【正文】 套建設，道路和綠化的改造，為居民提供了具有良好居住環(huán)境、具備完善基礎設施的文明高尚小區(qū)，進一步提升了該片區(qū)的區(qū)域形 象。 ? 經(jīng)濟效益 經(jīng)濟效益較好。 可行性研究結論是：本項目可行。 2. 建筑本體風險 該項目目前尚未進行場地平整，如果開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成項目“爛尾”，如果項目銷售受阻，資金不能按計劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。 41 防范建議 1. 加快建設進度，搶占市場先機； 2. 加強項目自身品質(zhì)，優(yōu)化規(guī)劃設計方案，提高市場競爭力，擴大營造客戶層面，提高銷售速度； 3. 加強 開發(fā) 商自身品牌建設，以保證在行業(yè)中堅實的競爭地位； 4. 可通過以下措施減少項目的財務風險： ? 資金供應的充實度 首先要保證開發(fā)資金的充足。 42 十、附表 ：項目工程計劃橫道圖 ：項目銷售收入估算表 ：項目投資計劃估算表 深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司 二零零四年十二月十二日 43 項目工程計劃橫道圖 項目名稱 2020年 2020 年 2020 年 2020 年 2020年 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 前期準備 一期： 基礎工程 結構主體工程 水電安裝工程 室內(nèi)外裝飾工程 室內(nèi)外配套工程 竣工驗收 二期： 基礎工程 結構主體工程 水電安 裝工程 室內(nèi)外裝飾工程 室內(nèi)外配套工程 竣工驗收 44 項目銷售收入估算表 項目開發(fā)銷售收入估算表 單位：平方米、萬元 2020 年 2020 年 2020 年 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 聯(lián)排別墅 銷售面積 38418.66 21898.64 15751.65 銷售收入 23819.56 6 5 9 4 8 多層洋房 45 銷售面積 54883.80 24148.87 12623.27 16465.14 1 銷售收入 23051.19 0 7 3 8 1 小高層 銷售面積 181116.54 14489.32 32600.98 59768.46 47090.30 23545.15 3 銷售收入 71541.03 6 4 15023.62 18242.96 15309.78 2 8 0 商業(yè) 銷售面積 15000.00 0 0 0 0 0 0 0 銷售收入 16200.00 0 0 0 0 0 0 0 收入合計 6 10364.46 13164.52 19697.61 24176.18 23149.11 18683.02 11537.57 8 0 134611.78 中國最大的管理資源中心 第 46 頁 共 48 頁 項目投資計劃估算表 一、開發(fā)成本 總價（萬元） 單價（元 /㎡） 地價 909 公共設施配套基金 商業(yè) 2住宅 90 前期工程費 3 勘察設計費 32 3可行性研究費 投資額的 % 3臨時設施費 5 建安工程費 4基礎土石方工程費 4樁基礎工程費 128 4土建工程費 43聯(lián)排別墅 1128 43多層洋房 796 43小高層 1271 43 會所、商業(yè)、幼兒園 1778 4水電安裝工程費 100 4精裝修工程費 18 4電梯工程費 98 4消防工程費 45 中國最大的管理資源中心 第 47 頁 共 48 頁 4通訊工程費 4電視天線工程費 4對講監(jiān)控系統(tǒng)工程 費 41燃氣工程費 19 41地下室工程費 146 41人防工程 基礎設施配套及環(huán)境工程費 111 公共配套設施費 6 9 年制學校 0 2300 開發(fā)期間稅費 7質(zhì)量安檢費 7交易服務費 住宅 、商鋪 3 7其他費用 （項目投資額的 %） 不可預見費用 （ 25 項之和的 3%） 二、開發(fā)費用 管理費用 （銷售收入的 3%） 銷售費用 （銷售收入的 %） 財務費用 三、投資總額 四、銷售收入 五、投資回報額 中國最大的管理資源中心 第 48 頁 共 48 頁 六、投資回報率 七、稅金及其附加 預售監(jiān)管 費 銷售額的 % 營業(yè)稅、附加稅 銷售額的 % 土地增值稅 銷售額的 % 提圍費 銷售額的 % 印花稅 銷售額的 % 八、開發(fā)總成本 九、毛利潤 。 ? 加快資金回籠 ? 應多渠道、多方式加快銷售進度，如在項目銷售過程中可采用多種付款方式，即可有效促銷，又可盡量減少占用資金。 3. 行業(yè)風險 房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，導致行業(yè)的市場風險程度高，特別是在我國加入 WTO 后，國外的房地產(chǎn)業(yè)投資商會以多種方式和渠道介入中國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，加劇市場競爭。 解決辦法和建議： ? 加快項目建設進度，爭取提前預售； ? 在產(chǎn)品設計過程中強化差異性和與區(qū)域協(xié)調(diào)性，并同時采取相應的差異化營銷策略。 ? 環(huán)境效益 同時，本項目及其周邊配套設施的規(guī)劃建設以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。 ? 增加財稅收入 該項目的開發(fā)建設，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。分析如下： 在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當項目 開發(fā)銷售達到正常銷售的 %時，項目現(xiàn)金流保持凈流入，在銷售達到 %時可以保本。 從各項靜態(tài)指標可以看出，本項目銷售利潤比較理想。 項目銷售回款計劃 按照本項目開發(fā)方案和營銷計劃的策劃，以及根據(jù)項目建設和銷售進度的初步安排，整個項目的銷售周期為 24 個月，從 2020 年 3 月2020 年 2 月，預計截止銷售期內(nèi)項目開發(fā)銷售回款共計 36 萬元。住宅銷售均價多層疊加復式 4200 元 /m小高層 3950 元 /m聯(lián)排別墅 6200元 /m2,空置率取 0%，商鋪銷售均價 10800 元 /m2，按照 0%空置率考慮；因此可得出： 住宅部分銷售收入：聯(lián)排別墅 萬元 多層疊加復式 萬元 小高層 萬元； 商鋪部分銷售收入： 16200 萬元； 項目銷售收入合計： 萬元。 資金籌措 資金來源 本項目 開發(fā)建設 共需資金 萬元，根據(jù)分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風險，確定本項目的資金來源主要包括自有資金（資本金 ）、銀行貸款和銷售回款。 項目 2020404 2020G017 號地塊開發(fā)財務費用為 ： 萬元 。該項目 2020404 2020G017 號地塊開發(fā) 管理費 為： 萬元。 ? 其他費用 主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、質(zhì)量檢查、工程檢測、環(huán)保評價與政府建設管理部門發(fā)生的費用。 ? 前期工程費 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、建筑設計、園林設計、人防設計、勘測費用、設計評審、招標代理等，費用確定主要參考近期《東莞市建筑工程價格信息》、已交費用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。 表 61 項目總投資估算表 一、開發(fā)成 本 總價（萬元） 地價 公共設施配套基金 前期工程費 3勘察設計費 3可行性研究費 3臨時設施費 建安工程費 4基礎土石方工程費 4樁基礎工程費 4土建工程費 43聯(lián)排別墅 43多層洋房 43小高層 43 會所、商業(yè)、幼兒園 4水電安裝工程費 31 4精裝修工程費 4電梯工程費 4消防工程費 4通訊工程費 4電視天線工程費