【正文】 。 可行性分析報告 13 在臥室區(qū)的進(jìn) 口處，一般處理僅為 1 米寬的走道，盡量將尺寸略加調(diào)整，使之成為一個方型小廳，做為臥室區(qū)同起居廳之間的過渡空間。 ? 不同標(biāo)準(zhǔn)的戶型應(yīng)遵循不同的設(shè)計原則 建筑師對此應(yīng)有清醒的認(rèn)識，絕不能拿一把尺量 遍所有的人。 以上兩點僅是功能方面一般“躍層式”戶型的基本設(shè)計原則。 臥室之間不穿越，應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)。 （ 3）衛(wèi)生間 主衛(wèi)盡量有直接采光（明衛(wèi)）、自然通風(fēng)。 （ 4） 陽臺 本案地塊周邊景觀較佳，所以建議在每棟樓的東邊和西邊戶型設(shè)計轉(zhuǎn)折陽臺，這樣既增加了人的活動空間，同時也擴大了人的視野，產(chǎn)生一種步移景遷的效果。主人房采用低窗臺，外墻設(shè)淺花池，從 可行性分析報告 15 而大大改善了室內(nèi)景觀環(huán)境，房主雖然身居高樓，也會產(chǎn)生如臨花園的美好感受。 對于躍層式房型，要考慮一個客廳挑空的問題，要使樓上樓下功能分區(qū)明顯（如樓下為日?；顒拥膭訁^(qū)，樓上為睡覺休息的靜區(qū)），同時可在底層設(shè)置錯層結(jié)構(gòu)，增強空間的變化。 小區(qū)綠化布局是住宅區(qū)的重要特色，建議沿小區(qū)中部南北向成線型帶狀布置，一方面，居民進(jìn)出都須途徑此地，另一方面，使各幢住宅與公共綠地有最大的接觸面，具有較強的可達(dá)性，并將住宅有機地劃分與聯(lián)結(jié)。建議在架空層增加綠化，同時在沿馬路和沿河道旁種植成年喬木作吸收噪音、抵御灰塵之用；同時市民對樓棟之間的綠化要求也較高，所以建議在樓棟之間做大量綠化，讓住戶足不出戶就能感受屋外美景，同時綠化更要注重一種均好性，做到戶戶有景、家家見綠。 （ 2）中庭景觀區(qū) 從問卷反映的情況來看，人們對中庭景觀的認(rèn)知度最高，所以建議在小區(qū)主入口處設(shè)置一處中庭景觀，此處景觀可以綠化和水結(jié)合的形式來表現(xiàn)，要盡量做到美觀精致，以此來體現(xiàn)小區(qū) 的檔次和樓盤的品質(zhì)，同時可以在水中和綠化間設(shè)置投射燈，讓整個小區(qū)的夜晚也魅力十足。這樣就更能體現(xiàn)小區(qū)的水域生活。平臺花園設(shè)有兒童活動場和老年人休息的地方，給居民創(chuàng)造一種樂融融的人際交往氛圍。 屋頂 采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋頂 結(jié)構(gòu)，上鋪改性瀝青防水層及水泥珍珠巖保溫層。水管接口處嚴(yán)密，不滲漏。 （ 2） 智能化 設(shè)備建議 周界報警系統(tǒng)： 通過紅外線成像技術(shù)在社區(qū)周界形成警戒，形成嚴(yán)密的第一道防線； 電子巡更系統(tǒng)： 密布 小區(qū)的電子眼，結(jié)合人力實現(xiàn)對社區(qū)的 24 小時定時、不定時的巡視，杜絕一切隱患； 安保監(jiān)控系統(tǒng)： 背景音樂系統(tǒng)及公共廣播： 在社區(qū)各點設(shè)置戶外音響，能夠在出現(xiàn)緊急情況時及時通知正在散步的業(yè)主；而在平時，這些音響播放的自然聲和背景音樂與環(huán)境合為一體，給業(yè)主輕松愉悅的享受； 車閘管理系統(tǒng)： 以智能化的 IC 卡實現(xiàn)對小區(qū)車輛的出入管理，而對于訪客的車輛則通過申領(lǐng)臨時通行卡出入，有效地控制了小區(qū)的車行交通； 可行性分析報告 19 三表遠(yuǎn)程讀表 ，實行 IC 卡門禁管理 ，每戶設(shè)置可視對講電話 ， 并與管理中心連線 ，同時 在各個住戶內(nèi)設(shè)置報警 按鈕 ； 寬帶網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)。 園藝管理： 四季植物養(yǎng)護(hù)、整修。 公共部位的清潔。 設(shè)備管理： 按時維護(hù)保養(yǎng)公用機電設(shè)備，確保雙回路供電系統(tǒng)。 可行性分析報告 21 表二 各種產(chǎn)品建筑面積表（單位： M2） 小高層 多層（躍式） 多層（平層） 商業(yè)用房 合計 備注 34280 9120 9360 2300 55060 平層在商業(yè)用房上 表三 房型編號 建筑面積（ M2） 戶數(shù)（戶） 房型說明 所占比例 A 120 64 三房兩廳兩 衛(wèi) % B 130 136 三房兩廳兩衛(wèi) % C 140 32 三房兩廳兩衛(wèi) % D 150 60 三房兩廳兩衛(wèi) % E 160 30 三房兩廳兩衛(wèi) % F 180 24 四房三廳三衛(wèi) % G 200 24 四房三廳三衛(wèi) % 可行性分析報告 22 第三章 價格定位 價格是產(chǎn)品最為敏感的部分，也是最終產(chǎn)品價值的體現(xiàn)，針對定價主要考慮以下因素： 由此產(chǎn)生本案定價方法： 隨行就市和成本導(dǎo)向定價 多層平層式：均價 2300 元 /平方米 多層躍層 式：均價 2600 元 /平方米 小 高 層：均價 3000 元 /平方米 差價綜合考慮以下因素：樓層因素、景觀因素、朝向因素、位置因素 商 鋪： 4500 元 /平方米 建議以低開高走作為本案的價格策略，以較低價格入市，從而形成價格上的競爭優(yōu)勢，同時迅速擴大市場份額，聚集人氣，然后不斷的上調(diào)價格，每次調(diào)價的周期控制在半個月左右，調(diào)價幅度在 3%—— 5%之間，在調(diào)價期間輔以適量折扣等促銷措施來過渡，總之調(diào)價要注意兩點：調(diào)價頻率要頻，調(diào)價幅度要小。 燕山路要到 8 月間才能通車對本案的影響。太倉經(jīng)濟社會的發(fā)展前景吸引了臨近上海、浙江、無錫等地的開發(fā)商，紛紛前來 “ 淘金 ” 。 ? 盛大房產(chǎn)以 3000 萬拍得長春路西門某地塊。 附 2：最近一次太倉市所拍土地的基本情況 地塊位置：長春路（原機電廠） 用 途：二類住宅 占地面積： 15981. 8 平方米 說 明：起價 960 萬，最后被蘇州盛邦房產(chǎn)以 3600 萬拍得，平均每平方米地價 2252元 從以上拍賣的土地情況來看，我們可以得出如下觀點： 外地開發(fā)商已經(jīng)開始介入太倉的房產(chǎn)市場，如高爾夫湖濱花苑的開發(fā)商也來自外地土地拍賣后競爭激烈，成交價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于起拍價，因此開發(fā)商的土地成本加大，相應(yīng)的房 價定會隨之攀升 。 ? 另據(jù)悉，大慶石油管理局投資的錦繡新城居住小區(qū)占地 1300 畝，它位于太倉新區(qū)（東南側(cè)、沿江高速公路西側(cè)），一期不對外銷售，主要定銷上海籍的大慶職工，因此后期的開發(fā)量 是巨大的。 ? 西門市場、機電市場改造，約 500 畝，不一定拍賣。 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項 目 單位 數(shù)值 總用地面積 平米 45000 住宅建筑面積 平米 52760 商業(yè)建筑面積 平米 2300 公建建筑面積 平米 740 建筑密度 % 容積率 綠化率 % 45 總戶數(shù) 戶 370 可行性分析報告 25 第六章 投資估算 工程總造 價為 11612 萬元，折合可銷售建筑面積綜合成本為 2116 元 /平方米。 可行性分析報告 23 第四 章 機會與問題分析 ? 機會點分析 本案占地 45000 平方米，規(guī)模在市區(qū)較大； 地處城市主干道人民北路，升值潛力較大； 周邊生活配套及休閑娛樂設(shè)施齊全； 更具特色、更具人性的規(guī)劃使得本案更具競爭力； 注重物業(yè)管理的社區(qū)給太倉帶來新氣象； 智能化配套顯現(xiàn)社區(qū)的