【正文】 ② 高低壓配電室安消除余熱計(jì)算排風(fēng)量，水泵房按 35 次換氣次數(shù)計(jì)算排風(fēng)量。 ③空調(diào)水系統(tǒng)采用下供下回雙管系統(tǒng)，每層水平回水管上設(shè)平衡閥以保證系統(tǒng)平衡?？照{(diào)采用風(fēng)機(jī)盤(pán)管加新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)機(jī)組設(shè)于新風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)，所有風(fēng)機(jī)盤(pán)管均帶回風(fēng)箱，回風(fēng)口上帶過(guò)濾器。人 照明 W/㎡ 人員密度㎡ /人 夏季 冬季 夏季 冬季 賣(mài)場(chǎng)區(qū) 27 18 ＜ 65 20 20 4 辦公區(qū) 26 20 ＜ 65 20 20 5 滯貨區(qū) 12 ＜ 65 空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì) （ 1）空調(diào)系統(tǒng)冷熱源 ①本設(shè)計(jì)空調(diào)系統(tǒng)冷熱源選用燃?xì)庑弯寤囄帐嚼淙怂畽C(jī)，一機(jī)二用，夏季供冷凍水，冬季供熱水； ②空調(diào)冷凍水供回水溫 度： 712℃ ，空調(diào)熱水供回水溫度：3037℃。 表 62 冬夏空調(diào)溫度及濕度控制 名稱 溫度（度） 相對(duì)濕度（ %） 新風(fēng) m179。 室內(nèi)需維持正壓， 室內(nèi)相對(duì)濕度 φ＜ 70%。 車(chē)輛交通：本項(xiàng)目建成后人流量較大，考慮使用“ 皇冠國(guó)際 城”停車(chē)場(chǎng)的一部分，供本項(xiàng)目顧客使用，顧客憑 XX 購(gòu)物小票可免費(fèi)停放 2 小時(shí)。 表 61 設(shè)備購(gòu)置一覽表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 設(shè)備名稱 數(shù)量 單位 單價(jià) (元 ) 金額 1 儲(chǔ)藏設(shè)備 貨架 1 套 50 精品柜 1 套 10 散貨柜 1 套 8 收銀臺(tái) 6 組 1250 2 運(yùn)輸設(shè)備 收動(dòng)叉車(chē) 5 部 7000 平板車(chē) 20 輛 300 促銷(xiāo)車(chē) 20 部 200 促銷(xiāo)平臺(tái) 20 個(gè) 300 3 冷凍設(shè)備 島柜 1 套 50 立風(fēng)柜 1 套 40 4 電腦系統(tǒng) POS 6 臺(tái) 9000 UPS2AH 1 臺(tái) 5000 UPS15 6 臺(tái) 260 掃描槍 10 把 2400 服務(wù)器 1 臺(tái) 11000 客戶機(jī) 2 臺(tái) 4000 打印機(jī) 2 臺(tái) 3000 軟件點(diǎn) 6 個(gè) 3000 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備 1 套 電子稱 10 個(gè) 5100 5 購(gòu)物卡系統(tǒng) 電腦 3 臺(tái) 4000 寫(xiě)卡器 3 個(gè) 1200 終端 6 個(gè) 1800 軟件 1 套 2900 購(gòu)物卡 10000 張 4 4 6 防盜系統(tǒng) 檢測(cè)天線 2 支 6000 解碼板 3 塊 6200 軟標(biāo)簽 20210 張 7 監(jiān)控系統(tǒng) 電腦 1 臺(tái) 6000 攝象機(jī) 40 部 1000 4 43 序號(hào) 設(shè)備名稱 數(shù)量 單位 單價(jià) (元 ) 金額 控制器 4 塊 1200 線路 1 套 8 背景音樂(lè) 工控功放 1 臺(tái) 3000 VCD 1 臺(tái) 300 音響 50 個(gè) 40 線路 1 套 9 總臺(tái)、存包柜 存包柜 1 套 5 總臺(tái) 1 套 10 收銀臺(tái) 收銀臺(tái) 8 臺(tái) 20210 16 快捷收銀臺(tái) 4 臺(tái) 30000 12 11 UPS 不接斷后備電源（ APC） 服務(wù)器 1 套 50000 5 POS 收款機(jī) 1 套 10000 1 12 購(gòu)物設(shè)施 購(gòu)物車(chē) 100 輛 300 3 購(gòu)物籃 500 個(gè) 100 5 13 中央空調(diào)系統(tǒng) 1 套 15 14 合計(jì) 30855 400 公用輔助工程 道路交通 樓內(nèi)交通：結(jié)合本項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)的特殊性，樓內(nèi)交通采用垂直交通設(shè)計(jì)。 其他 設(shè)備購(gòu)置應(yīng)按照先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合，適用性與適度超前性相 42 結(jié)合，數(shù)量配置合理，質(zhì)量安全可靠，經(jīng)濟(jì)價(jià)格可行的原則進(jìn)行選擇。 可管理性原則 所選設(shè)備方便集中監(jiān)管、配置，可以提供統(tǒng)計(jì)信息和故障檢測(cè)手段。所選購(gòu)的設(shè)備必須符合安全性和穩(wěn)定性要求，產(chǎn)品自身的具有相當(dāng)?shù)陌踩裕荒軌蚴褂糜腥毕莼蛘叽嬖诎踩┒吹漠a(chǎn)品；產(chǎn)品自身需要具有穩(wěn)定性，能夠滿足長(zhǎng)時(shí)間、大工作量的穩(wěn)定運(yùn)行需求。 41 設(shè)備方案 選型原則 標(biāo)準(zhǔn)化原則 所選擇的設(shè)備必須遵循國(guó)際、國(guó)家行業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 。第二是在四層設(shè)置少量的椅子以供有需要的人士稍作休息之用，但這些椅子需要設(shè)置在營(yíng)業(yè)員視野范圍之內(nèi)，使休息過(guò)久的客人有壓力，真正做到為有需要人士所使用。 無(wú)障礙設(shè)施 考慮本項(xiàng)目為大型購(gòu)物中心，因此設(shè)立無(wú)障礙設(shè)施，主要包括低位收銀臺(tái)、低位公用電話、無(wú)障礙洗手間、緊急呼叫按鈕及無(wú)障礙電動(dòng)坡道等，并于購(gòu)物中心入口處設(shè)立無(wú)障礙指示牌，在保障殘疾顧客方便安全的同時(shí)，體現(xiàn)購(gòu)物中心的人性化特征。 節(jié)能設(shè)計(jì)理念 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中充分考慮到節(jié)能的前期引入：設(shè)計(jì)中盡可能采用 40 自然通風(fēng)與自然采光，可以采用被動(dòng)式陽(yáng)光房，吸收能量。 根據(jù)商場(chǎng)的特殊性，應(yīng)當(dāng)設(shè)置安全出口標(biāo)志燈，照度 51x，疏散照明選用 “ 常明燈 ” 方式 。 照明 本項(xiàng)目為有窗 商場(chǎng)，照明燈具的選型應(yīng)選用外型表面光滑，凹凸面少不易積灰，容易清掃且不宜產(chǎn)生靜電材料制成的燈具。選用具有良好氣密性的雙層塑鋼平開(kāi)窗， 窗框材料為鋼質(zhì)型材 。 地面 39 本項(xiàng)目地面要求平整光滑、無(wú)裂縫、接口嚴(yán)密、無(wú)顆粒無(wú)脫落，并能耐受清洗和消毒，因此，地面采用水磨石地面，并 磨光、打蠟 ，保證地面平整。塔樓地基處理采用夯擴(kuò)鋼筋砼大頭樁，裙樓地基處理采用灰土擠密樁，基礎(chǔ)部分均采用梁筏基礎(chǔ)以增加整棟樓的穩(wěn)定性。設(shè)計(jì)建議在兩端入口內(nèi)，在靠近門(mén)口位置設(shè)置手扶電梯，分流部分欲 去 XX 特色超市的人群；三對(duì)電動(dòng)扶手梯分設(shè)場(chǎng)內(nèi)的三個(gè)角，令本是最不流暢的方位通過(guò)加入手扶電梯，成為最旺的人流聚集處。結(jié)合前面建議的業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目務(wù)求將人流引向西端和本商場(chǎng)頂層（四層），把西端入口設(shè)為百貨商場(chǎng)入口，讓百貨商場(chǎng)設(shè)在一、二、三層，把食肆及主題娛樂(lè)城設(shè)在四層（食 38 肆和主題娛樂(lè)城是具有唯一性和不可替代性）。 土建方案 本項(xiàng)目土建方案主要為百貨區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)及特色超市區(qū)的建筑裝 修裝飾工程，總建筑面積 40000 m2，具體裝修設(shè)想如下： 建筑造型及風(fēng)格 總體上，綜合購(gòu)物中心這樣公共式購(gòu)物場(chǎng)所，它幾乎面向社會(huì)各個(gè)層面的人群，因此風(fēng)格上很少采用較個(gè)性化的設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目占據(jù)地面 4 層，外立面裝修除滿足與西安市其他 XX 崇尚百貨統(tǒng)一風(fēng)格外， 還需從競(jìng)爭(zhēng)的角度，成本的角度和功能實(shí)用性的角度出發(fā)考慮，以簡(jiǎn)潔為主調(diào)，功能性為主導(dǎo)。 37 購(gòu)置本項(xiàng)目建設(shè)所需設(shè)備主要包括儲(chǔ)藏設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、冷凍設(shè)備等共計(jì) 30855 臺(tái)（個(gè)、套）。 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目為 XX 皇冠國(guó)際崇尚百貨購(gòu)物廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 ， 項(xiàng)目擬租賃皇冠國(guó)際大廈內(nèi)負(fù)一至四層樓層進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積 40000 m2，包括負(fù)一層特色超市區(qū)及一至四 層百貨區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)三部分功能區(qū)塊，主要建設(shè)內(nèi)容包括： 百貨區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)及特色超市區(qū)的裝修裝飾工程。 表 52 樓層定位表 樓層 主題 功能 經(jīng)營(yíng)行為 建筑面積 負(fù)一層 購(gòu)物 特色超市 全層 一層 名流 坊 購(gòu)物、飲食、服務(wù) 專賣(mài)店：鞋、皮具、化妝品 餐飲美食 （分兩層布局） 銀行 餐飲美食 ： 200m2 專賣(mài)店 ： 7050m2 二層 活力 購(gòu)物、飲 百貨店：男、女正裝 百貨： 7050m2 35 樓層 主題 功能 經(jīng)營(yíng)行為 建筑面積 營(yíng) 食、服務(wù) 餐飲美食 （同一層） 餐飲美食 ： 200 m2 三層 休閑 館 購(gòu)物、飲食 百貨店：休閑服、運(yùn)動(dòng)類(lèi)用品、童服、飾品 餐 飲美食 （例如咖啡店、茶館等） 百貨： 7050m2 餐飲美食 ： 200 m2 四層 歡樂(lè) 園 娛樂(lè)、飲食 零售型專業(yè)店 折扣店 娛樂(lè)中心 特色餐飲 零售型專業(yè)店 ：500m2 特色餐飲 ： 1000 m2 娛樂(lè) 中心 ： 1000 m2 折扣店： 4750 m2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式 考慮本項(xiàng)目為租賃已有房屋，為營(yíng)造區(qū)域商圈氛圍、刺激投資，根據(jù)國(guó)際商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作模式，本項(xiàng)目必須采取自營(yíng)與二次租賃相結(jié)合的策略，即特色超市區(qū)自營(yíng)、百貨區(qū)租賃給具有世界五百?gòu)?qiáng)地位的強(qiáng)勢(shì)商家，主要考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和良好的商業(yè)信譽(yù)，以保證本 項(xiàng)目建成后取得穩(wěn)定的長(zhǎng)期租金回報(bào)，同時(shí)借助其品牌號(hào)召力有效帶動(dòng)商場(chǎng)，并通過(guò)它們的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)聚集人氣，迅速形成商業(yè)氛圍，保證本項(xiàng)目其它經(jīng)營(yíng)投資者的利益，從而實(shí)現(xiàn)資本鏈的良性循環(huán)。 二層 —— 活力營(yíng) 年輕人是最具消費(fèi)潛力的客戶，體現(xiàn)青春活力的淑女裝、休閑裝等是他們的最?lèi)?ài)。 首層 —— 名流坊 首層是體現(xiàn)項(xiàng)目高檔次的焦點(diǎn)所在，各專賣(mài)店應(yīng)主營(yíng)男、女正裝、鞋、皮具、化妝品等具有一定品位的品牌商品。 樓層功能布置 34 各樓層的功能布置按照“主力店主導(dǎo)”的原則進(jìn)行，在考慮了負(fù)一層主力店的樓層布置后，再進(jìn)行其他功能店鋪 的樓層定位。 其考慮點(diǎn)在于： XX 特色超市可以聚集大量人流，知名百貨店在當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)知度高，加上特色餐飲美食廣場(chǎng)能夠聚集較多人氣，擴(kuò)大商場(chǎng)的人流量，結(jié)合成三大主力店，再加上專門(mén)店的點(diǎn)綴，不但能突顯項(xiàng)目在業(yè)態(tài)和功能組合上的領(lǐng)先地位，還能形成項(xiàng)目巨大的品牌號(hào)召力。 次主力店：百貨店、特 色餐飲美食廣場(chǎng)、娛樂(lè)中心。露迪、皮爾卡丹、夢(mèng)特嬌、迪桑娜、金利來(lái)、圣大保羅、卓凡尼華倫天奴、皇冠、新秀麗、ADIDAS、祖奴、絲利安、法蘭奴、馬薩克、迪卡龍等 二、三層 女裝 黎姿、 POZO、適時(shí)雅集、歐絲婷、影兒、愛(ài)特愛(ài)、艾格、曼亞奴、JPR SPRIT、淑女屋、依戀、 ELLE、艾格、愛(ài)慕、古今、安莉芳、歐迪芬、麗乃謦、恒源祥、雪龍人、天之錦、帕蘭朵等 二、三層 男裝 夏蒙、皮特丹頓、路易詩(shī)蘭、里奇波士、威明、群豪、恒源祥、斯蒂文、法蘭詩(shī)頓、富紳、米蓋爾、步森、百圣鳥(niǎo)、金萬(wàn)利、亭宜、老人頭、德尊、班尊、尼諾里拉、鱷魚(yú)恤、夢(mèng)特嬌、喬登等 三層 休閑運(yùn)動(dòng) 卡賓、真維斯、班尼路、佐丹奴、李寧、駱駝、特步、安踏、愛(ài)步、360、耐克、彪馬、卡帕、別克、康威、雙星 三 層 童品 好孩子、派克蘭帝、生肖王、安奈爾、信達(dá)、迪士尼、巴布豆、貝親、米奇、仙童、可可鴨、天彩、史奴比、米奇小隊(duì)友、水孩、維歐佩爾、春芽子、芝麻開(kāi)門(mén)、 BOBDOG、西瓜太郎、酷狗 四層 以 家具、音響電器、書(shū)店 專營(yíng)店為主，包括松下、飛利浦等 33 樓層功能定位 樓層定位原則 提升特色超市的帶動(dòng)作用； 引導(dǎo)人流向高樓層流動(dòng)； 以各類(lèi)型飲食貫穿上下，提供休息場(chǎng)地，體現(xiàn)“休閑”購(gòu)物形象； 水平分布和垂直分布相結(jié)合。 按照本項(xiàng)目功能定位后各樓層商品意向如表 51 所示。 功能定位 為符合本項(xiàng)目的主題定位及業(yè)態(tài)組合，即要集合購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)休閑和服務(wù)功能于一體，本項(xiàng)目將劃分為百貨區(qū)、特色超市區(qū)及休閑娛樂(lè)區(qū)三個(gè)功能區(qū)塊，既滿足娛樂(lè)休閑和服務(wù)功能的融合，也可以體現(xiàn)項(xiàng)目與眾不同之處。 其特征表現(xiàn)在：使用的主要交通方式是自駕車(chē)；對(duì)購(gòu)物關(guān)注點(diǎn)集中在交通方便、商場(chǎng)知名度和美譽(yù)度、服務(wù)好；消費(fèi)時(shí)要求綜合功能齊全，能找到當(dāng)?shù)貨](méi)有的品牌和特色商品。 31 其特征表現(xiàn)在：使用的主要交通方式是步行、公交車(chē)和自駕車(chē)；對(duì)購(gòu)物的關(guān)注點(diǎn)集中在 交通方便、商場(chǎng)信譽(yù)有保證、服務(wù)好；消費(fèi)時(shí)追求便捷，并考慮時(shí)尚和個(gè)性化，比較注重品牌，檔次感覺(jué)要良好。但為了避免與西安市中心商業(yè)區(qū)產(chǎn)生太激烈的客戶爭(zhēng)奪，同時(shí)要培養(yǎng)項(xiàng)目自有的固定消費(fèi)群體，本項(xiàng)目則主要針對(duì)鳳城八路 — 鳳城二路之間的張家堡商圈，目標(biāo)客戶總體上鎖定為該區(qū)域具有穩(wěn)定收入的人士。但是從項(xiàng)目定位的角度，則要首先考慮本項(xiàng)目消費(fèi)層次的目標(biāo)客戶。 目標(biāo)客戶定位 本項(xiàng)目從整體來(lái)看，應(yīng)該包括兩個(gè)層次的目標(biāo)客戶。 30 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 鑒于 XX 集團(tuán)在經(jīng)營(yíng)超市領(lǐng)域以及在管理方式上處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位，并具有多年豐富的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目定位為一站式購(gòu)物中心（ Shopping centre），內(nèi)含主要商業(yè)業(yè)態(tài)為百貨店、零售型專業(yè)店、專賣(mài)店、特色超市、娛樂(lè)中心、特色餐飲美食廣場(chǎng)、折扣店等。 新型的商業(yè)空間布局，提倡休閑型的購(gòu)物形式，提升消費(fèi)理念，打造時(shí)尚生活的新標(biāo)準(zhǔn)。 其內(nèi)涵包括： 引入購(gòu)物中心，商場(chǎng)內(nèi)將集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)功能于一體，實(shí)現(xiàn)多種業(yè)態(tài)的組合，滿足多種的消費(fèi)需求。 北城 具有 綜合購(gòu)物 特征的區(qū)域 購(gòu)物 中心。 28 供電及電訊 通訊便捷，實(shí)現(xiàn)移動(dòng)通訊和無(wú)線尋呼實(shí)現(xiàn)境內(nèi)無(wú)縫隙覆蓋，電力充實(shí)，文化、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲等服務(wù)業(yè)配套發(fā)展，有線電視傳輸網(wǎng)覆蓋全項(xiàng)目區(qū)。 公用設(shè)施條件 供水條件 本項(xiàng)目生活用水由 皇冠國(guó)際 城 供水管網(wǎng)直接接入。 27 圖 43 項(xiàng)目交通組織圖 綜上所述，本項(xiàng)目建成投入使用后，其新增交通量對(duì)于周邊路網(wǎng)雖有影響