【正文】 多為虹鎮(zhèn)老街地區(qū)動(dòng)遷落戶于此。 C. 淞寶地區(qū) 該區(qū)域地處泰和路以北，同濟(jì)路以西，東臨長(zhǎng)江入?？?。較高價(jià)位個(gè)案基本集中在牡丹江路、雙城路、友誼路一帶，這些樓盤(pán)大都為綠化率高、小區(qū)設(shè)施完備、智能化程度相對(duì)較高且有一定規(guī)模的較高品質(zhì)樓盤(pán)。 該區(qū)域是寶山區(qū)城市化程度最高的區(qū)域，隨著泰和路隧道、航運(yùn)客運(yùn)中心的建設(shè)，逸仙路高架及明珠線向北延伸，吳淞新城等高品質(zhì)新盤(pán)的相繼推出，吳淞西城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的啟動(dòng)，以及以寶鋼職工為主的客源面的收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，該區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格大有可能進(jìn)一步攀高。該區(qū)域客源主要為當(dāng)?shù)貜R行鎮(zhèn)住民和附近上鋼一廠、吳淞煤氣廠等單位的職工，淞寶地區(qū)和永和、彭浦舊住宅區(qū)的住民也占有一定比例。 E. 大華地區(qū) 該區(qū)域南起靈石路，北至汶水路，西接甘泉社區(qū)，東鄰永和社區(qū)。 F. 上大地區(qū) 該區(qū)域以上海大學(xué)城為中心，東臨滬太路，南到南大路，西靠祁連山路，北至陳太路。 從以上所述可以看出，由于寶山區(qū)整體規(guī)劃發(fā)展明顯滯后于市中心城區(qū)，所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目在產(chǎn)品及規(guī)劃上較為遜 色，絕大多數(shù)個(gè)案不能面對(duì)全市客源，而且寶山區(qū)在上海居民的傳統(tǒng)觀念中屬于低層次的郊遠(yuǎn)地 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 63 頁(yè) 區(qū)，導(dǎo)致外區(qū)客源較少，且大多經(jīng)濟(jì)承受能力有限。此外，區(qū)內(nèi)外來(lái)人口較多，其住房條件改善和落戶上海的需求，也是一個(gè)不可忽視的客源群體。這一系列數(shù)據(jù)表明上海的土地供應(yīng)是穩(wěn)步增長(zhǎng)，良性循環(huán)的；同時(shí)從可建建筑面積來(lái)看，上海的土地開(kāi)發(fā)已經(jīng)走上了合理化道路，片面的追求高建筑面積的開(kāi)發(fā)模式將 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 63 頁(yè) 會(huì)得到進(jìn)一步的改善。 2020～ 2020 年房地產(chǎn)供應(yīng)量對(duì)比表 單位：億元，萬(wàn)平方米 2020 年上半年 2020 年上半年 數(shù)量 同比（ %） 數(shù)量 同比（ %） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 3553635 4174321 商品房新開(kāi)工面積 商品房竣工面積 9 完成拆遷面積 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 其中：商品住宅面積 9867614 從房地產(chǎn)投資建設(shè)情況看。上半年辦公樓投資回升，但投資建設(shè)規(guī)模已處于相當(dāng)?shù)偷乃缴?；商業(yè)用房投資建設(shè)規(guī)模走強(qiáng)，商業(yè)用房投資額和新開(kāi)工面積大幅增加，會(huì)為后市帶來(lái)充沛供應(yīng)。這種情況在浦東地區(qū)顯得尤為突出，由于 2020 年世博會(huì)在上海舉行，這大大加快了浦東城區(qū)建設(shè)和改造的速度，直接帶動(dòng)了近期動(dòng)遷量的大幅增加。在全市批準(zhǔn)預(yù)售量同比增加的同時(shí)，各區(qū)表現(xiàn)不一：虹口、浦東、徐匯等區(qū)域逆市而動(dòng)，其批準(zhǔn)上市量因此有不同程度下降。 2020 年上半年的增收信心指數(shù)為，較去年上升約 3 個(gè)百分點(diǎn)。居民家庭人均工薪收入 2610 元，占人均可支配收入的 %。居民家庭消費(fèi)支出中，居住、耐用消費(fèi)品、教育文化娛樂(lè)和交通通信等消費(fèi)支出均有較大幅度的增長(zhǎng)，衣著類支出基本持平，食品和醫(yī)療保健類消費(fèi)支出則有所下降。 從區(qū)域成 交量分析。批準(zhǔn)預(yù)售和預(yù)售登記比， 2020 年上半年，全市批準(zhǔn)預(yù)售和預(yù)售登記比為1： ，比去年同期的比率有所下跌，這主要是受到“非典”的影響，后市比率已有所上 升，商品房總體市場(chǎng)的供求比率基本平衡?？驮礃?gòu)成初步顯示出外來(lái)客源的支撐因素。 市場(chǎng)供求平衡分析 上海目前的市場(chǎng)總體供求關(guān)系是較為平衡的，在需求略大于供應(yīng)的情況下，市場(chǎng)保持著持續(xù)穩(wěn)定的銷售態(tài)勢(shì)。 目前，主力購(gòu)房單價(jià)范圍上移，中心城區(qū)及內(nèi)環(huán)區(qū)域更明顯全市成交的主力單價(jià)由 3000— 5000 元 /平方米提升至 3500— 5000 元 /平方米，顯示 3500 元 /平方米以下的低價(jià)房比例減少；同 時(shí)峰值由 4000 元 /平方米上升至 4500 元 /平方米，主力成交比重依然在低位。 中低價(jià)位房升勢(shì)強(qiáng)勁?？梢?jiàn)，寶山區(qū)的購(gòu)房均價(jià)出現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。從銷售情況來(lái)看，25～ 45 萬(wàn)元的住宅銷售情況最好，超過(guò)了平均銷售率，其中 25～ 35 萬(wàn)元的住宅，銷售率更達(dá)到了 100%?？們r(jià)是影響銷售率的總主要原因，總價(jià)低則售況好，反之則差，這與當(dāng)?shù)氐目蛻舻某惺苣芰γ芮邢嚓P(guān)。三林鎮(zhèn)在新規(guī)劃中也是作為上海三大動(dòng)遷房基地之一，有著與本項(xiàng)目十分相似的背景。唯一位于該地區(qū)的樓盤(pán)「頤河苑」其別墅均價(jià)僅為 3500 元 /m2左右。同時(shí)，在目前上海住宅市場(chǎng)價(jià)格整體持續(xù)增長(zhǎng)的形勢(shì)下，隨著軌道交通的建成以及鄰近兩鎮(zhèn)的發(fā)展成熟，顧村地區(qū)住宅價(jià)格也將被帶動(dòng)，根據(jù)目前臨近地區(qū)的住宅價(jià)格水平以及區(qū)域客戶的需求能力，到 2020 年顧村地區(qū)住宅的平均價(jià)格能夠達(dá)到均價(jià) 4500～ 5200元 /m2左右。“陽(yáng)光名邸”、“陽(yáng)光西班牙”、“陽(yáng)光星期 8”等多項(xiàng)概念、定位項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，為公司及社會(huì)帶來(lái)了巨大的效應(yīng)、效益。 上海陽(yáng)光投資集團(tuán)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一覽表 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)面積 銷售狀況 開(kāi)發(fā)時(shí)間 上海陽(yáng)光新景花園 萬(wàn)平米 100% 1998 年 上海陽(yáng)光綠園 13 萬(wàn)平米 100% 1998 年 上海陽(yáng)光名邸 萬(wàn)平米 100% 1999 年 上海陽(yáng)光星期 8 34 萬(wàn)平米 55% 202003 年 上海陽(yáng)光西班牙 萬(wàn)平米 95% 202001 年 上海陽(yáng)光摩天城 7 萬(wàn)平米 80% 202002 年 上海陽(yáng)光巴黎 萬(wàn)平米 60% 202003 年 上海陽(yáng)光威尼斯 100 萬(wàn)平米 30% 2020 年 從上海陽(yáng)光投資（集團(tuán)）有限公司 1998 年～ 2020 年房地產(chǎn)項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)上可以看出，上海陽(yáng)光投資（集團(tuán)）有限公司在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目上的開(kāi)發(fā)已具備良好的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及銷售業(yè)績(jī)。 SWOT 矩陣分析 優(yōu)勢(shì)分析 ? 項(xiàng)目地塊所處地段交通便捷，有軌道交通一號(hào)線延伸段和軌道交通七號(hào)線，更有外環(huán)線、滬太路等城市主干道。 ? 目前項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況一般，改造需一定時(shí)間。 ? 項(xiàng)目位于動(dòng)遷房基地旁，可充分利用其完善的大市政配套。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)后市走向不明朗，不確 定因素較多。 中國(guó)最大管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 63 頁(yè) 本項(xiàng)目所處市場(chǎng)雖存在諸多不確定的因素，但鑒于項(xiàng)目主攻中低價(jià)位市場(chǎng)，因此在解決好產(chǎn)品問(wèn)題和客源問(wèn)題后，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景應(yīng)該看好，加上項(xiàng)目周邊市政建設(shè)配套的不斷完善，及諸項(xiàng)目在運(yùn)作上的相互配合，本項(xiàng)目的操作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。對(duì)于房地產(chǎn) 項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目規(guī)劃涉及的范圍較為廣泛，其大致可以分為 項(xiàng)目選址布局、規(guī)模功能、建筑風(fēng)格、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、景觀綠化、等六個(gè)方面。目前，本項(xiàng)目總占地面積 畝（折合標(biāo)準(zhǔn)面積單位約 中國(guó)最大管理資源中心 第 36 頁(yè) 共 63 頁(yè) 萬(wàn)平米）。因此，為保證項(xiàng)目獲取最大的銷售收入，項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模將盡可能的接近政府控制規(guī)劃指標(biāo)的上限。因此，社區(qū)還是應(yīng)同時(shí)配備一定的商業(yè)生活設(shè)施（超市、酒樓及其它生活、娛樂(lè)等商業(yè)設(shè)施），其作用在于保障社區(qū)生活、娛樂(lè)供應(yīng)及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商業(yè)潛力。 項(xiàng)目建筑風(fēng)格和建筑結(jié)構(gòu)分析 首先，從項(xiàng)目建筑類型上分析。因此在項(xiàng)目的建筑類型上應(yīng)定位于板式建筑。 項(xiàng)目部分配套設(shè)施分析 交通配套設(shè)施分析： 目 項(xiàng)目鄰近寶山西區(qū)的重要交通干道 —— 滬太路，此干道是寶山未來(lái)五年內(nèi)重點(diǎn)建設(shè)的“五縱”之一，地位相當(dāng)關(guān)鍵，通過(guò)該路可以輕松進(jìn)入外環(huán)線高架，直達(dá)上海的各個(gè)角落，同時(shí)也可連通上海與周邊省市的交流。由于滬太路為上海通向外地的主行干道，及外環(huán)線越江隧道的貫通，使得這些道路大型貨車(chē)行駛較多，給周邊造成一定的污染。區(qū)域內(nèi)整體休閑娛樂(lè)設(shè)施較欠缺，無(wú)大型休閑娛樂(lè)設(shè)施，只有零星的網(wǎng)吧、茶坊分布于各主干道上。 教育文化設(shè)施： 本區(qū)域內(nèi)教育文化機(jī)構(gòu)林立，從基礎(chǔ)教育至高等教育均有設(shè)置。 社會(huì)醫(yī)療設(shè)施： 區(qū)域內(nèi)多為醫(yī)藥商店，林立于各條干道上，但缺少大型的知名度高的市級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，現(xiàn)有醫(yī)療機(jī)構(gòu)也較為分散，數(shù)量偏少，尚未能滿足該地區(qū)住戶的醫(yī)療保健需求。受小區(qū)功能要求的影響，小區(qū)內(nèi)應(yīng)注重布置適于活動(dòng)的廣場(chǎng)，并增加充滿情趣的雕塑、園林小景、疏林草地、兒童嬉戲區(qū)、晨練區(qū)、停坐休息設(shè)施等，以滿足居民的使用要求。影響項(xiàng)目進(jìn)度涉及的范圍很多，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，大致可分為籌建進(jìn)度、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、銷售進(jìn)度三個(gè)主要方面。同時(shí)，增加建筑的亮麗度和體現(xiàn)的天際輪廓也能夠構(gòu)成重要的景觀。目前，項(xiàng)目基地的自然條件一般。方便了本地區(qū)居民及住戶的就學(xué) 、深造。另悉，聚豐園路弘基休閑廣場(chǎng)將于今年年底開(kāi)業(yè)，屆時(shí)，可對(duì)此區(qū)域有一定幫助。其中上海大學(xué)附近也有一定的設(shè)施，但多以小商鋪為主，其規(guī)模不大。區(qū)域內(nèi)的道路主干道如滬太路、寶安路、外環(huán)線等路面狀況均良好，且快慢車(chē)道分離，另有人行道。這樣，既可以 保證在容積率規(guī)定范圍內(nèi)充分體現(xiàn)建筑風(fēng)格和房型的多樣化，又可以使得建筑錯(cuò)落有秩，高低相應(yīng)，保證各方位視野景觀，創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境。目前，上海市住宅建筑類型多趨向于南北通透的板式建筑。這樣，不但使小區(qū)的整體品位 、形象得到提升，同時(shí)也利于建成后的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。其次，考慮到潛在的、未來(lái)的消費(fèi)品的產(chǎn)生（如：私家車(chē)等），為此須設(shè)置室外、室內(nèi)停車(chē)位。這樣，本項(xiàng)目的最大建筑規(guī)模為：住宅建筑面積 萬(wàn)平米。 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目位于上海市寶山區(qū)內(nèi)，由上海陽(yáng)光投資（集團(tuán)）有限公司擬興建一現(xiàn)代化景觀住宅小區(qū)，項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)指標(biāo)參數(shù)如下： 中國(guó)最大管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 63 頁(yè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指標(biāo)參數(shù) 指標(biāo)項(xiàng)目 單位 比例 數(shù)量 土地使用分析 占地面積 萬(wàn) M2 住宅用地 萬(wàn) M2 ％ 公共設(shè)施用地 萬(wàn) M2 ％ 公 共綠地 萬(wàn) M2 ％ 道路用地 萬(wàn) M2 ％ 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積 萬(wàn) M2 其中：多層住宅建筑面積 萬(wàn) M2 其中：高層住宅建筑面積 萬(wàn) M2 其中：商用公共建筑面積 萬(wàn) M2 住宅用地凈容積率 住宅用地毛容積率 建筑密度 地下建筑面積 萬(wàn) M2 綠化率 ％ 停車(chē)位 個(gè) 1650 其中：地下 個(gè) 1620 其中： 地面 個(gè) 30 居住總戶數(shù) 戶 1620 居住總?cè)藬?shù) 人 4860 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和功能分析 項(xiàng)目的規(guī)模跟土地面積及規(guī)劃建筑容積率有較大的關(guān)系。 第三章 項(xiàng)目規(guī)劃分析 項(xiàng)目規(guī)劃是將項(xiàng)目各類資源和條件，按照規(guī)定要求，合理配置起來(lái)，使其形成一個(gè)有效的整體。 劣勢(shì) ：配套未完善，環(huán)境較差，形狀不規(guī)則，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。 ? 上海一系列大市政的建設(shè)為項(xiàng)目發(fā)展提供了硬件支持 威脅分析 ? 項(xiàng)目周邊區(qū)域尤其是上大地區(qū)及寶山新城區(qū)未來(lái)會(huì)有多個(gè)大型項(xiàng)目面市，區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)加劇。 ? 周邊同質(zhì)項(xiàng)目較多，客源爭(zhēng)奪激烈。 ? 項(xiàng)目容積率適中，可出多種產(chǎn)品類型，易于降低項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。先后成立上海陽(yáng)光物業(yè)管理公司、上海弘耘建筑公司、上海光景建筑材料公司、上海煜偉工程設(shè)計(jì)有限公司等與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的職能子公司。其中“貝港花園”被評(píng)為“浦江杯”優(yōu)秀工程。 項(xiàng)目投資主體分析 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 63 頁(yè) 上海陽(yáng)光投資（集團(tuán)）有限公司成立于 1998 年 6 月，是一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的多元化經(jīng)營(yíng)的大型集團(tuán)性民營(yíng)企業(yè)?，F(xiàn)政府方面大力支持中低價(jià)位住宅的開(kāi)發(fā)，以滿足大量的市場(chǎng)需求，通過(guò)發(fā)展軌道交通等一系列政策鼓勵(lì)外環(huán)線附近的住宅開(kāi)發(fā)，顧村地區(qū)的住宅市場(chǎng)發(fā)展正 可依托于此政策背景下。隨著盧浦大橋等一系列重大市政工程的完工，目前三林地區(qū)普通商品房的均價(jià)都在 4800 元 /平方米以上，區(qū)域的價(jià)值