【正文】 三　　前期工程費(fèi)二61000400元/㎡土地成本一合計(jì)（萬元）面積（㎡）　成本項(xiàng)目序號需要作出說明的是，關(guān)于建筑安裝成本的估算，由于是在初步定位假設(shè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，規(guī)劃建筑指標(biāo)沒有細(xì)化，因此將不是準(zhǔn)確的估算過程；同時(shí)考慮到發(fā)展商自身的操作，實(shí)際發(fā)生的建筑安裝成本將可能低于或者高于本次估算的取值。考慮到項(xiàng)目的規(guī)模較大，建議分期開發(fā)，一期開發(fā)主要以別墅類產(chǎn)品為主，商業(yè)部分暫不銷售（目前市場上大部項(xiàng)目一期的推貨量，也考慮到市場的年消化力及市場風(fēng)險(xiǎn)試探）。因此，有必要就對開發(fā)過程中涉及的有關(guān)因素或參數(shù)的變化對評價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估的結(jié)果更加真實(shí)可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)決策提供更科學(xué)的依據(jù)。確定不確定性因素可能的變動范圍。用房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)銷量表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算方法用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算方法用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算方法用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算方法盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)(銷)量=固定成本總額/(售價(jià)單位變動成本)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格的盈虧界限= (固定成本總額+總變動成本)/生產(chǎn)并銷售產(chǎn)品數(shù)量盈虧平衡點(diǎn)銷售率＝建設(shè)投資/（銷售總收入－銷售費(fèi)用－銷售稅金）*100% 敏感性分析是通過分析,預(yù)測投資方案主要因素發(fā)生變化時(shí)對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響,從中找出敏感因素,并確定其影響程度。即自開始投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的時(shí)間即為投資回收終止時(shí)間。動態(tài)指標(biāo) 　累計(jì)凈現(xiàn)值6 凈現(xiàn)值(I=12%)5251052515515累計(jì)凈現(xiàn)金流量41515201010525凈現(xiàn)金流量315152000050現(xiàn)金流入20001010525現(xiàn)金流出1第6年第5年第4年第3年第2年第1年合計(jì)項(xiàng)目序號基準(zhǔn)收益率：是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率，稱為最低要求收益率。NPV=t=0n(CICO)t(1+ic)tNPV凈現(xiàn)值 n 項(xiàng)目計(jì)算期Ic 基準(zhǔn)收益率凈現(xiàn)值NPV (是評價(jià)項(xiàng)目盈利能力的絕對指標(biāo))CICO現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量(CICO)t第t年的凈現(xiàn)金流量利用凈現(xiàn)值評價(jià)項(xiàng)目時(shí)，若NPV≥0時(shí)，表示項(xiàng)目盈利能力達(dá)到或超過基準(zhǔn)收益率計(jì)算的盈利水平,因而是可以接受的。RPC——成本率潤率　　　GDV——項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值TDC——項(xiàng)目總開發(fā)成本　DP ——開發(fā)商利潤投資利潤率（考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的指標(biāo)） 投資利潤率 = 100%年利潤總額項(xiàng)目總投資額靜態(tài)指標(biāo)項(xiàng)目總投資＝開發(fā)建設(shè)投資＋經(jīng)營資金 GDV – TDC TDCRPC =DPTDC100% =100% 靜態(tài)投資回收期P′b 靜態(tài)投資回收期是指不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。動態(tài)分析就是考慮貨幣資金的時(shí)間價(jià)值，即根據(jù)貨幣資金占用時(shí)間長短，按照利息率計(jì)算貨幣資金的時(shí)間價(jià)值。一次性及首期款=銷售收入（+）銀行按揭款=銷售收入（） 期末銀行按揭款=最后一個(gè)月銷售收入（）+總銷售收入即：=+銀行一般在兩個(gè)月后開始放款 　　　　 銀行按竭款 　　 　　 一次性及首期款 　　 實(shí)際回款 　　 　　 銷售收入 8月7月6月5月4月3月2月1月12月11月2007年2006年合計(jì)項(xiàng)目序號商業(yè)銷售收入及實(shí)際回款預(yù)測注：假定10%的商業(yè)銷售為一次性付款；按揭首付比例為40%；銀行預(yù)留當(dāng)前按揭款10%作為保證金，入伙時(shí)支付。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)偂⒐╇娰N費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等，各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；利息以外其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右。管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的3%5%估算。如自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干道、干管等的接口費(fèi)用。●公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 指為小區(qū)服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。工作內(nèi)容項(xiàng)目概況項(xiàng)目總說明投資環(huán)境研究市場研究規(guī)劃方案及建設(shè)條件建設(shè)方式及進(jìn)度安排投資估算及資金籌措項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)項(xiàng)目地塊環(huán)境和競爭性發(fā)展項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測與選定可行研究的結(jié)論風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析物料供應(yīng)123建設(shè)進(jìn)度安排估計(jì)或估算承發(fā)包方式　　　　　　　　　　　　　　　　　　　商業(yè)銷售　　　　　　　　　　　　　　　　　　　住宅銷售銷售階段　　　　　　　　　　　　　　　　　　　竣工驗(yàn)收　　　　　　　　　　　　　　　　　　　室外工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　裝飾工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　安裝工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主體工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　基礎(chǔ)地下室工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　開工準(zhǔn)備施 工 階 段　　　　　　　　　　　　　　　　　　　項(xiàng)目報(bào)建　　　　　　　　　　　　　　　　　　　勘察設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　前期準(zhǔn)備前 期 階 段654321121110987654321122007年2006年　項(xiàng)目階段項(xiàng)目施工橫道圖一般根據(jù)開發(fā)商提供及項(xiàng)目自身情況進(jìn)行估測！工作內(nèi)容項(xiàng)目概況項(xiàng)目總說明投資環(huán)境研究市場研究規(guī)劃方案及建設(shè)條件建設(shè)方式及進(jìn)度安排投資估算及資金籌措項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)項(xiàng)目地塊環(huán)境和競爭性發(fā)展項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測與選定可行研究的結(jié)論風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資概況投資估算依據(jù)估算范圍結(jié)果資金籌措資本金銀行貸款預(yù)售(租)收入工作內(nèi)容項(xiàng)目概況項(xiàng)目總說明投資環(huán)境研究市場研究規(guī)劃方案及建設(shè)條件建設(shè)方式及進(jìn)度安排投資估算及資金籌措項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)項(xiàng)目地塊環(huán)境和競爭性發(fā)展項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測與選定可行研究的結(jié)論風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用經(jīng)營資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)經(jīng)營成本成本前期工程費(fèi) 包括開發(fā)項(xiàng)目前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。 ● 企業(yè)內(nèi)部資源，市場營銷力、資源整合力）、財(cái)務(wù)指標(biāo)要求、籌資能力、長期發(fā)展戰(zhàn)略； ● 政府資源，包括產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)金融政策、稅收政策、規(guī)劃政策、行業(yè)政策； ● 項(xiàng)目的自有資源，包括地理位置、地形地貌、景觀環(huán)境等自然資源及人文歷史、市政配套、交通、居民、社會認(rèn)知等社會資源。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究2007年5月報(bào)告編寫綱要手段：通過對未來市場分析,應(yīng)用工程、技術(shù)和財(cái)務(wù)管理知識,對項(xiàng)目作出計(jì)算和總評價(jià),并對可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)計(jì)并提出相應(yīng)的解決方案。工作思路資源市場項(xiàng)目概況項(xiàng)目總說明投資環(huán)境研究市場研究規(guī)劃方案及建設(shè)條件項(xiàng)目地塊環(huán)境和競爭性發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)方式及進(jìn)度安排投資估算及資金籌措項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)可行研究的結(jié)論風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定項(xiàng)目■ 資源線：包括企業(yè)內(nèi)部資源、政府資源、項(xiàng)目自有資源等。工作內(nèi)容項(xiàng)目總說明項(xiàng)目開發(fā)背景分析項(xiàng)目組織者與參與者項(xiàng)目評估的目的報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說明項(xiàng)目概況項(xiàng)目總說明投資環(huán)境研究市場研究規(guī)劃方案及建設(shè)條件建設(shè)方式及進(jìn)度安排投資估算及資金籌措項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)項(xiàng)目地塊環(huán)境和競爭性發(fā)展項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測與選定可行研究的結(jié)論風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析工作內(nèi)容項(xiàng)目概況項(xiàng)目總說明投資環(huán)境研究市場研究規(guī)劃方案及建設(shè)條件建設(shè)方式及進(jìn)度安排投資估算及資金籌措項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)項(xiàng)目地塊環(huán)境和競爭性發(fā)展項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測與選定可行研究的結(jié)論風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析5項(xiàng)目所處的地址項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)