【正文】 果再增加成本投入將無法達(dá)到該項(xiàng)目的基本收益率。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 26 頁(yè) 共 41 頁(yè) 第五部分：產(chǎn)品規(guī)劃 第一、 生態(tài)性原則。項(xiàng)目和外部環(huán)境之間、新城區(qū)內(nèi)部的建筑和園林綠化之間，要存在一種融合關(guān)系，不僅是建筑特色上的共融，也是景觀上的生態(tài)共融，更是文化藝術(shù)上的文脈共融。做 項(xiàng)目 必須做到 形神兼?zhèn)?才能稱為完美。 第五、 功能性原則。項(xiàng)目的對(duì)面是天元區(qū)政府，附近還有株洲市政府，因此作為這個(gè)城市的未來中央形象區(qū)，在設(shè)計(jì)方面必須秉承創(chuàng)新性原則。 株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步時(shí)間不算長(zhǎng)，特別是天元區(qū)作為株洲的開發(fā)新城區(qū)，開發(fā)者的開發(fā)意識(shí)、購(gòu)房者的購(gòu)房意識(shí)均仍處于初級(jí)階段。市場(chǎng)存在一個(gè)怪圈， 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 28 頁(yè) 共 41 頁(yè) 似乎“綠化 =環(huán)境、綠化 =綠化率”。但是隨著城市開發(fā)的一步步深入，隨著市場(chǎng)信息交流的日益廣泛，購(gòu)房者思想必定日趨成熟，對(duì)居住環(huán)境的要求也將越來越高。那種抽象的比例問題、表面的極簡(jiǎn)化是否每個(gè)人都有能力欣賞、都能夠接受呢？ 歐式建筑，歸類為古典主義建筑風(fēng)格。但是，是否能考慮將古典的歐式風(fēng)格適當(dāng)?shù)囊?，因?yàn)闅W式宏大的氣勢(shì)在景觀的制造方面有無可比擬的優(yōu)勢(shì)。明 珠花園”的一段真實(shí)經(jīng)歷。” “這行嗎？” “當(dāng)然可以，到時(shí)候可以接入我們的電腦監(jiān)控系統(tǒng)。如果整個(gè)小區(qū)不能達(dá)到統(tǒng)一，真不知這些“寶貝”什么時(shí)候能夠發(fā)揮作用，裝了又有何用？裝智能化的 人肯定是開發(fā)商，買單的當(dāng)然也是開發(fā)商。圍繞這一原則，提出兩大設(shè)計(jì)理念： ? 環(huán)境應(yīng)當(dāng)是寬帶“泛環(huán)境” ? 居住應(yīng)當(dāng)是“無雜質(zhì)、純粹居住” (一 )、“泛環(huán)境”生活理念 株 洲由于其豐富的地礦資源和交通優(yōu)勢(shì)，整個(gè)城市的定位在于工業(yè)化城市。 意在從小品設(shè)計(jì)、綠化的立體層次等方面講求環(huán)境的質(zhì)量。 A、 小區(qū)內(nèi)部綠化與外部環(huán)境的相融性： 開拓“引綠入?yún)^(qū)，以綠定界”的相鄰環(huán)境劃分。 造坡組團(tuán) 株洲的城市地勢(shì)平坦，缺少變化，因此許多小區(qū)環(huán)境組團(tuán)均在同一水平面，使整個(gè)小區(qū)環(huán)境缺乏生氣，小區(qū)布局僵硬，呆板。但它又是小區(qū)的一個(gè)標(biāo)志，反面，每一處小品景點(diǎn)我的應(yīng)力求功用上的效大及細(xì)處理精致。 巴喱島式水景住宅 水景住宅實(shí)因人類的親水情結(jié)應(yīng)運(yùn)而生，“仁者樂山，智者愛水”和“ 近山有德，近水有財(cái)”的觀點(diǎn)進(jìn)行推廣，為小區(qū)添加流動(dòng)元素，增強(qiáng)小區(qū)的動(dòng)感。 (二 )、居住應(yīng)當(dāng)是“無雜質(zhì)、純粹居住” 數(shù)碼生活時(shí)代 步入 21 世紀(jì)，住宅 領(lǐng)域的科技含量也越來越高，以科技化、智能化管理代替人工管理，使小區(qū)的居住空間更廣闊，得到舒適、便捷的服務(wù)。 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)具體指標(biāo)建議： (一 )、項(xiàng)目概況 ? 本項(xiàng)目總占地面積 98 畝（ 65366 ㎡） ? 計(jì)劃容積率 ； ? 綠化率 40％； ? 建筑密度 28%； ? 市場(chǎng)定位為高品質(zhì) 精品住宅區(qū)； ? 公共建筑面積約占 2％，約 1000 平方米 ? 總建筑面積： 104586 ㎡，可銷售面積： 103586 ㎡ ? (二 )、總體布局 基于以上情況，建議小區(qū)環(huán)境及布局應(yīng)從平面到空間達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，設(shè)計(jì)出以人為本的舒適性居住空間。 歐式景觀建筑與后現(xiàn)代主義使用性建筑的結(jié)合。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 33 頁(yè) 共 41 頁(yè) (三 )、單體設(shè)計(jì) 整個(gè)小區(qū)配備住宅和商鋪 2 大主要功能。 屋頂設(shè)計(jì) 通過一定的裝飾達(dá)到注重屋頂所塑造的天際變化 陽(yáng)臺(tái)及窗 大面積的采用玻璃建材可以增加居室透光面，注重不同朝向窗的變化，增加美感與實(shí)用性。建議臥室、廳要朝南布置，廚衛(wèi)放在北側(cè)。 B、 分析本項(xiàng)目特色，由于本案定位較高，未來的推出價(jià)格也有可能引領(lǐng)株洲的房?jī)r(jià)，牽涉到總價(jià)問題，可能會(huì)在市場(chǎng)上造成一定的阻力，故而對(duì)面積的控制比較嚴(yán)格。 三表出 戶系統(tǒng)采用四層次結(jié)構(gòu)：現(xiàn)場(chǎng)采集儀表、信號(hào)召集器、信息管理站。 （ 2）、電氣設(shè)備裝置合理，保證足夠的電器插座和電話，電視等接口。 提高小區(qū)的環(huán)保意識(shí)。但是，在別的城市實(shí)際操作中，老百姓其實(shí)最擔(dān)心的不是房子，而是 環(huán)境，公建配套是否能建起？綠化是不是有？有沒有承諾的那么多？本身將房子造到準(zhǔn)現(xiàn)房的程度就可以說已經(jīng)浪費(fèi)了預(yù)售這一有利條件，造成資金回籠過慢而開發(fā)資金壓滯的現(xiàn)象。在開發(fā)中建議先對(duì)此中軸線進(jìn)行施工，形成良好的形象。古時(shí)，當(dāng)?shù)囟鄼綐?，湘江過而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。北緯 26176。 1951 年 5 月，株洲設(shè)專轄縣級(jí)市， 1956 年 3 月，升為省轄地級(jí)市， 1983 年實(shí)行市帶縣新體制。株洲火車站是全國(guó)五大客 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 37 頁(yè) 共 41 頁(yè) 貨運(yùn)輸特級(jí)站之一，株洲北站是江南最大的貨運(yùn)編組站。 C 至 18176。黃花機(jī)場(chǎng)距市區(qū)不過 60 公里，有高速公路相連。株洲是我國(guó) 南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長(zhǎng)江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。之間，是湖南省“一點(diǎn)一線”區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)、株、潭“金三角”一隅。株洲位于湖南省東部，在東經(jīng) 176。株洲背景資料 株洲 ，古稱建寧，公元 214 年，三國(guó)東吳在此設(shè)建寧郡。 本案地塊沿黃河北路條狀分布，因此建議大門設(shè)在條狀的中部。當(dāng)然，這并不是株洲房地產(chǎn)規(guī)范的結(jié)果，這是老百姓對(duì)開發(fā)商的信心問題。 給水設(shè)施 建議采用變頻給水泵給水， 如此建議， 主要從環(huán)保及建筑外形美觀性考慮。 （ 2）、安保智能化 居住小區(qū)最主要的就是保證所有居民的安全，引入智能化安保系統(tǒng)，能與本 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 35 頁(yè) 共 41 頁(yè) 項(xiàng)目高檔精品的市場(chǎng)定位相符，小區(qū)安保系統(tǒng)可以做到以下內(nèi)容： A、 紅外線監(jiān)控 B、 可視對(duì)講系統(tǒng) C、 小區(qū)圍墻周圍報(bào)警裝置 小區(qū)會(huì)所及生活輔助設(shè)施 建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡(jiǎn) 單的室內(nèi)活動(dòng)會(huì)所（如乒乓館、健身房）， 即可創(chuàng)造營(yíng)業(yè)創(chuàng)利機(jī)會(huì)，又可以提升物業(yè)品質(zhì)。 （四）、小區(qū)內(nèi)部功能設(shè)計(jì)建議 小區(qū)智能化服務(wù)管理 作為株洲市精品住宅區(qū)的本案，無論是設(shè)計(jì)上還是功能上都應(yīng)密切體現(xiàn)其時(shí)代性和超前性，據(jù)市場(chǎng)信息反饋，目前株洲市已經(jīng)開始推行智能化小區(qū)配套，但對(duì)智能化的認(rèn)識(shí)不夠，因此，智能化設(shè)置也不夠到位。這樣的情況并非完全是市場(chǎng)情況導(dǎo)致的，而是由于開發(fā)商尋求節(jié)約成本的做法。 住 宅 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告資料顯示，二房一廳一衛(wèi) 100 平方米，三房二廳二衛(wèi) 120－ 130 平方米，較為適銷。 建筑立面，外觀設(shè)計(jì) 后現(xiàn)代主義雖然是市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)潮流，其簡(jiǎn)約建筑立面及實(shí)用性原則經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)，但是對(duì)于株洲這個(gè)發(fā)展較晚的城市，市場(chǎng) 已經(jīng)擁有眾多的現(xiàn)代主義的產(chǎn)品，能夠明確的提出獨(dú)樹一幟的建筑風(fēng)格，與株洲目前有行而無神建筑區(qū)別開來，是項(xiàng)目的成功關(guān)鍵之一。而后現(xiàn)代主義建筑注重實(shí)用性適合住宅的建造。 考慮到株洲商業(yè)氣氛濃厚，以商帶住現(xiàn)象普遍， 建議將各區(qū)沿街位置的一樓設(shè)為商鋪。主要表現(xiàn)為： 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 32 頁(yè) 共 41 頁(yè) A、 建筑質(zhì)量 B、 安全防范管理質(zhì)量 健康環(huán)保生活 在建筑選材，生活配套設(shè)施等細(xì)節(jié)方面提倡環(huán)保意識(shí)，創(chuàng)造株洲第一座無污染健康住宅。水體不深，最多沒腳脖，以石頭子鋪設(shè)，雨季為水溪效果，枯季為枯水石效果。 (2) 精點(diǎn)放大 縱觀全國(guó)房產(chǎn)佳作，在小品設(shè)計(jì)上均是巧花心思，力爭(zhēng)小品觀賞性在一定程度上的放大。 新實(shí)用主義小品的“精點(diǎn)放大” 物理學(xué)中從質(zhì)子到量子再到夸克，體積越小，其能量釋放空 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 31 頁(yè) 共 41 頁(yè) 間越大，引入到現(xiàn)實(shí)生活中也是同理。 C、 小區(qū)綠化與小區(qū)景觀的相融性 小品景觀可以多樣，其中藝術(shù)性的綠化 可以造就綠化小品，增加小品與綠化的聯(lián)系，發(fā)揮綠化的觀賞性作用。 “泛環(huán)境”生活主要表現(xiàn)在： A、 相融綠化 B、 造坡組團(tuán) C、 精“點(diǎn)”放大及實(shí)用 主義 D、 水景點(diǎn)綴住宅 相融綠化 強(qiáng)調(diào)內(nèi)部綠化的同時(shí)，注意對(duì)外部區(qū)域綠化的鋪設(shè)、使小區(qū)的內(nèi)外自然環(huán)境達(dá)到統(tǒng)一。購(gòu)房者對(duì)綠化、對(duì)環(huán)境的要求不斷提高，同時(shí)也愿意為此付出更多的金錢代價(jià)。了解市場(chǎng)、了解客戶是第一位的，需要的就要為此買單，就要敢于買單。明珠花園”的售樓小姐的解釋?！? “這個(gè)不含在房?jī)r(jià)里嗎？” “當(dāng)然不含，這是我們代收的。 （三）智能化，誰(shuí)為你買單？ 這句話問起來似乎有點(diǎn)多余，但智能化作為現(xiàn)代化小區(qū)的必備因素，不得不這樣問？答案其實(shí)很簡(jiǎn)單，最終買單當(dāng)然是購(gòu)房者，但問題在于中間環(huán)節(jié)。 “歐式建筑” 在市場(chǎng)中經(jīng)過一段時(shí)間之后，也隨著時(shí)代的發(fā)展逐漸失去王者之風(fēng)，建筑風(fēng)格開始走向多元化。所以我們不禁要問：環(huán)境，該何去何從？ 本案在株洲樓市要塑造唯一性的精品物業(yè)形象，環(huán)境該何去何從？拿怎樣的環(huán)境才能支撐得 住精品物業(yè)的概念？唯一出路就是拋棄目前株洲的居住環(huán)境設(shè)計(jì)慣性軌道，通過園林設(shè)計(jì)的提前介入，設(shè)計(jì)出功能、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)領(lǐng)先當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的環(huán)境。 造成這種情況，主要是開發(fā)商對(duì)環(huán)境意識(shí)的薄弱 ，而百姓也同時(shí)缺乏相關(guān)的認(rèn)識(shí)，就拋棄了小區(qū)的環(huán)境塑造。他們似乎已經(jīng)找到了適合各自的法門，湘銀的物業(yè)、海創(chuàng)的產(chǎn)品在株洲都是首屈一指的，但他們?nèi)匀辉谂Υ蚱埔粋€(gè)瓶頸 —— 價(jià)格。 以上六點(diǎn)原則是我們對(duì)株洲項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃方面的大方向，針對(duì)這些原則性的內(nèi)容思考，我們對(duì)本案有如下思考： 一、 房產(chǎn)市場(chǎng)突出問題思考及建議 在開始進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，我們想先依照我們?cè)谧霎a(chǎn)品的原則，就株洲市目前的房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及問題做一個(gè)思考，并提出建議。而項(xiàng)目作為城市的一分子，充分的融合，并承擔(dān)自身相應(yīng)應(yīng)該也能夠承擔(dān)的功能，為居者提供力所能及的必要配套，并注重與周邊配套的差異性和互補(bǔ)性，避免投資浪費(fèi)。建筑與建筑之間、景觀與景觀之間、建筑與景觀之間，必須存在一種空間上、功能上 的層次感。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 27 頁(yè) 共 41 頁(yè) 第三、 文化性原則。該項(xiàng)目作為城市，特別是城市的新區(qū)的一部分，必須符 合這樣的原則，才能夠改善工業(yè)城市的居住環(huán)境，吸引更多的居住者。而售價(jià)的主 導(dǎo)因素是工程質(zhì)量、設(shè)計(jì)水平以及建設(shè)周期等因素。對(duì)項(xiàng)目在兩年內(nèi)可能的情況預(yù)計(jì)，選取銷售價(jià)格上下波動(dòng) 5%、 10%和建安成本上下波動(dòng) 5%、 10%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。 一、 盈虧平衡分析 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)在小于 70%時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低。在項(xiàng)目初始階段需要支付的費(fèi)用為：土地款2940 萬元 ，前期費(fèi)用 1046 萬元 以及前期的管理、銷售啟動(dòng)等費(fèi)用，前兩筆費(fèi)用如果以分期方式支付，需要啟動(dòng)資金為 3250 萬元。 第四部分：投資回報(bào)分析 初步投資概算表 一、 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建設(shè)用地面積： 98 畝（ 65366 ㎡） 總建筑面積： 104586 ㎡ 土地價(jià)格： 98 畝 30 萬 /畝 =2940 萬元 樓面地價(jià)： 281 元 /㎡ 二、 初步投資概算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位成本 費(fèi)用合計(jì) 備注 一 土地成本 281 元 /㎡ 2940 萬元 二 前期費(fèi)用 100 元 /㎡ 1046 萬元 臨水、臨電、圍墻、報(bào)批、設(shè)計(jì)、勘測(cè)等（由株洲方面提供，與其他地方基本相同） 三 建設(shè)成本 500 元 /㎡ 5229 萬元 含基礎(chǔ)部分 四 配套工程 98 元 /㎡ 1025 萬元 該項(xiàng)費(fèi)用是按照普通的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，基本適合各地的開發(fā)成本。 ? 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的漸漸火熱，其價(jià)格將還有很大的上升空間。 （三）、區(qū)域房地產(chǎn) 價(jià)格 該區(qū)域的株洲市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，其房地產(chǎn)銷售價(jià)格普遍高于其他區(qū)域的價(jià)格，其區(qū)域均價(jià)在 1450 元 /㎡左右。雖然沒有明顯的分布規(guī)律，但也一些天元區(qū)的特點(diǎn)，這就是現(xiàn)在開發(fā)的一些高素質(zhì)的樓盤都有沿湘江的風(fēng)景優(yōu)勢(shì)，如湘銀小區(qū)、明珠花園等。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)