【文章內(nèi)容簡介】 ? 現(xiàn)代簡歐風(fēng)格建筑立面，步行商業(yè)街略帶 artdeco造型，園林延續(xù)性好。 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 旺城天悅（已推高層）： 主力戶型為二房、三房；主力面積區(qū)間為 92128平米，基本較為方正。 戶型 面積段 / m178。 套數(shù) 比例 二房 9299 90 28% 緊湊三房 103107 72 22% 舒適三房 112116 90 28% 闊景三房 122128 72 22% Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 主力戶型為三房；兩房產(chǎn)品空缺；一房等公寓產(chǎn)品鮮有分布 1 典型比準(zhǔn)個案總結(jié) 三房面積段集中在 120145平米，同質(zhì)化嚴(yán)重，緊湊型的高贈送創(chuàng)新三房存在市場 空缺 2 著力打造展示面，發(fā)力于自身資源或配套，高舉高打其形象是片區(qū)項目運營的共性 4 區(qū)域內(nèi)項目大多使用現(xiàn)代風(fēng)格、簡歐風(fēng)格 3 Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2023 區(qū)域潛在競爭分析 PART 3 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2023 未來 1~2年體育新城周邊主要樓盤推出量分析 華晨御園 總體量： 32萬方 均價： 5500元 /平米 面積： 4660一房， 7278二房， 100三房 未來推貨量： 10萬方 總價： 2857萬 湘銀星城 總體量： 150萬 均價： 4500元 /平米 面積： 145平三房， 130157平四房 未來推貨量： 30萬方 總價： 50萬 佳兆業(yè) 〃 金域天下 總體量： 57萬 均價： 4500元 /平米 面積： 167172平三房 未來推貨量： 20萬方 總價： 170 萬左右 大江觀邸 總體量： 30萬 均價： 4700元 /m178。 面積： 8587平兩房、 119152平三房 未來 2年推量： 20萬方 總價： 預(yù)計 4294萬 廬山春天曼城 總體量： 55萬 均價： 5100元 /m178。 面積： 99平二房、 112145三房、 148四、 174186五房 未來 2年推量： 15萬方 總價： 5298萬 尚格名城 總體量： 132萬 均價： 電梯 4800元 /m178。樓梯6000元 /㎡ 面積： 85㎡二 房， 90130㎡三房、 140平四房 未來 2年推量： 約 30萬方 總價： 4684萬 華晨國際 總體量： 50萬 均價： 5700元 /㎡ 面積： 8088平二房，105116平三房 未來 2年推量： 10萬方 總價： 5270萬 —— 老項目后續(xù)不斷推出， 12年內(nèi)整個片區(qū)項目預(yù)計將近 190萬方 ，競爭激烈 美的城 總體量： 130萬 均價： 4300元 /平米 面積： ， ， 210250五房 未來三年推量： 30萬方 總價： 45 12月 1月 2月 3月 4月 2023年5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 已開發(fā)項目分析 潛在土地市場分析 山河錦園 總體量： 59萬 均價： 4300元 /平米 面積： 94114二房， 、四房 未來推貨量： 6萬方 總價： 4576萬 旺城天悅 總體量： 26萬 均價： 3800元 /㎡ 面積： 90150，二、三、四房 未來 2年推量： 15萬方 總價： 3560萬 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2023 進(jìn)入 2023年年底以來 ，天元區(qū)板塊的迅猛發(fā)展，促使土地市場交易頻繁，體育新城亦推出高質(zhì)素土地 。 已開發(fā)項目分析 潛在土地市場分析 本案 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2023 潛在典型代表得出： 預(yù)計 2023年潛在住宅近 70萬，商業(yè) 21萬，勢將推動體育新城發(fā)展 。 本案 已開發(fā)項目分析 潛在土地市場分析 ?體育新城片區(qū)土地潛在供應(yīng)活躍，目前成交的土地有中歐城以及錦繡華都；待出售的土地有株洲國投的 A/B/C地塊； ?潛在土地整體住宅面積近 70萬方，商業(yè)面積達(dá) 21萬方，預(yù)計 2023年即將入市，隨著新興項目的開發(fā)利用，質(zhì)數(shù)較好的土地將越來越少。 Code of this report | 49 169。 Copyright Centaline Group, 2023 市場小結(jié)： ，片區(qū)競爭激烈，本案突圍需靠產(chǎn)品創(chuàng)新； ，本案首開需避開市場集中 放量； ，發(fā)力于自身資源或配套，高舉高打其形 象是三大運營策略可為本項目借鑒。 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2023 從競爭看機(jī)會點： 地段和配套是本案優(yōu)勢，形象有提升空間。 本案 美的城 華晨廬山春天 尚格名城 大江觀邸 配套 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 環(huán)境 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 品牌 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 地段 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 體量 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 形象 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目本體分析 市場競爭 項目判斷 提出問題 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體定位 經(jīng)濟(jì)測算 客戶分析 提綱： Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2023 蘆淞區(qū)大沖口 東方名園 中旺錦安城 長江北路 泰山路 黃河路 白石港廚電家具廣場 蘆淞區(qū)合泰 天元公安局 鉆石切割刀具公司 工商銀行董家段支行 株洲電力機(jī)車 株洲電力機(jī)車 湘山路 響石村 戴家?guī)X 富景小區(qū) 銀苑小區(qū) 西子花園 四季花園 銀新一村 中興村 蘆淞工業(yè)園 天元山莊 泰山路 蘆淞區(qū)新泉社區(qū) 蘆淞區(qū)新泉社區(qū) 蘆淞區(qū)新泉社區(qū) 合泰大街裕豐一區(qū) 合泰大街裕豐一區(qū) 荷塘區(qū)地方稅務(wù)局 荷荷塘區(qū)東方花園 南方公司海軍代表處 佳兆業(yè) 〃 金域天下 尚格名城 河西主要樓盤成交客戶分布：以佳兆業(yè)、美的城、尚格名城、湘銀星城等新興樓盤客戶分布為參考。 湘銀星城 美的城 Code of this report | 53 169。 Copyright Centaline Group, 2023 53 河西主要樓盤成交客戶分析： 美的城 客戶主要來自天元區(qū)，占比 %，客戶具有較強(qiáng)的地緣性，蘆淞區(qū)客戶占比 %，為第二客源地，與本項目的客戶來源情況相似，都是屬于項目周邊及臨近區(qū)域的客戶。 區(qū)域 天元 蘆淞 石峰 荷塘 醴陵 株洲 縣 攸縣 茶陵 炎陵 長沙 湘潭 外省 其他 合計 占比 % 100% 湘銀星城 客戶主要來自天元區(qū)，且北師大附中客戶較多，從客戶來源情況看與本項目相似，存在較大的客戶重疊情況 區(qū)域 天元 蘆淞 石峰 荷塘 醴陵 株洲 縣 攸縣 茶陵 炎陵 長沙 湘潭 外省 其他 合計 占比 % 100% 區(qū)域 天元 蘆淞 石峰 荷塘 醴陵 株洲 縣 攸縣 茶陵 炎陵 長沙 湘潭 外省 其他 合計 占比 100% 尚格名城 客戶主要來自天元區(qū)，但由于項目前期口碑較好，成交客戶中下屬縣市的客戶占到相當(dāng)比重，攸縣客戶占到 %。 Code of this report | 54 169。 Copyright Centaline Group, 2023 置業(yè)敏感點：景觀、配套、居住品質(zhì)是考慮購買的主要因素，社區(qū)配套及產(chǎn)品次之，交通、品牌非重點考慮因素 ?區(qū)域成交客戶除了價格之外最主要看重：品質(zhì)、戶型 ?配套及景觀、品牌為重要考慮因素； ?較為不關(guān)心物業(yè)及交通 (該片區(qū)交通通達(dá)性均良好 )，僅作為其購買的參考因素。 客戶物理特征 ?區(qū)域來源 ?職業(yè)構(gòu)成 ?年齡特征 客戶置業(yè)敏感點 購買因素 景觀 配套 高度敏感點：性價比、品質(zhì)、戶型為客戶高度敏感點 次高度敏感點：良好的景觀、完善的配套、品牌為次高度敏感點 低度敏感點：物業(yè)、交通為低度敏感點 品質(zhì) 交通 物業(yè) 產(chǎn)品 價格 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 品牌 Code of this report | 55 169。 Copyright Centaline Group, 2023 河西中心區(qū) —— 屬性及目的： 改善環(huán)境，提升生活品質(zhì)； 主要來源： 主要來源于河西的學(xué)校、醫(yī)院、政府部門和各企事業(yè)單位。 核心客戶 重要客戶 拓展客戶 偶得客戶 工業(yè)園區(qū) —— 屬性及目的： 改善環(huán)境，想有個家；主要來源： 主要來源于區(qū)域內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的各企業(yè)職工和中下管理層。 河?xùn)|中心區(qū) —— 屬性和目的： 改善環(huán)境，提升生活品質(zhì)； 主要人群： 受市中心高房價溢出的中等收入人群 地級縣市 —— 屬性及目的： 進(jìn)城置業(yè)，實現(xiàn)生活夢想； 主要來源： 醴陵、攸縣、茶陵等區(qū)公務(wù)員、企事業(yè)單位員工和有錢人 ? 客戶地緣分析 Code of this report | 56 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?客戶置業(yè)目的： 以首次置業(yè)或首次改善型居住為主； ?客戶戶型需求 ： 以兩房、三房為主要需求戶型； ?客戶區(qū)域構(gòu)成： 天元區(qū)占絕對主導(dǎo)，蘆淞及地級縣市客戶為重要構(gòu)成； ?客戶年齡構(gòu)成： 2535歲為購房主力軍，對產(chǎn)品需求主要為二房、三房；購買力極具成長性； ?置業(yè)敏感度： 區(qū)域客戶對價格、戶型、品質(zhì)的敏感度最高，其次為配套、品牌、景觀等因素 ? 區(qū)域置業(yè)客戶特征小結(jié) Code of this report | 57 169。 Copyright Centaline Group, 2023 客戶機(jī)遇： 客戶次年輕化，品質(zhì)型生活需求大。 注重剛性需求、注重生活品質(zhì)、注重生活方式 Code of this report | 58 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目本體分析 市場競爭 項目判斷 提出問題 項目初步戰(zhàn)略思考 項目初步定位 經(jīng)濟(jì)測算 客戶分析 提綱： Code of this report | 59 169。 Copyright Centaline Group, 2023 客戶角度（客戶認(rèn)同） 項目角度（先天條件） 項目 市場角度（市場占位） 戰(zhàn)略思考模式： ?占據(jù)體育新城黃金十字路口 ?活力生活區(qū)與都市生活區(qū)臨界面 ?尋找生活新方式 ?需求二房、三房戶型 ?次年輕化，年齡段 30歲左右 ?城市次核心區(qū)域 ?未有借勢區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向的 ?風(fēng)格同質(zhì)化嚴(yán)重 Code of this report | 60 169。 Copyright Centaline Group, 2023 60 國際的、望云的、活力的、藝術(shù)的 戰(zhàn)略發(fā)展方向 ： 關(guān)鍵詞 住宅走總價控制路線，通過戶型（高贈送）、產(chǎn)品打造、展示面核心競爭力制勝。 Code of this report | 61 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?