房地產(chǎn)前期策劃系列研究講義(編輯修改稿)
2025-02-10 17:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國(guó)際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比定義屬于平均數(shù)定義。來(lái)源：綜合聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類(lèi)住區(qū)（生境）中心、世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義房?jī)r(jià)收入比＝平均房?jī)r(jià) /平均家庭年收入平均房?jī)r(jià)＝面積單價(jià) 面積指標(biāo)平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入 計(jì)算人口數(shù) 定義計(jì)算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的 n 面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià)n 面積指標(biāo)： 60平方米、 80平方米、人均建筑面積 平均家庭人口n 平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入n 計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 n“ 4～ 6倍 ” 是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國(guó)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn) ……經(jīng)濟(jì)特性：價(jià)格、付款方式 ……自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位 ……關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶(hù)分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶(hù)的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)2. 目標(biāo)客戶(hù)置業(yè)的需求與心理訴求3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法：微觀層面地產(chǎn)市場(chǎng)分析的一些誤區(qū)n 針對(duì)性不強(qiáng)，內(nèi)容太泛n 沒(méi)有充分挖掘區(qū)域資源；大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)n 過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性n 過(guò)于偏重對(duì) “二手資料 ”的應(yīng)用n 以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么n 別人做什么賣(mài)得好，我們做也會(huì)賣(mài)得好25第五部分 對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件的分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位條件分析區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析區(qū)位選擇要注意的問(wèn)題區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值區(qū)位的重要性n 區(qū)位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。區(qū)位，從大的方面來(lái)說(shuō)，指項(xiàng)目所在區(qū)域；從小的方面來(lái)說(shuō)，指的是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)場(chǎng)地。區(qū)位的含義區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值n 對(duì)位置的兩種理解 狹義的位置指的是某一具體投資項(xiàng)目的場(chǎng)地在城市中的地理位置。 對(duì)位置的廣義理解，除了其地理位置外，往往還包括該位置所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。 對(duì)位置的廣義理解，還應(yīng)包括在該位置進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。n 對(duì)位置的把握應(yīng)有動(dòng)態(tài)的發(fā)展的眼光區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值n 第一、商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)按其功能從高到低可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。區(qū)位與城市功能分區(qū)現(xiàn)代城市土地利用在過(guò)去自發(fā)利用的基礎(chǔ)上，通過(guò)土地利用規(guī)劃自覺(jué)地進(jìn)行區(qū)位選擇，形成了明顯的功能分區(qū)，一般分為商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)等若干功能區(qū)。區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值n 工業(yè)區(qū) 根據(jù)各種工業(yè)的特點(diǎn)（如污染狀況、占地面積等），可以將工業(yè)分成內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)和遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)。n 居住區(qū) 居住區(qū)是人們生活、休息的場(chǎng)所。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值區(qū)位與房地產(chǎn)投資價(jià)值的關(guān)系 房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)可以給投資者帶來(lái)區(qū)位利潤(rùn)。區(qū)位利潤(rùn)越高，房地產(chǎn)投資價(jià)值越大。 要想讓區(qū)位帶來(lái)較高的房地產(chǎn)投資價(jià)值，在選擇時(shí)區(qū)位時(shí)應(yīng)該重視以下問(wèn)題：n 注意區(qū)位升值潛力的分析。n 選擇區(qū)位要有超前意識(shí)，特別注意交通、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等公共設(shè)施的深層次分析。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的因素分析第一、地域因素的分析與選擇 地域因素的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析第二、具體地點(diǎn)的分析與選擇 它是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的臨街狀況、建設(shè)用地的大小、利用現(xiàn)狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析第三、開(kāi)發(fā)潛力分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)追求最高最佳利用，也就是說(shuō)在技術(shù)可行、規(guī)劃許可且財(cái)力允許的前提下達(dá)到最有效利用。第四、土地使用權(quán)獲取方式分析 從目前國(guó)內(nèi)獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來(lái)看，有通過(guò)政府土地出讓和從當(dāng)前土地使用者手中轉(zhuǎn)讓等兩種途徑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析具體的影響因素n 城市規(guī)劃方面的因素n 自然特性n 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件n 交通通達(dá)程度n 停車(chē)條件n 環(huán)境條件n 公共配套服務(wù)設(shè)施完備情況n 當(dāng)前土地使用者的態(tài)度n 土地價(jià)格n 供求關(guān)系不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的要求：
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