【正文】 選擇 頻度 比例 一天一次 10 10﹪ 三天一次 14 14﹪ 一周一次 17 17﹪ 二周一次 8 8﹪ 隨時 52 51﹪ 選擇 頻度 比例 小區(qū)各樓的底樓 13 13﹪ 小區(qū)周圍底樓 19 19﹪ 集中在小區(qū) 某一區(qū)域 58 60﹪ 不需要 5 5﹪ 第 23 頁 0204060小型超市24小時便利店雜貨店餐廳茶室、咖啡廳藥品店醫(yī)療點洗衣店服裝店農(nóng)貿(mào)市場美容美發(fā)健身休閑娛樂。 社區(qū)商業(yè)配套那種規(guī)劃選擇？ 分析：關(guān)于目前社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃形式，在征求社區(qū)消費者意見時， 60%以上認為應該集中在社區(qū)的某一區(qū)域， 19%人為應布置在社區(qū)周圍的底樓，而認為應該布置在每一幢樓 的底樓的不到 13%；可見消費人群希望集中在社區(qū)的某一區(qū)域為主要選擇。 佳家瑪商廈 XX商廈 訪談式問卷調(diào)查 第 22 頁 一天一次,10,10%三天一次,14,14%一周一次,17,17%二周一次, 8 ,8%隨時,52,51%一天一次 三天一次 一周一次二周一次 隨時13,13%19,19%58,60%5, 5% 3, 3%小區(qū)各樓的底樓小區(qū)周圍底樓集中在小區(qū)某一區(qū)域不需要其他 為便于深入了解 XX 新區(qū)商業(yè) 情況， 調(diào)查人員 設(shè)計了社區(qū)商業(yè)消費者訪問式問卷 ，采取了訪談式問卷調(diào)查。調(diào)查證明 尊重入住居民和商業(yè)設(shè)計覆蓋區(qū)域居民入住量和商業(yè)業(yè)態(tài)入住的規(guī)律尤 為重要。 全部商業(yè)店鋪均沒有設(shè)置停車場，導致交通堵塞，消費者購物極為不便。 被調(diào)查的六個商業(yè)項目，均缺乏有效地商業(yè)管理和服務培訓，沒有統(tǒng)一的服務規(guī)范，均由租賃商戶自行管理，服務水平較差。 在被調(diào)查的六個 商業(yè)項目 中，總體感覺比較好一點的是 XX 商廈 和 佳家瑪商廈 ，這兩家商廈為完整的零售商業(yè)規(guī)劃和設(shè)計 。 各商業(yè)業(yè)態(tài)較落后，缺少滿足 品牌 連鎖店、專賣店的商業(yè)條件，包括 品牌 餐飲業(yè)的入駐（底商已經(jīng)不適應 現(xiàn)代 城市 大型 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的規(guī)定） 。 家祿福購物新天地 興達電腦電器城 家佳瑪購物廣場 銀鑫購物中心 XX商廈 佳家瑪商廈 暗訪調(diào)查結(jié)果 體現(xiàn)出 如下特點： 多數(shù)正在運營的商業(yè)項目均 為 住宅樓 底商式商業(yè)布置， 只有 XX 商廈 和 佳家瑪 第 21 頁 商廈為 沿街低層商場 結(jié)構(gòu) 。但因規(guī)劃的有待政府明確，所以存在不穩(wěn)定因素。 也是傳統(tǒng)的批發(fā)集中區(qū)域，有部份市場需要按政府規(guī)劃調(diào)整需要拆除，如現(xiàn)代大世界的舊場。但要搬至大塘路段。 振華是市區(qū)范圍是比較成功的專業(yè)市場。 近 況 由于 XX新規(guī)劃的執(zhí)行，原泰和春、東方家具城已拆除，其他剩余專業(yè)市場都待拆除或調(diào)整。 西環(huán)路以批發(fā)為主，南環(huán)以零售為主。建材、家裝、燈飾家具、汽配、鋼材、果品蔬菜為主。服裝、煙酒、食品、電器、建材等 31大類、 24300多個品種，區(qū)域商業(yè)規(guī)劃面積幾十萬平米。 市區(qū) 商業(yè)競爭格局 板塊 東關(guān)商圈 大慶商圈 西南環(huán)路商圈 位 萬壽路及御河橋?qū)Π堆由? 大慶東路及向十里店延伸 西環(huán)路及南環(huán)路 東關(guān)商圈 西南環(huán)路 商圈 大慶商圈 第 19 頁 置 項 目 名 稱 海辰、海盛 、云中服裝大世界、五彩市場、云中副食城、萬圣精品服裝城、永久建材市場、東信永康、御鑫商貿(mào)城、小商品市場、窗簾大世界、春毅電器、城中城家具家園等大型專業(yè)市場 10個 現(xiàn)代裝飾大世界、通用汽配城、通用物資商貿(mào)市場、九洲鋼材市場、九洲商貿(mào)城（經(jīng)營汽配）、九洲建材市場、翔龍建材市場、十里店果品蔬菜綜合市場、中鴻糧油交易市場等 西環(huán)路上的和平五金機電批發(fā)市場（同左公路）和振華蔬菜批發(fā)市場；南環(huán)路上的云中裝飾材料大世界、金中市場、金牛市場；新建西路上的藍天山鷹、萬佳燈飾、華宇購物中心、城貿(mào)大樓、華聯(lián)等。 西南環(huán)路商圈以藍天山鷹、華宇購物、萬家燈飾、振華蔬果批發(fā)、和平五金等組成 ?，F(xiàn)有商業(yè)設(shè)施初步滿足商業(yè)活動需求，但缺乏商務主導型商業(yè)功能區(qū)，無形成中央商務區(qū)及國際化、現(xiàn)代化設(shè)施商務區(qū) 。 新區(qū)規(guī)劃 XX 實施的煤礦棚戶區(qū)改造和采煤沉陷區(qū)治理工程，投資 60多億元，規(guī)劃 5年建成 600 多萬平方米員工住宅，使近十 三 萬戶、 40 萬礦工及家屬居住條件得到徹底改善。 中部 2021 年計劃開始進行搬遷，旨在恢復古城墻貌；東部御東新區(qū)是 XX 市今后 20 年城市發(fā)展的主要方向，是主城區(qū)、口泉地區(qū)、文瀛湖地區(qū) “ 一主兩副 ” 結(jié)構(gòu)形態(tài)的一副 ” 區(qū)域；南部依靠 XX市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的帶動，城市的經(jīng)濟功能逐漸南移，集中力量引導城市向東南發(fā)展。堅持新城建設(shè)和舊城改造并重的方針，搞好 XX 御東新區(qū)建設(shè) ，搞好市區(qū)道路和兩大出口的建設(shè)。城市配套設(shè)施的完善、人民生活水平的提高，直接催化著房地產(chǎn)需求的旺盛，也帶動著 商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展 。 本章 小結(jié) XX 市是山西第二大城市，是晉北乃至整個華北重要的資源性城市，重要的煤炭資源和電力能源基地，同時擁有全面的工業(yè)體系和豐富的旅游資源，總體經(jīng)濟發(fā)展良好，與“大北京城市帶 ” 有著密切聯(lián)系。 第 15 頁 金融體系 XX 是晉、冀、蒙交界處的金融中心，已形成了國有獨資商業(yè)銀行為主體、地方商業(yè)銀行為補充的金融體系，服務功能比較齊全，可受理各種涉外業(yè)務。 設(shè)施完善 XX 建成了以光纖傳輸為主，輔以數(shù)字微波、衛(wèi)星傳輸?shù)确绞降耐ㄓ嵕W(wǎng)絡(luò)，固定電話網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)、數(shù)字數(shù)據(jù)和多媒體通訊通達全國和世界許多國家及地區(qū)，固定電話機普及率達每百人 部。城市人均公共綠地面積由 平方米提高到 平方米。 XX可望成為資源相對貧乏的沿海 及渤海經(jīng)濟圈的礦產(chǎn)品原料基地。京包、大秦等 4條復線電氣化鐵路及 40余條支線、專用線縱橫交錯，溝通華北、西北、東北和三晉腹地的聯(lián)系，京大、大運和得大高速公路等 10多條干線四通八達，飛機可直達 北京 、 上海 、 廣州 等城市， XX 已形成了鐵路、公路、航空相互配套的立體交通體系。 XX市 投資環(huán)境 分析 交通便捷 XX 市是我國中西部地區(qū)離首都最近、離出?？谧罱囊粔K “ 風 水寶地”。具有宜林、宜農(nóng)的多種類型的土地資源和生物資源優(yōu)勢。經(jīng)過 50 年的建設(shè)發(fā)展， XX 已初步形成以煤炭、電力為支柱產(chǎn)業(yè)，冶金、機械、建材、化工、輕紡、制藥、食品等工業(yè)門類比較完整的工業(yè)體系。 工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢 XX 市作為國家重要的能源基地，工業(yè)基礎(chǔ)勢力雄厚。境內(nèi)古建筑、古遺址 3000 余處，現(xiàn)有國家級文物保護單位 13 處、省級文物保護單位 23 處。 XX 具有良好的電力生產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Γ硟?nèi)仍有繼續(xù)建設(shè)火力發(fā)電廠的各種資源條件，可向東部地區(qū)提供成本更低的電力資源 。在 XX 市第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的帶動之下，必將促進商業(yè)地產(chǎn)和消費需求的增長。 指 標 金額（元） 比上年增長（ %） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16103 農(nóng)村居民人均純收入 4063 城鎮(zhèn)居民人均消費支出 10133 農(nóng)村居民人均生活消費支出 2472 從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前 XX 市的整體經(jīng)濟運行穩(wěn)定，經(jīng)濟環(huán)境良好， 人民生活逐年提高，社會消費品零售總額增長迅速， XX 市社會消費品零售總額近年保持平均 12%以上的增長率，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，在西部地區(qū)處于較高水平 ， 適合 進行商業(yè) 地產(chǎn)投資 。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 10133 元，比上年增長 %。 消費結(jié)構(gòu) ： 2021 年全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)銷售額中，服裝鞋帽、針、紡織品類增長 %；石油及制品類增長 %；書報雜志類增長 %；汽車類增長 %。其中，城鎮(zhèn)消費品零售額 億元，增長 %；鄉(xiāng)村消費品零售額 億元，增長 %。其中，國有經(jīng)濟單位投資完成 億元，增長 %；非國有經(jīng)濟單位投資完成 億元，增長 %。 GDP 從 1000 美元到 3000 美元是實現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時期 ， 這個時期市場經(jīng)濟逐步完善，經(jīng)濟保持快速增長，群眾生產(chǎn)和生活條件不斷改善 ，也將逐漸帶動房地產(chǎn)的發(fā)展。從上圖可以看出， XX 經(jīng)濟除 2021 年受全球金融危機影響漲幅較小外，一直處于高速發(fā)展狀態(tài)。 XX 實施的煤礦棚戶區(qū)改造和采煤沉陷區(qū)治理工程，投資 60 多億元，規(guī)劃 5 年建成 600 多萬平方米員工住宅，使近十 三 萬戶、 近40 萬礦工及家屬居住條件得到徹底改善。 由于 XX 新區(qū)是山西 XX 礦區(qū)棚戶區(qū)居民拆遷后的居住地，且前期未正式命名為“ XX新區(qū) ” ，當?shù)鼐用癖銓⑵浞Q作 “ 棚戶區(qū) ” ，久而 久之就習慣了這樣稱呼。 20212021 是第二期。 XX 新區(qū)概況 XX 新區(qū)位于山西省北部 XX 市礦區(qū)， XX新區(qū)就是 XX 礦務局 棚戶區(qū) 改造工程 ，分棚戶區(qū)和沉陷區(qū) 兩區(qū) ?，F(xiàn)在的用水狀況是：工業(yè)與生活用水占 80%，農(nóng)業(yè)用水占 20%。 XX 煤支持著全國 5 大火力電網(wǎng)、 3 大港口、 6 大城市的煤氣發(fā)生爐以及全國 20 多個省、市、自治區(qū) 2800 多家大中型企業(yè)，有力地支援了全國的經(jīng)濟建設(shè)，并遠銷歐、亞、美的 20 多個國家和地區(qū)。得天獨厚的煤炭資源優(yōu)勢，使 XX 市成為國家重要的能源基地，被譽為中國 “ 煤都 ” 。 XX可望成為資源相對貧乏的沿海及渤海經(jīng)濟圈的礦產(chǎn)品原料基地。全市公路密度 公里 /百平方公里。其中，高速公路達到 公里。今日的 XX，是京包、同蒲兩大鐵路的交匯點，大秦鐵路的起點，居神府、準格爾新興能源區(qū)與京津唐發(fā)達工業(yè)區(qū)的中點 。 交通概況 XX 北鄰內(nèi)蒙，東望河北、距北京 380 公里，南離太原市 352 公里，實為首都之屏障、全晉北方之門戶，且扼晉、冀、內(nèi)蒙之咽喉要道，是歷代兵家必爭之地。北魏年間開鑿的云岡石窟，現(xiàn)存的唯一遼代木 構(gòu)建筑的華嚴寺，古樸渾厚的善化寺，號稱中國龍壁之冠的九龍壁，黏著在峭壁之上的懸空寺，景色旖旎、山勢峭如刀劈的北岳恒山 …… XX 市的旅游資源頗為豐富，歷史古跡和自然風光均有獨到之處。境內(nèi)古建筑、古遺址 300 多處，其中列入《世 第 9 頁 界文化遺產(chǎn)名錄》的 1 處、列入國家級和省級文物保護單位的 36 處，古建文化、佛教文化非常發(fā)達。 全市轄區(qū)面積 14176 平方千米 ，城區(qū) 2080 平方千米 ， 轄左云、 XX、陽高、天鎮(zhèn)、渾源、廣靈、靈丘七縣，城區(qū)和近郊劃 為城區(qū)、礦區(qū)、南郊區(qū)和新榮區(qū)，計5鎮(zhèn) 22 鄉(xiāng) 29 個街道辦事處。 第 8 頁 第二章 XX概況及 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 XX市概況 區(qū)位及行政區(qū) XX 位于山西省北部，介于內(nèi)外長城之間，是 XX盆地的中心。本項目 不但是 XX 新區(qū)的商業(yè)中心 ， 同時可以 做到立足 XX、輻射 XX 及 周邊 城市 。 第 7 頁 項目將引 入 XX乃至山西稀缺的“奧特萊斯”品牌折扣概念商業(yè)模式。 本商業(yè)項目將是 XX新區(qū) 中心的坐標，是規(guī)劃中新崛起的板塊中心， XX新區(qū) 最具規(guī)模的大型商業(yè)中心，其中有大賣場 業(yè)態(tài)的引入 —— 這一對 XX 周邊社區(qū)型商業(yè) 而言相對超前的商業(yè)形態(tài)進駐，對 本項目的成功尤為重要 。 XX新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的約 13萬 戶住宅 規(guī)劃已基本建成交付使用，目前入住率約 30%，入住人口約 12 萬人； 主要 建設(shè) 指標 占地面積：占地約 （ 17542 平方米 ） ； 容積率： ； 總建筑面積： 約 5 萬平方米 （ 地下 1層 15000 平方米 ，地上 6 層 36000 平方米） ； 商業(yè)中心建筑占地面積： 6000 平方米； 建筑密度： 34% 綠化 景觀及道路 覆蓋率： 66%（含交通、停車場、廣場等公建面積） 停車場：地上停車場 約 300 個停車位 主要研究結(jié)論 商業(yè) 市場 定位 根據(jù)對 XX消費者的深層次需求了解，目前他們 對 購物環(huán)境、購物氛圍 、購物功能的要求越來越高，且普遍期望“大型” 和 “規(guī)模化”的商業(yè)場所出現(xiàn)。地理位置優(yōu)越，交通便利，是社區(qū)商業(yè) 核心 商圈選址的理想 地塊。 山西 XXXX新區(qū)商業(yè) 中心項目 可行性研究及商業(yè)策劃案 XX 市 XXXX 投資有限公司 2021 年 4 月 第 1 頁 目 錄 第一章 總 論 ............................................................................................................................5