【正文】 。 項(xiàng)目規(guī)模適中，功能齊全，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，市場(chǎng)前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益十分顯著。整合了企業(yè)內(nèi)部人力、財(cái)力等資源，成立了項(xiàng)目小組（跨職能項(xiàng)目 管理機(jī)構(gòu)），包括投資、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、人力資源等部門人員。 整合企業(yè)資源，提高操作水平。要減少風(fēng)險(xiǎn)，必須做好市場(chǎng)群體細(xì)分，尋找目標(biāo)客戶群體從而給項(xiàng)目以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位（產(chǎn)品定位、價(jià)格定位）。 天下城項(xiàng)目的建設(shè)單位安徽金大陸集團(tuán)是一家按照現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范設(shè)計(jì)和運(yùn)作的大型民營(yíng)企業(yè)實(shí)體 ，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的企業(yè)信譽(yù)，集團(tuán)公司有著科學(xué)、合理的現(xiàn)代化管理運(yùn)作機(jī)制，為項(xiàng)目建設(shè)提供了可靠的保障。 十 一 、結(jié)論 天下城項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營(yíng)銷策劃可以快速回籠資金，減輕項(xiàng)目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。控制風(fēng)險(xiǎn) ，保證對(duì)天下城的企業(yè)資源支持。 （ 3） 項(xiàng)目融資管理 對(duì)公司擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先回避風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2） 形象包裝和營(yíng)銷策劃 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營(yíng)銷策劃。長(zhǎng)葛近期新盤迭出，出現(xiàn)了日益繁榮的局面，整個(gè)長(zhǎng)葛住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，不少開發(fā)商在“外腦”的作用下，營(yíng)銷策劃水平有很大提高，未來一段時(shí)間，市場(chǎng)的供給量更大，對(duì)本項(xiàng)目形成一定的威脅。 六、商業(yè)及住宅 32857 商業(yè)銷售 10510 住宅 銷售 22347 八、管理費(fèi)、稅金 5322 管理、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 銷售費(fèi) 銷售稅金 九、銷售利潤(rùn) 9857 十、上繳所得稅 2464 十一、利潤(rùn) 7393 十二、銷售利潤(rùn)率 % 十 、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)是可測(cè)定的不確定性，根據(jù)項(xiàng)目生命周期，風(fēng)險(xiǎn)的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項(xiàng)目歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)： （ 1） 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) 從宏觀面上來看，長(zhǎng)葛目前住宅市場(chǎng)存在多數(shù)居民限于收入水平，有效需求不旺盛，人們對(duì)提高居住素質(zhì)的驅(qū)動(dòng)力不足，難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢(shì)，對(duì)項(xiàng) 目開發(fā)進(jìn)度和資金投放產(chǎn)生壓力。 （ 7）行業(yè)類似工程經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 （ 5）不同年份的價(jià)格資料均調(diào)整至 2020 年價(jià)格水平。 （ 3）安裝工程費(fèi)依據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程概算定額河南省單位估價(jià)表》及類似工程造價(jià)調(diào)整。其中： （ 1）土地費(fèi)用 2992 萬元 （ 2）前期工程費(fèi) 1228 萬元 （ 4）建安工程費(fèi)用 15795 萬元 項(xiàng)目投資估算依據(jù)及說明 （ 1）設(shè)備費(fèi)用按詢價(jià)或類似工程設(shè)備投資估算。 （ 2） 為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。 ? 節(jié)能 本項(xiàng)目主要節(jié)能為：水、電。 （ 3）垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。 ? 安全衛(wèi)生 （ 1）規(guī)劃區(qū)域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設(shè)鋪設(shè)，防止塵土飛揚(yáng)。并安排保潔人員進(jìn)行定時(shí)清理、打掃，以保持市場(chǎng)的清潔、衛(wèi)生。 ? 環(huán)境保護(hù)措施 （ 1） 項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)排污管網(wǎng)作了合理的設(shè)計(jì)，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。 七 、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能 環(huán)境保護(hù) ? 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) （ 1）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 （ 2）《建 設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法》 （ 3）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則》 （ 4）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 ? 污染物與污染源 本項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。其余為三級(jí)負(fù)荷。 （ 3）照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓 220V，道路、停車場(chǎng)均采用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。 ? 供電系統(tǒng) （ 1）小區(qū)內(nèi)設(shè)變電器一臺(tái)，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)配電點(diǎn)，以配電室 向各用電點(diǎn)供電?；馂?zāi)初期由各區(qū)內(nèi)的一棟較高建筑的屋頂水箱（儲(chǔ)存十分鐘消防水量）及增壓設(shè)備供水?；貎?nèi)的道路設(shè)雨水 口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。 （ 2）排水 排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。 配套設(shè)施 市內(nèi)給排水 （ 1）給水 給水水源由市政水管網(wǎng)供水，水質(zhì)滿足國(guó)家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理采用全方位服務(wù)。 家庭安全防控方面 整個(gè)小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控制的自動(dòng)化，小區(qū)內(nèi)公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設(shè)施實(shí)行自動(dòng)化監(jiān)控。長(zhǎng)葛的一些大規(guī)模社區(qū)、和新近開發(fā)的小區(qū)開始用智能化設(shè)施提升項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)?；貎?nèi)人流、車流通暢且互不干擾，地塊四周設(shè)環(huán)形車道，每棟建筑均滿足規(guī)范的消防登高面，符合消防要求。 本項(xiàng)目小高層工程采用框架結(jié)構(gòu)。 本項(xiàng)目依據(jù)工程地質(zhì)勘查資料，按照國(guó)家現(xiàn)行設(shè)計(jì) 規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目工程方案設(shè)計(jì) 在滿足天下城各功能區(qū)建筑物各自功能的前提下，確保建筑物質(zhì)量、安全，力求造型美觀。整個(gè)小區(qū)綠化率達(dá)到 30％，區(qū)內(nèi)設(shè)置休閑廣場(chǎng)、步行街；小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處、活動(dòng)中心、體育設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療所、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)施。制定合適的價(jià)格策略，做好整個(gè)項(xiàng)目的銷售工作。 （ 2）營(yíng)銷計(jì)劃 先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、項(xiàng)目模型、廣告設(shè)計(jì)等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度和區(qū)域。 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷方案 （ 1）營(yíng)銷顧問 項(xiàng)目建設(shè)單位可以借用 “ 外腦 ” ，聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問機(jī)構(gòu) 統(tǒng)攬整個(gè)項(xiàng)目銷售策劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。 （ 2）公關(guān)宣傳活動(dòng) 當(dāng)軟性宣傳取得一定成效，可以適當(dāng)安排一些公關(guān)活動(dòng)。 ? 促銷推廣策劃 （ 1）擴(kuò)大軟性宣傳影響 力 房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，眾多媒體如報(bào)紙、電視、雜志等都設(shè)有?？?、專欄介紹的房產(chǎn)動(dòng)態(tài)、行業(yè)新聞及房產(chǎn)廣告等。不論是以業(yè)主名義還是介紹第三者購(gòu)買項(xiàng)目單位均可獲得累計(jì)折扣優(yōu)惠。一方面讓消費(fèi)者感到實(shí)惠；另一方面減輕消費(fèi)者的購(gòu)房壓力。 ? 項(xiàng)目銷售策略 （ 1）付款方式 為適應(yīng)各個(gè)層面的消費(fèi)者需要，設(shè)置靈活的多重付款方式。 （ 3）增設(shè)多種物業(yè)服務(wù) 目前長(zhǎng)葛的物業(yè)管理還處于起步階段，所以本項(xiàng)目在物業(yè)服務(wù)上應(yīng)體現(xiàn)出地標(biāo)建筑的優(yōu)勢(shì)，提供如： 24小時(shí)保安巡邏、清掃、洗衣服務(wù)、郵寄服務(wù)等，極大限度地方便業(yè)主，優(yōu)質(zhì)服務(wù)令業(yè)主生活無憂。同時(shí)，在品位上有所提高，力求活動(dòng)中心設(shè)計(jì)活潑，成為小區(qū)景觀的一部分，注重各種配套的搭配與整體建筑風(fēng)格的調(diào)和。另一方面，讓消費(fèi)者看得見摸 得 著，給消費(fèi)者一種實(shí)實(shí)在在的感覺。 （ 4）售樓現(xiàn)場(chǎng) 從天下城項(xiàng)目的規(guī)模來看，應(yīng)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立一個(gè)售樓處，其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡(jiǎn)潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，售樓處應(yīng)配置項(xiàng)目模型，給消費(fèi)者直觀的感受。 廣告牌擺放的位置， 一是小區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)及通往小區(qū)的道路兩側(cè)，利于過往人流加深印象；二是 市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的 顯 眼位置，吸引 市 區(qū)內(nèi)人流注意。 （ 2） 項(xiàng)目色調(diào) 整個(gè)項(xiàng)目的色彩應(yīng)保持和諧統(tǒng)一，注重長(zhǎng)期視覺效果，路邊設(shè)寬綠草帶，同時(shí)種植樹木隔音和防止噪音，保持小區(qū)的綠化率。 另外，良好的策劃還能為項(xiàng)目的推出作預(yù)先部署，以利于項(xiàng)目后期的銷售。主要?dú)庀筚Y料如下： 年 平均氣溫 ： 年平均降雨量 : 年平均風(fēng)速 /秒 五、 項(xiàng)目整體策劃及營(yíng)銷計(jì)劃 ? 項(xiàng)目整體策劃 （ 1）策劃包裝 策劃包裝時(shí)針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從市場(chǎng)定位出發(fā)，通過整套的銷售資料及廣告平面的制作，使項(xiàng)目樹立起良好的形象，在市場(chǎng)同類型的產(chǎn)品中脫穎而出。 ? 建設(shè)條件 本項(xiàng)目原地塊為長(zhǎng)葛 市 面粉廠， 地上附著物為原面粉廠廠房及家屬樓，符合