上海x小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc19)-地產(chǎn)可研(文件)
【正文】 表： 面積 （ m2） 單位成本 （元 / m2） 總成本 （萬元） 銷售均價(jià) （元 / m2） 銷售收入 （萬元） 利潤 （萬元） 70803 953 6747 1400 9912 3165 說明：具體明細(xì)見附表（ 1） 商業(yè)用房由臨街一至二層組成，測算成本為人民幣 1187元 / m2，預(yù)計(jì)盈利 978萬元，如下表： 面積 （ m2） 單位成本 （元 / m2） 總成本 （萬元） 銷售均價(jià) （元 / m2） 銷售收入 （萬元） 利潤 （萬元） 9659 1187 1147 2200 2125 978 說明：具體明細(xì)見附表（ 2）。 本項(xiàng)目計(jì)劃至多在二年半內(nèi)順利完成兩個(gè)階段的全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款 。資金來源計(jì)劃： （ 1）公司土地投入款 1096萬元（出讓土地評估價(jià)）已付； （ 2）在本項(xiàng)目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期待售近 90套現(xiàn)房正在熱銷中，預(yù)計(jì)于 2020年 4月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠） 1300萬元； （ 3）在本項(xiàng)目“城南春 天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期靠近南環(huán)路臨街商業(yè)用房（一至二層）約 7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預(yù)計(jì)于 2020年 8月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠） 1672萬元； （ 3）銀行部門貸款支持第一階段項(xiàng)目中的工程款約 2020萬元； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 17 頁 （ 4）根據(jù)與施工單位簽訂的合同規(guī)定，本項(xiàng)目“城南春天”第一、二階段工程全部竣工驗(yàn)收后，支付總工程款的 80%左右，因此可余一部分工程款的支付資金； （ 5）第一階段開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，代理銷售公司進(jìn)行強(qiáng)有力度的房產(chǎn)預(yù)售，將促使資金快速回籠。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 17 頁 第四章 投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析 一、前期工程情況 土地出讓手續(xù)全部完善； 地質(zhì)勘察已全部結(jié)束； 建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙已設(shè)計(jì)完成。 （ 4）完善配套，實(shí)現(xiàn)愛家之人的夢想 金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑場所舉步即至；江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。 （ 3）完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范 100畝宏大規(guī)模， 1000 ㎡時(shí)尚休閑會所， 5000 ㎡中央綠化廣場， 400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。 絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門口?！懊穲@、蘭園、竹園、菊園”的組團(tuán)命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢，也深得目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）所愛?！俺悄洗禾臁痹⒁舛诋a(chǎn)品不僅是對一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個(gè)荊州來了 春天般的新意。 “城南春天”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。太陽城 翰林苑 觀邸 起價(jià)（元 / m2） 1380 1616 1448 1428 均價(jià)（元 / m2） 1550 1750 1460 1750 備 注 僅剩 10余套 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 17 頁 目前，我公司根據(jù)項(xiàng) 目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價(jià)定為 1400 元 / m2。太陽城 無中心花園廣場，其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力度也較弱。 另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。 2020年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進(jìn)一步加強(qiáng)銷售攻勢，以一期所余近 90套住宅猛烈沖擊市場。其中曾為 9個(gè)滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策 劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。 二、一期現(xiàn)房整合營銷 我公司通過對一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認(rèn)識到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 17 頁 一期現(xiàn)房達(dá)到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費(fèi)者留下了深刻的印象。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤 10%~20%。 周邊生活配套完善 本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市 、明珠超市；新風(fēng)菜場、金豐園菜場；農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。 此外，
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