【正文】 等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)陸續(xù)入駐長(zhǎng)春高新區(qū)，包括世界 500強(qiáng)企業(yè)在內(nèi)的外資企業(yè)也紛紛進(jìn)駐。 通過(guò)專項(xiàng)孵化基金、風(fēng)險(xiǎn)投資、國(guó)家計(jì)劃扶持等方式，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供資金支持。 全區(qū)孵化基地總面積已達(dá) 21萬(wàn)平方米，累計(jì)接納科技中小企業(yè) 624家。 400余戶企業(yè)已與大專院校、科研院所建立合作關(guān)系。 產(chǎn)業(yè)鏈 利潤(rùn) 微笑曲線 世聯(lián)顧問(wèn) WORLDUNION CONSULTANCY 依托區(qū)域自身人力資源優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮高科技人才“孵化器”作用 長(zhǎng)春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)內(nèi)著名的高智力密集區(qū)： ? 國(guó)內(nèi)知名的吉林大學(xué)、長(zhǎng)春光機(jī)學(xué)院等十幾所重點(diǎn)學(xué)府都坐落在區(qū)內(nèi)； ? 中國(guó)科學(xué)院長(zhǎng)春分院、長(zhǎng)春光機(jī)所、長(zhǎng)春應(yīng)化所等 39所國(guó)家、?。ú浚倏蒲袡C(jī)構(gòu)也都集中在高新區(qū)內(nèi)； ? 擁有本科生 10萬(wàn)余人，博士生、碩士生超萬(wàn)人； ? 擁有各類(lèi)人才 20萬(wàn)人，其中專業(yè)技術(shù)人才近 5萬(wàn)人，僅參與創(chuàng)業(yè)的高級(jí)人才就達(dá) 6000人，均占長(zhǎng)春市的一半以上。 ? 長(zhǎng)春信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展得風(fēng)生水起 ：光電技術(shù)產(chǎn)業(yè)園已成為國(guó)家級(jí)信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地 ， 目前有光電信息企業(yè)300多戶 ， 產(chǎn)品達(dá)四 、 五百項(xiàng) ， 產(chǎn)值貢獻(xiàn)占長(zhǎng)春市總量的比重逐年增長(zhǎng) 。 區(qū)域發(fā)展成熟階段實(shí)現(xiàn)居住產(chǎn)品的多元化，通過(guò)環(huán)境整合，產(chǎn)品打造，成為追求生活品質(zhì)人群的聚集地 類(lèi)別墅產(chǎn)品 世聯(lián)顧問(wèn) WORLDUNION CONSULTANCY 產(chǎn)業(yè)及 商務(wù)辦公 … 商業(yè) … 居住 文化娛樂(lè) 功能定位 世聯(lián)顧問(wèn) WORLDUNION CONSULTANCY 依據(jù)區(qū)域自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展高附加值信息技術(shù)產(chǎn)業(yè) 050100各產(chǎn)業(yè)畝均產(chǎn)值（萬(wàn)元）系列1 玉米深加工業(yè) 汽車(chē)產(chǎn)業(yè) 信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈 研發(fā) 設(shè)計(jì) 零部件制造 設(shè)備制造 整機(jī)制造 信息傳輸服務(wù) 計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè) 科技交流推廣 軟件業(yè) ? 信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)屬于典型的投入少 ， 創(chuàng)收高的產(chǎn)業(yè) ： 2023年長(zhǎng)春光電子信息產(chǎn)業(yè)基地畝產(chǎn)高達(dá) 。 主要客戶： 產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部的中高收入客戶，同時(shí)吸引了改善居住質(zhì)量的中心城區(qū)客戶和養(yǎng)老階層。 世聯(lián)顧問(wèn) WORLDUNION CONSULTANCY 通過(guò)未來(lái)居住產(chǎn)品的升級(jí)，實(shí)現(xiàn)宜居目標(biāo) 發(fā)展階段 階段特征 產(chǎn)品特征 第一代住宅 造房子 僅是可以居住的房子，遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所而已 第二代住宅 開(kāi)始關(guān)注舒適度 開(kāi)始關(guān)注 “看起來(lái)好 ”的品質(zhì)和舒適，但依然以戶型的舒適為價(jià)值核心 第三代住宅 產(chǎn)品全面領(lǐng)先 社區(qū)呈現(xiàn)有機(jī)增長(zhǎng)，各項(xiàng)功能通過(guò)成體系的綜合運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)社區(qū)增值 第四代住宅 用科技解決居住舒適度，關(guān)注居住社區(qū)的文化及宜居的可持續(xù) 體現(xiàn)對(duì)自然環(huán)境、科學(xué)技術(shù)、人類(lèi)文化的傳承與尊重 住宅產(chǎn)品分級(jí)體系 資料來(lái)源：世聯(lián)模型 長(zhǎng)春整體市場(chǎng) 本項(xiàng)目 項(xiàng)目未來(lái)產(chǎn)品升級(jí) ?目前可見(jiàn)的住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)四代分級(jí) ?長(zhǎng)春整體住宅市場(chǎng)處于一、二代過(guò)渡階段，部分產(chǎn)品開(kāi)始關(guān)注舒適度 ?本區(qū)域發(fā)展初期通過(guò)對(duì)于產(chǎn)品舒適度的打造實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的局部領(lǐng)先 ?未來(lái)通過(guò)進(jìn)一步的產(chǎn)品升級(jí)實(shí)現(xiàn)宜居目標(biāo) 世聯(lián)顧問(wèn) WORLDUNION CONSULTANCY 項(xiàng)目通過(guò)普通多層住宅、花園洋房、景觀聯(lián)排產(chǎn)品的升級(jí)，順應(yīng)客戶衍變對(duì)居所功能升級(jí)的需求，成為區(qū)域發(fā)展進(jìn)程見(jiàn)證 居住： —— 區(qū)域發(fā)展進(jìn)程的見(jiàn)證 發(fā)展初期 發(fā)展中期 發(fā)展成熟期 客戶類(lèi)型： ?拆遷戶 ?本地被動(dòng)郊區(qū)化客戶 主要產(chǎn)品類(lèi)型： ?普通多層住宅 客戶類(lèi)型： ?全市范圍中高收入階層 ?區(qū)域內(nèi)居住升級(jí)客戶 主要產(chǎn)品類(lèi)型： ?花園洋房 ?類(lèi)別墅產(chǎn)品 客戶類(lèi)型： ?區(qū)域高科技產(chǎn)業(yè)人口 ?本地居住升級(jí)客戶 ?養(yǎng)老客戶 ?主動(dòng)郊區(qū)化中產(chǎn)階級(jí) 主要產(chǎn)品類(lèi)型： ?花園洋房 ? 住宅產(chǎn)品形式的不斷升級(jí)滿足客戶衍變對(duì)居住功能升級(jí)的需求 ? 產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展引入眾多高素質(zhì)人群，提升區(qū)域客戶品質(zhì)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)和人才的互動(dòng)，打造區(qū)域未來(lái)“城優(yōu)業(yè)盛”態(tài)勢(shì) ? 和諧、綠色、環(huán)保、節(jié)能型社區(qū)環(huán)境建設(shè)，提升區(qū)域居住價(jià)值，實(shí)現(xiàn)生態(tài)宜居目標(biāo) 世聯(lián)顧問(wèn) WORLDUNION CONSULTANCY 滿足區(qū)域發(fā)展初期的居住功能，主要吸引拆遷戶和本地被動(dòng)郊區(qū)化客戶 普通多層住宅 主要功能： 以高性價(jià)比為核心賣(mài)點(diǎn)吸引首批客戶進(jìn)駐 產(chǎn)品特點(diǎn)： 滿足居民基本生活需求，通過(guò)外立面和完善的社區(qū)配套等提升居住舒適度。 ? 大面積的可開(kāi)發(fā)用地為項(xiàng)目提供了良好的發(fā)展空間。 人口素質(zhì)提高、城市功能完善，使得區(qū)域形象提升，區(qū)域美譽(yù)度提高，形成可持續(xù)發(fā)展 借助周邊成型的產(chǎn)業(yè)支撐，進(jìn)一步推動(dòng)長(zhǎng)春西南區(qū)域向“城優(yōu)業(yè)盛”的階段發(fā)展，既是我們的機(jī)會(huì)，也是我們的使命 世聯(lián)顧問(wèn) WORLDUNION CONSULTANCY 本報(bào)告主要內(nèi)容 第一部分：區(qū)域發(fā)展方向 第二部分：案例研究 第三部分：項(xiàng)目定位 第四部分：功能定位 世聯(lián)顧問(wèn) WORLDUNION CONSULTANCY 居住 產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公 商業(yè) 文化娛樂(lè) 公共功能空間 Irvine 32023 16000 10000 6000 36000 占比 32% 16% 10% 6% 36% 歐文主要功能占地狀況（單位：英畝） 居住 產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公 商業(yè) 文化娛樂(lè) 公共功能空間 Reston 860 335 258 103 1032 占比 33% 13% 10% 4% 40% 里斯頓主要功能占地狀況（單位：公頃） 參考國(guó)外成功案例并結(jié)合地塊的本體條件，區(qū)域總體地塊主要功能空間及其占比為 居住 30% 產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公 15% 商業(yè) 10% 文化娛樂(lè) 5% 公共功能空間 40% 本區(qū)域功能設(shè)置及比例 世聯(lián)顧問(wèn) WORLDUNION CONSULTANCY 產(chǎn)業(yè)及 商務(wù)辦公 … 商業(yè) 居住 文化娛樂(lè) 功能定位 世聯(lián)顧問(wèn) WORLDUNION CONSULTANCY 城市規(guī)劃南遷的政策利好、產(chǎn)業(yè)與交通的巨大優(yōu)勢(shì)、大面積的可開(kāi)發(fā)用地都將使本區(qū)域成為長(zhǎng)春未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 中心城區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū) ? 政策推動(dòng)： 市政府南遷新址建成，城市發(fā)展重點(diǎn)南移，吸引了大批人口向城南轉(zhuǎn)移。 區(qū)域內(nèi)的財(cái)富人群聚集，人均收入提高。 功能三： 商業(yè)功能 結(jié)合汽車(chē)文化和電影文化的深厚積淀 ， 發(fā)展高品質(zhì)的文化娛樂(lè)設(shè)施 ， 滿足人們對(duì)于文化生活品質(zhì)不斷升級(jí)的要求 ， 并以此形成區(qū)域特色 ， 為區(qū)域聚集人氣 。 功能一： 居住功能 依托于周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)支撐，發(fā)展高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)，以花園式辦公物業(yè)為各公司提供良好的科研、辦公環(huán)境，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并為區(qū)域吸引更多的高素質(zhì)人口進(jìn)駐。 ? 功能復(fù)合 : 以居住功能為核心，集商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能于一體 以居住功能為核心，多元化的產(chǎn)品形式滿足不同階層人群的需求，并實(shí)現(xiàn)終身區(qū)域內(nèi)換房，同時(shí)以商業(yè)、娛樂(lè)等功能為特色，為區(qū)域聚集人氣，并滿足文化生活的不斷升級(jí)要求，形成各項(xiàng)城市功能的并行均衡發(fā)展。 強(qiáng)調(diào)公共空間，開(kāi)放綠地、娛樂(lè)設(shè)施星羅密布，有效保證區(qū)域的生活品質(zhì) 世聯(lián)顧問(wèn) WORLDUNION CONSULTANCY 國(guó)際成功案例給予我們很好的啟示 ? 發(fā)展模式：吸引高素質(zhì)人口進(jìn)入置業(yè)，形成區(qū)域發(fā)展的良性循環(huán) 通過(guò)區(qū)域內(nèi)良好的環(huán)境 、 高強(qiáng)度的公共設(shè)施 、 豐富的休閑娛樂(lè)設(shè)施和多樣化的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)人口 ， 從而拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展 ， 形成產(chǎn)業(yè)和人口不斷升級(jí)的良性循環(huán) 。 開(kāi)放空間總占地超過(guò) ； ?區(qū)域中的小路和林蔭道超過(guò) 89公里 。 人、藝術(shù)景觀和水共同交匯于這個(gè)精致的城市空間中，成為Reston特色最精彩的體現(xiàn)。 Reston高科技企業(yè)的基本情況 發(fā)展以信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為代表的高科技產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)與人口不斷升級(jí)的良性循環(huán) 高科技產(chǎn)業(yè)吸引高素質(zhì)人口聚集 高素質(zhì)人口推動(dòng)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展 眾多 行業(yè)頂級(jí)公司進(jìn)駐 ， 例如 Accenture, BAE Systems, DynCorp, Fannie Mae, IBM, Oracle等 世聯(lián)顧問(wèn) WORLDUNION CONSULTANCY ?核心區(qū)以噴泉廣場(chǎng)為中心 ， 擁有 12個(gè)街區(qū) ， 是區(qū)域性的就業(yè) 、 居住和娛樂(lè)中心區(qū) 。 ?各個(gè)村在開(kāi)發(fā)住宅區(qū)時(shí)會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)整 ， 建筑式樣也不斷變化 ， 保證不同檔次產(chǎn)品比例與人口階層比例基本相符 ， 最大限度的保證供需平衡 17%50%33%25%46%24%3%1%r e s t o nf a ir f a x獨(dú)立式住宅 連排住宅 公寓 其他Reston居住物業(yè)比例構(gòu)成 Reston把尊重居民的個(gè)人利益作為規(guī)劃的首要目標(biāo) ， 提供不同 類(lèi)型的住宅以滿足各階層的需求 ， 做到每一個(gè)人都可以 終生無(wú) 需從社區(qū)內(nèi)搬走 。 通過(guò)功能布局和土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度合理規(guī)劃，保證各種城市功能的有機(jī)結(jié)合 世聯(lián)顧問(wèn) WORLDUNION CONSULTANCY 在 Reston不同的居住區(qū)域中 ， ?安妮村以底層帶有商業(yè)的歐洲傳統(tǒng)社區(qū)為特色 ， 著名住宅設(shè)計(jì)師為這個(gè)村設(shè)計(jì)了當(dāng)代式的城市住宅； ?獵人森林村則以獨(dú)立傳統(tǒng)住宅為主 。 ?關(guān)鍵舉措 ?發(fā)展結(jié)果 通過(guò)對(duì)多種城市功能不斷的綜合發(fā)展，形成了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多元、功能復(fù)合的區(qū)域 世聯(lián)顧問(wèn) WORLDUNION CONSULTANCY Reston的總體規(guī)劃中采用全新的“ PRC”區(qū)劃法，其革新之處包括： u 將劃分土地等級(jí)的根據(jù)從以往單純根據(jù)土地性質(zhì)劃分變?yōu)楦鶕?jù) 以人口密度為基礎(chǔ)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 劃分； u 適當(dāng)提高了局部地區(qū)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度， 將土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度劃分為高（ 60人 /英畝）、中（ 14人 /英畝）、低（ /英畝）三個(gè)等級(jí)，但設(shè)定平均的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度上限（ 13人 /英畝） ； u 允許混合使用土地 ，例如充分考慮高科技產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，將辦公用地與產(chǎn)業(yè)用地