù)計 08年 5月中旬 現(xiàn)代簡約 余杭仁和鎮(zhèn) 依山郡 雙拼 _________ 未定 223— 254 未售 預(yù)計 08年 6月底 西班牙風(fēng)格 本資料來自 41 □ 價格走勢平緩，原有格局基本未變 ? 雖然杭州各別墅板塊供應(yīng)量有所放量，但價格并未出現(xiàn)更強走勢。相反，與 07年底相比，價格基本未出現(xiàn)新的變化，原有價格梯度依然保持恒定。 ? 08首季，也有亮點出現(xiàn)，和家園銷售走勢較好，西溪地段與優(yōu)越生態(tài)資源因素成就市場的熱追捧，由此而言，地段與環(huán)境因素將依然是高價高品質(zhì)追逐的市場熱點。 本資料來自 42 □ 政策調(diào)控，競爭多打“擦邊球”。 ? 別墅禁令及 ，影響市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變，在別墅、排屋傳統(tǒng)板塊供應(yīng)體系中，低密度洋房及排屋綜合體項目增多，成為高端產(chǎn)品競爭的新取向。如閑林板塊中的新楓墅園（觀景小高層 ,花園洋房，空中別墅，排屋），恒和 伊山郡（公寓、雙拼）。 ? 在別墅產(chǎn)品稀缺度凸顯的情況下，排屋、洋房等產(chǎn)品成為 08年高端市場的競爭主流，同樣傳統(tǒng)意義上的別墅板塊競爭，也增加了更新的競爭意味。 本資料來自 43 □ 宏觀市場小結(jié)： ? 綜上分析， 08年首季杭州別墅價格體系未出更新變化，政策調(diào)控因素影響，折射各項目入市的穩(wěn)健策略，當(dāng)然，開發(fā)品質(zhì)趨高走向，也表現(xiàn)出對杭州高端需求市場看好的共有心理與收益預(yù)期。 ? 但從供應(yīng)特征分析，除地段因素外， 08年市場博弈呈兩大特點，純別墅類物業(yè)走向稀缺現(xiàn)實，排屋、洋房等混合形式競爭走向主導(dǎo)，必然導(dǎo)致傳統(tǒng)別墅板塊競爭的變異。即： 08別墅市場稀缺值呈更高預(yù)期，而排屋、洋房等低密度產(chǎn)品面臨品項之戰(zhàn)。 本資料來自 44 別墅挺“西進(jìn)”，青山湖為據(jù) 我們回顧杭州別墅發(fā)展歷程，可以看到一條清晰的“西進(jìn)”路線；從上世紀(jì)90年代末期的城西蔣村的桂花園系列別墅開始，到 2000年初，杭城西郊的銀湖、閑林、小和山等多個區(qū)域，杭州別墅進(jìn)一步“西進(jìn)”。 自 2020年以來，杭州別墅 再一次西進(jìn)，以擁有稀缺山水資源的青山湖區(qū)域為主要據(jù)點； 三 、青山湖板塊競爭樓盤分析 區(qū)域整體發(fā)展形式分析 本資料來自 45 □ 四大別墅大盤陸續(xù)登場，紛紛亮相臨安青山湖 ? 近期以來，隨著四個別墅大盤即將陸續(xù)亮相該板塊，在未來的幾年中，青山湖板塊將真正成為“杭派別墅”大盤最為集中的板塊。分別為大華 西野風(fēng)韻 、湖光山社 、錦天房產(chǎn)別墅項目 、同人山莊。 ? 隨著這四大別墅大盤的紛紛啟動，加上原有別墅項目陸續(xù)推出新房源，在短短兩年之內(nèi)，青山湖板塊迅速從樓市黑馬演變?yōu)閯e墅市場主角。業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)計，在今后幾年，青山湖板塊的別墅集聚效應(yīng)將更趨明顯，在杭州樓市版圖中仍將占據(jù)重要的一極。 本資料來自 46 □ 綠城西子 青山湖玫瑰園 總建筑面積： 20多萬方 開盤時間： 08年 7月 交房時間：一期預(yù)計 09年底交付 工程進(jìn)度：主體施工中 戶型面積：獨立別墅約 770－ 910㎡ ，組院別墅約 540－ 680㎡ 樓盤特色：占地 1600多畝，共有 300多戶，規(guī)劃為由組院別墅、獨棟別墅、森林別墅組成的高尚別墅區(qū)；項目南面青山湖，擁有湖景、山景、溪景三重景觀資源； 建筑風(fēng)格：組院別墅以地中海風(fēng)格和南加州風(fēng)格為主，山地和坡地別墅由法式、意式、英式、西班牙式等建筑風(fēng)格組成，體現(xiàn)出濃郁的田園風(fēng)情忽和人文氣息。 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤比較分析 本資料來自 47 □ 湖光山社 總建筑面積： 30多萬方 開盤時間： 08年 5月 交房時間：預(yù)計 09年 12月 工程進(jìn)度：樣板房即將開放 主力戶型：排屋 180～ 259㎡ ，別墅 330 ～ 350㎡ 可售套數(shù)：一期排屋 50多戶，別墅 10多棟 樓盤特色：項目位于青山湖腹地，坐北朝南，三面環(huán)山；建筑類型多樣，有獨棟別墅、雙拼別墅和