【正文】 況二、營業(yè)利潤營業(yè)利潤是商場經(jīng)營收入扣除成本后的盈余，由于商品不同，進貨渠道不同，盈利水平也不同，故采用種類商品平均利潤率和綜合利潤率的方式統(tǒng)計。第一年的營業(yè)利潤，營業(yè)利潤為4260萬元。具體如下：項目陳列商品數(shù)量（萬元）年營業(yè)收入（萬元）利潤總額（萬元）食品肉菜等類營業(yè)利潤1,26,2,服裝百貨等類營業(yè)利潤2,9,1,家俱電器等類營業(yè)利潤1,3,總利潤4,39,4,第一年營業(yè)利潤情況近五年的營業(yè)利潤X購物中心根據(jù)商場經(jīng)營收入情況，結合綜合利潤率和平均利潤率情況，計算出第一年的營業(yè)利潤為4260萬元，第五年的營業(yè)利潤為6237萬元，近五年平均利潤為5201萬元。具體如下：項目第一年第二年第三年第四年第五年年平均利潤食品肉菜等類營業(yè)利潤2,2, 3, 3, 3, 3, 服裝百貨等類營業(yè)利潤1,1, 1, 1, 1, 1, 家俱電器等類營業(yè)利潤 總收入4,4, 5, 5, 6, 5, 近五年營業(yè)利潤情況三、營業(yè)費用營業(yè)費用是商場在經(jīng)營過程中需要支出的銷售費用、管理費用、財務費用。銷售費用是商場銷售過程中支出的員工工資、水電費、維護費等；管理費用是商場管理部門的人員工資、水電費等；財務費用是商場銀行貸款利息支出等。第一年的營業(yè)費用X購物中心第一年費用總額為1132萬元，其中：銷售費用333萬元，管理費用133元，財務費用666萬元。具體如下圖：項目利潤額（萬元）銷售費用管理費用財務費用費用總額食品肉菜等類2, 服裝百貨等類1, 家俱電器等類 總金額4, 1, 第一年費用支出情況近五年的營業(yè)費用X購物中心在近五年內(nèi)，隨著營業(yè)額的增加，費用也隨之增加，第一年的各項費用為1132萬元，第二年為1265萬元，第三年為1391萬元，第四年為1530萬元，第五年為1684萬元。具體如下：項目利潤額綜合費用率費用總額第一年費用額4,27%1, 第二年費用額4,27%1, 第三年費用額5,27%1, 第四年費用額5,27%1, 第五年費用額6,27%1, 近五年費用支出情況四、應繳稅金根據(jù)我國稅法規(guī)定，X購物中心應繳納增值稅，稅率為銷項稅抵扣進項稅后的13%。為計算簡便，可用營業(yè)利潤的13%統(tǒng)一計算。X購物中心第一年的營業(yè)利潤是4260萬元，應繳增值稅553萬元。X購物中心近五年的繳稅情況是：第一年繳稅553萬元，第二年繳納609萬元，第三年納稅670萬元，第四年納稅737萬元，第五年納稅810萬元。具體計算如下：項目營業(yè)利潤增值稅率應繳稅金第一年應繳稅金4,13% 第二年應繳稅金4,13% 第三年應繳稅金5,13% 第四年應繳稅金5,13% 第五年應繳稅金6,13% 近五年繳稅情況五、凈利潤凈利潤是指營業(yè)收入，扣除商品成本、營業(yè)費用和稅金后的凈額。X市X購物中心近五年的總營業(yè)利潤額為26077萬元，費用總額為6861萬元，應繳稅金為3381萬元，凈利潤為15765萬元，其中：第一年凈利潤2574萬元；第二年凈利潤2857萬元；第三年凈利潤3151萬元；第四年凈利潤3419萬元；第五年凈利潤3761萬元。具體計算情況如下：項目營業(yè)利潤額費用總額應繳稅金凈利潤額第一年凈利潤額4,1, 2, 第二年凈利潤額4,1, 2, 第三年凈利潤額5,1, 3, 第四年凈利潤額5,1, 3, 第五年凈利潤額6,1, 3, 合計26, 6, 3, 15, 近五年凈利潤情況六、凈銷售利潤率凈銷售利潤率是X購物中心銷售百元商品的的凈盈利水平，由銷售利潤率、銷售費用率和銷售稅金率三個因素構成。每一年的營業(yè)利潤為4260萬元，%；第一年的銷售費用為1132萬元，%。第一年繳納稅金為553萬元，%。X購物中心的凈銷售利潤率為：凈銷售利潤率＝%－%－% ＝%即：%。相對較低的凈利潤率，是X購物中心讓利于民的經(jīng)拗營策略，是以價格求生存、以質(zhì)量求發(fā)展的經(jīng)營宗旨的體現(xiàn)。X購物中心以較低的價格優(yōu)勢，吸引更多的購物人群，擴大銷售量，追求規(guī)模效益，從而達到與民共贏的經(jīng)營目的。為提高盈利水平，也要求X購物中心增收節(jié)支，從人員管理、銷售管理、商品管理、日常經(jīng)營管理等各方面節(jié)約費用，達到更高的盈利水平。七、投資回收期投資回收期是X購物中心投資總額，用經(jīng)營凈利潤回收的期限，由總投資額、年凈利潤額兩個因素構成。投資總額X購物中心的投資總額包括固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資，共計投資23775萬元。年凈利潤X購物中心的第一至第五年的凈利潤為15765萬元，即每年的平均盈利水平是3153萬元。投資回收期X購物中心的總投資額2375萬元，每年的平均凈利潤約3153萬元，投資回收期為8年。第十節(jié) 購物中心資金籌措X購物中心項目總投資23,775萬元，其中：固定資產(chǎn)投資19,175萬元，流動資產(chǎn)投資4600萬元，資金的籌措分為自籌資金和銀行貸款兩部份，其中：企業(yè)自籌資金14775萬元，申請銀行貸款9000萬元。一、自籌資金X市X購物中心自籌資金14775萬元，投資方向是土地使用權、商鋪和流動資金。其中：投資1004萬元；購買商鋪面積9,，投資13241萬元；商場流動資金，投資530萬元。具體情況如下：序號項目數(shù)量金額（萬元）1土地使用權12, 1, 2房產(chǎn)9, 13, 3商場流動資金　 合計　14, 已投入自有資金情況二、借入資金X購物中心項目還需要借入資金9000萬元，主要用于支付購買設備資金、土建及設備安裝工程、商場裝修和購進商品所需流動資金。其中：購買商場用各類設備，需要投資2600萬元；商場升級改造土建工程和設備安裝工程，需要投資830萬元；商場裝修工程款，需要投資1500萬元；購進商場出售的各類商品，需要投資4070萬元。具體如下：序號項目數(shù)量金額（萬元）1設備　2, 2土建及設備安裝工程　 3商場裝修工程1,4商品　4, 　合計　9, 借入資金使用情況三、借款抵押擔保X市X購物中心向銀行借款9000萬元。其中：，市場價值是4877萬元；，市場價值是5181萬元；X市X購物中心向銀行借款9000萬元，抵押是足值的。隨著X購物中心經(jīng)營業(yè)績的提高，抵押商鋪的價值也會逐年提高，到第五年后的抵押商鋪價值預計可以達到2億元以上，隨著抵押商鋪價值的提升，銀行貸款風險也相應降低，貸款沒有任何風險。四、還款計劃X市X購物中心有限借入資金全部投入到項目中使用，保證項目按時啟動經(jīng)營，還款來源是項目實現(xiàn)的利潤。X購物中心項目需要借入資金9000萬元，年利息約630萬元，五年利息合計是3150萬元，本息合計是12150萬元。X購物中心項目每年的凈利潤最低是2500萬元，完全有能力償還借款本息。按照商場的經(jīng)營規(guī)律和資金使用規(guī)律，X市X購物中心有限的還款計劃是：按季償還借款利息，到第五年按季分次償還借款本金9000萬元，其中：第一季度償還借款本金1000萬元，第二季度償還借款本金2000萬元，第三季度償還借款本金3000萬元，第四季度償還借款本金3000萬元。第十一節(jié) 購物中心不確定性分析一、盈虧平衡分析盈虧平衡是X購物中心在盈虧相抵后不盈也不虧時的銷售額，由商品銷售收入、商品銷售成本、商品銷售費用和商品銷售稅金四個因素構成。商品銷售收入。銷售成本率，第一年的營業(yè)利潤為4260萬元，%，%。銷售費用，第一年的銷售費用為1132萬元，這是公司的固定成本，即公司經(jīng)營需要支付的固定費用。銷售稅金率，第一年繳納稅金為553萬元，%，這是公司經(jīng)營的變動成本。盈虧平衡分析X購物中心的盈虧平衡點為：BEP＝1132萬元247。（1－%－%） ＝。所以，即月銷售收入達到1000萬元時，X購物中心達到盈虧平衡。按照大型購物中心的平均銷售水平，每月1000多萬元的銷售收入是很低的，很容易達到盈虧平衡點，所以，該項目沒有任何風險。二、敏感性分析對X購物中心利潤影響最大的因素是銷售收入下降， 由于各種原因造成的銷售收入下降，直接影響到公司的經(jīng)營利潤和凈利息，是公司經(jīng)營的最敏感因素。當銷售收入降低5%當銷售收入降低5%時，營業(yè)利潤為4040萬元，銷售費和銷售稅金還是1132萬元和553萬元，公司經(jīng)營凈利潤為2355萬元。當銷售收入降低10%當銷售收入降低10%時，營業(yè)利潤為3833萬元，銷售費和銷售稅金還是1132萬元和553萬元，公司經(jīng)營凈利潤為2148萬元。當銷售收入降低20%當銷售收入降低20%時，營業(yè)利潤為3407萬元，銷售費和銷售稅金還是1132萬元和553萬元，公司經(jīng)營凈利潤為1722萬元.從上述分析看出，在X購物中心的營業(yè)收入降低20%的情況下，公司的經(jīng)營凈利潤為1722萬元，說明項目整體盈利能力強，整體抗風險能力強。第十二節(jié) 結論X市X購物中心項目是在龍崗區(qū)被確定為經(jīng)濟特區(qū)后，貫徹X市政府、龍崗區(qū)政府和葵涌街道辦事處的指示精神而發(fā)起的利國利民的大項目。該項目為促進X東部組團和X經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展，提高葵涌地區(qū)城市基礎設施建設和市政配套設施建設，增加葵涌地區(qū)的綜合城市競爭能力，改善人們生產(chǎn)環(huán)境和生活環(huán)境，保證當?shù)亟?jīng)濟未來20年的發(fā)展，具有極其重要的現(xiàn)實意義。X市X購物中心項目是X市X購物中心有限公司經(jīng)營轉(zhuǎn)型的重大舉措，在帶來巨大社會效益的同時，也給公司帶來更大的發(fā)展空間和生存機會，每年為公司帶來4000多萬元的利潤收入，同時也為社會帶來500多萬元的利稅收入，解決150多人的就業(yè)，反過來又為社會做出更大貢獻。X市X購物中心有限公司借此機會，精誠團結，努力拼搏，借助X市發(fā)展的動力，必將能取得更大成就。X市X購物中心有限公司項目，在五年時間內(nèi)，給銀行帶來高達3000萬元的利息收入，在保證償還貸款本息的時間，也為銀行業(yè)做出了自已的貢獻。綜上所述，X市X購物中心有限公司項目是一個利國利民的好項目，銀行貸款沒有任何風險，卻能促進社會的發(fā)展的企業(yè)的發(fā)展，符合貸款政策導向。所以，此項目是可行的。二O一二年三月二十日第 52 頁 共 52