【正文】 八 、 投 資 估 算 與 資 金 籌 措 投 資 估 算 建 設(shè) 投 資 估 算該 項(xiàng) 目 建 設(shè) 投 資 萬 元 ， 構(gòu) 成 內(nèi) 容 如 下 ： 項(xiàng) 目 建 設(shè) 投 資 匯 總 表 單 位 ： 萬 元序 號(hào) 項(xiàng) 目 估 算 價(jià) 值 占 建 設(shè) 投 資 比 例 (%)1 固定資產(chǎn)投資 2 無形資產(chǎn)投資 3 遞延資產(chǎn)投資 。 衛(wèi) 生 措 施按 衛(wèi) 生 標(biāo) 準(zhǔn) ， 空 調(diào) 系 統(tǒng) 補(bǔ) 充 足 夠 的 新 風(fēng) 量 ， 全 空 氣 系 統(tǒng) 補(bǔ) 充 1520%26 / 36的 新 風(fēng) 量 ， 保 證 了 營 業(yè) 場 所 符 合 勞 動(dòng) 標(biāo) 準(zhǔn) 。車 庫 產(chǎn) 生 的 廢 氣 通 過 排 煙 豎 井 排 至 室 外 。 冷 卻 塔采 用 低 噪 聲 型 。 生 活 污 水 處 理建 筑 物 排 出 的 糞 便 等 生 活 污 水 出 戶 進(jìn) 入 鋼 筋 混 凝 土 化 糞 池 處 理 后 和 廚 房污 水 經(jīng) 隔 油 器 處 理 后 再 排 入 市 政 排 水 管 網(wǎng) 。滅 火 器 應(yīng) 放 置 在 樓 梯 、 電 梯 及 明 顯 和 便 于 取 用 的 地 方 。每 層 分 別 設(shè) 有 重 復(fù) 顯 示 屏 、 地 址 編 碼 煙 感 探 測(cè) 器 、 地 址 編 碼 感 溫 探 測(cè) 器 、消 火 栓 報(bào) 警 開 關(guān) 、 手 動(dòng) 報(bào) 警 開 關(guān) 及 消 防 對(duì) 講 電 話 、 水 流 指 示 器 和 濕 式 報(bào) 警閥 的 聯(lián) 動(dòng) 介 面 單 元 、 聲 報(bào) 警 器 、 緊 急 廣 播 等 ， 組 成 消 防 控 制 中 心 ， 集 中 控制 自 動(dòng) 報(bào) 警 及 聯(lián) 動(dòng) 控 制 系 統(tǒng) 。 形 成 了 立 體 高 效 的 交 通 系 統(tǒng) 。 安 全 疏 散建 筑 物 一 層 設(shè) 三 個(gè) 出 入 口 。24 / 36七 、 消 防 、 環(huán) 保 和 衛(wèi) 生 消 防 總 平 面 布 局該 項(xiàng) 目 四 周 有 城 市 道 路 ， 形 成 環(huán) 形 消 防 車 道 ， 寬 度 大 于 4米 ， 建 筑 物與 周 圍 建 筑 物 保 留 一 定 的 防 火 間 距 ， 主 要 出 入 口 及 疏 散 口 的 位 置 符 合 城 市交 通 規(guī) 劃 要 求 。 對(duì) 于 固 定 客 戶 、 臨 時(shí) 客 戶 及 內(nèi)部 人 員 ， 既 做 到 了 區(qū) 別 對(duì) 待 ， 又 做 到 了 統(tǒng) 一 管 理 ?！? 停 車 場 計(jì) 算 機(jī) 管 理 系 統(tǒng)采 用 計(jì) 算 機(jī) 停 車 場 管 理 系 統(tǒng) ， 在 停 車 場 2 個(gè) 進(jìn) 出 口 處 分 別 設(shè) 置 讀 驗(yàn) 卡機(jī) 、 信 號(hào) 燈 、 攔 車 器 、 感 應(yīng) 線 圈 及 LED 顯 示 屏 ， 主 控 計(jì) 算 機(jī) 設(shè) 出 口 管 理室 。在 一 些 無 人 值 守 的 重 點(diǎn) 場 所 ， 根 據(jù) 不 同 風(fēng) 險(xiǎn) 等 級(jí) 要 求 及 現(xiàn) 場 條 件 進(jìn) 行 區(qū)域 設(shè) 防 。 該 廣 播 系 統(tǒng) 兼做 火 災(zāi) 緊 急 廣 播 系 統(tǒng) 。23 / 36● 有 線 電 視 系 統(tǒng)本 工 程 設(shè) 有 線 電 纜 電 視 系 統(tǒng) 。 營 業(yè) 場 所 每 層 配備 一 定 數(shù) 量 的 公 用 電 話 ， 公 用 電 話 為 磁 卡 或 IC卡 電 話 。 弱 電 工 程● 通 訊 系 統(tǒng)引 入 市 電 話 電 纜 線 路 ， 引 進(jìn) 外 線 400對(duì) ?！? 防 雷 接 地該 項(xiàng) 目 為 一 級(jí) 防 雷 建 筑 物 ， 采 用 防 雷 裝 置 作 直 擊 雷 保 護(hù) ； 該 項(xiàng) 目 采 用 綜合 接 地 ， 接 地 電 阻 要 求 小 于 1歐 姆 ； 利 用 建 筑 物 基 礎(chǔ) 、 柱 子 主 筋 做 接 地 裝置 、 引 下 線 。低 壓 動(dòng) 力 線 采 用 銅 芯 電 線 套 暗 管 暗 敷 設(shè) 。 豎 向 干 線 采 用 二 套雙 母 線 ， 一 套 雙 母 線 用 于 一 般 動(dòng) 力 、 照 明 負(fù) 荷 供 電 ； 另 一 套 雙 母 線 用 于 對(duì)消 防 用 電 負(fù) 荷 供 電 ?！? 動(dòng) 力 配 線 工 程該 項(xiàng) 目 采 用 放 射 式 與 樹 干 式 相 結(jié) 合 的 配 電 方 式 。 采 用 電 磁 操 作 。 其 中 2臺(tái) 1600KVA變 壓 器 專 門 為 空 調(diào) 負(fù) 荷 供 電 ； 4臺(tái)1250KVA配 電 變 壓 器 為 全 樓 的 消 防 用 電 及 一 般 動(dòng) 力 、 照 明 負(fù) 荷 供 電 。 強(qiáng) 電 工 程● 變 配 電 設(shè) 備 工 程該 項(xiàng) 目 用 電 負(fù) 荷 為 一 級(jí) 負(fù) 荷 ， 由 城 市 電 網(wǎng) 兩 個(gè) 不 同 的 供 電 地 點(diǎn) 引 入 兩 回路 10KV電 源 ， 用 電 負(fù) 荷 7200KW。 由 新 風(fēng) 機(jī) 組 將 新 風(fēng) 送 到 風(fēng) 口處 。大 門 設(shè) 冷 風(fēng) 幕 兼 熱 風(fēng) 幕 。 采 暖 、 通 風(fēng) 與 空 調(diào) 系 統(tǒng)該 項(xiàng) 目 采 用 集 中 供 冷 、 供 熱 空 調(diào) 系 統(tǒng) ， 空 調(diào) 方 式 為 單 風(fēng) 道 、 變 風(fēng) 量 全 空氣 系 統(tǒng) 。21 / 36● 排 水 系 統(tǒng)該 項(xiàng) 目 雨 污 分 流 排 出 ?！? 自 動(dòng) 噴 灑 系 統(tǒng)當(dāng) 自 來 水 管 網(wǎng) 不 能 滿 足 噴 灑 系 統(tǒng) 和 水 幕 系 統(tǒng) 的 用 水 量 和 壓 力 的 要 求 時(shí) ，故 在 地 下 一 層 設(shè) 消 防 水 池 ， 貯 存 1 小 時(shí) 噴 灑 用 水 量 和 3 小 時(shí) 的 水 幕 用 水量 ， 水 池 容 積 約 為 800m3。室 內(nèi) 消 防 給 水 管 道 有 兩 條 進(jìn) 水 管 與 室 外 環(huán) 狀 網(wǎng) 連 接 ， 并 將 室 內(nèi) 管 道 連 成環(huán) 狀 ， 當(dāng) 環(huán) 狀 管 網(wǎng) 的 一 條 進(jìn) 水 管 發(fā) 生 事 故 時(shí) ， 其 余 的 進(jìn) 水 管 仍 能 供 應(yīng) 所 需用 水 量 ?！? 消 防 部 分● 消 火 栓 給 水 系 統(tǒng)自 來 水 管 網(wǎng) 壓 為 ， 能 夠 滿 足 室 內(nèi) 消 火 栓 給 水 系 統(tǒng) 壓 力 的 要 求 ，所 以 消 火 栓 給 水 系 統(tǒng) 由 自 然 壓 力 供 給 。 為 了 節(jié) 約 用 水 ， 全 部 循 環(huán) 使 用 ， 按 系 統(tǒng) 循環(huán) 水 量 的 %由 生 活 給 水 系 統(tǒng) 補(bǔ) 給 。20 / 36● 熱 水 系 統(tǒng)該 項(xiàng) 目 熱 水 用 于 三 層 超 市 食 品 加 工 處 和 四 層 餐 飲 的 廚 房 ， 由 直 燃 型 溴 化鋰 吸 收 式 冷 溫 水 機(jī) 組 供 給 。 功 能 要 求 給 排 水 系 統(tǒng)● 生 活 給 水 系 統(tǒng)該 項(xiàng) 目 給 水 方 式 采 用 下 行 上 給 式 ， 由 市 政 管 網(wǎng) 直 接 供 水 ， 供 水 要 求 壓 力。 頂 棚鋼 絲 網(wǎng) ， 現(xiàn) 澆 水 磨 石 地 面 。 地 面 采 用 花 崗 石 磨 光 板 ， 其 它 部 分 精裝 修 。 裝 修外 裝 修 ： 干 掛 理 石 。 結(jié) 構(gòu) 設(shè) 計(jì)該 項(xiàng) 目 采 用 片 筏 基 礎(chǔ) ， 主 體 采 用 框 架 結(jié) 構(gòu) ， 柱 網(wǎng) 為 和， 樓 板 、 屋 面 采 用 現(xiàn) 澆 鋼 筋 混 凝 土 ?？?慮 城 市 景 觀 及 區(qū) 域 內(nèi) 已 有 的 建 筑 風(fēng) 格 ， 發(fā) 揮 項(xiàng) 目 優(yōu) 勢(shì) ， 利 用 建 筑 造 型 、體 量 、 顏 色 、 創(chuàng) 造 出 一 個(gè) 造 型 大 方 得 體 、 簡 潔 具 有 超 時(shí) 代 氣 息 的 現(xiàn) 代 建 筑新 形 象 。垂 直 交 通 ： 地 下 室 至 地 上 四 層 設(shè) 10 部 人 行 步 道 （ 五 上 ， 五 下 ） ； 二層 至 三 層 設(shè) 4 部 人 行 步 道 （ 二 上 ， 二 下 ） ， 2 部 自 動(dòng) 扶 梯 （ 一 上 ， 一 下 ） ；收 貨 區(qū) 設(shè) 貨 梯 2 部 從 地 下 室 至 地 上 四 層 ， 一 層 至 四 層 設(shè) 8 個(gè) 鋼 筋 混 凝 土樓 梯 ， 其 中 有 4 個(gè) 樓 梯 通 往 地 下 室 。18 / 36六 、 工 程 設(shè) 計(jì) 和 功 能 要 求 工 程 設(shè) 計(jì) 功 能 分 配該 項(xiàng) 目 具 體 功 能 分 配 見 下 表 ：位 置 面 積 （ m2） 高 度 （ m） 功 能 面 積 （ m2）停 車 場 (322 個(gè) 車 位 ) 9324消 防 水 池水 泵 房通 風(fēng) 泵 房配 電 室空 調(diào) 機(jī) 房2440倉 庫 860地 下 一 層 其 它 店 鋪 10300一 層 其 它 超 市 10600二 層 6其 它 超 市 9810餐 飲 辦 公 706三 層 6其 它 餐 飲 10600四 層 其 它 交 通 布 局保 證 人 流 與 購 物 車 流 和 供 貨 車 流 避 免 交 叉 ， 各 自 出 入 方 便 。該 項(xiàng) 目 地 下 一 層 ， 地 上 四 層 ， 建 筑 物 總 高 度 米 ， 局 部 高 度 米 。 其中 ： 地 下 建 筑 面 積 平 方 米 ； 地 上 建 筑 面 積 平 方 米 。 具 體 工 程 進(jìn) 度 安 排 如下 ：工 程 進(jìn) 度 安 排 表2022年 2022年序號(hào) 項(xiàng)目名稱 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121 項(xiàng)目立項(xiàng)2 項(xiàng)目規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)3 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)5 土石方工程6 支護(hù)工程7 地下室工程8 主體工程9 設(shè)備安裝工程10 室內(nèi)裝修工程11 室外裝修工程12 室外工程13 竣工驗(yàn)收五 、 項(xiàng) 目 的 規(guī) 模 和 性 質(zhì)該 項(xiàng) 目 是 集 商 場 、 大 型 超 市 、 餐 飲 為 一 體 的 大 型 商 業(yè) 中 心 。17 / 36 工 程 進(jìn) 度 安 排該 項(xiàng) 目 自 2022 年 6 月 開 始 前 期 準(zhǔn) 備 工 作 ， 2022 年 12 月 中 旬 動(dòng) 工 興建 ， 2022 年 12 月 底 竣 工 。由 此 可 見 ， 該 項(xiàng) 目 地 理 位 置 優(yōu) 越 ， 商 業(yè) 氛 圍 濃 厚 ， 交 通 便 利 ， 是 建 設(shè) 大型 購 物 廣 場 的 理 想 場 地 。黃 興 南 路 西 側(cè) 為 新 規(guī) 劃 的 三 層 商 業(yè) 用 房 ， 東 側(cè) 為 重 新 裝 修 、 改 造 后 原 商業(yè) 用 房 。四 、 建 設(shè) 條 件 分 析 和 工 程 進(jìn) 度 安 排 建 設(shè) 條 件 分 析 場 址 選 擇建 設(shè) 大 型 商 業(yè) 項(xiàng) 目 ， 能 否 取 得 可 觀 的 經(jīng) 濟(jì) 效 益 ， 地 理 位 置 是 關(guān) 鍵 之 關(guān) 鍵 。項(xiàng) 目 正 位 于 黃 興 南 路 改 造 區(qū) 域 內(nèi) ， 市 政 府 非 常 支 持給 帶 來 先 進(jìn) 的 業(yè) 態(tài) 和 管 理 經(jīng) 驗(yàn) ， 也 非 常 支 持 集 團(tuán) 為市 的 商 業(yè) 街 改 造 投 資 建 店 。 尤 其 是 對(duì) 黃 興 北 、中 、 南 山 路 ， 以 及 五 一 廣 場 商 業(yè) 中 心 區(qū) 的 改 造 拆 遷 ， 正 在 大 刀 闊 斧 的 進(jìn) 行著 。 同 樣 ， 在 世 界 范 圍 內(nèi) 享 有 廣 闊的 資 源 網(wǎng) 絡(luò) ， 除 了 在 國 內(nèi) 市 場 為 集 團(tuán) 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 的 開 發(fā) 積 聚 人 氣外 ， 也 可 以 為 集 團(tuán) 其 他 業(yè) 務(wù) 的 發(fā) 展 提 供 互 補(bǔ) 性 協(xié) 助 。 目 前 集 團(tuán) 除在 大 連 發(fā) 展 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 外 ， 其 業(yè) 務(wù) 已 經(jīng) 延 伸 至 廣 州 、 北 京 、 長 春 、 成 都 、南 京 、 貴 陽 和 昆 明 等 地 ， 并 紛 紛 成 立 了 經(jīng) 營 機(jī) 構(gòu) 。 這 一 優(yōu) 勢(shì) 不 僅 僅 體 現(xiàn)在 區(qū) 位 開 發(fā) 上 ， 還 可 以 體 現(xiàn) 在 招 商 上 和 營 銷 推 廣 上 。 與 集 團(tuán) 的 合 作 ， 將 首 先 獲 得 品 牌 共 享 的 優(yōu) 勢(shì) 。 經(jīng) 調(diào) 查 得 知 ， 一 層 面 對(duì) 黃 興 中路 的 店 鋪 價(jià) 格 為 ：店 鋪 1： 面 積 平 方 米 ， 售 價(jià) 700 萬 元 ， 折 單 價(jià) 萬 元 /m2；店 鋪 2： 面 積 平 方 米 ， 售 價(jià) 400 萬 元 ， 折 單 價(jià) 萬 元 /m2；店 鋪 3： 業(yè) 主 自 購 自 用 ， 建 筑 面 積 105 平 方 米 ， 使 用 面 積 51 平 方 米 ，購 價(jià) 365 萬 元 ， 折 單 價(jià) 萬 元 /m2， 而 現(xiàn) 在 部 分 業(yè) 主 轉(zhuǎn) 賣 的 價(jià) 格 在 45萬 元 人 民 幣 ， 如 出 租 的 話 ， 租 金 840 元 / 左 右 （ 按 使 用 面 積 計(jì) 算 ， 不含 稅 及 水 電 空 調(diào) 費(fèi) ） ， 該 項(xiàng) 目 的 銷 售 價(jià) 格 按 最 保 守 估 計(jì) ， 每 平 方 米 為 4萬 元 ， 租 金 也 按 最 保 守 估 計(jì) ， 每 平 方 米 （ 建 筑 面 積 ） 為 20 元 / 。萬 代 廣 場 ： 一 至 四 層 為 商 鋪 ， 五 至 十 五 層 為 商 住 兩 用 房 ， 店 鋪 以 開 架 式經(jīng) 營 ， 開 發(fā) 商 銷 售 時(shí) 采 取 返 租 的 形 式 ， 租 金 為 合 同 價(jià) 的 812%。友 誼 名 店 :采 取 扣 率 方 式 2530%（ 根 據(jù) 商 品 而 定 ） ， 不 租