【正文】 響較大因素還是地段。預(yù)計(jì)將來小高層在太倉(cāng)的市場(chǎng)應(yīng)該不錯(cuò)，規(guī)劃中的城南新城區(qū)將是高端產(chǎn)品的集結(jié)地。 ? 銷售推廣分析 太倉(cāng)各樓盤的的銷售方式基本上限于在物業(yè)周邊設(shè)立一個(gè)很是一般的銷售中心，部分樓盤設(shè)有模型，同時(shí)銷售人員的專業(yè)程度不夠。 可行性分析報(bào)告 6 （二）發(fā)展趨勢(shì) 根據(jù)以上分析，我們得出太倉(cāng)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 分析如下： ? 房?jī)r(jià) 與周邊城市的價(jià)格相比，太倉(cāng)市的房?jī)r(jià)偏低，而從周邊城市的房?jī)r(jià)上漲過程來看，同時(shí)從最近土地拍賣中地價(jià)大漲的情況來看，太倉(cāng)的房?jī)r(jià)仍有上漲空間。 個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，將成為太倉(cāng)市房地產(chǎn)發(fā)展的潮流。 基于以上的思考，我們的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想是為居民創(chuàng)造一個(gè)方便、舒適、安靜、安全的居住生活環(huán)境，合理解決居住數(shù)量與環(huán)境質(zhì)量關(guān)系的問題，滿足 規(guī)劃要求，力爭(zhēng)做到：建房多、綠地大、環(huán)境美、住宅及商業(yè)用房使用靈活。同時(shí)此種定位也能填補(bǔ)市場(chǎng)空白，減少與其他產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。其中小高層每單元一梯兩戶。 我們?cè)谝?guī)劃產(chǎn)品的時(shí)候應(yīng)該使產(chǎn)品具有一定的前瞻性，而從周邊其他城市的房產(chǎn)發(fā)展軌跡來看，小高層已經(jīng)成為房產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的必然，同時(shí)從市場(chǎng)調(diào)研中了解到小高層產(chǎn)品在 可行性分析報(bào)告 9 太倉(cāng)的接受度較高，因此我們提出了建造小高層的建議。 同時(shí)引入一種目前較流行的 泛會(huì)所 概念，可在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一些運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如沿河設(shè)置跑道，在區(qū)內(nèi)設(shè)置晨練場(chǎng)、鵝卵石足底按摩走道、兒童游樂設(shè)施等以體現(xiàn)本案更多 運(yùn)動(dòng)元素 的特征。 而主入口就如同一個(gè)小區(qū)的精神堡壘，是整個(gè)社區(qū)的臉面，應(yīng)盡量做得宏偉有氣勢(shì)，同時(shí)也應(yīng)該考慮出口處道路的交通便利情況，要做到方便、醒目。主路轉(zhuǎn)變半徑為 10m，次路轉(zhuǎn)彎半徑為8m。 鑒于本案的基本情況，建議本案車位 與戶數(shù)比為 ： 1，停車采取上、下結(jié)合，即半地下、地面、架空層結(jié)合的方式，充分利用環(huán)路外圍邊角地帶和路的盡端處布置地面停車場(chǎng)，解決住戶車輛的停放問題；本著就近停車的原則，利用小高層架空平臺(tái)下空間設(shè)置集中停車場(chǎng)。此外，半地下車庫(kù)還成為垃圾集散、管道總配備的恰當(dāng)空間。相信在產(chǎn)品上的創(chuàng)新將是制勝的關(guān)鍵。如將空調(diào)器外機(jī)同陽(yáng)臺(tái)或凸窗進(jìn)行組合設(shè)計(jì)，避免了立面的雜亂無章。 可行性分析報(bào)告 12 （四 ）套內(nèi)空間 ? 戶型設(shè)計(jì)原則 ? 分區(qū)明確是戶型設(shè)計(jì)的基本原則 根據(jù)動(dòng)靜分區(qū)，潔污分離的原則，將戶內(nèi)空間分為三個(gè)部分進(jìn)行設(shè)計(jì)： 動(dòng)區(qū)：玄關(guān)、起居廳、餐廳、廚房、洗衣 靜區(qū)：臥室、書房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間 以上每個(gè)區(qū)均徹底獨(dú)立，功能上自成體系互不干擾。 食品的加工及貯藏、衣物的清潔是人類居家生活的兩大 活動(dòng)，應(yīng)將其結(jié)合設(shè)置避免了這兩種活動(dòng)對(duì)其他空間的干擾。在今天生活節(jié)奏高度緊張的情況下，人們?cè)诠ぷ髦?，家居空間是其休息、放松的主要去處。 在設(shè)計(jì)起居廳時(shí)，應(yīng)留有兩面相對(duì)較長(zhǎng)的墻面（一般均在 4 米以上），保證起居空間能容納一個(gè)小型的家庭影院。要盡量遵循這一原則。另外，在“躍層式”戶型中還要進(jìn)行更高處理：如起居廳均設(shè)置了“吹拔”以增加其空間的流動(dòng)性及趣味性；將戶內(nèi)樓梯同起居廳聯(lián)系起來使之作到“步移景異”；在室外景觀良好的一面設(shè)置了觀景平臺(tái)，使之有空中花園的效果；在主臥的衛(wèi)生間外設(shè)置了衣櫥間，以提高檔次。 可行性分析報(bào)告 14 （ 2）廚房 廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，并宜布置在套內(nèi)近入口處。無外窗的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置有防回流構(gòu)造的排氣通風(fēng) ，并預(yù)留安裝排氣機(jī)械的位置和條件。陽(yáng)臺(tái)可由大部分的鋼化玻璃擋板和部分混凝土擋板組成，這樣可增加陽(yáng)臺(tái)的通透性。 建議應(yīng)用大面積的落地玻璃，轉(zhuǎn)角玻璃、外飄型的臥室角窗等設(shè)計(jì)，這些設(shè)計(jì)能擴(kuò)大視野和采光面積，同時(shí)外飄窗臺(tái)又可使寬大的窗臺(tái)成為一個(gè)舒適的休息平臺(tái)，所以建議在本案產(chǎn)品中也予以采用。 套內(nèi)樓梯不宜采用螺旋形樓梯。公共綠地內(nèi)組織有為居民游憩、玩耍的場(chǎng)所，提供 可行性分析報(bào)告 16 了鄰里交往的空間，同時(shí)有效地促進(jìn)了社會(huì)性活動(dòng)的進(jìn)行。 除此之外，還建議推出空中花園的概念，也即是在屋頂做綠化，讓綠意溢滿整個(gè)小區(qū)。 中心庭園景觀配置完全仿效自然，根據(jù)太倉(cāng)氣候條件，配以集中綠化。 還可以在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一些景觀小品（如假山、雕塑等），設(shè)置一些供休憩用的公用 設(shè)施，在各單元區(qū)設(shè)置樓宇指示牌，在燈光方面建議用光線較為柔和的燈，且燈不宜放置的太高，最后值得一提的是在全區(qū)各處設(shè)置小區(qū)的 CI 標(biāo)志，這樣可以給人較強(qiáng)的視覺沖擊力，對(duì)于提高整個(gè)小區(qū)的知名度有很大的作用。 （六）建 材設(shè)備建議及物業(yè)管理建議 （ 1）建材設(shè)備建議 外墻 —— 采用高級(jí)防水型涂料 窗 —— 雙層真空塑鋼窗 供電 —— 采用雙回路供電 供水 —— 采用變頻直接供水 排水 —— 采用直排式排水 其他 —— 建筑主體為毛坯結(jié)構(gòu)，毛坯標(biāo)準(zhǔn)交房，樓面屋面采用混凝土現(xiàn)澆板，預(yù)留空調(diào)機(jī)位，預(yù)留天然氣管道，全區(qū)單體住戶做到管線到戶 。 門窗 入門采用國(guó)家品牌系列防盜門，窗采用雙層真空塑鋼窗。鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。 （ 3）物業(yè)管理項(xiàng)目建議 目前太倉(cāng)各樓盤的物業(yè)管理水平較低，服務(wù)項(xiàng)目較少，而對(duì)于一個(gè)樓盤來說，物業(yè)管理的好壞直接體現(xiàn)樓盤檔次的高低。 公共綠地除草。 各級(jí)道路的清潔。 24 小時(shí)維修中心為業(yè)主排憂解難 注：具體項(xiàng)目由物業(yè)公司擬定，物業(yè)管理費(fèi)由市物價(jià)局定。 說明：上調(diào)價(jià)格可以給人造成物業(yè)升值和熱銷的感覺，從而給客戶以信心。 可行性分析報(bào)告 24 第五章 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)想 根據(jù)規(guī)定性指標(biāo)，考慮小區(qū)規(guī)模、檔次、周邊配套狀況，將該主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)暫估如下，見下表。 以下是 2020 年太倉(cāng)市規(guī)劃拍賣的土地情況： 序號(hào) 土地坐落 原權(quán)屬單位 面積（畝） 用途 備注 1 東郊村 新增用地 60 房產(chǎn) 2 太勝村 新增用 地 600 房產(chǎn) 大慶二期 3 香花橋、鳳聯(lián) 新增用地 500 房產(chǎn) 規(guī)劃區(qū)內(nèi) 4 太勝村上海路西 新增用地 50 房產(chǎn) 5 太勝村濱河路北 新增用地 192 房產(chǎn) 6 向陽(yáng)村公安局后 新增用地 30 房產(chǎn) 7 城廂鎮(zhèn) 存量 9 房產(chǎn) 城中派出所 8 城廂鎮(zhèn) 存量 38 房產(chǎn) 中聯(lián)地毯廠 9 山南路 新增用地 102 房產(chǎn) 10 城廂鎮(zhèn)長(zhǎng)春路 工投公司 28 房產(chǎn) 特種機(jī)電廠 11 沙溪鎮(zhèn)新北街 工投公司 17 房產(chǎn) 農(nóng)具五金廠 12 城廂鎮(zhèn)人民南路 工投公司 68 房產(chǎn) 二棉廠 13 城廂鎮(zhèn)小北門 工投公司 10 房產(chǎn) 印刷廠 合 計(jì) 1704 可行性分析報(bào)告 27 其他改造及拍賣情況： ? 西大門改造，約 500 畝，已經(jīng)列在拍賣計(jì)劃中。 ? 市政府南面某地塊方案規(guī)劃已經(jīng)通過，用做商住。