【正文】 前瞻性； 合理的空間布局和戶型配比； 健康的、運(yùn)動的社區(qū)； 區(qū)內(nèi)的景觀及配套規(guī)劃； 如今太倉樓市較火，前景看好； 1市區(qū)居住用地的減少使得本地塊潛力巨大； 1土地拍賣帶來的地塊本身價值的增加。 （七）面積配比及價格建議 （ 1）面積配比建議 結(jié)合市場反饋的信息，我們對本案產(chǎn)品面積和價格提出如下建議：見下表 表一 容積率 總建面（ M2） 建筑密度 總戶數(shù)（戶） 55800 % 370 目前太倉的房型主要以三房為主，兩房的供應(yīng)量和需求量都很少，主要原因就在于太倉外來人口較少，購房主要以本地人為主，同時在居住觀念上覺得兩房的房間太少，不能滿足日常生活的需要。 行政管理： 定期召開業(yè)主會議，建立良好溝通渠道。 水面清潔維護(hù)。因此對于本案來說，建議聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司來管理。污水、廢水分流，排水暢通。 內(nèi)外墻裝修 墻面平整，色澤均勻，確保不出現(xiàn)起沙，起皮等現(xiàn)象，陰陽角、線角方正、順直。 可行性分析報告 18 建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)簡單建議表 建材 設(shè)備、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 地基基礎(chǔ)主體 確保 100%達(dá)到國家驗(yàn)收評定標(biāo)準(zhǔn)合格以上的要求。 小高層圍合的平臺空間（半地下車庫頂上）增加了室外活動空間，為住戶提供了一個交往的鄰里空間。形狀自由的鋪地，邊線曲折流暢；各種小品及綠化的空中廊架，與成片綠化一起，塑造居住區(qū)的自然環(huán)境及人文環(huán)境。 總之，注重綠化布局的層次、風(fēng)格與建筑要互相輝映，注重不同植物各方面的相互補(bǔ)充融合。帶狀綠地改善了小區(qū)的小氣候，集中綠地以大面積草坪為 主，局部配以樹木、山石和小品，居民無論是上下班、散步、游戲都置身于花園之中。 套內(nèi)樓梯的踏步寬度不應(yīng)小于 米，高度不應(yīng)大于 米。 （ 6） 過道、儲藏空間和套內(nèi)樓梯 套內(nèi)入口過道凈寬不宜小于 米，通往臥室、起居室的過道凈寬不應(yīng)小于 1 米，通往廚房、衛(wèi)生間、儲藏室的過道凈寬不應(yīng)小于 米；過道拐彎處的尺寸應(yīng)便于搬運(yùn)家具。如今陽臺功能的細(xì)分使得南陽臺主要用做觀景，而北陽 臺作為衛(wèi)生間的輔助空間越來越為人們所重視，所以建議在北邊設(shè)置一個工作陽臺，以滿足人們?nèi)粘＜覄?wù)所用。 衛(wèi)生間要干濕分離（從問卷中了解到洗手臺和馬桶之間最好分隔，建議在房型設(shè)計(jì)中予以考慮） 無前室的衛(wèi)生間的門不應(yīng)該直接開向起居室或廚房。 廚房排油煙機(jī)的排氣管通過外墻直排室外時，應(yīng)在室外排氣口設(shè)置避風(fēng)和防止污染環(huán)境的構(gòu)件。 在“躍層 式”戶型的設(shè)計(jì)中采用不同的設(shè)計(jì)原則，會取得完全不同的空間效果。以“躍層式”戶型的設(shè)計(jì)原則為例： 底層設(shè)置的功能有：起居廳、餐廳、客人房、廚房、洗衣間、衛(wèi)生間等等。 在廚房的設(shè)計(jì)中，應(yīng)將所有的廚房空間設(shè)計(jì)成近乎方型的空間，使櫥柜呈“島型”布置，氣派、大方，空間感覺完整。不言而喻，在每一處空間的處理上滿足人類對空間的追求是極其重要的，也是人性化設(shè)計(jì)的重要體現(xiàn)。 儲藏室作為一個輔助空間存在也是很必要的。 ? 功能專門化是提高生活質(zhì)量的標(biāo)志 功能上的兼顧是低水平經(jīng)濟(jì)生活的一種表現(xiàn)，如：將廚房移入陽臺等。 （ 3）架空的建議 人們對區(qū)內(nèi)環(huán)境的要求越來越高，因此區(qū)內(nèi)綠化和景觀較多的小區(qū)更能得到人們的青睞，而對于本案規(guī)模不大的事實(shí)來說，要增加綠化，只有在架空層上增加，因此建議本案的小高層做局部架空，架空層可以做綠化用，這樣既增加了小區(qū)的綠化率，又增強(qiáng)了小區(qū)的通透性，讓人們的視野更加的開闊。 （ 2）建筑外觀 目前太倉各案的建筑顏色多為磚紅色，灰白色和淡藍(lán)色，而且一幢樓甚至整個小區(qū)都是以一種顏色作為立面顏色，給人感覺既單調(diào)又乏味。 建議在躍層式建筑底下設(shè)置半地下車庫，保證每位躍層式業(yè)主至少有一個車位，且可以就近停車。 半地下車庫的位置設(shè)在中庭景觀之下，這樣既可以保證區(qū)內(nèi)的人車分流，又可以保證車庫離出入口的較近距離，方便業(yè)主出行。路下設(shè)有各種管線及電纜。 （ 5）小區(qū)道路 小區(qū)內(nèi)部主要以一條環(huán)路輕捷地完成內(nèi)部交通，道路網(wǎng)絡(luò)活潑生動，環(huán)形道路將車流分隔在內(nèi)部中心庭園以外，人車分流，充分體現(xiàn)小 區(qū)道路“通而不透，暢而不穿”的設(shè)計(jì) 可行性分析報告 10 原則。 同時由于 小區(qū)規(guī)劃有商鋪，所以便利店的問題也就迎刃而解了，而籌建中的慈愛醫(yī)院就近在咫尺，所以醫(yī)務(wù)室也不用考慮。 增加小高層住宅的比例，可以有效地提高土地容積率而又減少建筑的覆蓋率，留出更多 的土地用于綠化，從而改善小區(qū)環(huán)境。整個小區(qū)規(guī)劃為南低北高，東低西 高， 13 幢板式建筑一起形成高低錯落、層次豐富的空間輪廓線。 我們這里所說的高檔并不單單指總價的高低，而是要從整體規(guī)劃上為廣大業(yè)主營造一個更舒適的居住環(huán)境，提供一系列更人性化的服務(wù)，同時開發(fā)商也可以通 過高品質(zhì)社區(qū)的建立為自己打造一個品牌，為自己增加無形的資產(chǎn)。在此前提下，合理規(guī)劃，節(jié)約用地，為發(fā)展留有余地。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機(jī)，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。 ? 產(chǎn)品 小高層已經(jīng)在太倉出現(xiàn)，所以未來太倉市的住宅產(chǎn)品將會朝復(fù)合型產(chǎn)品方向發(fā)展，在規(guī)模、景觀、建筑、房型、規(guī)劃、智能化和物業(yè)管理等方面都將有一個整體的提升。在推廣方面，太倉的樓盤很少通過媒體做廣告，而對于 POP（戶外看板）這一很有效的廣告形式，在太倉基本上沒有。 太倉樓盤的開發(fā)規(guī)模都不大，市區(qū)樓盤基本上占地都在 3 萬平方米左右，新區(qū)樓盤占地較大，最大的世紀(jì)苑占地為 23 萬平方米。如太倉一個很不錯的樓盤世紀(jì)苑由于地段太偏，所以售價比新區(qū)其他樓盤要低， 2200 元 /平方米左右。 ? 交易量情況分析 2020 年全市商品房交易量為 萬平 方米，而從 1999~2020 年這 4 年間，全市商品房交易量大約以 5~6%的比例逐年增長，這也表明隨著人們經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人們已經(jīng)越來越重視居住條件的改善了。 可行性分析報告 2 第一章 目標(biāo)市場分析 一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢 太倉市 充分發(fā)揮 其 長江岸線的資源優(yōu)勢和 濱江鄰滬 的區(qū)位優(yōu)勢 ，形成了 “ 以港興市 ”的戰(zhàn)略特色和開放開發(fā)的強(qiáng)勁態(tài)勢 ，近年來全市經(jīng)濟(jì)有了長足的發(fā)展。 可售面積綜合造價為 2342 元 /平方米。 本項(xiàng)目占地 45000 平米，總規(guī)劃建筑面積約 55800 平米。 本報告所述之項(xiàng)目是指擬在太倉人民北路開發(fā)建設(shè)的一個設(shè)計(jì)適當(dāng)超前、風(fēng)格現(xiàn)代簡約、社區(qū)景觀優(yōu)美的生態(tài)住宅小區(qū)。 本項(xiàng)目的平均銷售價格為 2800 元 /平方米。 基于以上基本結(jié)論，此項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營可行。 2020 年到 2020 年間開發(fā)量下降，原因一方面在于房價上漲了，抑制了需求；另一方面在于市場上存量房需要消化。 銷售價格050010001500202025003000人杰景典 華僑公寓 陽光北苑 名都花苑津華苑景都花苑 世外桃園銷售價格 可行性分析報告 5 總的來說，目前對太倉物業(yè)價格影