【正文】 新湖香格里拉 錦天太陽灣 競(jìng)爭(zhēng)格局 65 各板塊產(chǎn)品分析 —— 戶型、產(chǎn)品形態(tài)相差不大，但所處的別墅市場(chǎng)發(fā)展階段有所差異 對(duì)比指標(biāo) 板塊名稱 片區(qū)產(chǎn)品特征 面積 （ m2） 價(jià)格 之江板塊 以高端別墅為主，處于產(chǎn)品的外延層面，突出身份、品牌、服務(wù)等 戶型面積較大，普遍在350平方米以上 總價(jià)在 2023萬 /套以上 湘湖板塊 以獨(dú)棟、連排為主，注重交通的便利性，以居住為主 戶型面積多在 300400之間 均價(jià)在 /平方米左右 銀湖板塊 以排屋為主，建筑細(xì)節(jié)細(xì)膩，逐漸由核心產(chǎn)品層面向外圍產(chǎn)品層面過渡 面積在 300500平方米之間 單價(jià) /平方米 小和山板塊 以獨(dú)棟別墅為主，處于外圍產(chǎn)品階段；未來以聯(lián)排為主 戶型面積在 250400平方米之間，并有逐漸增大的趨勢(shì) 均價(jià)在 元 /平方米左右 閑林板塊 以經(jīng)濟(jì)型別墅、排屋為主，關(guān)注產(chǎn)品附加值及基礎(chǔ)設(shè)施配套 戶型面積在 260600平方米之間 單價(jià)在 元 /平方米左右 青山湖板塊 以獨(dú)棟為主，停留在產(chǎn)品的初級(jí)階段，關(guān)注價(jià)格、戶型、交通便利性等 主力戶型面積在 350450平方米之間面積較大 價(jià)格在 800020230之間 競(jìng)爭(zhēng)格局 66 各板塊客戶分析 —— 由于板塊特征各異，導(dǎo)致其客戶群體、臵業(yè)偏好及臵業(yè)目的相對(duì)應(yīng)存在差異化 來源 身份特征 置業(yè)驅(qū)動(dòng)力 置業(yè)目的 需求特征 置業(yè)特征 之江片區(qū) 杭州、溫州、寧波等地 大企業(yè)老總、大私企老板（頂尖財(cái)富階層） 距離城市近＋資源 第一居所、資產(chǎn)保值升值 獨(dú)棟， 300500，總價(jià) 10005000萬 總價(jià)承受力強(qiáng)、關(guān)注資源占有、私密性 小和山片區(qū) 城市西區(qū)為主，部分其它區(qū)及外地 高校教授、政府高層 人文＋離城較近 第一居所 獨(dú)棟排屋， 250－500，總價(jià) 5001000萬居多 關(guān)注總價(jià)、環(huán)境、保值 湘湖片區(qū) 外地客戶為主 生意人、老板 內(nèi)外交通＋環(huán)境 第一居所為主 獨(dú)棟、排屋， 300700平， 3001000萬為主 便捷、總價(jià)、環(huán)境 閑林片區(qū) 城西客戶為主、大杭州客戶占到 1/3 高校教授、城市高端客戶群 高性價(jià)比 第一居所為主，少量第二居所 排屋為主 200400 總價(jià) 4002023萬 高性價(jià)比、市區(qū)公寓總價(jià)能買到排屋 銀湖片區(qū) 杭州西區(qū)、富陽客戶為主，部分外地客戶 企業(yè)老板、IT行業(yè)高級(jí)白領(lǐng) 資源＋離城較近 第二居所為主，部分人第一居所，升值 獨(dú)棟，排屋， 250400，總價(jià) 4001200萬 關(guān)注總價(jià)、前景、關(guān)注環(huán)境、私密性 青山湖片區(qū) 杭州、上海、金華等 生意人、高校教授、政府高層 高性價(jià)比＋環(huán)境 第二居所 獨(dú)棟 3001800萬 排屋 200400， 140萬－ 200萬 高性價(jià)比、升值潛力、環(huán)境 ， 競(jìng)爭(zhēng)格局 67 由于客戶、板塊特質(zhì)及產(chǎn)品差異，高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)需要進(jìn)行層級(jí)區(qū)分，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)主要來自于板塊內(nèi)部高端項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，外部板塊的競(jìng)爭(zhēng)也不容忽視 競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)準(zhǔn)： ? 未來供應(yīng)量大 ? 資源 ? 與城市的距離相似 ? 價(jià)格接近 ? 客戶群體 青山湖 板塊 第一圈層：直接競(jìng)爭(zhēng) 銀湖板塊 閑林板塊 湘湖板塊 小和山板塊 第二圈層：部分競(jìng)爭(zhēng) 之江轉(zhuǎn)塘 板塊內(nèi)部：核心競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)格局 68 同片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) —— 本項(xiàng)目位于板塊南區(qū)，從人文、自然資源及地形上比對(duì)，優(yōu)于片區(qū)內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 南區(qū) 臨石路 錦湖度假村 彭祖遺址 八百里風(fēng)情島 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1 本項(xiàng)目 2 錦天太陽灣 3 綠城 4 同人山莊 5 大華西野風(fēng)韻 6 錦繡錢塘 7 青云山居 8 青城山語間 9 湖光山社 10 青山湖 81號(hào) 11 郡原青山湖西岸 12 已出讓項(xiàng)目 13 已出讓項(xiàng)目 14 將掛牌出讓項(xiàng)目 ? 本項(xiàng)目位處青山湖板塊南片區(qū)，一線臨湖，八百里風(fēng)情島、彭祖遺址緊鄰左右資源價(jià)值凸顯 ? 強(qiáng)勢(shì)的資源優(yōu)勢(shì)決定本項(xiàng)目與青山湖板塊內(nèi) 其他資源較弱項(xiàng)目直接拉開差距 ? 初步判斷目前青山湖板塊內(nèi)同本項(xiàng)目在資源價(jià)值上存在直接競(jìng)爭(zhēng)的是 綠城西子玫瑰園、中都青山湖畔 競(jìng)爭(zhēng)格局 69 本項(xiàng)目板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)為具備強(qiáng)勢(shì)資源的南片區(qū)項(xiàng)目，與板塊內(nèi)其他資源較弱項(xiàng)目直接拉開差距，避免競(jìng)爭(zhēng) 8007006005005 0 02 0 03 0 04 0 06 0 07 0 08 0 09 0 0萬200 300 400獨(dú)棟 雙拼 排屋平米12345671091 0 0 08青山湖片區(qū) 1 青云山居 2 錦繡錢塘 3 湖光山社 4 湖光山社 5 湖光山社 6 青山湖畔 青山湖畔 7 8 青城山語間 9 綠城西子玫瑰園 青山湖 81號(hào) 10 太陽灣 11 11 綠城西子玫瑰園 太陽灣 競(jìng)爭(zhēng)格局 70 綠城西子玫瑰園 —— 結(jié)合絕佳的湖景資源優(yōu)勢(shì)，依托強(qiáng)勢(shì)品牌影響力，打造青山湖板塊內(nèi)頂級(jí)別墅 用地面積 1600余畝 建筑面積 20余萬平方米 容積率 物業(yè)形態(tài) 獨(dú)棟別墅、組院別墅 核心優(yōu)勢(shì) 湖景、山景、品牌 銷售價(jià)格 平地別墅 600800萬。 ?單個(gè)樓盤內(nèi)單棟別墅價(jià)值的大小最主要取決于山水資源的強(qiáng)弱，背山面水別墅價(jià)值最高，內(nèi)陸別墅相對(duì)價(jià)值較低。 目前片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目分布較少，多為 1000萬元以內(nèi)的中高檔別墅項(xiàng)目。目前該片區(qū)內(nèi)均為 1000萬以上的頂級(jí)別墅，項(xiàng)目檔次最高 ?北區(qū) ： 無絕佳的資源優(yōu)勢(shì)借助 ， 資源優(yōu)勢(shì)在青山湖板塊各片區(qū)內(nèi)居于末位 ，目前片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目多為 300萬 — 500萬的相對(duì)較低檔次的別墅項(xiàng)目 。 52 中觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值 山水資源價(jià)值 競(jìng)爭(zhēng)格局 53 從各板塊資源對(duì)比分析，除之江及青山湖外，其余板塊資源價(jià)值都相對(duì)要低一層級(jí) 板塊名稱 資源 資源評(píng)價(jià) 別墅價(jià)格 生態(tài)資源 人文資源 之江板塊 ?錢塘江 ?五云山 ?六和塔 ?西湖景區(qū) 生態(tài)資源：★★★★ 人文資源：★★★★ 2023萬以上 湘湖板塊 ?湘湖 ?柴嶺山 生態(tài)資源： ★★★ 人文資源： ★ 3001000 銀湖板塊 ?銀湖 ?休博會(huì) 生態(tài)資源： ★★★ 人文資源： ★★★ 4001200 小和山板塊 ?小和山 ?教育園區(qū) 生態(tài)資源： ★★★ 人文資源： ★★★ 5001000 閑林板塊 ?西溪濕地 ?鳳凰山 生態(tài)資源：★★★★ 人文資源： ★ 4001200 青山湖板塊 ?青山湖 ?美女峰 ?吳越文明 ?錢王故里 ?彭祖遺址 生態(tài)資源：★★★★ 人文資源：★★★★ 3001800 山水資源價(jià)值 54 分析各成熟板塊（青山湖除外），之江憑借其人文及自然資源，成為片區(qū)認(rèn)知度最高的板塊；其他板塊資源相近，則價(jià)格也較為相近；而青山湖目前尚未成熟，但由板塊發(fā)展趨勢(shì)分析，資源價(jià)值將充分放大 區(qū)域認(rèn)知度 低 中 高 自然人文資源 低 中 高 之江板塊 湘湖板塊 青山湖板塊 小和山板塊 銀湖板塊 閑林板塊 ?之江板塊 ——占據(jù)人文及自然資源，成為各別墅片區(qū)認(rèn)知度最高的區(qū)域； ?閑林依托濕地資源及距城市較近的優(yōu)勢(shì)，小和山依托高教園區(qū)及交通便利性，成為僅次于之江板塊的較高認(rèn)知度的區(qū)域； ?銀湖、湘湖等均為近幾年發(fā)展起來的區(qū)域，認(rèn)知度一般； ?青山湖片區(qū)從 04年開始開發(fā)的新興片區(qū)，受交通等因素的制約，片區(qū)認(rèn)知度低。 ?但憑借自身資源優(yōu)勢(shì)，以及隨著交通、生活配套不斷完善，區(qū)域價(jià)值將不斷提升。 ——富春山居銷售現(xiàn)場(chǎng)客戶 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值 49 青山湖土地供應(yīng)強(qiáng)勁，品牌開發(fā)商大舉進(jìn)入，開發(fā)集聚度高，是未來別墅供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域 各板塊土地供應(yīng)狀況分析圖1% 4% 1%1%93%之江閑林湘湖銀湖青山湖板塊名稱 未來土地出讓情況 青山湖 大華、綠城等大型開發(fā)商大規(guī)模進(jìn)入，未來供應(yīng)量大 之江 城市型別墅，未來供應(yīng)量少，稀缺 閑林 存在一定供應(yīng)量，但主要以聯(lián)排別墅為主 小和山 未來存量較少 湘湖 未來存量較少 銀湖 未來存量較少，但存在大量 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值 50 青山湖未來大量高端項(xiàng)目入市，區(qū)域價(jià)值迅速提升 1 湖光山社 共剩余 20萬平 2 青城山語間 剩余約 12萬平 3 青云山居 共剩余 15萬平 4 錦繡錢塘 共剩余幾套 5 青山湖 81號(hào) 剩余 21套 6 青山湖畔 剩余 58萬平 7 綠城 8月開盤，共 20余萬平 8 同人山莊 共 17萬平 9 大華西野風(fēng)韻 占地 2023畝 10 錦天太陽灣 占地 1000畝 11 本項(xiàng)目 占地 315畝， R= 12 郡原青山湖項(xiàng)目 占地 100畝 13 已出讓項(xiàng)目 占地 91畝， R= 14 將掛牌出讓項(xiàng)目 占地 100畝， R= 11 10 7 8 9 4 3 2 1 5 12 6 13 14 片區(qū)內(nèi)目前已售樓盤有 6個(gè)，綠城將于 8月份上市，其它項(xiàng)目也在規(guī)劃、開發(fā)中 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值 51 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值小結(jié) —— 目前認(rèn)知及價(jià)值較低，但憑借自身資源優(yōu)勢(shì)，交通配套的改善，未來發(fā)展前景看好 ?板塊在近幾年中區(qū)域價(jià)值迅速提升，市場(chǎng)地位明顯提高。 43 4 6 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 5 頂級(jí)別墅價(jià)值體系研究 3 2 1 項(xiàng)目背景與項(xiàng)目解析 目標(biāo)解讀及問題解析 項(xiàng)目整體定位 宏觀系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) 中觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 微觀操作風(fēng)險(xiǎn) 44 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值 山水資源價(jià)值 中觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 競(jìng)爭(zhēng)格局 45 之江板塊是傳統(tǒng)高檔別墅認(rèn)知區(qū)域，西溪板塊依托較好的資源區(qū)域價(jià)值提升較快，青山湖板塊資源優(yōu)勢(shì)十分明顯，發(fā)展?jié)摿薮?，但目前市?chǎng)認(rèn)知較低 西溪板塊 閑林板塊 小和山板塊 之江轉(zhuǎn)塘板塊 青山湖板塊 銀湖板塊 低端 中端 高端 青山湖畔、錦繡錢塘、湖光山社、綠城西子玫瑰園、富春山居、九龍一號(hào) 西溪里、桃花源、和家園、西溪風(fēng)情 九溪玫瑰園、陽明谷 青山湖板塊特征： ? 位于城市遠(yuǎn)郊，配套不完善 ? 有強(qiáng)勢(shì)的自然山水資源 ? 價(jià)格洼地 ? 未來高檔別墅供應(yīng)熱門區(qū)域 銀湖板塊特征： ? 城市近郊，配套一般 ? 較早開發(fā)的別墅區(qū)，目前區(qū)域價(jià)值呈下滑趨勢(shì) 特征： ? 位于城市近郊 ? 交通、生活配套缺乏，依靠自我配套 ? 山水資源相對(duì)不夠強(qiáng)勢(shì) ? 區(qū)域定位相對(duì)混亂，西溪板塊依托較好資源價(jià)值提升較快 特征： ? 有城市成熟的配套 ? 第一居所 ? 價(jià)格較高 ? 傳統(tǒng)市區(qū)高檔別墅認(rèn)知區(qū)域 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值 46 市場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品為經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟，面積主要為 300400平米，總價(jià)主要為 300550萬，整個(gè)區(qū)域的物業(yè)價(jià)值有待提升 青山湖片區(qū) 1 青云山居 2 錦繡錢塘 3 湖光山社 4 湖光山社 5 湖光山社 6 青山湖畔 青山湖畔 7 8 青城山語間 9 綠城西子玫瑰園 （含地下室面積） 青山湖 81號(hào) 10 800 700 600 500 500 200 300 400 600 700 800 900 萬 200 300 400 平米 1 2 3 4 5 6 7 10 9 8 1000 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 9 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值 47 隨著交通、生活配套不斷完善，旅游資源不斷挖掘，青山湖板塊逐漸項(xiàng)目云集，區(qū)域價(jià)值將不斷提升 20