【正文】 貫徹落實(shí)德州市第十五次常務(wù)會(huì)議精神和《德州市人民政府關(guān)于加快城區(qū)城中村（居）舊住宅區(qū)和棚戶區(qū)改造的意見》（德政發(fā)【 2020】 9 號(hào)文），對(duì) 勝利街 棚戶區(qū)進(jìn)行改造。從整體上看，資金到位情況有所好轉(zhuǎn)，資金對(duì)投資的制約作用有所減輕，為今后發(fā)展留下空間。房屋銷售平均價(jià)格在全省處于偏低位，升幅也是偏低。 15月份，全市期房銷售面積 萬平方米，所占比重為 ％，增幅為 ％；現(xiàn)房銷售步伐更快，銷售面積為 ，同比增長(zhǎng) ％。以新城市花園、金都花園、嘉誠 名居 、高地世紀(jì)城 住宅小區(qū)、陽光花園 、南龍國際 等為代表的一批新建住宅小區(qū)，設(shè)計(jì)水平高，配套設(shè)施全，環(huán)境優(yōu)美，居住舒適。國有，私營(yíng)、股份制、港澳臺(tái)等各類投資主體共同推進(jìn)德州凱元工程咨詢有限公司 7 德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。 ，經(jīng)濟(jì)成分呈多元化 德州房地產(chǎn)開發(fā)公司從 2020年的 68家迅速擴(kuò)大到 2020年的 152家，增加了 。 2020年德州市房地產(chǎn)業(yè) 開發(fā)投資額也只有 ，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重僅為 %，從 2020年開始，德州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額以每年平均高于 30%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，到 2020 年達(dá)到 億元，為 2020 年的 倍，年均增長(zhǎng) %；07年 15 月份完成開發(fā)工作量 億元，增幅 %。德州全力打造“政策洼地、服務(wù)高地、安全寶地”的優(yōu)良環(huán)境，叫響了“厚德載物、創(chuàng)業(yè)之州”的環(huán)境品牌。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值占ＧＤＰ比重、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)提供稅收占地方財(cái)政收入、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)安置就業(yè)占城鎮(zhèn)就業(yè)人員三個(gè)比重達(dá)到 80％以上；臺(tái)灣裕隆集團(tuán)、旺旺集團(tuán)、日本明治機(jī)械、江蘇波司登集團(tuán)、上海光明乳業(yè)、河南雙匯集團(tuán)、江蘇雨潤(rùn)集團(tuán)等國內(nèi)外知名企業(yè)在德州投資發(fā)展。是全國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力百強(qiáng)城市，全國城市環(huán)境綜合評(píng)比 50強(qiáng)城市。華能德州電廠總裝機(jī)容量 263德州凱元工程咨詢有限公司 4 萬千瓦，是全國第二大火力發(fā)電廠。京滬、德石、濟(jì)邯和在建的京滬高速鐵路、德煙鐵路在此交匯；京福、濟(jì)聊、青銀高速 公路穿境而過，德濱高速目前正在建設(shè)之中； 5條國道、 14條省道縱橫交錯(cuò)，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。德州扒雞、金絲小棗、保店驢肉、德州黑陶等地方特產(chǎn)馳名海內(nèi)外。 德州歷史悠久、地靈人 秀，是大汶口文化的發(fā)祥地之一。周圍有迎賓市場(chǎng)、火車站、五環(huán)德州凱元工程咨詢有限公司 3 體育場(chǎng)、城隍廟市場(chǎng)、共青團(tuán)路小學(xué)、人民醫(yī)院等公共設(shè)施，人流集中、生活便利。該項(xiàng)目得到了德州各級(jí)政府的大力支持。公司既有多年從事房地產(chǎn)行業(yè)豐富經(jīng)驗(yàn)資深管理人員多人，也擁有來自加拿大、澳大利亞著名大學(xué)畢業(yè)的海外管理人員 2人，還擁有注冊(cè)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)造價(jià)師、注冊(cè)結(jié)構(gòu)師等專業(yè)人員數(shù)十名。 德州凱元工程咨詢有限公司 2 可行性研究報(bào)告編制單位：德州凱元工程咨詢有限公司 工程咨詢資格等級(jí)： 乙 級(jí) 證書編號(hào)：工咨乙 11820200016 發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會(huì) 承辦單位 概況 德州嘉匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隸屬于山東嘉匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司， 山東嘉匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020年 6月，是澳門的三家企業(yè)共同投資成立的，注冊(cè)資本 600 萬美元。符合國家建筑面積 90m2以下的小戶型占住宅總建筑面 積 75%以上的要求。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模： 該項(xiàng)目 為 德城區(qū) 勝利街 棚戶區(qū)改造 工程 。 項(xiàng)目總占地面積 87814 m2，總建筑面積 m2， 其中：一期建筑面積 98000 m2， 二期建筑面積 110000 m2，三期建筑面積 m2。 ： 建議 該 項(xiàng)目建設(shè) 經(jīng)營(yíng) 期為 3 年 ，自 2020 年 1月至 2020年 12 月建成 銷售 完畢。其中，最大 的投資方澳門興華貿(mào)易公司占 65%的股份，其他兩方各占 %的股份。 強(qiáng)大的人才團(tuán)隊(duì)為高水平的管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，公司開發(fā)的嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)工程質(zhì)量得到業(yè)主的好評(píng)。公司的開發(fā)經(jīng)營(yíng)按照國家法律規(guī)定的開發(fā)程序有序推進(jìn)。有晶峰玻璃廠、德州監(jiān)獄、德州市國稅局、工商銀行等政府金融部門和國有大型企業(yè)，購買力較高，具有較強(qiáng)的潛在市場(chǎng)。秦漢以來一直為歷代郡、州、府、縣治所，明清時(shí)期是全國 33個(gè)工商業(yè)大城市之一，有著深厚的歷史文化底蘊(yùn)。 德州區(qū)位優(yōu)越、交通便利。 德州物華天寶、資源豐富。天然地?zé)豳Y源儲(chǔ)量大、分布廣，具有較高的開發(fā)價(jià)值。是著名的“中國太陽城”、“中國功能糖城”和“中國中央空調(diào)城”。隨著國家啟動(dòng) 天津?yàn)I海新區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略的實(shí)施，良好的投資環(huán)境和巨大的發(fā)展?jié)摿?，將使德州的?yōu)勢(shì)更加突出，活力更加充足，成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中最具吸引力的投資熱土之一。 可行性研究依據(jù) 、省有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)房地產(chǎn)政策規(guī)定要求 技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 德州凱元工程咨詢有限公司 5 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 可行性研究范圍 市場(chǎng)分析 及條件 、消防及節(jié)能 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)的背景 近幾年，德州市房地產(chǎn)業(yè)保持了健康 發(fā)展的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，投資增勢(shì)平穩(wěn)快速，開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，商品房銷售市場(chǎng)日趨活躍，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。其中完成住宅投資 ，比上年增長(zhǎng) %，比 2020年增長(zhǎng) ，年均增長(zhǎng) %；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其它投資 ，比上年減少 %。 從投資主體看，明顯呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，非國有經(jīng)濟(jì)投資快速增長(zhǎng)，所占比重進(jìn)一步提高。 ，設(shè)計(jì)建設(shè)水平不斷提高 德州市房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)持高水平人性化設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的建設(shè)戰(zhàn)略，全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民的居住水平和生活質(zhì)量。 ，房屋銷售旺盛 近幾年，國家連續(xù)出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施對(duì)德州市產(chǎn)生積極影響，房屋銷售價(jià)格漲幅明顯回落，商品房銷售旺盛。但與上年同期相比，房屋銷售價(jià)格上漲 %左右，同比漲幅回落 。 5 月份房屋銷售平均價(jià) 格為 2166 元 /平方米（加權(quán)平均），比全省房屋銷售平均價(jià)格低 1238元 /平方米。 德城區(qū) 勝利街 棚戶區(qū)為建成于七十年代的平房居住 區(qū)，現(xiàn)居住 戶主要為城市低收入家庭 。該項(xiàng)目所處區(qū)域 擁有優(yōu)越的地理位置，良好的人文環(huán)境，加以市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式，項(xiàng)目 建成后將成為改變城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住質(zhì)量和改善生活環(huán)境的一個(gè)亮點(diǎn)工程。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和未來走向，結(jié)合 德州市 實(shí)際情況，未來 15年 德州市 投資 戰(zhàn)略重點(diǎn)之一是以舊城改造、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)、小區(qū)建設(shè)為主體的房地產(chǎn)業(yè)。 該棚戶區(qū)作為 德州市 的 老 城區(qū)，以其深厚的歷史沉淀，一直承載著城市中心區(qū)功能。 加大城區(qū)的建設(shè)力度，建設(shè)普通住宅小區(qū)，提高市民居住水平 德州凱元工程咨詢有限公司 10 德州市 正處于大發(fā)展的起步階段，老城部分小區(qū)建設(shè)相對(duì)落后，居民居住水平相對(duì)較低。 具有可觀的經(jīng)濟(jì)和顯著的社會(huì)效益，其建設(shè)是非常必要的。預(yù)計(jì)到 2020年，尚需新增住房 700萬平德州凱元工程咨詢有限公司 11 方米。由于該部分人群具有較好的消費(fèi)能力，因此成為新型住宅小區(qū)的主力消費(fèi)群體。 供給預(yù)測(cè) 截止 2020 年 5 月，德州市房屋施工面積 萬㎡，比上年同期增長(zhǎng) 40多萬㎡，竣工面積 ㎡，房屋銷售面積 ㎡。 市場(chǎng)定位 為充分了解德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需和價(jià)格趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶群，明確項(xiàng)目定位，開發(fā)出被市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)日投資效益最大化，根據(jù)業(yè)主意向以及項(xiàng)目前期立項(xiàng)建議、批準(zhǔn)規(guī)劃等條件，做了相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研和論證。 、總價(jià)分析 調(diào)查數(shù)據(jù)分析，購房者最可能購買的房?jī)r(jià)平均值范圍在 1800元／㎡至 2800 元／㎡之間，買房者的最高能力均值在 2900 元／㎡，認(rèn)為質(zhì)量保證最低線均值 1500元／㎡，所能承受買房范圍最小值 1500元，最大值 3400元。 被調(diào)查者中需求面積在 70 ㎡以下的占 ％， 70— 80 ㎡之間的占 ％， 80— 90 ㎡之間的占 ％， 90 ㎡ 平方米以上的 ％。 對(duì)戶型性質(zhì)來說，選擇傳統(tǒng)平層的居多，占 55％，錯(cuò)層、復(fù)式占％。人們對(duì)廳的面積要求比較集中，選擇一廳的份額占 ％，選擇兩廳的份額占 ％。對(duì)陽臺(tái)面積的需求，同衛(wèi)生間的選擇相似，選擇三室的消費(fèi)者中 58％選擇兩個(gè)南向陽臺(tái)，選擇一個(gè)南向陽臺(tái)的為42％。 這充分說明消費(fèi)者越來越理性，已不僅僅是滿 足基本的居住需求，入住樓盤的問題點(diǎn)，主要集中在建筑質(zhì)量、物業(yè)管理及小區(qū)環(huán)境上。老人多喜歡臥室全部南向陽面，年輕人 則希望可以有一間北向臥室，較多喜歡南向客廳。 ： A、品質(zhì)定位： 園林化 住宅小區(qū) 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)調(diào)研分析和三個(gè)不同層次目標(biāo)客戶群的定位分析，該德州凱元工程咨詢有限公司 16 項(xiàng)目定位如下： 項(xiàng)目建筑面