世聯(lián)_廣東惠州高榜山項目定位策劃報告76頁-文庫吧資料
2025-01-23 03:13本頁面
【正文】 者，多數(shù)是與父母一起居住或潮汕、客家子女較多，房間數(shù)量要求要多。 ?成交金額 5580萬，集中在 6580萬。心園二期 244 三房 9913四房 14 2200 95% 20230420 本片區(qū)內(nèi)客戶需求分析 產(chǎn)品以 130平米以下戶型為主，銷售速度及價格未實現(xiàn)突破 住宅客戶定位 — 客戶需求細(xì)分 客戶分類 置業(yè)驅(qū)動力 購房關(guān)注點 特征 主流總價承受范圍 與本項目契合 度 私營企業(yè)主 /政府領(lǐng)導(dǎo) 尊崇感＋環(huán)境 樓層、采光、通風(fēng)，看重風(fēng)水和社區(qū)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)實力雄厚，注重物業(yè)檔次，對價格不十分敏感 80萬以上 ☆☆☆☆ 政府公務(wù)員 /企業(yè)中高管理層 環(huán)境 +品質(zhì) 看重周邊及社區(qū)環(huán)境，產(chǎn)品品質(zhì)要求較高 有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩 70100萬 ☆☆☆☆☆ 企業(yè)職員 /生意人 價格＋品質(zhì) 便利、價格、升值潛力 有一定積蓄，中等經(jīng)濟(jì)實力，對價格及物業(yè)品質(zhì)較敏感 5080 ☆☆☆ 原住民 價格＋配套 交通、配套、價格 經(jīng)濟(jì)實力一般，對交通及周邊配套依賴性強(qiáng) 50萬以下 ☆☆ 政府公務(wù)員 /企業(yè)中高管理層是本項目的核心客戶 本項目的目標(biāo)客戶 —— 城市新銳財富階層 身份 —— 鄙視“土豪”，標(biāo)榜“新銳”，“新興勢力” 財智 —— “有錢”、“有文化” 追新 —— “個性”、“品位” 享受 —— 超舒適感 —— 非頂級客戶，是追求尊貴、舒適生活的中產(chǎn)階級 客戶面積需求集中在 140200平方，戶型要求集中在 5房。主力需求： 3房（ 110130平米）； 4房（ 140160平米）； 5房（ 180250平米） ； 惠州中高端客戶購房目的普遍為改善居住條件，存在投資 /短暫居住的非純居住需求；需求集中在中大戶型； 客觀存在： 1）魚池與魚池之間是相通的； 2）魚是自由的，他可以在魚池 A ，也可以在魚池 B； 3）魚是混雜的，什么樣的魚都有。物業(yè)管理不到位，社區(qū)品質(zhì)低。 喜歡新事物，對品牌尤為注重。每年都有一定時間生活在惠州居住。 80140平米 改善居住狀況，對產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境敏感。 喜歡新事物，對品牌（服裝、電器等）較注重。部分人有經(jīng)濟(jì)型車輛，大部分人依賴公共交通。 160250平米 改善居住狀況，對產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)敏感。 喜歡新事物，十分注重品牌，雖不一定一身名牌，但對某種品牌的東西（魚桿、手表、車等）特別偏好。 客戶分類 客戶組成 特征描述 目前居住狀況 置業(yè)驅(qū)動力 高端客戶 （群體數(shù)量大） 私企業(yè)主、私營老板、企事業(yè)中高層管理人員、政府領(lǐng)導(dǎo) 在惠州生活多年；人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)在惠州；經(jīng)濟(jì)實力雄厚，多數(shù)人有一輛以上的不錯的私家車。 競爭樓盤分析小結(jié)： —— 多種產(chǎn)品組合， TH成為標(biāo)桿 —— 以 TH或平層 作為主打產(chǎn)品 —— 主力產(chǎn)品情況： TH主流面積在 200350平 之間，主力總價在 130270萬 之間； 平層 主流面積在 160200平 之間，主力總價在 7090； ——— 產(chǎn)品設(shè)計：入戶花園、大陽臺、露臺成為亮點，但產(chǎn)品 附加值較少 ， 實用性略欠缺 。過道較浪費(fèi)。 片區(qū)競爭聚焦 ： 江北片區(qū) 惠州行政文化中心， 城市規(guī)劃最好的區(qū)域 大盤集中區(qū)域； 代表樓盤：碧水灣、 麗日百合家園、帝景灣、奧園 主流價格： 4500元 /平米以上 東平片區(qū) 城市心臟資源豐富，純粹大盤區(qū)域 代表樓盤：東湖花園、荷蘭水鄉(xiāng)、 藍(lán)波灣、東方威尼斯； 主流價格： 3500元 /平米以上 麥地－河南岸片區(qū) 目前市場熱點片區(qū)，小盤集中地帶 代表樓盤：雍逸園、 TCL翠園 主流價格： 2800元 /平米以上 龍豐上排片區(qū) 傳統(tǒng)非熱點片區(qū) ,未來山地 高尚住宅大盤聚集地 代表樓盤：湖畔新城、潤園、 鵬基項目、寶安集團(tuán)項目 老城區(qū) 供應(yīng)量極少 市場格局： 江北、東平、龍豐上排形成三足鼎立，高端市場競爭狼煙四起 2023，山居年！ 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 帝景灣三期 湖畔新城一期，二期預(yù)計持續(xù)推出 本項目 2023 2023 2023 東方威尼斯一期 潤園 荷蘭水鄉(xiāng)三期 麗日百合家園 鵬基項目 項目入市時面臨的競爭市場：湖畔新城、潤園、鵬基項目、東方威尼斯是本項目可能面臨的主要競爭對手 合生國際新城 競爭對手基本情況 所在片區(qū) 項目名稱 占地 容積率 總建面 價值點 價格 龍豐上排 湖畔新城 11萬 30萬 大盤 /湖景 一期 3700,二期預(yù)計 4500 潤園 30萬 大盤 /山景 /水景 均價預(yù)計 6000 鵬基項目 43萬 28萬 山景 /水景 /大盤 均價預(yù)計 6000 東平 東方威尼斯 16萬 2 32萬 江景 /產(chǎn)品品質(zhì) 均價 4500 基本特征：大盤、景觀資源好 市場競爭格局 第一陣營 第三陣營 第二陣營 代表樓盤：帝景灣、 潤園、鵬基項目 、合生國際新城 代表樓盤： 東方威尼斯、湖畔新城 、 麗日百合、 荷蘭水鄉(xiāng)、碧水灣 代表樓盤：東湖花園、美林玉桂山 第一陣營 均價 6000 均價 4500 均價 3500 本項目在外部條件上屬于第二陣營，但受第一陣營影響較大 本項目 領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過河拆橋 追隨者 — 搭便車，借勢 — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 次 /非主流市場 敏銳的機(jī)會主義者 競爭的營銷策略 本項目 VS 潤園、鵬基項目 (第一陣營 ) 挑戰(zhàn)者 補(bǔ)缺者 + 本項目 VS 湖畔新城、東方威尼斯 (第二陣營 ) 競爭對手主力產(chǎn)品 項目名稱 類型 主力戶型 推售時間 湖畔新城二期 TH、小高 180平方以上 預(yù)計 07年中 東方威尼斯一期 TH、洋房 TH： 320平 平層： 140200平 06年 8月 潤園一期 獨(dú)棟、 TH、疊拼、小高層 獨(dú)棟： 480550平，約 19套 TH： 260415平，約 52套 疊拼： 260290平， 72套 平房： 140200平，約 70套 06年 8月 鵬基項目 TH、洋房 TH： 200— 250平 07年初 產(chǎn)品類型多樣， TH成為標(biāo)簽，多以 TH、平層作為主打 湖畔新城二期 ?二期以 180平米以上平面戶型為主，共約 1000多套。謹(jǐn)呈：惠州嘉浩實業(yè)有限公司 高榜
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1