【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 動(dòng)物園等眾多景區(qū)近在咫尺。 ? 代表樓盤：別墅項(xiàng)目已達(dá) 10余個(gè)，開(kāi)發(fā)土地 4230余畝，總開(kāi)發(fā)量超過(guò) 100萬(wàn)平方米；以富春山居、五月香山、七里香溪、上林湖為代表項(xiàng)目。 ? 客戶群體：該區(qū)主要客戶來(lái)源于杭州的企業(yè)高級(jí)管理層、杭州及省內(nèi)周邊民營(yíng)企業(yè)主、新興金領(lǐng)階層等；也有省內(nèi)外地人以及新加坡、香港、臺(tái)灣等地客戶委托國(guó)內(nèi)親戚購(gòu)買。 本資料來(lái)自 37 □ 青山湖板塊 ? 最大賣點(diǎn)：青山湖 ? 資源環(huán)境：青山湖湖面達(dá) 10平方公里，周圍群山環(huán)抱、植被豐富、水質(zhì)良好、風(fēng)景旖旎，地貌屬類十分豐富，湖北面更有 300畝美國(guó)引進(jìn)的池杉木。 ? 交通條件：隨著“杭徽高速”的開(kāi)通，主城區(qū)到青山湖時(shí)間縮短到 20分鐘左右，逐步城為杭州的一個(gè)“遠(yuǎn)郊組團(tuán)，杭州城市后花園”。 ? 代表樓盤：中都 ?青山湖畔、錦繡錢塘、青山湖 81號(hào)、金基 ?青云山居、青城 山語(yǔ)間等。 ? 客戶群體：杭州客群居多，其次本地臨安本地公務(wù)員、企業(yè)主，也有很大一部分為上?？蛻?。而且隨著交通環(huán)境的改善，杭州客群比例將得到提升。 本資料來(lái)自 38 2020年杭州別墅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析 □整體放量，新盤搶灘 經(jīng)過(guò) 07年底別墅市場(chǎng)沉寂期，今年一季度，別墅類產(chǎn)品供應(yīng)反彈預(yù)期如約而至， 3— 6月是杭州別墅集中上市階段，統(tǒng)計(jì)共有 23個(gè)項(xiàng)目發(fā)售。（西溪預(yù)計(jì)有 7個(gè)項(xiàng)目，青山湖有 4個(gè)項(xiàng)目、之江、轉(zhuǎn)塘有 4個(gè)項(xiàng)目，閑林有 3個(gè)項(xiàng)目，銀湖有 3個(gè)項(xiàng)目，良渚 2個(gè)項(xiàng)目）。在各個(gè)板塊，不但原來(lái)的項(xiàng)目有不同體量新房源推出，而且還有多個(gè)新盤搶灘面市。從五月初的房交會(huì)情況來(lái)看，新盤老盤同臺(tái)競(jìng)技，各大板塊有效供應(yīng)增加，杭州首季市場(chǎng)結(jié)構(gòu)面臨改變，客群分流戰(zhàn)升級(jí)必然成為 08年別墅市場(chǎng)帶來(lái)更大看點(diǎn)。 本資料來(lái)自 39 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 總建筑面積 價(jià)格 戶型面積㎡ 銷售情況 開(kāi)盤時(shí)間 產(chǎn)品風(fēng)格 青山湖 湖光山社 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)棟 30萬(wàn)平方米 未定 排屋 180— 300 雙拼 250— 280 別墅 330— 350 尚未銷售 預(yù)計(jì) 08年 5月 現(xiàn)代東方簡(jiǎn)約 綠城西子 玫瑰園 獨(dú)棟 261975平方米 6001000萬(wàn) /套 500800 （地上： 300500地下： 200300層高 ） 未售 預(yù)計(jì) 08年 7月 現(xiàn)代歐式風(fēng)格 西溪 和莊 聯(lián)排 38000余平方米 未定 320530 未售 預(yù)計(jì) 08年 8月 純中式 西溪里 聯(lián)排 330000平方米 未定 250、 280、 320 未售（ 4月份臨時(shí)售樓處開(kāi)放） 預(yù)計(jì) 08年 6月 中式徽派風(fēng)格 和家園 聯(lián)排 1000000平方米（含地下建筑面積） 均價(jià) : 36000元 /㎡ 205275 70% 08年 3月 8日 中式(舊上海 )風(fēng)格 ? 08年 3— 6月新盤重點(diǎn)項(xiàng)目基本情況： 本資料來(lái)自 40 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 總建筑面積 價(jià)格 戶型面積㎡ 銷售情況 開(kāi)盤時(shí)間 產(chǎn)品風(fēng)格 閑林、小和山 溪上凰庭 聯(lián)排 11萬(wàn)平方米 未定 250310 未售 預(yù)計(jì) 08年 6月 巴洛克式風(fēng)格 青楓墅園 聯(lián)排 500000平方米 親水 :2萬(wàn)元 /㎡ 坡地 : /㎡ 200270 未售 預(yù)計(jì) 08年 4月26 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 銀湖 云水山居 聯(lián)排 雙拼 383330平方米 130萬(wàn) 800萬(wàn) /套 獨(dú)棟別墅 400— 500 雙拼別墅 300— 400多聯(lián)別墅 200— 300 未售 預(yù)計(jì) 08年 5月中旬 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 余杭仁和鎮(zhèn) 依山郡 雙拼 _________ 未定 223— 254 未售 預(yù)計(jì) 08年 6月底 西班牙風(fēng)格 本資料來(lái)自 41 □ 價(jià)格走勢(shì)平緩，原有格局基本未變 ? 雖然杭州各別墅板塊供應(yīng)量有所放量，但價(jià)格并未出現(xiàn)更強(qiáng)走勢(shì)。相反，與 07年底相比，價(jià)格基本未出現(xiàn)新的變化，原有價(jià)格梯度依然保持恒定。 ? 08首季，也有亮點(diǎn)出現(xiàn)，和家園銷售走勢(shì)較好，西溪地段與優(yōu)越生態(tài)資源因素成就市場(chǎng)的熱追捧，由此而言，地段與環(huán)境因素將依然是高價(jià)高品質(zhì)追逐的市場(chǎng)熱點(diǎn)。 本資料來(lái)自 42 □ 政策調(diào)控，競(jìng)爭(zhēng)多打“擦邊球”。 ? 別墅禁令及 ，影響市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變，在別墅、排屋傳統(tǒng)板塊供應(yīng)體系中，低密度洋房及排屋綜合體項(xiàng)目增多，成為高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的新取向。如閑林板塊中的新楓墅園（觀景小高層 ,花園洋房，空中別墅，排屋），恒和 伊山郡（公寓、雙拼）。 ? 在別墅產(chǎn)品稀缺度凸顯的情況下，排屋、洋房等產(chǎn)品成為 08年高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主流，同樣傳統(tǒng)意義上的別墅板塊競(jìng)爭(zhēng)，也增加了更新的競(jìng)爭(zhēng)意味。 本資料來(lái)自 43 □ 宏觀市場(chǎng)小結(jié)： ? 綜上分析， 08年首季杭州別墅價(jià)格體系未出更新變化，政策調(diào)控因素影響，折射各項(xiàng)目入市的穩(wěn)健策略，當(dāng)然，開(kāi)發(fā)品質(zhì)趨高走向，也表現(xiàn)出對(duì)杭州高端需求市場(chǎng)看好的共有心理與收益預(yù)期。 ? 但從供應(yīng)特征分析，除地段因素外， 08年市場(chǎng)博弈呈兩大特點(diǎn)，純別墅類物業(yè)走向稀缺現(xiàn)實(shí)，排屋、洋房等混合形式競(jìng)爭(zhēng)走向主導(dǎo)，必然導(dǎo)致傳統(tǒng)別墅板塊競(jìng)爭(zhēng)的變異。即： 08別墅市場(chǎng)稀缺值呈更高預(yù)期，而排屋、洋房等低密度產(chǎn)品面臨品項(xiàng)之戰(zhàn)。 本資料來(lái)自 44 別墅挺“西進(jìn)”，青山湖為據(jù) 我們回顧杭州別墅發(fā)展歷程，可以看到一條清晰的“西進(jìn)”路線；從上世紀(jì)90年代末期的城西蔣村的桂花園系列別墅開(kāi)始，到 2000年初，杭城西郊的銀湖、閑林、小和山等多個(gè)區(qū)域，杭州別墅進(jìn)一步“西進(jìn)”。 自 2020年以來(lái)，杭州別墅 再一次西進(jìn)，以擁有稀缺山水資源的青山湖區(qū)域?yàn)橹饕獡?jù)點(diǎn)； 三 、青山湖板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 區(qū)域整體發(fā)展形式分析 本資料來(lái)自 45 □ 四大別墅大盤陸續(xù)登場(chǎng)，紛紛亮相臨安青山湖 ? 近期以來(lái)，隨著四個(gè)別墅大盤即將陸續(xù)亮相該板塊，在未來(lái)的幾年中，青山湖板塊將真正成為“杭派別墅”大盤最為集中的板塊。分別為大華 西野風(fēng)韻 、湖光山社 、錦天房產(chǎn)別墅項(xiàng)目 、同人山莊。 ? 隨著這四大別墅大盤的紛紛啟動(dòng)，加上原有別墅項(xiàng)目陸續(xù)推出新房源，在短短兩年之內(nèi)，青山湖板塊迅速?gòu)臉鞘泻隈R演變?yōu)閯e墅市場(chǎng)主角。業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)計(jì)，在今后幾年，青山湖板塊的別墅集聚效應(yīng)將更趨明顯，在杭州樓市版圖中仍將占據(jù)重要的一極。 本資料來(lái)自 46 □ 綠城西子 青山湖玫瑰園 總建筑面積： 20多萬(wàn)方 開(kāi)盤時(shí)間： 08年 7月 交房時(shí)間：一期預(yù)計(jì) 09年底交付 工程進(jìn)度：主體施工中 戶型面積：獨(dú)立別墅約 770－ 910㎡ ，組院別墅約 540－ 680㎡ 樓盤特色：占地 1600多畝，共有 300多戶，規(guī)劃為由組院別墅、獨(dú)棟別墅、森林別墅組成的高尚別墅區(qū)；項(xiàng)目南面青山湖，擁有湖景、山景、溪景三重景觀資源； 建筑風(fēng)格：組院別墅以地中海風(fēng)格和南加州風(fēng)格為主，山地和坡地別墅由法式、意式、英式、西班牙式等建筑風(fēng)格組成，體現(xiàn)出濃郁的田園風(fēng)情忽和人文氣息。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較分析 本資料來(lái)自 47 □ 湖光山社 總建筑面積： 30多萬(wàn)方 開(kāi)盤時(shí)間： 08年 5月 交房時(shí)間：預(yù)計(jì) 09年 12月 工程進(jìn)度：樣板房即將開(kāi)放 主力戶型：排屋 180～ 259㎡ ，別墅 330 ～ 350㎡ 可售套數(shù)：一期排屋 50多戶，別墅 10多棟 樓盤特色：項(xiàng)目位于青山湖腹地，坐北朝南，三面環(huán)山；建筑類型多樣，有獨(dú)棟別墅、雙拼別墅和