【正文】 42 十、附表 ：項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 ：項(xiàng)目銷售收入估算表 ：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 深圳市同致行物業(yè)顧問(wèn)有限公司 二零零四年十二月十二日 43 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 項(xiàng)目名稱 2020年 2020 年 2020 年 2020 年 2020年 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 前期準(zhǔn)備 一期： 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)主體工程 水電安裝工程 室內(nèi)外裝飾工程 室內(nèi)外配套工程 竣工驗(yàn)收 二期： 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)主體工程 水電安 裝工程 室內(nèi)外裝飾工程 室內(nèi)外配套工程 竣工驗(yàn)收 44 項(xiàng)目銷售收入估算表 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售收入估算表 單位：平方米、萬(wàn)元 2020 年 2020 年 2020 年 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 聯(lián)排別墅 銷售面積 38418.66 21898.64 15751.65 銷售收入 23819.56 6 5 9 4 8 多層洋房 45 銷售面積 54883.80 24148.87 12623.27 16465.14 1 銷售收入 23051.19 0 7 3 8 1 小高層 銷售面積 181116.54 14489.32 32600.98 59768.46 47090.30 23545.15 3 銷售收入 71541.03 6 4 15023.62 18242.96 15309.78 2 8 0 商業(yè) 銷售面積 15000.00 0 0 0 0 0 0 0 銷售收入 16200.00 0 0 0 0 0 0 0 收入合計(jì) 6 10364.46 13164.52 19697.61 24176.18 23149.11 18683.02 11537.57 8 0 134611.78 中國(guó)最大的管理資源中心 第 46 頁(yè) 共 48 頁(yè) 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 一、開(kāi)發(fā)成本 總價(jià)（萬(wàn)元） 單價(jià)（元 /㎡） 地價(jià) 909 公共設(shè)施配套基金 商業(yè) 2住宅 90 前期工程費(fèi) 3 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 32 3可行性研究費(fèi) 投資額的 % 3臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 5 建安工程費(fèi) 4基礎(chǔ)土石方工程費(fèi) 4樁基礎(chǔ)工程費(fèi) 128 4土建工程費(fèi) 43聯(lián)排別墅 1128 43多層洋房 796 43小高層 1271 43 會(huì)所、商業(yè)、幼兒園 1778 4水電安裝工程費(fèi) 100 4精裝修工程費(fèi) 18 4電梯工程費(fèi) 98 4消防工程費(fèi) 45 中國(guó)最大的管理資源中心 第 47 頁(yè) 共 48 頁(yè) 4通訊工程費(fèi) 4電視天線工程費(fèi) 4對(duì)講監(jiān)控系統(tǒng)工程 費(fèi) 41燃?xì)夤こ藤M(fèi) 19 41地下室工程費(fèi) 146 41人防工程 基礎(chǔ)設(shè)施配套及環(huán)境工程費(fèi) 111 公共配套設(shè)施費(fèi) 6 9 年制學(xué)校 0 2300 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 7質(zhì)量安檢費(fèi) 7交易服務(wù)費(fèi) 住宅 、商鋪 3 7其他費(fèi)用 （項(xiàng)目投資額的 %） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 （ 25 項(xiàng)之和的 3%） 二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 （銷售收入的 3%） 銷售費(fèi)用 （銷售收入的 %） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 三、投資總額 四、銷售收入 五、投資回報(bào)額 中國(guó)最大的管理資源中心 第 48 頁(yè) 共 48 頁(yè) 六、投資回報(bào)率 七、稅金及其附加 預(yù)售監(jiān)管 費(fèi) 銷售額的 % 營(yíng)業(yè)稅、附加稅 銷售額的 % 土地增值稅 銷售額的 % 提圍費(fèi) 銷售額的 % 印花稅 銷售額的 % 八、開(kāi)發(fā)總成本 九、毛利潤(rùn) 。 ? 加快資金回籠 ? 應(yīng)多渠道、多方式加快銷售進(jìn)度，如在項(xiàng)目銷售過(guò)程中可采用多種付款方式，即可有效促銷，又可盡量減少占用資金。 41 防范建議 1. 加快建設(shè)進(jìn)度，搶占市場(chǎng)先機(jī)； 2. 加強(qiáng)項(xiàng)目自身品質(zhì)，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大營(yíng)造客戶層面，提高銷售速度； 3. 加強(qiáng) 開(kāi)發(fā) 商自身品牌建設(shè)，以保證在行業(yè)中堅(jiān)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)地位； 4. 可通過(guò)以下措施減少項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)： ? 資金供應(yīng)的充實(shí)度 首先要保證開(kāi)發(fā)資金的充足。 3. 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，導(dǎo)致行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度高，特別是在我國(guó)加入 WTO 后，國(guó)外的房地產(chǎn)業(yè)投資商會(huì)以多種方式和渠道介入中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 2. 建筑本體風(fēng)險(xiǎn) 該項(xiàng)目目前尚未進(jìn)行場(chǎng)地平整，如果開(kāi)發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成項(xiàng)目“爛尾”，如果項(xiàng)目銷售受阻，資金不能按計(jì)劃回籠，則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。 解決辦法和建議： ? 加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，爭(zhēng)取提前預(yù)售； ? 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程中強(qiáng)化差異性和與區(qū)域協(xié)調(diào)性，并同時(shí)采取相應(yīng)的差異化營(yíng)銷策略。 可行性研究結(jié)論是：本項(xiàng)目可行。 ? 環(huán)境效益 同時(shí)，本項(xiàng)目及其周邊配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)以人為本，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。 ? 經(jīng)濟(jì)效益 經(jīng)濟(jì)效益較好。 ? 增加財(cái)稅收入 該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。 社會(huì)效益和影響分析 ? 改善居住環(huán)境 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及其周邊的市政配套建設(shè)，道路和綠化的改造，為居民提供了具有良好居住環(huán)境、具備完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明高尚小區(qū)，進(jìn)一步提升了該片區(qū)的區(qū)域形 象。分析如下： 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)銷售達(dá)到正常銷售的 %時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)金流保持凈流入，在銷售達(dá)到 %時(shí)可以保本。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目行業(yè)平均水平。 從各項(xiàng)靜態(tài)指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目銷售利潤(rùn)比較理想。 經(jīng)以上分析測(cè)算，項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金來(lái)源有保障。 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 按照本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案和營(yíng)銷計(jì)劃的策劃，以及根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度的初步安排，整個(gè)項(xiàng)目的銷售周期為 24 個(gè)月，從 2020 年 3 月2020 年 2 月，預(yù)計(jì)截止銷售期內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售回款共計(jì) 36 萬(wàn)元。 根據(jù)東莞商務(wù)物業(yè)項(xiàng)目的正常銷售情況及該項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算項(xiàng)目各期的銷售收入，測(cè)算銷售稅金。住宅銷售均價(jià)多層疊加復(fù)式 4200 元 /m小高層 3950 元 /m聯(lián)排別墅 6200元 /m2,空置率取 0%，商鋪銷售均價(jià) 10800 元 /m2，按照 0%空置率考慮；因此可得出： 住宅部分銷售收入：聯(lián)排別墅 萬(wàn)元 多層疊加復(fù)式 萬(wàn)元 小高層 萬(wàn)元； 商鋪部分銷售收入： 16200 萬(wàn)元； 項(xiàng)目銷售收入合計(jì)： 萬(wàn)元。 項(xiàng)目籌資方案 項(xiàng)目資金籌措方案數(shù)據(jù)匯總見(jiàn)表 62。 資金籌措 資金來(lái)源 本項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)建設(shè) 共需資金 萬(wàn)元，根據(jù)分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風(fēng)險(xiǎn)，確定本項(xiàng)目的資金來(lái)源主要包括自有資金（資本金 ）、銀行貸款和銷售回款。該項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為 萬(wàn)元 。 項(xiàng)目 2020404 2020G017 號(hào)地塊開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用為 ： 萬(wàn)元 。該項(xiàng)目 20204042020G017 號(hào)地塊開(kāi)發(fā) 銷 售費(fèi)用為： 萬(wàn)元。該項(xiàng)目 2020404 2020G017 號(hào)地塊開(kāi)發(fā) 管理費(fèi) 為： 萬(wàn)元。 ? 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活 動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。 ? 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、質(zhì)量檢查、工程檢測(cè)、環(huán)保評(píng)價(jià)與政府建設(shè)管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用。 ? 建筑安裝工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套、電梯、消防、燃?xì)?、監(jiān)控、電視天線、通訊、地下室等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)情況， 33 結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。 ? 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、人防設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用、設(shè)計(jì)評(píng)審、招標(biāo)代理等，費(fèi)用確定主要參考近期《東