【正文】 多為虹鎮(zhèn)老街地區(qū)動遷落戶于此。 C. 淞寶地區(qū) 該區(qū)域地處泰和路以北，同濟路以西，東臨長江入海口。較高價位個案基本集中在牡丹江路、雙城路、友誼路一帶，這些樓盤大都為綠化率高、小區(qū)設施完備、智能化程度相對較高且有一定規(guī)模的較高品質樓盤。 該區(qū)域是寶山區(qū)城市化程度最高的區(qū)域，隨著泰和路隧道、航運客運中心的建設，逸仙路高架及明珠線向北延伸，吳淞新城等高品質新盤的相繼推出，吳淞西城區(qū)規(guī)劃建設的啟動，以及以寶鋼職工為主的客源面的收入穩(wěn)定增長，該區(qū)域樓盤價格大有可能進一步攀高。該區(qū)域客源主要為當?shù)貜R行鎮(zhèn)住民和附近上鋼一廠、吳淞煤氣廠等單位的職工，淞寶地區(qū)和永和、彭浦舊住宅區(qū)的住民也占有一定比例。 E. 大華地區(qū) 該區(qū)域南起靈石路，北至汶水路，西接甘泉社區(qū)，東鄰永和社區(qū)。 F. 上大地區(qū) 該區(qū)域以上海大學城為中心，東臨滬太路，南到南大路，西靠祁連山路，北至陳太路。 從以上所述可以看出，由于寶山區(qū)整體規(guī)劃發(fā)展明顯滯后于市中心城區(qū)，所開發(fā)的房產(chǎn)項目在產(chǎn)品及規(guī)劃上較為遜 色，絕大多數(shù)個案不能面對全市客源，而且寶山區(qū)在上海居民的傳統(tǒng)觀念中屬于低層次的郊遠地 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 63 頁 區(qū)，導致外區(qū)客源較少，且大多經(jīng)濟承受能力有限。此外，區(qū)內(nèi)外來人口較多，其住房條件改善和落戶上海的需求，也是一個不可忽視的客源群體。這一系列數(shù)據(jù)表明上海的土地供應是穩(wěn)步增長，良性循環(huán)的；同時從可建建筑面積來看，上海的土地開發(fā)已經(jīng)走上了合理化道路，片面的追求高建筑面積的開發(fā)模式將 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 63 頁 會得到進一步的改善。 2020～ 2020 年房地產(chǎn)供應量對比表 單位：億元，萬平方米 2020 年上半年 2020 年上半年 數(shù)量 同比（ %） 數(shù)量 同比（ %） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 3553635 4174321 商品房新開工面積 商品房竣工面積 9 完成拆遷面積 商品房批準預售面積 其中：商品住宅面積 9867614 從房地產(chǎn)投資建設情況看。上半年辦公樓投資回升，但投資建設規(guī)模已處于相當?shù)偷乃缴?；商業(yè)用房投資建設規(guī)模走強，商業(yè)用房投資額和新開工面積大幅增加，會為后市帶來充沛供應。這種情況在浦東地區(qū)顯得尤為突出，由于 2020 年世博會在上海舉行，這大大加快了浦東城區(qū)建設和改造的速度，直接帶動了近期動遷量的大幅增加。在全市批準預售量同比增加的同時，各區(qū)表現(xiàn)不一：虹口、浦東、徐匯等區(qū)域逆市而動，其批準上市量因此有不同程度下降。 2020 年上半年的增收信心指數(shù)為，較去年上升約 3 個百分點。居民家庭人均工薪收入 2610 元，占人均可支配收入的 %。居民家庭消費支出中，居住、耐用消費品、教育文化娛樂和交通通信等消費支出均有較大幅度的增長，衣著類支出基本持平，食品和醫(yī)療保健類消費支出則有所下降。 從區(qū)域成 交量分析。批準預售和預售登記比， 2020 年上半年，全市批準預售和預售登記比為1： ，比去年同期的比率有所下跌，這主要是受到“非典”的影響，后市比率已有所上 升，商品房總體市場的供求比率基本平衡?？驮礃嫵沙醪斤@示出外來客源的支撐因素。 市場供求平衡分析 上海目前的市場總體供求關系是較為平衡的，在需求略大于供應的情況下，市場保持著持續(xù)穩(wěn)定的銷售態(tài)勢。 目前，主力購房單價范圍上移，中心城區(qū)及內(nèi)環(huán)區(qū)域更明顯全市成交的主力單價由 3000— 5000 元 /平方米提升至 3500— 5000 元 /平方米，顯示 3500 元 /平方米以下的低價房比例減少；同 時峰值由 4000 元 /平方米上升至 4500 元 /平方米，主力成交比重依然在低位。 中低價位房升勢強勁。可見，寶山區(qū)的購房均價出現(xiàn)不斷上升的趨勢。從銷售情況來看，25～ 45 萬元的住宅銷售情況最好，超過了平均銷售率，其中 25～ 35 萬元的住宅，銷售率更達到了 100%?？們r是影響銷售率的總主要原因，總價低則售況好，反之則差，這與當?shù)氐目蛻舻某惺苣芰γ芮邢嚓P。三林鎮(zhèn)在新規(guī)劃中也是作為上海三大動遷房基地之一，有著與本項目十分相似的背景。唯一位于該地區(qū)的樓盤「頤河苑」其別墅均價僅為 3500 元 /m2左右。同時，在目前上海住宅市場價格整體持續(xù)增長的形勢下，隨著軌道交通的建成以及鄰近兩鎮(zhèn)的發(fā)展成熟，顧村地區(qū)住宅價格也將被帶動，根據(jù)目前臨近地區(qū)的住宅價格水平以及區(qū)域客戶的需求能力，到 2020 年顧村地區(qū)住宅的平均價格能夠達到均價 4500～ 5200元 /m2左右?！瓣柟饷　薄ⅰ瓣柟馕靼嘌馈?、“陽光星期 8”等多項概念、定位項目的成功開發(fā)，為公司及社會帶來了巨大的效應、效益。 上海陽光投資集團公司房地產(chǎn)項目開發(fā)一覽表 項目 開發(fā)面積 銷售狀況 開發(fā)時間 上海陽光新景花園 萬平米 100% 1998 年 上海陽光綠園 13 萬平米 100% 1998 年 上海陽光名邸 萬平米 100% 1999 年 上海陽光星期 8 34 萬平米 55% 202003 年 上海陽光西班牙 萬平米 95% 202001 年 上海陽光摩天城 7 萬平米 80% 202002 年 上海陽光巴黎 萬平米 60% 202003 年 上海陽光威尼斯 100 萬平米 30% 2020 年 從上海陽光投資（集團）有限公司 1998 年～ 2020 年房地產(chǎn)項 目開發(fā)上可以看出，上海陽光投資（集團）有限公司在房地產(chǎn)住宅項目上的開發(fā)已具備良好的開發(fā)經(jīng)驗及銷售業(yè)績。 SWOT 矩陣分析 優(yōu)勢分析 ? 項目地塊所處地段交通便捷，有軌道交通一號線延伸段和軌道交通七號線，更有外環(huán)線、滬太路等城市主干道。 ? 目前項目周邊環(huán)境狀況一般，改造需一定時間。 ? 項目位于動遷房基地旁，可充分利用其完善的大市政配套。 ? 房地產(chǎn)市場后市走向不明朗，不確 定因素較多。 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 63 頁 本項目所處市場雖存在諸多不確定的因素，但鑒于項目主攻中低價位市場，因此在解決好產(chǎn)品問題和客源問題后，項目的市場前景應該看好，加上項目周邊市政建設配套的不斷完善，及諸項目在運作上的相互配合，本項目的操作風險相對較少。對于房地產(chǎn) 項目來說，項目規(guī)劃涉及的范圍較為廣泛，其大致可以分為 項目選址布局、規(guī)模功能、建筑風格、建筑結構、配套設施、景觀綠化、等六個方面。目前，本項目總占地面積 畝（折合標準面積單位約 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 63 頁 萬平米）。因此，為保證項目獲取最大的銷售收入，項目的建設規(guī)模將盡可能的接近政府控制規(guī)劃指標的上限。因此，社區(qū)還是應同時配備一定的商業(yè)生活設施（超市、酒樓及其它生活、娛樂等商業(yè)設施），其作用在于保障社區(qū)生活、娛樂供應及開發(fā)項目商業(yè)潛力。 項目建筑風格和建筑結構分析 首先，從項目建筑類型上分析。因此在項目的建筑類型上應定位于板式建筑。 項目部分配套設施分析 交通配套設施分析： 目 項目鄰近寶山西區(qū)的重要交通干道 —— 滬太路，此干道是寶山未來五年內(nèi)重點建設的“五縱”之一，地位相當關鍵，通過該路可以輕松進入外環(huán)線高架，直達上海的各個角落，同時也可連通上海與周邊省市的交流。由于滬太路為上海通向外地的主行干道，及外環(huán)線越江隧道的貫通，使得這些道路大型貨車行駛較多，給周邊造成一定的污染。區(qū)域內(nèi)整體休閑娛樂設施較欠缺，無大型休閑娛樂設施，只有零星的網(wǎng)吧、茶坊分布于各主干道上。 教育文化設施： 本區(qū)域內(nèi)教育文化機構林立，從基礎教育至高等教育均有設置。 社會醫(yī)療設施： 區(qū)域內(nèi)多為醫(yī)藥商店，林立于各條干道上，但缺少大型的知名度高的市級醫(yī)療機構，現(xiàn)有醫(yī)療機構也較為分散，數(shù)量偏少，尚未能滿足該地區(qū)住戶的醫(yī)療保健需求。受小區(qū)功能要求的影響，小區(qū)內(nèi)應注重布置適于活動的廣場，并增加充滿情趣的雕塑、園林小景、疏林草地、兒童嬉戲區(qū)、晨練區(qū)、停坐休息設施等，以滿足居民的使用要求。影響項目進度涉及的范圍很多，結合本項目的特點，大致可分為籌建進度、開發(fā)進度、銷售進度三個主要方面。同時，增加建筑的亮麗度和體現(xiàn)的天際輪廓也能夠構成重要的景觀。目前，項目基地的自然條件一般。方便了本地區(qū)居民及住戶的就學 、深造。另悉，聚豐園路弘基休閑廣場將于今年年底開業(yè)，屆時，可對此區(qū)域有一定幫助。其中上海大學附近也有一定的設施，但多以小商鋪為主，其規(guī)模不大。區(qū)域內(nèi)的道路主干道如滬太路、寶安路、外環(huán)線等路面狀況均良好，且快慢車道分離，另有人行道。這樣，既可以 保證在容積率規(guī)定范圍內(nèi)充分體現(xiàn)建筑風格和房型的多樣化，又可以使得建筑錯落有秩，高低相應，保證各方位視野景觀，創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境。目前，上海市住宅建筑類型多趨向于南北通透的板式建筑。這樣，不但使小區(qū)的整體品位 、形象得到提升，同時也利于建成后的物業(yè)經(jīng)營。其次，考慮到潛在的、未來的消費品的產(chǎn)生（如：私家車等），為此須設置室外、室內(nèi)停車位。這樣，本項目的最大建筑規(guī)模為：住宅建筑面積 萬平米。 項目概述 項目位于上海市寶山區(qū)內(nèi)，由上海陽光投資（集團）有限公司擬興建一現(xiàn)代化景觀住宅小區(qū)，項目主要開發(fā)指標參數(shù)如下： 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 63 頁 項目開發(fā)指標參數(shù) 指標項目 單位 比例 數(shù)量 土地使用分析 占地面積 萬 M2 住宅用地 萬 M2 ％ 公共設施用地 萬 M2 ％ 公 共綠地 萬 M2 ％ 道路用地 萬 M2 ％ 主要技術經(jīng)濟指標 總建筑面積 萬 M2 其中：多層住宅建筑面積 萬 M2 其中：高層住宅建筑面積 萬 M2 其中：商用公共建筑面積 萬 M2 住宅用地凈容積率 住宅用地毛容積率 建筑密度 地下建筑面積 萬 M2 綠化率 ％ 停車位 個 1650 其中：地下 個 1620 其中： 地面 個 30 居住總戶數(shù) 戶 1620 居住總人數(shù) 人 4860 項目建設規(guī)模和功能分析 項目的規(guī)模跟土地面積及規(guī)劃建筑容積率有較大的關系。 第三章 項目規(guī)劃分析 項目規(guī)劃是將項目各類資源和條件，按照規(guī)定要求，合理配置起來，使其形成一個有效的整體。 劣勢 ：配套未完善，環(huán)境較差，形狀不規(guī)則，同質競爭。 ? 上海一系列大市政的建設為項目發(fā)展提供了硬件支持 威脅分析 ? 項目周邊區(qū)域尤其是上大地區(qū)及寶山新城區(qū)未來會有多個大型項目面市，區(qū)域間競爭加劇。 ? 周邊同質項目較多，客源爭奪激烈。 ? 項目容積率適中，可出多種產(chǎn)品類型，易于降低項目運作風險。先后成立上海陽光物業(yè)管理公司、上海弘耘建筑公司、上海光景建筑材料公司、上海煜偉工程設計有限公司等與房地產(chǎn)業(yè)有關的職能子公司。其中“貝港花園”被評為“浦江杯”優(yōu)秀工程。 項目投資主體分析 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 63 頁 上海陽光投資（集團）有限公司成立于 1998 年 6 月，是一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的多元化經(jīng)營的大型集團性民營企業(yè)。現(xiàn)政府方面大力支持中低價位住宅的開發(fā)，以滿足大量的市場需求，通過發(fā)展軌道交通等一系列政策鼓勵外環(huán)線附近的住宅開發(fā)，顧村地區(qū)的住宅市場發(fā)展正 可依托于此政策背景下。隨著盧浦大橋等一系列重大市政工程的完工，目前三林地區(qū)普通商品房的均價都在 4800 元 /平方米以上，區(qū)域的價值