【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格建筑立面，步行商業(yè)街略帶 artdeco造型，園林延續(xù)性好。 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 旺城天悅（已推高層）： 主力戶(hù)型為二房、三房；主力面積區(qū)間為 92128平米，基本較為方正。 戶(hù)型 面積段 / m178。 套數(shù) 比例 二房 9299 90 28% 緊湊三房 103107 72 22% 舒適三房 112116 90 28% 闊景三房 122128 72 22% Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 主力戶(hù)型為三房；兩房產(chǎn)品空缺；一房等公寓產(chǎn)品鮮有分布 1 典型比準(zhǔn)個(gè)案總結(jié) 三房面積段集中在 120145平米，同質(zhì)化嚴(yán)重，緊湊型的高贈(zèng)送創(chuàng)新三房存在市場(chǎng) 空缺 2 著力打造展示面，發(fā)力于自身資源或配套，高舉高打其形象是片區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的共性 4 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目大多使用現(xiàn)代風(fēng)格、簡(jiǎn)歐風(fēng)格 3 Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2023 區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 PART 3 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2023 未來(lái) 1~2年體育新城周邊主要樓盤(pán)推出量分析 華晨御園 總體量： 32萬(wàn)方 均價(jià)： 5500元 /平米 面積： 4660一房， 7278二房， 100三房 未來(lái)推貨量： 10萬(wàn)方 總價(jià)： 2857萬(wàn) 湘銀星城 總體量： 150萬(wàn) 均價(jià)： 4500元 /平米 面積： 145平三房， 130157平四房 未來(lái)推貨量： 30萬(wàn)方 總價(jià)： 50萬(wàn) 佳兆業(yè) 〃 金域天下 總體量： 57萬(wàn) 均價(jià)： 4500元 /平米 面積： 167172平三房 未來(lái)推貨量： 20萬(wàn)方 總價(jià)： 170 萬(wàn)左右 大江觀邸 總體量： 30萬(wàn) 均價(jià)： 4700元 /m178。 面積： 8587平兩房、 119152平三房 未來(lái) 2年推量： 20萬(wàn)方 總價(jià)： 預(yù)計(jì) 4294萬(wàn) 廬山春天曼城 總體量： 55萬(wàn) 均價(jià)： 5100元 /m178。 面積： 99平二房、 112145三房、 148四、 174186五房 未來(lái) 2年推量： 15萬(wàn)方 總價(jià)： 5298萬(wàn) 尚格名城 總體量： 132萬(wàn) 均價(jià)： 電梯 4800元 /m178。樓梯6000元 /㎡ 面積： 85㎡二 房， 90130㎡三房、 140平四房 未來(lái) 2年推量： 約 30萬(wàn)方 總價(jià)： 4684萬(wàn) 華晨國(guó)際 總體量： 50萬(wàn) 均價(jià)： 5700元 /㎡ 面積： 8088平二房，105116平三房 未來(lái) 2年推量： 10萬(wàn)方 總價(jià)： 5270萬(wàn) —— 老項(xiàng)目后續(xù)不斷推出， 12年內(nèi)整個(gè)片區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將近 190萬(wàn)方 ，競(jìng)爭(zhēng)激烈 美的城 總體量： 130萬(wàn) 均價(jià)： 4300元 /平米 面積： ， ， 210250五房 未來(lái)三年推量： 30萬(wàn)方 總價(jià)： 45 12月 1月 2月 3月 4月 2023年5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析 潛在土地市場(chǎng)分析 山河錦園 總體量： 59萬(wàn) 均價(jià)： 4300元 /平米 面積： 94114二房， 、四房 未來(lái)推貨量： 6萬(wàn)方 總價(jià)： 4576萬(wàn) 旺城天悅 總體量： 26萬(wàn) 均價(jià)： 3800元 /㎡ 面積： 90150，二、三、四房 未來(lái) 2年推量： 15萬(wàn)方 總價(jià)： 3560萬(wàn) Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2023 進(jìn)入 2023年年底以來(lái) ，天元區(qū)板塊的迅猛發(fā)展，促使土地市場(chǎng)交易頻繁，體育新城亦推出高質(zhì)素土地 。 已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析 潛在土地市場(chǎng)分析 本案 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2023 潛在典型代表得出： 預(yù)計(jì) 2023年潛在住宅近 70萬(wàn)，商業(yè) 21萬(wàn)，勢(shì)將推動(dòng)體育新城發(fā)展 。 本案 已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析 潛在土地市場(chǎng)分析 ?體育新城片區(qū)土地潛在供應(yīng)活躍，目前成交的土地有中歐城以及錦繡華都；待出售的土地有株洲國(guó)投的 A/B/C地塊； ?潛在土地整體住宅面積近 70萬(wàn)方，商業(yè)面積達(dá) 21萬(wàn)方，預(yù)計(jì) 2023年即將入市，隨著新興項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利用，質(zhì)數(shù)較好的土地將越來(lái)越少。 Code of this report | 49 169。 Copyright Centaline Group, 2023 市場(chǎng)小結(jié)： ，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本案突圍需靠產(chǎn)品創(chuàng)新； ，本案首開(kāi)需避開(kāi)市場(chǎng)集中 放量； ，發(fā)力于自身資源或配套，高舉高打其形 象是三大運(yùn)營(yíng)策略可為本項(xiàng)目借鑒。 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2023 從競(jìng)爭(zhēng)看機(jī)會(huì)點(diǎn)： 地段和配套是本案優(yōu)勢(shì)，形象有提升空間。 本案 美的城 華晨廬山春天 尚格名城 大江觀邸 配套 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 環(huán)境 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 品牌 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 地段 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 體量 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 形象 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目判斷 提出問(wèn)題 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 客戶(hù)分析 提綱： Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2023 蘆淞區(qū)大沖口 東方名園 中旺錦安城 長(zhǎng)江北路 泰山路 黃河路 白石港廚電家具廣場(chǎng) 蘆淞區(qū)合泰 天元公安局 鉆石切割刀具公司 工商銀行董家段支行 株洲電力機(jī)車(chē) 株洲電力機(jī)車(chē) 湘山路 響石村 戴家?guī)X 富景小區(qū) 銀苑小區(qū) 西子花園 四季花園 銀新一村 中興村 蘆淞工業(yè)園 天元山莊 泰山路 蘆淞區(qū)新泉社區(qū) 蘆淞區(qū)新泉社區(qū) 蘆淞區(qū)新泉社區(qū) 合泰大街裕豐一區(qū) 合泰大街裕豐一區(qū) 荷塘區(qū)地方稅務(wù)局 荷荷塘區(qū)東方花園 南方公司海軍代表處 佳兆業(yè) 〃 金域天下 尚格名城 河西主要樓盤(pán)成交客戶(hù)分布：以佳兆業(yè)、美的城、尚格名城、湘銀星城等新興樓盤(pán)客戶(hù)分布為參考。 湘銀星城 美的城 Code of this report | 53 169。 Copyright Centaline Group, 2023 53 河西主要樓盤(pán)成交客戶(hù)分析： 美的城 客戶(hù)主要來(lái)自天元區(qū)，占比 %，客戶(hù)具有較強(qiáng)的地緣性，蘆淞區(qū)客戶(hù)占比 %，為第二客源地，與本項(xiàng)目的客戶(hù)來(lái)源情況相似，都是屬于項(xiàng)目周邊及臨近區(qū)域的客戶(hù)。 區(qū)域 天元 蘆淞 石峰 荷塘 醴陵 株洲 縣 攸縣 茶陵 炎陵 長(zhǎng)沙 湘潭 外省 其他 合計(jì) 占比 % 100% 湘銀星城 客戶(hù)主要來(lái)自天元區(qū)，且北師大附中客戶(hù)較多，從客戶(hù)來(lái)源情況看與本項(xiàng)目相似，存在較大的客戶(hù)重疊情況 區(qū)域 天元 蘆淞 石峰 荷塘 醴陵 株洲 縣 攸縣 茶陵 炎陵 長(zhǎng)沙 湘潭 外省 其他 合計(jì) 占比 % 100% 區(qū)域 天元 蘆淞 石峰 荷塘 醴陵 株洲 縣 攸縣 茶陵 炎陵 長(zhǎng)沙 湘潭 外省 其他 合計(jì) 占比 100% 尚格名城 客戶(hù)主要來(lái)自天元區(qū)，但由于項(xiàng)目前期口碑較好，成交客戶(hù)中下屬縣市的客戶(hù)占到相當(dāng)比重，攸縣客戶(hù)占到 %。 Code of this report | 54 169。 Copyright Centaline Group, 2023 置業(yè)敏感點(diǎn)：景觀、配套、居住品質(zhì)是考慮購(gòu)買(mǎi)的主要因素，社區(qū)配套及產(chǎn)品次之，交通、品牌非重點(diǎn)考慮因素 ?區(qū)域成交客戶(hù)除了價(jià)格之外最主要看重：品質(zhì)、戶(hù)型 ?配套及景觀、品牌為重要考慮因素； ?較為不關(guān)心物業(yè)及交通 (該片區(qū)交通通達(dá)性均良好 )，僅作為其購(gòu)買(mǎi)的參考因素。 客戶(hù)物理特征 ?區(qū)域來(lái)源 ?職業(yè)構(gòu)成 ?年齡特征 客戶(hù)置業(yè)敏感點(diǎn) 購(gòu)買(mǎi)因素 景觀 配套 高度敏感點(diǎn)：性?xún)r(jià)比、品質(zhì)、戶(hù)型為客戶(hù)高度敏感點(diǎn) 次高度敏感點(diǎn)：良好的景觀、完善的配套、品牌為次高度敏感點(diǎn) 低度敏感點(diǎn)：物業(yè)、交通為低度敏感點(diǎn) 品質(zhì) 交通 物業(yè) 產(chǎn)品 價(jià)格 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 品牌 Code of this report | 55 169。 Copyright Centaline Group, 2023 河西中心區(qū) —— 屬性及目的： 改善環(huán)境，提升生活品質(zhì)； 主要來(lái)源： 主要來(lái)源于河西的學(xué)校、醫(yī)院、政府部門(mén)和各企事業(yè)單位。 核心客戶(hù) 重要客戶(hù) 拓展客戶(hù) 偶得客戶(hù) 工業(yè)園區(qū) —— 屬性及目的： 改善環(huán)境，想有個(gè)家；主要來(lái)源： 主要來(lái)源于區(qū)域內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的各企業(yè)職工和中下管理層。 河?xùn)|中心區(qū) —— 屬性和目的： 改善環(huán)境，提升生活品質(zhì)； 主要人群： 受市中心高房?jī)r(jià)溢出的中等收入人群 地級(jí)縣市 —— 屬性及目的： 進(jìn)城置業(yè)，實(shí)現(xiàn)生活夢(mèng)想； 主要來(lái)源： 醴陵、攸縣、茶陵等區(qū)公務(wù)員、企事業(yè)單位員工和有錢(qián)人 ? 客戶(hù)地緣分析 Code of this report | 56 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?客戶(hù)置業(yè)目的： 以首次置業(yè)或首次改善型居住為主； ?客戶(hù)戶(hù)型需求 ： 以?xún)煞?、三房為主要需求?hù)型； ?客戶(hù)區(qū)域構(gòu)成： 天元區(qū)占絕對(duì)主導(dǎo)，蘆淞及地級(jí)縣市客戶(hù)為重要構(gòu)成； ?客戶(hù)年齡構(gòu)成： 2535歲為購(gòu)房主力軍，對(duì)產(chǎn)品需求主要為二房、三房；購(gòu)買(mǎi)力極具成長(zhǎng)性； ?置業(yè)敏感度： 區(qū)域客戶(hù)對(duì)價(jià)格、戶(hù)型、品質(zhì)的敏感度最高，其次為配套、品牌、景觀等因素 ? 區(qū)域置業(yè)客戶(hù)特征小結(jié) Code of this report | 57 169。 Copyright Centaline Group, 2023 客戶(hù)機(jī)遇： 客戶(hù)次年輕化，品質(zhì)型生活需求大。 注重剛性需求、注重生活品質(zhì)、注重生活方式 Code of this report | 58 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目判斷 提出問(wèn)題 項(xiàng)目初步戰(zhàn)略思考 項(xiàng)目初步定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 客戶(hù)分析 提綱： Code of this report | 59 169。 Copyright Centaline Group, 2023 客戶(hù)角度（客戶(hù)認(rèn)同） 項(xiàng)目角度（先天條件） 項(xiàng)目 市場(chǎng)角度（市場(chǎng)占位） 戰(zhàn)略思考模式： ?占據(jù)體育新城黃金十字路口 ?活力生活區(qū)與都市生活區(qū)臨界面 ?尋找生活新方式 ?需求二房、三房戶(hù)型 ?次年輕化，年齡段 30歲左右 ?城市次核心區(qū)域 ?未有借勢(shì)區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向的 ?風(fēng)格同質(zhì)化嚴(yán)重 Code of this report | 60 169。 Copyright Centaline Group, 2023 60 國(guó)際的、望云的、活力的、藝術(shù)的 戰(zhàn)略發(fā)展方向 ： 關(guān)鍵詞 住宅走總價(jià)控制路線(xiàn)，通過(guò)戶(hù)型（高贈(zèng)送）、產(chǎn)品打造、展示面核心競(jìng)爭(zhēng)力制勝。 Code of this report | 61 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?