太倉(cāng)市人民北路地塊彩虹天下項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(doc28)-地產(chǎn)可研(存儲(chǔ)版)
【正文】 ：最近一次太倉(cāng)市所拍土地的基本情況 地塊位置：長(zhǎng)春路（原機(jī)電廠） 用 途：二類住宅 占地面積： 15981. 8 平方米 說 明：起價(jià) 960 萬(wàn)，最后被蘇州盛邦房產(chǎn)以 3600 萬(wàn)拍得，平均每平方米地價(jià) 2252元 從以上拍賣的土地情況來看，我們可以得出如下觀點(diǎn)： 外地開發(fā)商已經(jīng)開始介入太倉(cāng)的房產(chǎn)市場(chǎng)，如高爾夫湖濱花苑的開發(fā)商也來自外地土地拍賣后競(jìng)爭(zhēng)激烈，成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于起拍價(jià)，因此開發(fā)商的土地成本加大，相應(yīng)的房 價(jià)定會(huì)隨之攀升 。太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展前景吸引了臨近上海、浙江、無(wú)錫等地的開發(fā)商，紛紛前來 “ 淘金 ” 。 可行性分析報(bào)告 21 表二 各種產(chǎn)品建筑面積表（單位： M2） 小高層 多層（躍式） 多層（平層） 商業(yè)用房 合計(jì) 備注 34280 9120 9360 2300 55060 平層在商業(yè)用房上 表三 房型編號(hào) 建筑面積（ M2） 戶數(shù)（戶） 房型說明 所占比例 A 120 64 三房?jī)蓮d兩 衛(wèi) % B 130 136 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) % C 140 32 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) % D 150 60 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) % E 160 30 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) % F 180 24 四房三廳三衛(wèi) % G 200 24 四房三廳三衛(wèi) % 可行性分析報(bào)告 22 第三章 價(jià)格定位 價(jià)格是產(chǎn)品最為敏感的部分，也是最終產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)，針對(duì)定價(jià)主要考慮以下因素： 由此產(chǎn)生本案定價(jià)方法： 隨行就市和成本導(dǎo)向定價(jià) 多層平層式：均價(jià) 2300 元 /平方米 多層躍層 式：均價(jià) 2600 元 /平方米 小 高 層：均價(jià) 3000 元 /平方米 差價(jià)綜合考慮以下因素：樓層因素、景觀因素、朝向因素、位置因素 商 鋪： 4500 元 /平方米 建議以低開高走作為本案的價(jià)格策略，以較低價(jià)格入市，從而形成價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，聚集人氣，然后不斷的上調(diào)價(jià)格，每次調(diào)價(jià)的周期控制在半個(gè)月左右，調(diào)價(jià)幅度在 3%—— 5%之間，在調(diào)價(jià)期間輔以適量折扣等促銷措施來過渡，總之調(diào)價(jià)要注意兩點(diǎn)：調(diào)價(jià)頻率要頻，調(diào)價(jià)幅度要小。 公共部位的清潔。 （ 2） 智能化 設(shè)備建議 周界報(bào)警系統(tǒng)： 通過紅外線成像技術(shù)在社區(qū)周界形成警戒，形成嚴(yán)密的第一道防線； 電子巡更系統(tǒng)： 密布 小區(qū)的電子眼，結(jié)合人力實(shí)現(xiàn)對(duì)社區(qū)的 24 小時(shí)定時(shí)、不定時(shí)的巡視，杜絕一切隱患； 安保監(jiān)控系統(tǒng)： 背景音樂系統(tǒng)及公共廣播： 在社區(qū)各點(diǎn)設(shè)置戶外音響，能夠在出現(xiàn)緊急情況時(shí)及時(shí)通知正在散步的業(yè)主；而在平時(shí)，這些音響播放的自然聲和背景音樂與環(huán)境合為一體，給業(yè)主輕松愉悅的享受； 車閘管理系統(tǒng)： 以智能化的 IC 卡實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)車輛的出入管理，而對(duì)于訪客的車輛則通過申領(lǐng)臨時(shí)通行卡出入，有效地控制了小區(qū)的車行交通； 可行性分析報(bào)告 19 三表遠(yuǎn)程讀表 ，實(shí)行 IC 卡門禁管理 ，每戶設(shè)置可視對(duì)講電話 ， 并與管理中心連線 ，同時(shí) 在各個(gè)住戶內(nèi)設(shè)置報(bào)警 按鈕 ； 寬帶網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)。 屋頂 采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋頂 結(jié)構(gòu)，上鋪改性瀝青防水層及水泥珍珠巖保溫層。這樣就更能體現(xiàn)小區(qū)的水域生活。建議在架空層增加綠化，同時(shí)在沿馬路和沿河道旁種植成年喬木作吸收噪音、抵御灰塵之用；同時(shí)市民對(duì)樓棟之間的綠化要求也較高，所以建議在樓棟之間做大量綠化，讓住戶足不出戶就能感受屋外美景，同時(shí)綠化更要注重一種均好性，做到戶戶有景、家家見綠。 對(duì)于躍層式房型，要考慮一個(gè)客廳挑空的問題，要使樓上樓下功能分區(qū)明顯（如樓下為日?；顒?dòng)的動(dòng)區(qū)，樓上為睡覺休息的靜區(qū)），同時(shí)可在底層設(shè)置錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)空間的變化。 （ 4） 陽(yáng)臺(tái) 本案地塊周邊景觀較佳，所以建議在每棟樓的東邊和西邊戶型設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)折陽(yáng)臺(tái)，這樣既增加了人的活動(dòng)空間，同時(shí)也擴(kuò)大了人的視野，產(chǎn)生一種步移景遷的效果。 臥室之間不穿越，應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)。 ? 不同標(biāo)準(zhǔn)的戶型應(yīng)遵循不同的設(shè)計(jì)原則 建筑師對(duì)此應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)，絕不能拿一把尺量 遍所有的人。 人類對(duì)其所處空間的完整性的敏銳感覺是與生俱來的。 架空層的高度不超過 米。同時(shí)這也和在問卷調(diào)查中人們購(gòu)房時(shí)對(duì)采光和通風(fēng)的要求較高相符。 （ 6）小區(qū)停車 對(duì)于一個(gè)檔次較高的小區(qū)來說，業(yè)主的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都比較強(qiáng)，這就要求在本案設(shè)置更多的車位以滿足業(yè)主需要。 （ 4）小區(qū)入口 建議為封閉式管理小區(qū)，設(shè)計(jì)擬在人民北路及燕山路各設(shè)一個(gè)出入口，臨人民北路一面設(shè)置主要出入口。建筑高低組合，瓦頂與平臺(tái)屋面結(jié)合，以及溫和的外墻色彩的變化，使整個(gè)小區(qū)親切感人，具有鮮明的時(shí)代氣息。雖然有些樓盤的業(yè)主社會(huì)地位尚可，但是整個(gè)小區(qū)的居住感受卻不是太好，單調(diào)的建筑外觀，乏味的建筑形態(tài)，緊湊排布的樓棟，簡(jiǎn)單的景觀綠化，跟不上潮流的智能化和物業(yè)管理，除了居住還是居住的落后的小區(qū)規(guī)劃等等不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)表明：太倉(cāng)市民需要高品質(zhì)的和周邊其他城市接近的居住環(huán)境，因而高檔樓盤的推出也是必然。而從周邊其他城市房產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，開發(fā)商和代理商的合作已經(jīng)成為一個(gè)趨勢(shì)和必然，相信將來太倉(cāng)市開發(fā)商和代理商的合作會(huì)逐步加強(qiáng)。在區(qū)內(nèi)配套設(shè)施方面，各樓盤區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不足，沒有設(shè)置會(huì)所。小高層的價(jià)格都在 3000 元 /平方米以上。 以上結(jié)論依據(jù)的假設(shè)條件為： 100%實(shí)現(xiàn)銷售，開發(fā)期間建材價(jià)格沒有發(fā)生變化和匯率固定，并未考慮上述因素變化可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 可行性分析報(bào)告 太 倉(cāng) 市 人 民 北 路 地 塊 _____彩虹天下項(xiàng)目 可 行 性 分 析 報(bào) 告 可行性分析報(bào)告 1 前言及主要結(jié)論 本報(bào)告旨在研究太倉(cāng)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀并對(duì)太倉(cāng)人民北路地塊項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析。 本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)為：周邊生活配套及休閑娛樂設(shè)施齊全、區(qū)內(nèi)的景觀及配套規(guī)劃、合理的空間布局和戶型配比、注重物業(yè)管理的社區(qū)給太倉(cāng)帶來新氣象、智能化配套顯現(xiàn)社區(qū)的前瞻性、如今太倉(cāng)樓市較火，前景看好。 太倉(cāng)市1 9 9 9 ~ 2 0 0 2 年住宅開發(fā)量統(tǒng)計(jì)圖05101520253035401999 2020 2020 2020年份（年）開發(fā)量（萬(wàn)平方米）開發(fā)量 可行性分析報(bào)告 4 ? 價(jià)格及銷售分析 從太倉(cāng)目前在售樓盤的情況知，目前太倉(cāng)市多層價(jià)格最高的樓盤是位于小北門街上的人杰景典，已經(jīng)達(dá)到了 2680 元 /平方米，該案應(yīng)該算是市中心樓盤的代表，由于地段較好，所以價(jià)格也較高；而處在城北東路上的樓盤主要以陽(yáng)光北苑和名都花苑為代表，售價(jià)在 2500元 /平方米左右，原因在于離市區(qū)較近，但是從地段上來講有些偏郊區(qū)；而城北靠近新城北路的一段在太倉(cāng) 人心目中被認(rèn)為是郊區(qū)，所以價(jià)格又要低一些，該區(qū)域
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