【導(dǎo)讀】山西XXXX新區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目。可行性研究及商業(yè)策劃案。XX市XXXX投資有限公司

　　

【正文】 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 10133 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 2472 從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前 XX 市的整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好， 人民生活逐年提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速， XX 市社會(huì)消費(fèi)品零售總額近年保持平均 12%以上的增長(zhǎng)率，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，在西部地區(qū)處于較高水平 ， 適合 進(jìn)行商業(yè) 地產(chǎn)投資 。 XX 市居民收入水平在山西城市較高，物價(jià)偏高，但有著較高的人均消費(fèi)支出 。在 XX 市第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的帶動(dòng)之下，必將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 電力資源優(yōu)勢(shì) XX 是華北地區(qū)重要的電力生產(chǎn)基地， XX 三角區(qū)的神頭一、二電廠、 XX一、 二電廠，豐鎮(zhèn)電廠共同組成我國(guó)最大的輸變電網(wǎng)，既滿足了電氣化鐵路晉煤外運(yùn)的用電，又保證了向京津唐地區(qū)供電。 XX 具有良好的電力生產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Γ硟?nèi)仍有繼續(xù)建設(shè)火力發(fā)電廠的各種資源條件，可向東部地區(qū)提供成本更低的電力資源 。 旅游資源優(yōu)勢(shì) XX 以其豐富的旅游資源馳名中外，享有 “ 佛國(guó)龍城 ” 之美譽(yù)。境內(nèi)古建筑、古遺址 3000 余處，現(xiàn)有國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位 13 處、省級(jí)文物保護(hù)單位 23 處。 2021年， XX 被評(píng)為中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。 工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì) XX 市作為國(guó)家重要的能源基地，工業(yè)基礎(chǔ)勢(shì)力雄厚。早在 “ 一五 ” 時(shí)期， XX就被國(guó)家列為重點(diǎn)建設(shè)城市，相繼建成了亞洲最大的機(jī)車廠 —— XX 機(jī)車工廠；我國(guó)最大的軍用動(dòng)力機(jī)械廠 —— 山西柴油機(jī)廠；當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)最大的水泥廠 —— XX 水泥廠； 第 14 頁(yè) 最大的合成橡膠廠 —— 山西化工廠。經(jīng)過(guò) 50 年的建設(shè)發(fā)展， XX 已初步形成以煤炭、電力為支柱產(chǎn)業(yè)，冶金、機(jī)械、建材、化工、輕紡、制藥、食品等工業(yè)門類比較完整的工業(yè)體系。 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì) XX 地域遼闊，可耕種土地面積多，人均耕地面積三畝以上。具有宜林、宜農(nóng)的多種類型的土地資源和生物資源優(yōu)勢(shì)。因此， XX 有望成為京津唐的肉食品基地、蔬菜基地和雜糧 基地。 XX市 投資環(huán)境 分析 交通便捷 XX 市是我國(guó)中西部地區(qū)離首都最近、離出海口最近的一塊 “ 風(fēng) 水寶地”。 按鐵路里程?hào)|望北京 382 公里，西眺呼和浩特 285公里，南下太原 355 公里，北上中蒙邊界二連浩特 460 公里，是華北地區(qū)重要的交通樞紐城市。京包、大秦等 4條復(fù)線電氣化鐵路及 40余條支線、專用線縱橫交錯(cuò)，溝通華北、西北、東北和三晉腹地的聯(lián)系，京大、大運(yùn)和得大高速公路等 10多條干線四通八達(dá)，飛機(jī)可直達(dá) 北京 、 上海 、 廣州 等城市， XX 已形成了鐵路、公路、航空相互配套的立體交通體系。 資源豐富 XX 市礦產(chǎn)資源豐富，除煤炭以外，主要礦藏有 銅 、 鐵 、 金 、 銀 、 鋁 、 鋅 等金屬礦物和 石墨 、 磷 、 長(zhǎng)石 、 云母 、 石灰石 、 珍珠巖 、 大理石 、 花崗石 、玄武石、 沸石等非金屬礦物。 XX可望成為資源相對(duì)貧乏的沿海 及渤海經(jīng)濟(jì)圈的礦產(chǎn)品原料基地。 環(huán)境優(yōu)美 XX 市地處溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，受季風(fēng)影響，四季分明，年平均日照時(shí)數(shù)為2670 小時(shí)， XX 市建成綠化覆蓋面積 2131 平方公里，綠化覆蓋率 %。城市人均公共綠地面積由 平方米提高到 平方米。大力推進(jìn)熱電聯(lián)產(chǎn)集中供熱，全年二級(jí)以上良好天氣達(dá)到 220 天。 設(shè)施完善 XX 建成了以光纖傳輸為主，輔以數(shù)字微波、衛(wèi)星傳輸?shù)确绞降耐ㄓ嵕W(wǎng)絡(luò)，固定電話網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)和多媒體通訊通達(dá)全國(guó)和世界許多國(guó)家及地區(qū)，固定電話機(jī)普及率達(dá)每百人 部。郵電郵路總長(zhǎng)度 4329 公里，可傳輸國(guó)際國(guó)內(nèi)特快專遞郵件。 第 15 頁(yè) 金融體系 XX 是晉、冀、蒙交界處的金融中心，已形成了國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行為主體、地方商業(yè)銀行為補(bǔ)充的金融體系，服務(wù)功能比較齊全，可受理各種涉外業(yè)務(wù)。中國(guó)人民保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司的分支機(jī)構(gòu)可辦理國(guó)際上通行的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。 本章 小結(jié) XX 市是山西第二大城市，是晉北乃至整個(gè)華北重要的資源性城市，重要的煤炭資源和電力能源基地，同時(shí)擁有全面的工業(yè)體系和豐富的旅游資源，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，與“大北京城市帶 ” 有著密切聯(lián)系。在近幾年的發(fā) 展過(guò)程中， XX 市不斷加大城市拆遷、改造建設(shè)力度，加大固定資產(chǎn)投資，在 XX 城市面貌煥然一新的基礎(chǔ)上，也不斷改善著城市的投資環(huán)境。城市配套設(shè)施的完善、人民生活水平的提高，直接催化著房地產(chǎn)需求的旺盛，也帶動(dòng)著 商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展 。 第三章 城市發(fā)展規(guī)劃 第 16 頁(yè) 城市結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃 城市總體規(guī)劃 XX 市現(xiàn)有規(guī)劃主要向東面發(fā)展，東進(jìn)西融城市東移。堅(jiān)持新城建設(shè)和舊城改造并重的方針，搞好 XX 御東新區(qū)建設(shè) ，搞好市區(qū)道路和兩大出口的建設(shè)。抓緊 XX 機(jī)場(chǎng)的建設(shè)。 中部 2021 年計(jì)劃開(kāi)始進(jìn)行搬遷，旨在恢復(fù)古城墻貌；東部御東新區(qū)是 XX 市今后 20 年城市發(fā)展的主要方向，是主城區(qū)、口泉地區(qū)、文瀛湖地區(qū) “ 一主兩副 ” 結(jié)構(gòu)形態(tài)的一副 ” 區(qū)域；南部依靠 XX市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的帶動(dòng)，城市的經(jīng)濟(jì)功能逐漸南移，集中力量引導(dǎo)城市向東南發(fā)展。 古城改造范圍 限制大車進(jìn)市區(qū)的紅線 古城改造 東 移 西融 第 17 頁(yè) 2021 年 2月開(kāi)始進(jìn)行搬遷，旨在恢復(fù)古城墻貌； XX 市東、西、南、北建設(shè)四大安置新區(qū)，分別位于御河西岸、西環(huán)路西側(cè)、南環(huán)路南 側(cè)、站東大街兩側(cè)，由被拆遷戶自主選擇新居； 拆遷辦法：拆一平還一平以舊換新，政府有限度補(bǔ)貼搬遷費(fèi)用和超出部份面積的結(jié)算。 新區(qū)規(guī)劃 XX 實(shí)施的煤礦棚戶區(qū)改造和采煤沉陷區(qū)治理工程，投資 60多億元，規(guī)劃 5年建成 600 多萬(wàn)平方米員工住宅，使近十 三 萬(wàn)戶、 40 萬(wàn)礦工及家屬居住條件得到徹底改善。 （ XX 新區(qū)規(guī)劃圖附后） 第四章 商業(yè)市場(chǎng) 調(diào)查 分析 XX市商業(yè)環(huán)境分析 第 18 頁(yè) 市區(qū) 商業(yè)布局分布 XX 市商業(yè)現(xiàn)狀： 由于 2021 年 2月舊城改造使現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已拆或待拆?，F(xiàn)有商業(yè)設(shè)施初步滿足商業(yè)活動(dòng)需求，但缺乏商務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)，無(wú)形成中央商務(wù)區(qū)及國(guó)際化、現(xiàn)代化設(shè)施商務(wù)區(qū) 。 東關(guān)商圈以云中商城、小商品市場(chǎng)、海盛、海辰、春毅電器等組成 。 西南環(huán)路商圈以藍(lán)天山鷹、華宇購(gòu)物、萬(wàn)家燈飾、振華蔬果批發(fā)、和平五金等組成 。 大慶商圈以現(xiàn)代大世界、九洲、通用物資、振華等組成 。 市區(qū) 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局 板塊 東關(guān)商圈 大慶商圈 西南環(huán)路商圈 位 萬(wàn)壽路及御河橋?qū)Π堆由? 大慶東路及向十里店延伸 西環(huán)路及南環(huán)路 東關(guān)商圈 西南環(huán)路 商圈 大慶商圈 第 19 頁(yè) 置 項(xiàng) 目 名 稱 海辰、海盛 、云中服裝大世界、五彩市場(chǎng)、云中副食城、萬(wàn)圣精品服裝城、永久建材市場(chǎng)、東信永康、御鑫商貿(mào)城、小商品市場(chǎng)、窗簾大世界、春毅電器、城中城家具家園等大型專業(yè)市場(chǎng) 10個(gè) 現(xiàn)代裝飾大世界、通用汽配城、通用物資商貿(mào)市場(chǎng)、九洲鋼材市場(chǎng)、九洲商貿(mào)城（經(jīng)營(yíng)汽配）、九洲建材市場(chǎng)、翔龍建材市場(chǎng)、十里店果品蔬菜綜合市場(chǎng)、中鴻糧油交易市場(chǎng)等 西環(huán)路上的和平五金機(jī)電批發(fā)市場(chǎng)（同左公路）和振華蔬菜批發(fā)市場(chǎng)；南環(huán)路上的云中裝飾材料大世界、金中市場(chǎng)、金牛市場(chǎng)；新建西路上的藍(lán)天山鷹、萬(wàn)佳燈飾、華宇購(gòu)物中心、城貿(mào)大樓、華聯(lián)等。 經(jīng) 營(yíng) 業(yè) 態(tài) 以零售為主，檔次較低。服裝、煙酒、食品、電器、建材等 31大類、 24300多個(gè)品種，區(qū)域商業(yè)規(guī)劃面積幾十萬(wàn)平米。 以批發(fā)為主。建材、家裝、燈飾家具、汽配、鋼材、果品蔬菜為主。個(gè)體規(guī)模也較大型，一般都在一、二百畝占地規(guī)劃以上。 西環(huán)路以批發(fā)為主，南環(huán)以零售為主。經(jīng)營(yíng)以五金機(jī)電、蔬菜、水果、調(diào)味、干貨、燈飾、家裝等為主。 近 況 由于 XX新規(guī)劃的執(zhí)行，原泰和春、東方家具城已拆除，其他剩余專業(yè)市場(chǎng)都待拆除或調(diào)整。 經(jīng)營(yíng)情況非常良好但較雜亂，特別是 XX出了相關(guān)限制大車及畜力車進(jìn)入市區(qū)的規(guī)定后，交通混亂情況 較為明顯。 振華是市區(qū)范圍是比較成功的專業(yè)市場(chǎng)。規(guī)模較大的，經(jīng)營(yíng)品種多，貨流量大。但要搬至大塘路段。 特 點(diǎn) 傳統(tǒng)繁華經(jīng)商區(qū)域非常有人氣，由于規(guī)劃變動(dòng)，經(jīng)營(yíng)者人心不定但也愿意繼續(xù)在此經(jīng)營(yíng)，就近有最新的東信永康和御鑫商貿(mào)城均招商大部分完成。 也是傳統(tǒng)的批發(fā)集中區(qū)域，有部份市場(chǎng)需要按政府規(guī)劃調(diào)整需要拆除，如現(xiàn)代大世界的舊場(chǎng)。新場(chǎng)正在招商， 較為規(guī)范，規(guī)模適中，也有物流利。但因規(guī)劃的有待政府明確，所以存在不穩(wěn)定因素。 XX新區(qū)商情調(diào)查 商家暗訪調(diào)查 第 20 頁(yè) 對(duì)與本項(xiàng)目有可對(duì)比性的 家祿福購(gòu)物新天地 、 興達(dá)電腦電器城 、 家佳瑪購(gòu)物廣場(chǎng) 、銀鑫購(gòu)物中心 、 XX 商廈、佳家瑪商廈 等六個(gè) 商業(yè)項(xiàng)目 進(jìn)行了重點(diǎn) 暗訪 調(diào)查。 家祿福購(gòu)物新天地 興達(dá)電腦電器城 家佳瑪購(gòu)物廣場(chǎng) 銀鑫購(gòu)物中心 XX商廈 佳家瑪商廈 暗訪調(diào)查結(jié)果 體現(xiàn)出 如下特點(diǎn)： 多數(shù)正在運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目均 為 住宅樓 底商式商業(yè)布置， 只有 XX 商廈 和 佳家瑪 第 21 頁(yè) 商廈為 沿街低層商場(chǎng) 結(jié)構(gòu) 。 XX 新區(qū)正在運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目的 商業(yè)業(yè)態(tài)缺少有意識(shí)的規(guī)劃和管理，均為自然發(fā)展，幾乎和社區(qū)沒(méi)有互動(dòng)。 各商業(yè)業(yè)態(tài)較落后，缺少滿足 品牌 連鎖店、專賣店的商業(yè)條件，包括 品牌 餐飲業(yè)的入駐（底商已經(jīng)不適應(yīng) 現(xiàn)代 城市 大型 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的規(guī)定） 。 整個(gè) XX 新 區(qū)幾乎沒(méi)有發(fā)現(xiàn)完整、具規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或較好的農(nóng)貿(mào)超市，顯然XX新區(qū)的居民生活極不方便。 在被調(diào)查的六個(gè) 商業(yè)項(xiàng)目 中，總體感覺(jué)比較好一點(diǎn)的是 XX 商廈 和 佳家瑪商廈 ，這兩家商廈為完整的零售商業(yè)規(guī)劃和設(shè)計(jì) 。但它們也沒(méi)有擺脫 缺乏統(tǒng) 一合理的商業(yè)主題規(guī)劃和商業(yè)業(yè)態(tài)的準(zhǔn)確定位 。 被調(diào)查的六個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，均缺乏有效地商業(yè)管理和服務(wù)培訓(xùn)，沒(méi)有統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范，均由租賃商戶自行管理，服務(wù)水平較差。 整個(gè) XX 新區(qū)的商業(yè)大多分布在南北中軸主干路上，業(yè)態(tài)雜亂無(wú)章，相同業(yè)態(tài)較為分散，不能形成積聚效應(yīng)。 全部商業(yè)店鋪均沒(méi)有設(shè)置停車場(chǎng)，導(dǎo)致交通堵塞，消費(fèi)者購(gòu)物極為不便。 通過(guò)調(diào)查證明， 目前 XX 新區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 ， 不能滿足社區(qū)商業(yè)部分的合理性位置、商業(yè)業(yè)態(tài)的預(yù)見(jiàn)性配置。調(diào)查證明 尊重入住居民和商業(yè)設(shè)計(jì)覆蓋區(qū)域居民入住量和商業(yè)業(yè)態(tài)入住的規(guī)律尤 為重要。 XX 新區(qū)呼喚大規(guī)模 旗艦商業(yè) 、一站式購(gòu)物主力商圈的出現(xiàn)。 佳家瑪商廈 XX商廈 訪談式問(wèn)卷調(diào)查 第 22 頁(yè) 一天一次,10,10%三天一次,14,14%一周一次,17,17%二周一次, 8 ,8%隨時(shí),52,51%一天一次 三天一次 一周一次二周一次 隨時(shí)13,13%19,19%58,60%5, 5% 3, 3%小區(qū)各樓的底樓小區(qū)周圍底樓集中在小區(qū)某一區(qū)域不需要其他 為便于深入了解 XX 新區(qū)商業(yè) 情況， 調(diào)查人員 設(shè)計(jì)了社區(qū)商業(yè)消費(fèi)者訪問(wèn)式問(wèn)卷 ，采取了訪談式問(wèn)卷調(diào)查。調(diào)查統(tǒng)計(jì)與分析如下： ？ 分析：消費(fèi)者的消費(fèi) 頻度將影響社區(qū)商業(yè)的規(guī)模和服務(wù)模式 ， 通過(guò)調(diào)查了解到：隨時(shí)到 社 區(qū) 商業(yè) 購(gòu)物是社區(qū)商業(yè)消費(fèi)的主流， 由于 XX新區(qū)相對(duì)的集中居住并遠(yuǎn)離 XX市區(qū)決定了 消費(fèi)者選擇在社區(qū) 商場(chǎng) 去購(gòu)物是必然趨勢(shì)。 社區(qū)商業(yè)配套那種規(guī)劃選擇？ 分析：關(guān)于目前社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃形式，在征求社區(qū)消費(fèi)者意見(jiàn)時(shí)， 60%以上認(rèn)為應(yīng)該集中在社區(qū)的某一區(qū)域， 19%人為應(yīng)布置在社區(qū)周圍的底樓，而認(rèn)為應(yīng)該布置在每一幢樓 的底樓的不到 13%；可見(jiàn)消費(fèi)人群希望集中在社區(qū)的某一區(qū)域?yàn)橹饕x擇。目前 XX 新區(qū)的樓盤社區(qū)商業(yè)的布置顯然并不符合居民的意愿。 選擇 頻度 比例 一天一次 10 10﹪ 三天一次 14 14﹪ 一周一次 17 17﹪ 二周一次 8 8﹪ 隨時(shí) 52 51﹪ 選擇 頻度 比例 小區(qū)各樓的底樓 13 13﹪ 小區(qū)周圍底樓 19 19﹪ 集中在小區(qū) 某一區(qū)域 58 60﹪ 不需要 5 5﹪ 第 23 頁(yè) 0204060小型超市24小時(shí)便利店雜貨店餐廳茶室、咖啡廳藥品店醫(yī)療點(diǎn)洗衣店服裝店農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)美容美發(fā)健身休閑娛樂(lè)