青山湖別墅主題定位及整體推廣思路提案報(bào)告前期定位-文庫吧資料
2025-05-14 14:43本頁面
【正文】 □ 錦繡錢塘 總建筑面積： 22萬方 二期開盤： 08年 6月 主力戶型：別墅 300～ 500㎡ 可售套數(shù)： 40棟（二期） 工程進(jìn)度：地面階段 樓盤特色：項(xiàng)目規(guī)模大，占地 1150畝，以別墅為主，一期別墅價(jià)格為 400萬元 /棟，銷售情況不錯(cuò)，僅剩少數(shù)幾套。 本資料來自 49 □ 青城 項(xiàng)目總規(guī)劃面積為 3641畝，由 12個(gè)組團(tuán)構(gòu)成。 本資料來自 48 □ 中都 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較分析 本資料來自 47 □ 湖光山社 總建筑面積： 30多萬方 開盤時(shí)間： 08年 5月 交房時(shí)間：預(yù)計(jì) 09年 12月 工程進(jìn)度：樣板房即將開放 主力戶型：排屋 180～ 259㎡ ，別墅 330 ～ 350㎡ 可售套數(shù)：一期排屋 50多戶，別墅 10多棟 樓盤特色：項(xiàng)目位于青山湖腹地，坐北朝南，三面環(huán)山；建筑類型多樣，有獨(dú)棟別墅、雙拼別墅和聯(lián)體別墅組成。 本資料來自 46 □ 綠城西子 ? 隨著這四大別墅大盤的紛紛啟動(dòng)，加上原有別墅項(xiàng)目陸續(xù)推出新房源，在短短兩年之內(nèi)，青山湖板塊迅速從樓市黑馬演變?yōu)閯e墅市場(chǎng)主角。分別為大華 本資料來自 44 別墅挺“西進(jìn)”，青山湖為據(jù) 我們回顧杭州別墅發(fā)展歷程，可以看到一條清晰的“西進(jìn)”路線；從上世紀(jì)90年代末期的城西蔣村的桂花園系列別墅開始，到 2000年初，杭城西郊的銀湖、閑林、小和山等多個(gè)區(qū)域，杭州別墅進(jìn)一步“西進(jìn)”。 ? 但從供應(yīng)特征分析，除地段因素外， 08年市場(chǎng)博弈呈兩大特點(diǎn)，純別墅類物業(yè)走向稀缺現(xiàn)實(shí)，排屋、洋房等混合形式競(jìng)爭(zhēng)走向主導(dǎo)，必然導(dǎo)致傳統(tǒng)別墅板塊競(jìng)爭(zhēng)的變異。 ? 在別墅產(chǎn)品稀缺度凸顯的情況下，排屋、洋房等產(chǎn)品成為 08年高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主流，同樣傳統(tǒng)意義上的別墅板塊競(jìng)爭(zhēng)，也增加了更新的競(jìng)爭(zhēng)意味。如閑林板塊中的新楓墅園（觀景小高層 ,花園洋房，空中別墅，排屋），恒和 本資料來自 42 □ 政策調(diào)控，競(jìng)爭(zhēng)多打“擦邊球”。相反，與 07年底相比，價(jià)格基本未出現(xiàn)新的變化，原有價(jià)格梯度依然保持恒定。 本資料來自 39 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 總建筑面積 價(jià)格 戶型面積㎡ 銷售情況 開盤時(shí)間 產(chǎn)品風(fēng)格 青山湖 湖光山社 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)棟 30萬平方米 未定 排屋 180— 300 雙拼 250— 280 別墅 330— 350 尚未銷售 預(yù)計(jì) 08年 5月 現(xiàn)代東方簡(jiǎn)約 綠城西子 在各個(gè)板塊，不但原來的項(xiàng)目有不同體量新房源推出，而且還有多個(gè)新盤搶灘面市。 本資料來自 38 2020年杭州別墅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析 □整體放量，新盤搶灘 經(jīng)過 07年底別墅市場(chǎng)沉寂期，今年一季度，別墅類產(chǎn)品供應(yīng)反彈預(yù)期如約而至， 3— 6月是杭州別墅集中上市階段，統(tǒng)計(jì)共有 23個(gè)項(xiàng)目發(fā)售。 ? 客戶群體：杭州客群居多，其次本地臨安本地公務(wù)員、企業(yè)主，也有很大一部分為上海客戶。 ? 代表樓盤：中都 ?青山湖畔、錦繡錢塘、青山湖 81號(hào)、金基 ?青云山居、青城 本資料來自 37 □ 青山湖板塊 ? 最大賣點(diǎn)：青山湖 ? 資源環(huán)境：青山湖湖面達(dá) 10平方公里，周圍群山環(huán)抱、植被豐富、水質(zhì)良好、風(fēng)景旖旎，地貌屬類十分豐富，湖北面更有 300畝美國引進(jìn)的池杉木。 ? 代表樓盤：別墅項(xiàng)目已達(dá) 10余個(gè)，開發(fā)土地 4230余畝，總開發(fā)量超過 100萬平方米；以富春山居、五月香山、七里香溪、上林湖為代表項(xiàng)目。別墅產(chǎn)品客群以杭州人占到多半，企業(yè)主和企業(yè)高層為主，也有部分上海客戶。良渚文化村和新湖 本資料來自 35 □ 良渚板塊 ? 板塊特色：以生態(tài)景觀為主導(dǎo)，以良渚遺址保護(hù)區(qū)為核心 ；形成了文化板塊和生態(tài)板塊的特征，形成具有文化氣息的衛(wèi)星小鎮(zhèn)。 ? 客戶群體：別墅產(chǎn)品客群以杭州、蕭山大公司的企業(yè)主，排屋客群以公務(wù)員、醫(yī)生等高收入行業(yè)高管為主，還包括部分華僑。 □ 之江轉(zhuǎn)塘板塊 本資料來自 34 □ 湘湖聞堰板塊 ? 主要賣點(diǎn)：湘湖風(fēng)景區(qū)、世界休博會(huì) ? 板塊特色：項(xiàng)目大都集中在湘湖旅游度假區(qū)，世界休閑博覽會(huì)，提升激發(fā)了區(qū)塊的熱度；而且隨著地鐵一號(hào)線的動(dòng)工開通，區(qū)域可居住性大大提升，縮短了與主城區(qū)距離。 ? 代表樓盤：九溪玫瑰園、南都高爾夫、西湖花園、東方苑、景月灣等項(xiàng)目。 □ 小和山板塊 本資料來自 33 ? 板塊特質(zhì)：之江國家旅游度假區(qū)，傳統(tǒng)高檔別墅區(qū)的形象。 ? 代表樓盤：其代表項(xiàng)目有浪漫和山、水木清華、九月森林、綠野春天等。 ? 客戶群體：該區(qū)購買對(duì)象以杭州的企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、自由職業(yè)者，文藝界人士以及大學(xué)教授、投資者為主。每個(gè)區(qū)域板塊都有著獨(dú)特的自然景觀和人文資源，形成了各自的特色和優(yōu)勢(shì)區(qū)別。 本資料來自 30 縱觀杭州別墅區(qū)塊分布，可以明顯看出，由于杭州的自然資源環(huán)境分布特點(diǎn)，杭州的別墅基本上分布于“大杭州西側(cè)”的各個(gè)區(qū)域地塊，呈現(xiàn)了板塊集群化、區(qū)域分布化的形勢(shì)。 3）高端房地產(chǎn)物業(yè)的銷售良好形勢(shì)無疑大大的拉動(dòng)了市場(chǎng)成交量，青山湖別墅的高檔住宅消費(fèi)占據(jù)了市場(chǎng)的相當(dāng)份額。主要有以下幾點(diǎn)因素分析： 1）近兩年宏觀調(diào)控令房?jī)r(jià)逐步回歸理性，房屋結(jié)構(gòu)調(diào)整趨于合理，自住型需求經(jīng)過長(zhǎng)期觀望后逐步釋放。 本資料來自 28 □ 青山湖生態(tài)景觀房產(chǎn)開發(fā)初具規(guī)模 截至 07年上半年，青山湖生態(tài)景觀房產(chǎn)板塊總計(jì)劃用 ，已領(lǐng)土地證面積 ，計(jì)劃開發(fā)別墅 3854幢，排屋 2038戶，公寓 2903套，已規(guī)劃審批別墅 2633幢，排屋 408戶，在建或已建別墅 978套，排屋 24戶。 □ 住宅低價(jià)房漲幅變小，高價(jià)房漲幅變大 本資料來自 27 □ 存量房消化壓力仍然巨大，市場(chǎng)遺留的有效供給不合理未得到扭轉(zhuǎn) 自 2020年以來，截至 2020年 9月 30日，臨安市累計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積為 210萬平方米，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)商品房成交 103萬平方米，待售房源總量為 107萬平方米，其中待售住宅面積為 79萬平方米，計(jì) 5149套。 本資料來自 26 2020年前三季度，臨安市商品房成交金額累計(jì)達(dá) ，成交均價(jià)為4446元 /平方米。歷年首次出現(xiàn)上市量小于交易量的情況，一方面說明房地產(chǎn)投資動(dòng)力已經(jīng)減緩，另方面也可能成為今后重新刺激房?jī)r(jià)上升的潛因。 3 7 . 0 92 9 . 8 96 0 . 1 51 2 . 4 21 1 . 1 22 6 . 10102030405060702020年 2020年 2020年萬方051015202530億元商品房銷售面積（萬方） 商品房銷售額（億元）圖 4： 05年 — 07年商品房銷售情況 本資料來自 25 □ 商品房新增供應(yīng)量減少 與投資項(xiàng)目數(shù)量放緩對(duì)應(yīng)，市場(chǎng)新增供應(yīng)量減緩。 5055671 7 . 92 0 . 3 92 3 . 8 34 6 . 01 3 . 9 1 6 . 90204060802020年 2020年 2020年億元0 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 0%房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)（家） 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）增長(zhǎng)率（% ）圖 2： 05年 — 07年房地產(chǎn)投資情況 本資料來自 23 □ 施工面積增幅較緩，新開工面積逐年減少 202
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