【正文】 LAGOON Blue Lagoon —— 因為連續(xù)四年獲得藍旗稱號（旅游管理部門頒發(fā)） 注：藍旗獎主要是為旅游環(huán)境保護及開發(fā)作出杰出貢獻的企業(yè)，表明其達到很高管理水平 獎項聲譽 藍湖（ Blue Lagoon）案例 KPI總結(jié) KPI 自身資源最大化開發(fā) 外圍資源整合 穩(wěn)健發(fā)展 建筑設(shè)計 1. 溫泉體驗設(shè)施多樣化及復(fù)合化 2. 開發(fā)出一系列產(chǎn)品，并形成產(chǎn)業(yè)化、連鎖化 3. 產(chǎn)品與溫泉體驗無縫結(jié)合的保養(yǎng)及按摩服務(wù) 1. 獲得國家衛(wèi)生部門認(rèn)證，消除客戶質(zhì)疑 2. 與世界一流專家及實驗室合作，獲得領(lǐng)先的權(quán)威 3. 持續(xù)的獲取旅游部門權(quán)威榮譽，保證旅游口碑 4. 與周邊景點互動，增加游客駐留時間 1. 逐步完善及擴大相關(guān)設(shè)施，避免財務(wù)危機 2. 通過功能復(fù)合擴大客戶源，保證設(shè)施的最大運營 3. 在相對成熟及穩(wěn)健后進行規(guī)模的擴張 1. 建筑與自然的融合，使人獲得最大的放松 2. 建筑與藝術(shù)的完美融合，增加客戶吸引力 3. 人性的、無障礙設(shè)計考慮不同人群的需求（兒童、孕婦、殘疾人及老年人） ? 建立中國一流溫泉度假區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，樹立領(lǐng)導(dǎo)者地位 ? 與政府機構(gòu)（衛(wèi)生部）、國際一流研究機構(gòu)合作，獲得高端形象及權(quán)威支持 ? 與周邊旅游景點、文化古跡展開深度合作 ? 合作或單獨成立研究機構(gòu)，進行深度開發(fā)，以期形成外衍產(chǎn)品，迅速形成核心競爭力 ? 注重氛圍營造，避免大而全的高成本平鋪式開發(fā)，分期投入，滾動開發(fā)，降低陌生區(qū)開發(fā)風(fēng)險 話語權(quán) 資源整合 衍生品 效率開發(fā) 項目發(fā)展戰(zhàn)略落實 —— 建立中國一流溫泉度假區(qū)標(biāo)準(zhǔn)（領(lǐng)導(dǎo)地位樹立、排它性） 國內(nèi)一流溫泉度假區(qū)標(biāo)準(zhǔn) ? 必須擁有比肩國際一流溫泉度假區(qū)水質(zhì)的資源稟賦 ? 必須擁有國際一流研究機構(gòu)的認(rèn)證及技術(shù)支持，以獲得最先進的療養(yǎng)體驗 ? 必須提供國際一流的溫泉體驗設(shè)施，享受國際化的溫泉體驗 ? 必須國際化溫泉度假區(qū)氛圍，資源及生態(tài)環(huán)境的保護，以保證獲得永續(xù)經(jīng)營 ? 必須擁有復(fù)合的功能及豐富外圍體驗價值，以保證持續(xù)的吸引力 ? 功能的復(fù)合及外圍體驗價值的打造形成持續(xù)的吸引力 ? 必須提供國際化團隊的先進服務(wù) 項目發(fā)展戰(zhàn)略落實 —— 政府資源整合 政府資源 權(quán)威機構(gòu) 周邊景點 資源整合 ? 獲得政府高層（省一級）支持，未來通過高端營銷及遠景規(guī)劃展示項目價值，形成自上而下的影響力，增強客戶信心 —— 力爭省旅游重點項目 ? 繼續(xù)完善政府接待功能，成為政府對外展示的窗口，并借助 亞運會、省運會的契機承擔(dān)外事接待任務(wù) 未來通過一定時間的經(jīng)營及相關(guān)研究成果的轉(zhuǎn)化，力爭獲得衛(wèi)生部的權(quán)威認(rèn)證及合作開發(fā)，為項目持續(xù)拔升提供支持 項目發(fā)展戰(zhàn)略落實 —— 權(quán)威機構(gòu)資源整合 ? 與世界一流研究機構(gòu)合作，獲得其對溫泉資源的權(quán)威認(rèn)證，形成自上而下的權(quán)威信息及影響力； ? 跟世界一流的研究機構(gòu)合作，對溫泉資源進行深度開發(fā)研究，通過外衍產(chǎn)品獲得排它性核心競爭力。 珠三角城市群根據(jù)承擔(dān)功能不同劃分為三大都市區(qū)，形成各具特色，協(xié)調(diào)共進的多元化發(fā)展格局 根據(jù)休閑度假市場的一般規(guī)律，大珠三角整體已經(jīng)進入度假臵業(yè)階段 休閑度假市場發(fā)展的一般規(guī)律： ?現(xiàn)在深圳離惠州也不遠，而且房價不高，放一套別墅在這里，周末的時候就過來坐坐 ?這邊資源很好，離城市也不遠，升值潛力很大，未來像這樣的別墅會越來越少 —— 根據(jù)湯泉半島客戶訪談資料整理 珠三角一體化趨勢加深，生活水平不斷提升 度假需求逐漸轉(zhuǎn)化為實際臵業(yè)需求，大珠三角臵業(yè)觀已經(jīng)形成 珠三角城際交通系統(tǒng)日益發(fā)達，城市之間交往日益密切，城界日益消失，跨區(qū)域臵業(yè)變得普遍 廣惠高速 環(huán)大亞灣高速 金海灣 第二居所：如惠州金海灣；吸引大量深圳、惠州休閑度假客戶 在大廣州，跨區(qū)域臵業(yè)非常普遍 湯泉半島成交客戶分析深圳96%惠州1%珠三角1%博羅2%深圳 惠州 博羅 珠三角合生高爾夫莊園成交客戶分析廣州2%珠三角其他區(qū)域15%惠州24% 深圳59%深圳 惠州 廣州 珠三角其他區(qū)域珠三角中高端客戶是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體，臵業(yè)能力十分雄厚 ?由于距離和成本因素，在本區(qū)域臵業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角 15%3%024%13%9%21%23%46%12%30%21%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣深 北京 天津1 0 2 0 萬4 0 萬 6 0 萬6 0 萬 1 0 0 萬1 0 0 萬以上?珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強的珠三角度假臵業(yè)購買力 84%54%50%33%28%17%6%4%9%0%20%40%60%80%100%120%140%廣深 北京 天津企業(yè)會所投資周末度假大珠三角度假置業(yè)觀下 深入挖掘旅游地產(chǎn)在珠三角全局中的發(fā)展機會 未來的競爭視野，必須脫離惠州的局限，鎖定整個大珠三角區(qū)域 …… 對珠三角度假物業(yè)的掃描 —— 市場上度假物業(yè)可分為碧桂園模式、東海岸模式和天麓模式 東海岸模式 （輕資源型） 天麓模式（核心資源型 ） 碧桂園模式 （近郊概念型） 城市擠壓型白領(lǐng)客戶 產(chǎn)品升級型，普通度假養(yǎng)老型客戶 頂級富豪，資源占有型客戶 依托極為強勢的資源及配套，樹立市場領(lǐng)導(dǎo)者地位，自我中心化，自我定價 代表項目： 華僑城天麓、萬科天琴灣、僑鑫從都 具備一定的資源，主要依托于大型城市，以資源整合內(nèi)部配套建立度假氛圍，樹立大社區(qū)形象 代表項目： 萬科東海岸、金海灣、錦繡山河 批量販賣資源，缺乏真正意義的大手筆，以性價比為噱頭，淪為城郊白領(lǐng)通勤社區(qū) 代表項目： 碧桂園系列、金地荔湖城 南沙碧桂園 ： “均價 4600元 /m2，一線山景電梯洋房” 47萬，別墅 +洋房 銷售價格：洋房價格 4980元 /㎡起，戶型為 92152㎡的二房到四房；單體別墅價格 1450015500元 /㎡，戶型為 205㎡； 度假資源： 高爾夫資源 /獅子洋江景 /酒店 主要客戶： 當(dāng)?shù)鼐用?，公?wù)員，企業(yè)員工，大量碧桂園舊業(yè)主 點評：高爾夫成為雞肋資源，度假主題模糊化，“度假”淪為單純的概念，項目度假價值驅(qū)動力不夠，難以拉動高端度假客戶，轉(zhuǎn)向低價拉動周邊剛性自住客戶，淪為低價自住盤 以 碧桂園系列 為代表的近郊概念型物業(yè)缺乏與度假的實質(zhì)性關(guān)聯(lián)，在 08年淡市中該弊病表現(xiàn)更為突出 —— 依靠低價肉搏 1800020230 ﹤ 18000 城區(qū)別墅與豪華洋房價格對比 金海灣、凱旋會洋房 珠江新城別墅 800010000 ﹤ 8000 郊區(qū)別墅與豪華洋房價格對比 雅居樂天域（ 22層） 星河灣星座 綠茵島別墅 南沙濱?；▓@等 廣州的大盤別墅前期基本都是當(dāng)大白菜賣 —— 碧桂園研發(fā)中心陶先生 目前廣州郊區(qū)多數(shù)別墅臵業(yè)者基本上看重的是低價格，很多都是小老板與城 市白領(lǐng)，對別墅的認(rèn)知度和理解不深 …… —— 珠江地產(chǎn)陳副總經(jīng)理 “白領(lǐng)也可住別墅” “你的一生因 70萬而改變” 度假的找不到度假氣氛，居家的體驗不到生活的便利 “平過自己起屋” 碧桂園模式 的弊病在同質(zhì)化競爭中日益突出：除 低價 外匱乏其他核心競爭力， 客戶群擴張難度大 ，高層淪為 白領(lǐng)通勤區(qū) ? 地址：鹽田區(qū)大梅沙外環(huán)路高速公路北側(cè) ? 占地面積 : ? 總建筑面積 :40300平方米 ? 開發(fā)周期 :萬科東海岸（ 1－ 4期）分 5年開發(fā)， 2023－ 2023 ? 總戶數(shù) :200 ? 停車位 :1: ? 相關(guān)配套：風(fēng)情商業(yè)街 /會所 東海岸模式 強調(diào)居住環(huán)境和度假氛圍的打造，母體仍然缺少核心資源，發(fā)展到后期逐漸向第一居所傾斜 一期 2023－ 2023 風(fēng)情商業(yè)街形態(tài)全面展示；湖景展示 會所投入使用，部分用作售樓中心 風(fēng)情商業(yè)街開始招租 風(fēng)情商業(yè)街持續(xù)招租，如：好太太家品、香磨坊西餐廳、麥當(dāng)勞、可愛坊、海岸咖啡、中聯(lián)大藥房 風(fēng)情商業(yè)街基本招租完畢，但未完全進駐 三期商業(yè)街仍未建設(shè)完畢 二期 2023－ 2023 三期 2023－ 2023 啟動區(qū) 風(fēng)情商業(yè)街部分名牌商業(yè)入駐。 強化金融、商貿(mào)、文化、教育、物流、通訊、信息咨詢等綜合服務(wù)功能，成為珠三角最具輻射力的 綜合服務(wù)中心和產(chǎn)業(yè)中心。 對度假區(qū)功能的復(fù)合性需求，并非多種需求的簡單疊加，而是綜合解決上述矛盾的功能載體和體驗空間 ?對異質(zhì)文明的好奇 ?視野的開闊和見識增長、自我提高 ?對現(xiàn)實生活的逃逸、反思和整理 資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 潛在的其他需求 復(fù)合需求高品質(zhì)購物 養(yǎng)生保健美食享受親子活動放松發(fā)呆 親近自然商務(wù)會議家庭聚會本報告是嚴(yán)格保密的。 ?大多數(shù)旅游地?zé)o法為人們在短假進行的多種活動提供滿意空間和綜合解決方案。 繁忙緊張的生活節(jié)奏，促生了對短假利用時間和空間的矛盾 ?是在生活地休息購物？還是短途出游？大多數(shù)人在二者之間掙扎，是珠三角目標(biāo)人群普遍的假日生活現(xiàn)狀。 ?自駕車出行度假占40%份額。 ?70%的伴侶選擇為朋友， 40%為家庭成員。中高端客戶因工作壓力較大，對身體的健康十分看重。 8%13%31%58%75%0% 20% 40% 60% 80%參與性性價比娛樂性觀賞性舒適性參與性 性價比 娛樂性 觀賞性 舒適性資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 區(qū)域度假市場度假偏好 3 對度假區(qū)關(guān)鍵特性的選擇 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?此種需求綜合反映了目前國內(nèi)度假市場供求間主要矛盾：一方面大量低品質(zhì)的旅游項目開發(fā)，另一方面日益富裕起來的游客對生活品質(zhì)要求迅速提升。 18%30%35%38%40%60%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%主題包裝景觀設(shè)計文化性休閑設(shè)施人性化服務(wù)生態(tài)保護8%30%36%40%48%76%0% 20% 40% 60% 80%購物主題娛樂康體民俗美食自然風(fēng)光度假區(qū)的產(chǎn)品偏好選擇排序 度假區(qū)的特色選擇排序 資料來源：世聯(lián)分析； VBAY分析 區(qū)域度假市場度假偏好 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 對“親近山水，回歸自然”的呼聲最高 ?自然生態(tài)和人性化服務(wù)是游客最為關(guān)注的問題，不喜歡矯揉造作、經(jīng)過包裝的產(chǎn)品?？梢?，區(qū)位本身不存在不利因素。 300公里以上容易產(chǎn)生駕駛疲勞和厭煩。 度假地選擇： 100300公里的黃金距離，惠州具備作為度假區(qū)的空間優(yōu)勢 15%68%17% 1 0 0 公里1 0 0 3 0 0〉3 0 00 . 4 40 . 4 78 . 2 8 %0 . 0 0 0 . 1 0 0 . 2 0 0 . 3 0 0 . 4 0 0 . 5 0會不一定不會會 不一定 不會?對于自駕車游客來講，100300公里是他們認(rèn)為最適當(dāng)?shù)木嚯x。 本地休閑自住類旅游度假區(qū) —— 資源有瓶頸，覆蓋市場窄 珠三角市場供給 本報告是嚴(yán)格保密的。反映大趨勢，而非精確數(shù)值。 ?同時，按照國際案例，并考慮到項目特點，商務(wù)型客戶最終占總量 10%15%。 香港 珠三角 珠三角 香港 珠三角 其他市場 其他市場 其他市場 旅行團 旅行團 個人游 個人游 現(xiàn)狀 發(fā)展期 成熟期 商務(wù) 商務(wù) 非商務(wù) 商務(wù) 非商務(wù) 非商務(wù) 現(xiàn)狀 后期 現(xiàn)狀 發(fā)展期 成熟 ?案例顯示，個人游（包含自駕游）客戶在忠誠度、停留時間、消費能力和置業(yè)可能性上均高于團隊客戶。 ?香港客戶由于高購買力和區(qū)域影響力因素，在本項目中始終為重要客戶。 84%54%50%33%28%17%6