【正文】 建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。 目前株洲市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展已與鐵路交通密切相關(guān)。中華民族的始祖、農(nóng)耕文化的創(chuàng)始人炎帝神農(nóng)氏，就長(zhǎng)眠在株洲境內(nèi)炎陵縣鹿原陂。 高新技術(shù)及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為株洲新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。并且正在以積極的姿態(tài)面對(duì)中南五省。以各大酒店為核心所延伸出的餐飲、按摩、娛樂(lè)等服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)也逐漸城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要部分，目前株洲有五星級(jí)酒店一家、四星級(jí)一家、三星級(jí)四家，在工業(yè)型的三線地級(jí)城市擁有這樣多數(shù)量的高檔次涉外酒店的現(xiàn)象并不多見(jiàn)。 人口集中的優(yōu)勢(shì)，因地制宜，合理規(guī)劃，大力開(kāi)拓流通市場(chǎng)，使這一地區(qū)初步形成了集購(gòu)物、娛樂(lè)、食宿為一體的多功能服務(wù)區(qū)。 河西區(qū)和高新技術(shù)區(qū) —— 城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)中心 ? 城市地位：在政府對(duì)城市未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略中占有重要的核心地位。全面貫通老城區(qū)與新區(qū)的溝通。整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)蒸蒸日上的趨勢(shì)。 （ 1）、 城市消費(fèi)品市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 1－ 6 月份，餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，仍居各行業(yè)之首。二是各種連鎖超市業(yè)績(jī)突出。另外，城市長(zhǎng)久以來(lái)呈啞鈴狀發(fā)展，不合乎城市正常合理的規(guī)劃的布局，使城市部分周邊地區(qū)超負(fù)荷的運(yùn)作。通過(guò)新區(qū)的建立政府將加大力度發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，有利的開(kāi)發(fā)自然資源發(fā)展旅游業(yè)，是未來(lái)幾年的總目 標(biāo)。城市中高檔 消費(fèi)的氣氛尚未形成，有限的四、五星級(jí)的酒店也成為部分富人的重要消費(fèi)場(chǎng)所。所以 新的消費(fèi)熱點(diǎn)尚未形成，造成市民有錢不愿花。另外，按摩場(chǎng)所眾多，也是株洲一大景觀。在株洲的中心有一個(gè)著名的開(kāi)放式公園 —— 文化園，從早上五點(diǎn)鐘到晚上十一點(diǎn)都有很多不同年齡段的人在此鍛煉身體、賞風(fēng)景。 株洲市家庭結(jié)構(gòu)的一些特點(diǎn) 據(jù)一些資料顯示，規(guī)模小，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的核心家庭已成為 株洲家庭戶的主要形式 。 2） 、世代結(jié)構(gòu)仍以二代戶為主。在有 65 歲及以上老年人口家庭中，有一個(gè)老人的家庭為 萬(wàn)戶，占有 65歲及以上老人戶的 75％，比 1990 年增加 萬(wàn)戶，增長(zhǎng) ％，其中，單身老人戶 萬(wàn)戶；一個(gè)老人與未成年親屬的戶 3260 戶，分別占有老人戶的 ％和 ％。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁(yè) 共 41 頁(yè) 二、居民需求分析 居民消費(fèi)狀況分析 1） 2020 年 ,全市居民人均可支配收入 7934 元，按可比口徑計(jì)算增長(zhǎng)%，其中城鎮(zhèn)單位在崗職工人平工資報(bào)酬 12328 元，增長(zhǎng) %。城市居民人均居住面積 平方米，增加 平方米。最高行業(yè)平均工資與最低行業(yè)平均工資之差由上年的12351 元增加至今年的 17267 元，差額增大 4916 元。 2020年上半年 2020年上半年 增長(zhǎng)率 投資開(kāi)發(fā)量 % 房地產(chǎn)企業(yè) 80家 90家 % 原來(lái)按管理渠道劃分的一些本屬基本建設(shè)投資的項(xiàng)目，如城市廣場(chǎng)建設(shè)、商業(yè)步行街等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也進(jìn)入了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，加上停建多年的“爛尾樓”復(fù)工及舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增長(zhǎng)。 銷售情況分析 2020年上半年 2020年上半年 增長(zhǎng)率 商品房預(yù)售面積 % 預(yù)售住宅 20萬(wàn)平方米 %， 實(shí)際銷售面積 48% 住宅銷售面 41% 商業(yè)用房 268% ? 從預(yù)售情況我們可以看到： 2020 年上半年即期市場(chǎng)狀況比往年好，住宅 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁(yè) 共 41 頁(yè) 市場(chǎng)活躍。一 季度商品房?jī)r(jià)格指數(shù)為 %，二季度恢復(fù)到 100%。 投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理 2020年 增長(zhǎng)倍數(shù) 有限責(zé)任公司和股份有限公司 占完成投資 44%， 增長(zhǎng) ； 中私營(yíng)和個(gè)體投資， 占完成投資 % 增長(zhǎng) 集體投資， 占完成總量的 % 增長(zhǎng) %； 外商投資增長(zhǎng) 占完成投資 %， ? 非國(guó)有投資見(jiàn)旺，土地投入多。 株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)良好 。 二、城市住宅市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng)總體描述 房改政策推動(dòng) —— 經(jīng)濟(jì)型住房銷售增長(zhǎng)迅速 。 26 萬(wàn)平方米的舊房，如果更新 30％，對(duì)株洲市房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。 消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變 —— 高檔住房由冷轉(zhuǎn)俏。不少房地產(chǎn)商也抓住這個(gè)機(jī)遇，開(kāi)發(fā)了一大批適應(yīng)中等偏上收入戶家庭的房型，取得很好的經(jīng)濟(jì)效益，如合泰房地產(chǎn)由于開(kāi)發(fā)了大戶型商住 樓（ 130 平方米以上），一季度銷售收入較去年增長(zhǎng) 23％。由于銀行利率的下調(diào)和股市行情的起伏不定，存款和入市一個(gè)回報(bào)太低，一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)太大，購(gòu)買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。 城市建設(shè)和改造使土地價(jià)格增值 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁(yè) 共 41 頁(yè) 去年下半年以來(lái)，城市建設(shè)和城市改造已在城區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部如火如荼地開(kāi)展起來(lái)，如株洲二橋的貫通，使株洲的市內(nèi)交通形成一個(gè)四通八達(dá)的內(nèi)環(huán)線，株洲三橋的破土動(dòng)工，也 預(yù)示著湘江兩岸城郊的發(fā)展將快速向都市化靠攏。今年三季度以來(lái)，株洲市綜合地價(jià)約上漲三個(gè)百分點(diǎn)左右。一些規(guī)模較大、實(shí)力較雄厚的房屋開(kāi)發(fā)商將地域優(yōu)良、設(shè)計(jì)精美的樓盤(pán)制作成模型，放置在展位上向消費(fèi)者展示，并配有專車免費(fèi)接送購(gòu)房者到實(shí)地勘查，同時(shí)實(shí)行一條龍銷售服務(wù)，當(dāng)場(chǎng)議價(jià)，當(dāng)場(chǎng)辦齊各種手續(xù)，這種銷售方式被房地產(chǎn)業(yè)界和消費(fèi)者稱為“房產(chǎn)超市”。 經(jīng)濟(jì)回暖帶動(dòng)租賃業(yè)繼續(xù)看好 今年三季度以來(lái)，株洲市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了逐月回升的好勢(shì)頭，其中三產(chǎn)業(yè)的回升更為強(qiáng)勁，從而帶動(dòng)了租賃業(yè)繼續(xù)升溫，價(jià)格也有上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，株洲市三季度高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓較上年同期也上升了 ％。社區(qū)內(nèi)道路平整寬闊，游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、會(huì)所等基礎(chǔ)配套設(shè)施完整。 碧玉花園 位于蘆淞區(qū)省道 1815 線旁，距株洲市電腦市場(chǎng) 3 公里，占地 276 畝擬建別墅 320棟。北三面均是纏綿不斷 的自然山體環(huán)繞，綠色山林起伏不斷，景色幽雅，空氣清新。 小區(qū)配套設(shè)施完善，內(nèi)設(shè)幼兒園 、 超市 、 籃球場(chǎng)、門球場(chǎng)；水 、 電 、 煤氣 、 有線 電視 ,寬帶網(wǎng)入戶；該項(xiàng)目于二 00 二年十二月全面 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁(yè) 共 41 頁(yè) 完工 ， 90％以上住宅已認(rèn)購(gòu)。機(jī)動(dòng)車位 170。 三、項(xiàng)目分析 區(qū)域概況描述 地理位置： 株洲天元區(qū)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)）位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢(shì)平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開(kāi)發(fā)潛力。具體表現(xiàn)不僅在價(jià)格、開(kāi)發(fā)的品質(zhì)上還表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的規(guī)模，開(kāi)發(fā)的檔次上。這樣的開(kāi)發(fā)類型的出現(xiàn)的初衷是想利用別墅項(xiàng)目提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次，其結(jié)果可能相反，多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味。明珠花園 多層 90130 1630 別墅 300 3500 聯(lián)誼 機(jī)會(huì)點(diǎn)： 隨著城市建設(shè)的步伐不斷加快， 項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行碌牧咙c(diǎn)； 項(xiàng)目所處天元政府對(duì)面，過(guò)去為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)用地，因此道網(wǎng)和相關(guān)管線網(wǎng)完善； 項(xiàng)目地塊為單位用地，場(chǎng)內(nèi)拆遷量工作容易開(kāi)展，降低了開(kāi)發(fā)周期； 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁(yè) 共 41 頁(yè) 項(xiàng)目周邊體育場(chǎng)啟動(dòng)力，推動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的影響力。在市調(diào)過(guò)程中確認(rèn)株洲各項(xiàng)目普遍不同程度的收取如：管線費(fèi)、智能化配套費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、防盜門費(fèi)以及煤氣入戶費(fèi)等費(fèi)1 給水工程 18 元 /㎡ 萬(wàn)元 2 污水處理 8 元 /㎡ 萬(wàn)元 3 配電工程 18 元 /㎡ 萬(wàn)元 4 電話 12 元 /㎡ 萬(wàn)元 5 有線電視 7 元 /㎡ 萬(wàn)元 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁(yè) 共 41 頁(yè) 6 智能化系統(tǒng) 10 元 /㎡ 萬(wàn)元 用，前幾項(xiàng)費(fèi)用除了煤氣入戶費(fèi)一般不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本外，其他費(fèi)用通常均計(jì)入成本。 二、 現(xiàn)金流量初步分析 2020 3 月 2020 二季度 2020 三季度 2020 四季度 2020 一季度 2020 二季度 2020 三季度 2020 四季度 2020 14 月 工程 三通一 設(shè)計(jì)定 一期正 一期地 一期主 二期正 二期地 二期主 綠化、配 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁(yè) 共 41 頁(yè) 進(jìn)度 平、勘探、設(shè)計(jì) 案，一期基礎(chǔ) 負(fù)零，地面工程 面主體，二期基礎(chǔ) 體完畢、內(nèi)外裝修 負(fù)零，地面工程 面主體 體完畢、內(nèi)外裝修 套 現(xiàn)金支出累計(jì) 1710 萬(wàn)元 3226 萬(wàn)元 3407 萬(wàn)元 4484 萬(wàn)元 6747 萬(wàn)元 7952 萬(wàn)元 9209 萬(wàn)元 10812 萬(wàn)元 12149 萬(wàn)元 當(dāng)月現(xiàn)金支出 1710 萬(wàn)元 1516 萬(wàn)元 181 萬(wàn)元 1077 萬(wàn)元 2263 萬(wàn)元 1205 萬(wàn)元 1257 萬(wàn)元 1603 萬(wàn)元 1337 萬(wàn)元 土地款 1000 萬(wàn)元 1000 萬(wàn)元 0 0 940 萬(wàn)元 0 0 0 0 前期 費(fèi)用 600 萬(wàn)元 446 萬(wàn)元 0 0 0 0 0 0 0 土建工程款 0 0 0 800 萬(wàn)元 1000 萬(wàn)元 1000 萬(wàn)元 1000 萬(wàn)元 1000 萬(wàn)元 429 萬(wàn)元 配套工程款 0 0 0 0 0 0 0 300 萬(wàn)元 725 萬(wàn)元 銷售 費(fèi)用 100 萬(wàn)元 30 萬(wàn)元 50 萬(wàn)元 100 萬(wàn)元 100 萬(wàn)元 74 萬(wàn)元 80 萬(wàn)元 80 萬(wàn)元 50 萬(wàn)元 銷售 稅金 0 0 91 137 183 91 137 183 91 管理 費(fèi)用 10 萬(wàn)元 40 萬(wàn)元 40 萬(wàn)元 40 萬(wàn)元 40 萬(wàn)元 40 萬(wàn)元 40 萬(wàn)元 40 萬(wàn)元 42 萬(wàn)元 銷售 進(jìn)度 0 0 10% 15% 20% 10% 15% 20% 10% 現(xiàn)金收入累計(jì) 0 0 1661 萬(wàn)元 4135 萬(wàn)元 7476 萬(wàn)元 9137 萬(wàn)元 11630 萬(wàn)元 14952 元 16614 萬(wàn)元 當(dāng)月現(xiàn)金收入 1661 萬(wàn)元 2492 萬(wàn)元 3323 萬(wàn)元 1661 萬(wàn)元 2492 萬(wàn)元 3323 萬(wàn)元 1661 萬(wàn)元 銷售 收入 0 0 1661 萬(wàn)元 2492 萬(wàn)元 3323 萬(wàn)元 1661 萬(wàn)元 2492 萬(wàn)元 3323 萬(wàn)元 1661 萬(wàn)元 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁(yè) 共 41 頁(yè) 項(xiàng)目的投資收益分析 一、 項(xiàng)目的銷售收入： 16614 萬(wàn)元 二、 項(xiàng)目的投資金額： 10406 萬(wàn)元 三、 項(xiàng)目的銷售管理成本： 996 萬(wàn)元 四、 項(xiàng)目的稅金： 2499 萬(wàn)元 五、 項(xiàng)目的稅后凈利潤(rùn)： 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 24 頁(yè) 共 41 頁(yè) 16614104069962499=2713 萬(wàn)元 六、 項(xiàng)目的投資回報(bào)率 2713/10406 100%=26% 項(xiàng)目的不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期等。 本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)就在于土地面積不是很大，前期的費(fèi)用較少，不多的資金就可以啟動(dòng)項(xiàng)目，而且株洲當(dāng)?shù)氐慕ㄔ斐杀疽蚕鄬?duì)較低，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金壓制不大。 當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率將達(dá)到臨界點(diǎn)，即達(dá)到保底收益率（ 8%），此時(shí)如果再降價(jià)將無(wú)法達(dá)到該項(xiàng)目的基本收益率；建安費(fèi)用上升30%，該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率將達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)如