【正文】 二O一二年三月二十日53 / 53。綜上所述，深圳市濱海購物中心有限公司項(xiàng)目是一個(gè)利國利民的好項(xiàng)目，銀行貸款沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，卻能促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展的企業(yè)的發(fā)展，符合貸款政策導(dǎo)向。深圳市濱海購物中心有限公司借此機(jī)會(huì)，精誠團(tuán)結(jié)，努力拼搏，借助深圳市發(fā)展的動(dòng)力，必將能取得更大成就。該項(xiàng)目為促進(jìn)深圳東部組團(tuán)和濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，提高葵涌地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市政配套設(shè)施建設(shè)，增加葵涌地區(qū)的綜合城市競爭能力，改善人們生產(chǎn)環(huán)境和生活環(huán)境，保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)未來20年的發(fā)展，具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)銷售收入降低20%當(dāng)銷售收入降低20%時(shí)，營業(yè)利潤為3407萬元，銷售費(fèi)和銷售稅金還是1132萬元和553萬元，公司經(jīng)營凈利潤為1722萬元.從上述分析看出，在濱海購物中心的營業(yè)收入降低20%的情況下，公司的經(jīng)營凈利潤為1722萬元，說明項(xiàng)目整體盈利能力強(qiáng)，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。當(dāng)銷售收入降低5%當(dāng)銷售收入降低5%時(shí)，營業(yè)利潤為4040萬元，銷售費(fèi)和銷售稅金還是1132萬元和553萬元，公司經(jīng)營凈利潤為2355萬元。按照大型購物中心的平均銷售水平，每月1000多萬元的銷售收入是很低的，很容易達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，所以，該項(xiàng)目沒有任何風(fēng)險(xiǎn)。（1－%－%） ＝。銷售稅金率，第一年繳納稅金為553萬元，%，這是公司經(jīng)營的變動(dòng)成本。銷售成本率，第一年的營業(yè)利潤為4260萬元，%，%。第十一節(jié) 購物中心不確定性分析一、盈虧平衡分析盈虧平衡是濱海購物中心在盈虧相抵后不盈也不虧時(shí)的銷售額，由商品銷售收入、商品銷售成本、商品銷售費(fèi)用和商品銷售稅金四個(gè)因素構(gòu)成。濱海購物中心項(xiàng)目每年的凈利潤最低是2500萬元，完全有能力償還借款本息。四、還款計(jì)劃深圳市濱海購物中心有限借入資金全部投入到項(xiàng)目中使用，保證項(xiàng)目按時(shí)啟動(dòng)經(jīng)營，還款來源是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的利潤。其中：，市場價(jià)值是4877萬元；，市場價(jià)值是5181萬元；深圳市濱海購物中心向銀行借款9000萬元，抵押是足值的。其中：購買商場用各類設(shè)備，需要投資2600萬元；商場升級(jí)改造土建工程和設(shè)備安裝工程，需要投資830萬元；商場裝修工程款，需要投資1500萬元；購進(jìn)商場出售的各類商品，需要投資4070萬元。其中：，投資1004萬元；購買商鋪面積9,，投資13241萬元；商場流動(dòng)資金，投資530萬元。第十節(jié) 購物中心資金籌措濱海購物中心項(xiàng)目總投資23,775萬元，其中：固定資產(chǎn)投資19,175萬元，流動(dòng)資產(chǎn)投資4600萬元，資金的籌措分為自籌資金和銀行貸款兩部份，其中：企業(yè)自籌資金14775萬元，申請(qǐng)銀行貸款9000萬元。年凈利潤濱海購物中心的第一至第五年的凈利潤為15765萬元，即每年的平均盈利水平是3153萬元。七、投資回收期投資回收期是濱海購物中心投資總額，用經(jīng)營凈利潤回收的期限，由總投資額、年凈利潤額兩個(gè)因素構(gòu)成。濱海購物中心以較低的價(jià)格優(yōu)勢，吸引更多的購物人群，擴(kuò)大銷售量，追求規(guī)模效益，從而達(dá)到與民共贏的經(jīng)營目的。濱海購物中心的凈銷售利潤率為：凈銷售利潤率＝%－%－% ＝%即：%。，每一年的營業(yè)利潤為4260萬元，%；，第一年的銷售費(fèi)用為1132萬元，%。深圳市濱海購物中心近五年的總營業(yè)利潤額為26077萬元，費(fèi)用總額為6861萬元，應(yīng)繳稅金為3381萬元，凈利潤為15765萬元，其中：第一年凈利潤2574萬元；第二年凈利潤2857萬元；第三年凈利潤3151萬元；第四年凈利潤3419萬元；第五年凈利潤3761萬元。濱海購物中心近五年的繳稅情況是：第一年繳稅553萬元，第二年繳納609萬元，第三年納稅670萬元，第四年納稅737萬元，第五年納稅810萬元。為計(jì)算簡便，可用營業(yè)利潤的13%統(tǒng)一計(jì)算。具體如下圖：項(xiàng)目利潤額（萬元）銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用費(fèi)用總額食品肉菜等類2, 服裝百貨等類1, 家俱電器等類 總金額4, 1, 第一年費(fèi)用支出情況近五年的營業(yè)費(fèi)用濱海購物中心在近五年內(nèi)，隨著營業(yè)額的增加，費(fèi)用也隨之增加，第一年的各項(xiàng)費(fèi)用為1132萬元，第二年為1265萬元，第三年為1391萬元，第四年為1530萬元，第五年為1684萬元。銷售費(fèi)用是商場銷售過程中支出的員工工資、水電費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等；管理費(fèi)用是商場管理部門的人員工資、水電費(fèi)等；財(cái)務(wù)費(fèi)用是商場銀行貸款利息支出等。具體如下：項(xiàng)目陳列商品數(shù)量（萬元）年?duì)I業(yè)收入（萬元）利潤總額（萬元）食品肉菜等類營業(yè)利潤1,26,2,服裝百貨等類營業(yè)利潤2,9,1,家俱電器等類營業(yè)利潤1,3,總利潤4,39,4,第一年?duì)I業(yè)利潤情況近五年的營業(yè)利潤濱海購物中心根據(jù)商場經(jīng)營收入情況，結(jié)合綜合利潤率和平均利潤率情況，計(jì)算出第一年的營業(yè)利潤為4260萬元，第五年的營業(yè)利潤為6237萬元，近五年平均利潤為5201萬元。具體如下：項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年年平均收入食品肉菜等類26,29, 31, 35, 38, 32, 服裝百貨等類9,9, 10, 11, 13, 10, 家俱電器等類3,3, 4, 4, 5, 4, 總收入39,42, 47, 51, 57, 47, 近5年?duì)I業(yè)收入情況二、營業(yè)利潤營業(yè)利潤是商場經(jīng)營收入扣除成本后的盈余，由于商品不同，進(jìn)貨渠道不同，盈利水平也不同，故采用種類商品平均利潤率和綜合利潤率的方式統(tǒng)計(jì)。家俱電器類營業(yè)大廳2800平方米，陳列家俱等類商品1200萬元，每月營業(yè)額300萬元，每年?duì)I業(yè)收入3600萬元。具體如下：項(xiàng)目陳列商品數(shù)量（萬元）月營業(yè)收入（萬元）年?duì)I業(yè)收入（萬元）食品肉菜等類1,2, 26,服裝百貨等類2, 9,家俱電器等類1, 3,總金額4,3, 39,第一年?duì)I業(yè)收入情況食品肉菜類營業(yè)大廳2500平方米，陳列食品等類商品1100萬元，每月營業(yè)額2200萬元，每年?duì)I業(yè)收入26400萬元。一、營業(yè)收入第一年?duì)I業(yè)收入濱海購物中心的營業(yè)收入。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬元）1家俱系列專柜　 2家用電器專柜3文具會(huì)計(jì)用品專柜　 4書藉會(huì)計(jì)用品專柜　 　合計(jì)　1, 第九節(jié) 購物中心財(cái)務(wù)分析濱海購物中心是東部沿海地區(qū)唯一大型購物中心，輻射方圓五公里范圍內(nèi)的葵涌轄區(qū)、南澳轄區(qū)、大鵬轄區(qū)、坪山轄區(qū)、大梅沙地區(qū)，覆蓋范圍內(nèi)人口近120萬。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬元）1服裝鞋帽專柜　1,2床上用品專柜　　合計(jì)　1,第二層營業(yè)大廳百貨珠寶專區(qū)面積1600平方米，總投資商品900萬元，其中：日用百貨系列400萬元，珠寶首飾化妝品系列500萬元。具體如下：序號(hào)項(xiàng)目面積（平方米）金額（萬元）1第二層食品肉菜專柜2,1,2第二層服裝床上用品專柜2,1,3第二層百貨珠寶專柜1,4第三層家具電器文具專柜2,1,　合計(jì)　4,第二層營業(yè)大廳食品、肉菜蛋專區(qū)2500平方米，陳列及庫存商品1100萬元，其中：食品系列600萬元，名煙、名酒、茶系列459萬元，水果系列10萬元，蔬菜系列1萬元，禽蛋系列1萬元，肉類系列1萬元，魚類系列1萬元，海鮮系列2萬元，干貨特產(chǎn)系列25萬元。五、商場裝修投資1500萬元商場裝修是濱海購物中心上檔次、上品位的重要措施，商場裝修包括商場地面裝修、商場內(nèi)外墻壁裝修、商場頂棚裝修等濱海購物中心需要裝修的區(qū)域?yàn)檎麄€(gè)第二層和第三層，經(jīng)咨詢相關(guān)裝修設(shè)計(jì)和施工公司，需要投資約1500萬元。（4）地面工程，包括地面平整、鋪設(shè)地磚、殘疾人專用通道，以及其他服務(wù)設(shè)施等，需要投資20萬元。其他設(shè)備100萬元商場其他設(shè)備包括辦公設(shè)備和清潔設(shè)備，辦公桌椅、電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、檔案柜、吸塵器等，共計(jì)價(jià)值100萬元。弱電設(shè)備150萬元弱電設(shè)備是指消防報(bào)警設(shè)備、樓宇自控設(shè)備、程控設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備等，估計(jì)價(jià)值150萬元。供電設(shè)備300萬元供電設(shè)備包括二部大型變壓器、配電柜、動(dòng)力柜、供電線路、照明燈具、鐳射燈具等，共計(jì)價(jià)值300萬元。（3）貨梯3部，每部價(jià)值在36萬元左右，共計(jì)價(jià)值110萬元左右。具體如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬元）1電梯設(shè)備12部 2空調(diào)通風(fēng)設(shè)備3部 3消防設(shè)備　 4供電設(shè)備　 5供水設(shè)備　 6弱電設(shè)備　 7商場經(jīng)營設(shè)備　 8其他辦公設(shè)備　 　合計(jì)　2, 濱海購物中心設(shè)備投資明細(xì)電梯設(shè)備價(jià)值650萬元（1）大型滾動(dòng)扶梯3部，每部價(jià)值在100萬元左右，共計(jì)價(jià)值300萬元。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬元）1第一層面積 1, 2第二層面積5, 8, 3第三層面積2, 2, 4附屬房產(chǎn) 　合計(jì)　13, 以上第一層、第二層、總價(jià)值為13241萬元。具體如下：，其中：。按照深圳市政府國有土地出讓公示基準(zhǔn)地價(jià)，濱海購物中心所占用土地基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米807元，在不考慮拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的情況下，土地使用權(quán)價(jià)值為1004萬元。第八節(jié) 購物中心投資測算響應(yīng)葵涌街道上檔次、上品位建立商場的指示精神，深圳市濱海購物中心有限公司全面包裝啟動(dòng)購物中心，需要在商場改造、設(shè)備及其安裝、購進(jìn)商品等進(jìn)行投資，累計(jì)投入資金23,745萬元。為了解決和滿足人們購物需要，龍崗區(qū)政府和街道政府要求盡快啟動(dòng)購物中心，所以，濱海購物中心必須在2013年下半年舊市場拆除前全部投入使用。按照深圳市舊城（村）改造相關(guān)規(guī)定和市政建設(shè)規(guī)劃，葵涌中心城區(qū)需要全面拆除重建，原舊市場拆除后不再批準(zhǔn)作為市場使用，而是按照新的規(guī)劃作為居住用地和賓館用地使用，濱海購物中心便成為了本地區(qū)唯一一個(gè)大型購物場所，擔(dān)負(fù)著滿足本地區(qū)人們購物需要的重任；延安路和葵政東路需要拓寬和延伸，是龍崗區(qū)和葵涌街道近期的重要工程，而兩路的延伸和拓寬必須拆除原有的舊市場。濱海購物中心作為大鵬半島的重要工程，擔(dān)負(fù)著改善城市機(jī)能，提高城市形像的重任，葵涌街道辦事處對(duì)此項(xiàng)工作很重視，街道政府已對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行了多次過問，要求購物中心建設(shè)必須上規(guī)模、上品位、上檔次。三、啟動(dòng)開業(yè)深圳市濱海購物中心有限公司，響應(yīng)市、區(qū)兩級(jí)政府的號(hào)召，安排在2011年12月份大運(yùn)會(huì)開幕前，將濱海購物中心啟動(dòng)開業(yè)。對(duì)商品在統(tǒng)一集中采購的基礎(chǔ)上，根據(jù)自己對(duì)商品質(zhì)量與品牌要求的經(jīng)營定位，建立獨(dú)立而穩(wěn)定的商品采購渠道；商場在日常的商業(yè)經(jīng)營服務(wù)中，根據(jù)顧客對(duì)某種或某類特定商品的消費(fèi)偏好經(jīng)驗(yàn)，通過制定適宜的商品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，選定符合條件的生產(chǎn)廠