【文章內(nèi)容簡介】 坐小汽車20分鐘能夠到達(dá)項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷剩ǘ┐渭壣倘Γ翰叫?0—30分鐘能夠到達(dá)項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷黍T自行車20—30分鐘能夠到達(dá)項目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷什叫?0分鐘能夠到達(dá)只要換乘一次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷食俗∑?0—40分鐘能夠到達(dá)項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷剩ㄈ┻呺H商圈：步行20—30分鐘能夠到達(dá)項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷什叫?0分鐘能夠到達(dá)只要換乘兩次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷食俗∑?0—60分鐘能夠到達(dá)項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷剩赫{(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店營業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)項目地點(diǎn)的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：（1） 了解地區(qū)居民的人口特征、社會經(jīng)濟(jì)變相及生活形態(tài)等；（2） 確定產(chǎn)品組合及促銷地點(diǎn)；（3） 分析商圈是否重疊（4） 計算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店；（5） 找出商圈內(nèi)的障礙：A、 道路設(shè)施不便B、 人口擁擠C、 人口過度擁塞（6） 法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況（7） 其他因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次性補(bǔ)齊所需物品，及停車場是否寬廣等。三、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方法。：如有以下各種情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點(diǎn)：（1） 商圈范圍：A、 集中型商圈：核心商圈半徑在2000米以內(nèi)，次級商圈半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；B、 分散型商圈：核心商圈半徑在500米以內(nèi)，次級商圈半徑在500米—1000米之間，邊際商圈在1000米以外；（2） 馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道（3） 鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分兩個不同商圈（4） 高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（5） 安全島之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（6） 大水溝之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（7） 單行道之阻隔，人潮流動不而易劃分成不同的商圈（8） 人潮走向由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動之方向，使該區(qū)域形成一獨(dú)立商圈。：（一）同心圓法：一個開發(fā)項目（商場）的服務(wù)范圍可以用同心圓表示，可以先按照不同半徑畫出若干個同心圓，然后計算不同圈層內(nèi)的人口、消費(fèi)變化率，如果變化很小就可以確定： 用人口密度變化確定：如果人口規(guī)模M M2 ……半徑RR2 ……不同圓之間變化率：P1=(M2/)/(M1/)P R2 R3 R4 R5 R(半徑) 用不同同心圓間商品消費(fèi)量變化確定服務(wù)區(qū)范圍：商品消費(fèi)C （C2C1）/C1 （C3C2）/C2（二）行車時間法：消費(fèi)（購物）習(xí)慣：駕車5——10分鐘去目的地購物影響因素：受障礙物影響較大行車速度不同地區(qū)的購物習(xí)慣、如偏好行車（5——10分鐘 10——15分鐘 15——20分鐘）（三）路線調(diào)查法：根據(jù)開發(fā)地周圍的街道，沿著不同的街道進(jìn)行調(diào)查，收集人口、商業(yè)、消費(fèi)者的信息，根據(jù)以上資料進(jìn)行確定。市場分析調(diào)查的內(nèi)容：市場服務(wù)區(qū)//內(nèi)容 1公里 2公里 3公里 4公里//人口規(guī)模 人 人 人 人//居民戶數(shù) 戶 戶 戶 戶//平均家庭收入 元 元 元 元//人均收入 元 元 元 元//商品購買力 （四）用COMPASS法則來確定：商業(yè)地產(chǎn)的價值有賴于它可以產(chǎn)生的效益。潛在的收益必然也受到顧客對該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響。盡管有很多因素對兩個地理位置的易接近性有影響，但以下的公式假定，易接近性只由兩個地理位置的直線距離與彼此受到吸引的傾向而定。如兩個商業(yè)場所a和b（例如零售商場，購物中心，小城鎮(zhèn)等）。哪一些位置是一位顧客會受到兩個場所同等吸引力的可能位置？從狹義上講，這一問題由雷利的吸引力定律可以回答，該定律可以確定a和b之間的直線上顧客可能受到同等吸引力的一個點(diǎn)。從廣義上講，這個問題由下面的第二公式給予了回答，該公式劃定的是一個圓。位于這個圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場所（姑且稱之為b）吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場所a吸引的傾向。公式：da=d/(1+ (q)170。 ……有效交易距離——雷利定律交易中心=d/(1q)…… 有效半徑=d . (q)170。/(1q)……交易中心和有效半徑就可以確定有效的貿(mào)易圈（商圈）的范圍。a,b=兩處交易場所的名稱（給較大的場所定名為a）da=a場所到b場所之間有效交易距離（或途中耗時）d=a和b兩處場所之間的實(shí)際距離Sa,Sb=場所a和場所b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等） 取SaSbq= Sb/Sa……兩處場所的規(guī)模的比率。 170。=1/2例如：兩個超市a和b分別擁有25萬平方米和5萬平方米的營業(yè)面積，他們對于其他商場隔絕（也就是附近沒有大型商場），來往聯(lián)商場間的途中時間平均為1km。試確定定義顧客具有同等可能性光顧兩個超市之一位置的那個圓。Sa=25萬平方米,Sb=5萬平方米，且d=1km。 那么，q= Sa/Sb=50000/250000= (q)170。=da=d/(1+(q)170。 =1km/=690米處(有效交易距離)該圓的中心為從超市a到超市bd/(1q)=1km/()=該圓的半徑為： d . (q)170。/(1q)=()=559米處COMPASS法則的限制： 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。 顧客認(rèn)知的距離會受到購物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對此商店之良好影響，顧客認(rèn)知的距離會比真正的距離商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合研究 商業(yè)商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)流程中的重要環(huán)節(jié)(本文所指商業(yè)房地產(chǎn)特指商鋪，不包括寫字樓和酒店)，而業(yè)態(tài)組合又是商業(yè)規(guī)劃中極為重要的內(nèi)容。如若業(yè)態(tài)組合定位科學(xué)合理，可使樓盤營銷增加靚麗的賣點(diǎn)，有力促進(jìn)樓盤的銷售，如大連萬達(dá)在全國搶灘推出的萬達(dá)購物廣場模式；也可為項目建成運(yùn)營后真正實(shí)現(xiàn)長期繁榮奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)，如廣州天河城項目。反之，如果業(yè)態(tài)組合定位不符合項目所在城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實(shí)際需要，將導(dǎo)致項目投入運(yùn)營后必定不能做旺而最終歸于失敗。這種案例在全國許多城市可謂比比皆是。項目開發(fā)前期明確業(yè)態(tài)組合的定位，還對項目的規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計具有指導(dǎo)意義。那么，什么是商業(yè)業(yè)態(tài)?什么是商業(yè)業(yè)態(tài)組合？業(yè)態(tài)組合定位需要考慮哪些因素？單體商業(yè)房地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)組合有哪幾種常用方式？本文試圖以地級市為例對上述問題進(jìn)行探討。商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營模式或經(jīng)營形態(tài)，其分類主要依據(jù)經(jīng)營主體的多少（是一個還是多個）、目標(biāo)市場、經(jīng)營理念、服務(wù)功能、立店規(guī)模、選址、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)、商品進(jìn)貨渠道（從廠家還是分銷商處進(jìn)貨）和募集方式（是中央采購還是單店進(jìn)貨）、商品的寬度和深度、價格政策（毛利率大?。?、銷售方式等諸方面。目前，我國現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)主要有：百貨店（有傳統(tǒng)百貨和現(xiàn)代百貨之分