【正文】 有以衛(wèi)生防疫站、新許醫(yī)院為代表的醫(yī)療機構(gòu)。 F、競爭分析 項目位于長葛市的東南隅，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈的市場中，由于稍微偏離市區(qū)，周邊配套優(yōu)勢不明顯等原因，使這片戰(zhàn) 場似乎是低檔樓盤的代言。 匯金星城 中高檔 住宅：未定 底商：未定 此項目以多層為主，從規(guī)模、市場定位、入市時間均類似于我項目，但其特有的區(qū)位優(yōu)勢將成為我項目的最大威脅。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、商業(yè)為一體的規(guī)劃設(shè)想，周邊配套齊全，有幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點、醫(yī)療保健中心、郵局、銀行、餐飲等設(shè)施，建成之后將成為長葛的標志性建筑，也是一個極具身份的中高檔社區(qū)。 （ 2）商業(yè)面積 商業(yè)建筑面積約 22886平方米 （ 4）地下停車場面積 地下停車場建筑面積約 11163平方米。目前市區(qū)內(nèi)集中有近十個在售、在建樓盤，從項目規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)、樓盤品質(zhì)都有了較大的改觀，特別是世紀鑫城、錦繡江南等高檔小區(qū)的出現(xiàn)使長葛市的房地產(chǎn)市場進入一個新的時代 。 長社路也屬長葛車流量、人流量較大的道路， 主要有長社步行街、福臨門購物廣場及正在施工的匯金星城商業(yè)步行街。 長葛市商業(yè)從分布來看，可以認為是以八七路、建設(shè)路、長社路、新華路圍成的商業(yè)片區(qū)。根據(jù)我們對市場的了解，當?shù)劁N售的商品主要以中低檔的日用百貨為主，具有選擇性、目標性和休閑性消費特征的中高檔商品十分有限。 ◆ 新華路、人民路、建設(shè)路、八七路等主要商業(yè)街區(qū)均在項目周邊，商業(yè)氛圍濃厚。 ◆ 傳統(tǒng)的商業(yè)中心及周邊大量的常住人群為項目市場定位提供有利的條件。 ◆ 項目緊臨火車站，噪聲將直接影響項目高檔次定位。 ◆ 項目的高檔次定位將能有效的提升企業(yè)形象，擴大企業(yè)的知名度及影響力。 ◆ 項目地塊建筑物的拆遷進度將對項目入市時間產(chǎn)生直接影響。 ? 把握市場緊缺 的 商業(yè)形態(tài)進行針對性招商，迅速積聚人氣，帶動項目住宅及商業(yè)裙樓的銷售。 ? 通過項目規(guī)劃及產(chǎn)品定位，從產(chǎn)品特色賣點等進行差異化營銷推廣。 城市綜合體研究 城市綜合體概述 城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為 “ 城中之城 ” 。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個有機系統(tǒng)之中。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。其先進的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。因為城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出 現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。 ? 優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體 城市綜合體依地段而生，城市一般都在 CBD區(qū)域出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設(shè)， 最后形成一個大的綜合體，共同促進 CBD的整體建設(shè)。 因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。 交通樞紐型城市綜合體， 如北京國瑞城。 F、 城市綜合體的功能分析 城市綜合體的每種功能有其特定的運行時間范圍，城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持 24小時的繁榮，提高 了綜合體的使用效益。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。能夠充分滿足各類階層的消費需求。 G、 城市綜合體的開發(fā)標準 大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。 2. 必須有營造園林景觀的基礎(chǔ) 大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)。 4．必須營造齊備的生活系統(tǒng) 為滿足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購物中心、星級酒店和國際化寫字樓。 C、打破現(xiàn)有區(qū)域規(guī)劃格局的一貫?zāi)Ｊ健? 形象定位： 項目的成功開發(fā)將帶動整個城南及長葛市的房地產(chǎn)開發(fā)，將成為長葛市房地產(chǎn)發(fā)展的一個飛躍，同時將再一次確立項目成為長葛市新中心商業(yè)圈的地位。 目前地塊 一期 場地已經(jīng)完成平整，減少前期項目基礎(chǔ)設(shè)施投入，縮短了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經(jīng)完成。同時，利用項目建設(shè)單位已取得的良好信譽，產(chǎn)生品牌效應(yīng)，促進項目的銷售。 （ 3）廣告牌 廣告的創(chuàng)作應(yīng)以清晰醒目為準則，充分顯示小區(qū)的完整規(guī)劃（以小區(qū) 的規(guī)劃圖為主景），并突出項目建設(shè)單位的名稱，為本項目作軟性的宣傳。 （ 5）樣板房 由于本項目定位在中高檔價格，項目樣板房的設(shè)置力求簡潔、溫馨舒適又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。 （ 2）綠化設(shè)計 花園風格：小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種立體形狀組成的特色花園，非常適合觀感， 所以，小區(qū)中心的花壇可以與各個樓盤前后綠化風格相陪襯，美觀、時尚自然融合，有機統(tǒng)一。大致分為 “ 一次性付款 ” 、 “ 銀行按揭付款 ” 等幾種。運作目的是希望以此連帶關(guān)系吸引更多消費者，做網(wǎng)絡(luò)營銷，產(chǎn)生連動效益，惠及項目后期銷售。如開工典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y等現(xiàn)場公關(guān)活動，舉辦、組織文藝及抽獎活動，吸引廣大消費者參觀，既能宣傳本項目，還可以在一定程度上帶動項目的銷售。通過預(yù)售及內(nèi)部認購，開展公關(guān)展銷，跟進促銷。 (2)小區(qū)內(nèi)自設(shè)變電站保證供應(yīng)區(qū)內(nèi)電力所需，設(shè)天然氣集中供應(yīng)站，通過市政管網(wǎng)進水后，區(qū)內(nèi)設(shè)置水塔加壓、凈化、設(shè)計寬帶互聯(lián)網(wǎng)到戶，并有中央空調(diào)集中供冷氣、暖氣及 24小時生活熱水。 本項目按地震烈度 7度設(shè)防，抗震等級為二級。 項目智能化系統(tǒng)設(shè)計 建筑 智能化是將建筑技術(shù)與高科技完善在統(tǒng)一的信息產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，形成的獨特建筑風格。每單元內(nèi)水、電、氣、寬帶高速智能網(wǎng)端口同時到達。給水經(jīng)水表計量后到個用水點，噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。 （ 3）消防給水系統(tǒng) 消防用水量： 室外消火栓 25L/S 火災(zāi)延續(xù)時間 3小時； 室內(nèi)消火栓 15L/S 火災(zāi)延續(xù)時間 3小時； 消防水源采用市政給水管網(wǎng)供水，在基地內(nèi)設(shè)置消防站。 （ 2）動力配電：內(nèi)外照明均采用低壓供電、低壓配電，采用低壓配電盤或動力配電箱，各用電設(shè)備一般不采用就地控制，配線采用鋁線，通過電纜穿管直埋或沿電纜架明鋪。 （ 5）火災(zāi)自動報警：小區(qū)內(nèi)所有住戶均為系統(tǒng)保護對象。 （ 2） 在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱，以收集生活垃圾。 （ 2）污水排放符合國家環(huán)保要求。 為了進一步降 低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，本項目采取了多項節(jié)能措施，主要措施有： （ 1） 所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。 （ 2）建筑工程費參照《河南省建筑工程單位估價表》及當?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜斯浪恪? （ 6）項目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。 （ 2） 競爭風險 長葛市房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步形成良性發(fā)展，有效需求形成的市場容量相對擴大，追逐利潤是資本的本原，出于對房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期利潤看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。成功的形象包裝和營銷策劃能夠增加項目的附加值和產(chǎn)品競爭力。 項目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣。作為新的經(jīng)濟增長點 和新興支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在長葛市的城市發(fā)展和現(xiàn)代化城市建設(shè)中有著十分重要的地位和作用，發(fā)展前景廣闊，開發(fā)潛力較大。項目建設(shè)單位已在樓盤調(diào)查的基礎(chǔ)上，組織了針對項目的系統(tǒng)調(diào)查（包括行業(yè)狀況、消費者行為心里等方面），邀請專家論證，完善產(chǎn)品規(guī)劃。制定了投資計劃、資金預(yù)算、營銷推廣方案等，把準備工作做好，提高項目運作效率，加強同政府部門協(xié)調(diào)，獲取有利的外部環(huán)境和項目開