【正文】 選擇 頻度 比例 一天一次 10 10﹪ 三天一次 14 14﹪ 一周一次 17 17﹪ 二周一次 8 8﹪ 隨時(shí) 52 51﹪ 選擇 頻度 比例 小區(qū)各樓的底樓 13 13﹪ 小區(qū)周圍底樓 19 19﹪ 集中在小區(qū) 某一區(qū)域 58 60﹪ 不需要 5 5﹪ 第 23 頁(yè) 0204060小型超市24小時(shí)便利店雜貨店餐廳茶室、咖啡廳藥品店醫(yī)療點(diǎn)洗衣店服裝店農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)美容美發(fā)健身休閑娛樂。 社區(qū)商業(yè)配套那種規(guī)劃選擇？ 分析：關(guān)于目前社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃形式，在征求社區(qū)消費(fèi)者意見時(shí)， 60%以上認(rèn)為應(yīng)該集中在社區(qū)的某一區(qū)域， 19%人為應(yīng)布置在社區(qū)周圍的底樓，而認(rèn)為應(yīng)該布置在每一幢樓 的底樓的不到 13%；可見消費(fèi)人群希望集中在社區(qū)的某一區(qū)域?yàn)橹饕x擇。 佳家瑪商廈 XX商廈 訪談式問卷調(diào)查 第 22 頁(yè) 一天一次,10,10%三天一次,14,14%一周一次,17,17%二周一次, 8 ,8%隨時(shí),52,51%一天一次 三天一次 一周一次二周一次 隨時(shí)13,13%19,19%58,60%5, 5% 3, 3%小區(qū)各樓的底樓小區(qū)周圍底樓集中在小區(qū)某一區(qū)域不需要其他 為便于深入了解 XX 新區(qū)商業(yè) 情況， 調(diào)查人員 設(shè)計(jì)了社區(qū)商業(yè)消費(fèi)者訪問式問卷 ，采取了訪談式問卷調(diào)查。調(diào)查證明 尊重入住居民和商業(yè)設(shè)計(jì)覆蓋區(qū)域居民入住量和商業(yè)業(yè)態(tài)入住的規(guī)律尤 為重要。 全部商業(yè)店鋪均沒有設(shè)置停車場(chǎng)，導(dǎo)致交通堵塞，消費(fèi)者購(gòu)物極為不便。 被調(diào)查的六個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，均缺乏有效地商業(yè)管理和服務(wù)培訓(xùn)，沒有統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范，均由租賃商戶自行管理，服務(wù)水平較差。 在被調(diào)查的六個(gè) 商業(yè)項(xiàng)目 中，總體感覺比較好一點(diǎn)的是 XX 商廈 和 佳家瑪商廈 ，這兩家商廈為完整的零售商業(yè)規(guī)劃和設(shè)計(jì) 。 各商業(yè)業(yè)態(tài)較落后，缺少滿足 品牌 連鎖店、專賣店的商業(yè)條件，包括 品牌 餐飲業(yè)的入駐（底商已經(jīng)不適應(yīng) 現(xiàn)代 城市 大型 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的規(guī)定） 。 家祿福購(gòu)物新天地 興達(dá)電腦電器城 家佳瑪購(gòu)物廣場(chǎng) 銀鑫購(gòu)物中心 XX商廈 佳家瑪商廈 暗訪調(diào)查結(jié)果 體現(xiàn)出 如下特點(diǎn)： 多數(shù)正在運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目均 為 住宅樓 底商式商業(yè)布置， 只有 XX 商廈 和 佳家瑪 第 21 頁(yè) 商廈為 沿街低層商場(chǎng) 結(jié)構(gòu) 。但因規(guī)劃的有待政府明確，所以存在不穩(wěn)定因素。 也是傳統(tǒng)的批發(fā)集中區(qū)域，有部份市場(chǎng)需要按政府規(guī)劃調(diào)整需要拆除，如現(xiàn)代大世界的舊場(chǎng)。但要搬至大塘路段。 振華是市區(qū)范圍是比較成功的專業(yè)市場(chǎng)。 近 況 由于 XX新規(guī)劃的執(zhí)行，原泰和春、東方家具城已拆除，其他剩余專業(yè)市場(chǎng)都待拆除或調(diào)整。 西環(huán)路以批發(fā)為主，南環(huán)以零售為主。建材、家裝、燈飾家具、汽配、鋼材、果品蔬菜為主。服裝、煙酒、食品、電器、建材等 31大類、 24300多個(gè)品種，區(qū)域商業(yè)規(guī)劃面積幾十萬(wàn)平米。 市區(qū) 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局 板塊 東關(guān)商圈 大慶商圈 西南環(huán)路商圈 位 萬(wàn)壽路及御河橋?qū)Π堆由? 大慶東路及向十里店延伸 西環(huán)路及南環(huán)路 東關(guān)商圈 西南環(huán)路 商圈 大慶商圈 第 19 頁(yè) 置 項(xiàng) 目 名 稱 海辰、海盛 、云中服裝大世界、五彩市場(chǎng)、云中副食城、萬(wàn)圣精品服裝城、永久建材市場(chǎng)、東信永康、御鑫商貿(mào)城、小商品市場(chǎng)、窗簾大世界、春毅電器、城中城家具家園等大型專業(yè)市場(chǎng) 10個(gè) 現(xiàn)代裝飾大世界、通用汽配城、通用物資商貿(mào)市場(chǎng)、九洲鋼材市場(chǎng)、九洲商貿(mào)城（經(jīng)營(yíng)汽配）、九洲建材市場(chǎng)、翔龍建材市場(chǎng)、十里店果品蔬菜綜合市場(chǎng)、中鴻糧油交易市場(chǎng)等 西環(huán)路上的和平五金機(jī)電批發(fā)市場(chǎng)（同左公路）和振華蔬菜批發(fā)市場(chǎng)；南環(huán)路上的云中裝飾材料大世界、金中市場(chǎng)、金牛市場(chǎng)；新建西路上的藍(lán)天山鷹、萬(wàn)佳燈飾、華宇購(gòu)物中心、城貿(mào)大樓、華聯(lián)等。 西南環(huán)路商圈以藍(lán)天山鷹、華宇購(gòu)物、萬(wàn)家燈飾、振華蔬果批發(fā)、和平五金等組成 ?，F(xiàn)有商業(yè)設(shè)施初步滿足商業(yè)活動(dòng)需求，但缺乏商務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)，無(wú)形成中央商務(wù)區(qū)及國(guó)際化、現(xiàn)代化設(shè)施商務(wù)區(qū) 。 新區(qū)規(guī)劃 XX 實(shí)施的煤礦棚戶區(qū)改造和采煤沉陷區(qū)治理工程，投資 60多億元，規(guī)劃 5年建成 600 多萬(wàn)平方米員工住宅，使近十 三 萬(wàn)戶、 40 萬(wàn)礦工及家屬居住條件得到徹底改善。 中部 2021 年計(jì)劃開始進(jìn)行搬遷，旨在恢復(fù)古城墻貌；東部御東新區(qū)是 XX 市今后 20 年城市發(fā)展的主要方向，是主城區(qū)、口泉地區(qū)、文瀛湖地區(qū) “ 一主兩副 ” 結(jié)構(gòu)形態(tài)的一副 ” 區(qū)域；南部依靠 XX市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的帶動(dòng)，城市的經(jīng)濟(jì)功能逐漸南移，集中力量引導(dǎo)城市向東南發(fā)展。堅(jiān)持新城建設(shè)和舊城改造并重的方針，搞好 XX 御東新區(qū)建設(shè) ，搞好市區(qū)道路和兩大出口的建設(shè)。城市配套設(shè)施的完善、人民生活水平的提高，直接催化著房地產(chǎn)需求的旺盛，也帶動(dòng)著 商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展 。 本章 小結(jié) XX 市是山西第二大城市，是晉北乃至整個(gè)華北重要的資源性城市，重要的煤炭資源和電力能源基地，同時(shí)擁有全面的工業(yè)體系和豐富的旅游資源，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，與“大北京城市帶 ” 有著密切聯(lián)系。 第 15 頁(yè) 金融體系 XX 是晉、冀、蒙交界處的金融中心，已形成了國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行為主體、地方商業(yè)銀行為補(bǔ)充的金融體系，服務(wù)功能比較齊全，可受理各種涉外業(yè)務(wù)。 設(shè)施完善 XX 建成了以光纖傳輸為主，輔以數(shù)字微波、衛(wèi)星傳輸?shù)确绞降耐ㄓ嵕W(wǎng)絡(luò)，固定電話網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)和多媒體通訊通達(dá)全國(guó)和世界許多國(guó)家及地區(qū)，固定電話機(jī)普及率達(dá)每百人 部。城市人均公共綠地面積由 平方米提高到 平方米。 XX可望成為資源相對(duì)貧乏的沿海 及渤海經(jīng)濟(jì)圈的礦產(chǎn)品原料基地。京包、大秦等 4條復(fù)線電氣化鐵路及 40余條支線、專用線縱橫交錯(cuò)，溝通華北、西北、東北和三晉腹地的聯(lián)系，京大、大運(yùn)和得大高速公路等 10多條干線四通八達(dá)，飛機(jī)可直達(dá) 北京 、 上海 、 廣州 等城市， XX 已形成了鐵路、公路、航空相互配套的立體交通體系。 XX市 投資環(huán)境 分析 交通便捷 XX 市是我國(guó)中西部地區(qū)離首都最近、離出海口最近的一塊 “ 風(fēng) 水寶地”。具有宜林、宜農(nóng)的多種類型的土地資源和生物資源優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過 50 年的建設(shè)發(fā)展， XX 已初步形成以煤炭、電力為支柱產(chǎn)業(yè)，冶金、機(jī)械、建材、化工、輕紡、制藥、食品等工業(yè)門類比較完整的工業(yè)體系。 工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì) XX 市作為國(guó)家重要的能源基地，工業(yè)基礎(chǔ)勢(shì)力雄厚。境內(nèi)古建筑、古遺址 3000 余處，現(xiàn)有國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位 13 處、省級(jí)文物保護(hù)單位 23 處。 XX 具有良好的電力生產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Γ硟?nèi)仍有繼續(xù)建設(shè)火力發(fā)電廠的各種資源條件，可向東部地區(qū)提供成本更低的電力資源 。在 XX 市第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的帶動(dòng)之下，必將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。 指 標(biāo) 金額（元） 比上年增長(zhǎng)（ %） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16103 農(nóng)村居民人均純收入 4063 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 10133 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 2472 從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前 XX 市的整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好， 人民生活逐年提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速， XX 市社會(huì)消費(fèi)品零售總額近年保持平均 12%以上的增長(zhǎng)率，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮螅谖鞑康貐^(qū)處于較高水平 ， 適合 進(jìn)行商業(yè) 地產(chǎn)投資 。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 10133 元，比上年增長(zhǎng) %。 消費(fèi)結(jié)構(gòu) ： 2021 年全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)銷售額中，服裝鞋帽、針、紡織品類增長(zhǎng) %；石油及制品類增長(zhǎng) %；書報(bào)雜志類增長(zhǎng) %；汽車類增長(zhǎng) %。其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。其中，國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位投資完成 億元，增長(zhǎng) %；非國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位投資完成 億元，增長(zhǎng) %。 GDP 從 1000 美元到 3000 美元是實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期 ， 這個(gè)時(shí)期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步完善，經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)，群眾生產(chǎn)和生活條件不斷改善 ，也將逐漸帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。從上圖可以看出， XX 經(jīng)濟(jì)除 2021 年受全球金融危機(jī)影響漲幅較小外，一直處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 XX 實(shí)施的煤礦棚戶區(qū)改造和采煤沉陷區(qū)治理工程，投資 60 多億元，規(guī)劃 5 年建成 600 多萬(wàn)平方米員工住宅，使近十 三 萬(wàn)戶、 近40 萬(wàn)礦工及家屬居住條件得到徹底改善。 由于 XX 新區(qū)是山西 XX 礦區(qū)棚戶區(qū)居民拆遷后的居住地，且前期未正式命名為“ XX新區(qū) ” ，當(dāng)?shù)鼐用癖銓⑵浞Q作 “ 棚戶區(qū) ” ，久而 久之就習(xí)慣了這樣稱呼。 20212021 是第二期。 XX 新區(qū)概況 XX 新區(qū)位于山西省北部 XX 市礦區(qū)， XX新區(qū)就是 XX 礦務(wù)局 棚戶區(qū) 改造工程 ，分棚戶區(qū)和沉陷區(qū) 兩區(qū) 。現(xiàn)在的用水狀況是：工業(yè)與生活用水占 80%，農(nóng)業(yè)用水占 20%。 XX 煤支持著全國(guó) 5 大火力電網(wǎng)、 3 大港口、 6 大城市的煤氣發(fā)生爐以及全國(guó) 20 多個(gè)省、市、自治區(qū) 2800 多家大中型企業(yè)，有力地支援了全國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，并遠(yuǎn)銷歐、亞、美的 20 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。得天獨(dú)厚的煤炭資源優(yōu)勢(shì)，使 XX 市成為國(guó)家重要的能源基地，被譽(yù)為中國(guó) “ 煤都 ” 。 XX可望成為資源相對(duì)貧乏的沿海及渤海經(jīng)濟(jì)圈的礦產(chǎn)品原料基地。全市公路密度 公里 /百平方公里。其中，高速公路達(dá)到 公里。今日的 XX，是京包、同蒲兩大鐵路的交匯點(diǎn)，大秦鐵路的起點(diǎn)，居神府、準(zhǔn)格爾新興能源區(qū)與京津唐發(fā)達(dá)工業(yè)區(qū)的中點(diǎn) 。 交通概況 XX 北鄰內(nèi)蒙，東望河北、距北京 380 公里，南離太原市 352 公里，實(shí)為首都之屏障、全晉北方之門戶，且扼晉、冀、內(nèi)蒙之咽喉要道，是歷代兵家必爭(zhēng)之地。北魏年間開鑿的云岡石窟，現(xiàn)存的唯一遼代木 構(gòu)建筑的華嚴(yán)寺，古樸渾厚的善化寺，號(hào)稱中國(guó)龍壁之冠的九龍壁，黏著在峭壁之上的懸空寺，景色旖旎、山勢(shì)峭如刀劈的北岳恒山 …… XX 市的旅游資源頗為豐富，歷史古跡和自然風(fēng)光均有獨(dú)到之處。境內(nèi)古建筑、古遺址 300 多處，其中列入《世 第 9 頁(yè) 界文化遺產(chǎn)名錄》的 1 處、列入國(guó)家級(jí)和省級(jí)文物保護(hù)單位的 36 處，古建文化、佛教文化非常發(fā)達(dá)。 全市轄區(qū)面積 14176 平方千米 ，城區(qū) 2080 平方千米 ， 轄左云、 XX、陽(yáng)高、天鎮(zhèn)、渾源、廣靈、靈丘七縣，城區(qū)和近郊劃 為城區(qū)、礦區(qū)、南郊區(qū)和新榮區(qū)，計(jì)5鎮(zhèn) 22 鄉(xiāng) 29 個(gè)街道辦事處。 第 8 頁(yè) 第二章 XX概況及 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 XX市概況 區(qū)位及行政區(qū) XX 位于山西省北部，介于內(nèi)外長(zhǎng)城之間，是 XX盆地的中心。本項(xiàng)目 不但是 XX 新區(qū)的商業(yè)中心 ， 同時(shí)可以 做到立足 XX、輻射 XX 及 周邊 城市 。 第 7 頁(yè) 項(xiàng)目將引 入 XX乃至山西稀缺的“奧特萊斯”品牌折扣概念商業(yè)模式。 本商業(yè)項(xiàng)目將是 XX新區(qū) 中心的坐標(biāo)，是規(guī)劃中新崛起的板塊中心， XX新區(qū) 最具規(guī)模的大型商業(yè)中心，其中有大賣場(chǎng) 業(yè)態(tài)的引入 —— 這一對(duì) XX 周邊社區(qū)型商業(yè) 而言相對(duì)超前的商業(yè)形態(tài)進(jìn)駐，對(duì) 本項(xiàng)目的成功尤為重要 。 XX新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的約 13萬(wàn) 戶住宅 規(guī)劃已基本建成交付使用，目前入住率約 30%，入住人口約 12 萬(wàn)人； 主要 建設(shè) 指標(biāo) 占地面積：占地約 （ 17542 平方米 ） ； 容積率： ； 總建筑面積： 約 5 萬(wàn)平方米 （ 地下 1層 15000 平方米 ，地上 6 層 36000 平方米） ； 商業(yè)中心建筑占地面積： 6000 平方米； 建筑密度： 34% 綠化 景觀及道路 覆蓋率： 66%（含交通、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)等公建面積） 停車場(chǎng)：地上停車場(chǎng) 約 300 個(gè)停車位 主要研究結(jié)論 商業(yè) 市場(chǎng) 定位 根據(jù)對(duì) XX消費(fèi)者的深層次需求了解，目前他們 對(duì) 購(gòu)物環(huán)境、購(gòu)物氛圍 、購(gòu)物功能的要求越來(lái)越高，且普遍期望“大型” 和 “規(guī)模化”的商業(yè)場(chǎng)所出現(xiàn)。地理位置優(yōu)越，交通便利，是社區(qū)商業(yè) 核心 商圈選址的理想 地塊。 山西 XXXX新區(qū)商業(yè) 中心項(xiàng)目 可行性研究及商業(yè)策劃案 XX 市 XXXX 投資有限公司 2021 年 4 月 第 1 頁(yè) 目 錄 第一章 總 論 ............................................................................................................................5