香港購物中心考察報告-資料下載頁
2025-03-23 12:45本頁面
【正文】 1．平面商業(yè)分布不設商品專屬區(qū)，實行混業(yè)經(jīng)營 香港購物中心商業(yè)分布大部分采取集中與分散相結合的分布原則，即在大的類別和大的經(jīng)營品種上，劃分一條基本界限，各品類混業(yè)經(jīng)營，讓顧客購物充滿偶然性與隨機性，充分體驗“逛街”的樂趣。 2．餐飲與娛樂緊臨 又一城、太古廣場、萬象城的餐飲圍繞溜冰場布置。這樣既能體驗，又能邊吃邊欣賞，同時也可讓家長得以休息。 （五）人流動線 人流動線受城市規(guī)劃動線、建筑規(guī)劃動線、商業(yè)布局動線影響 1．與城市規(guī)劃動線 購物中心應讓城市交通在室內(nèi)得以延續(xù)，成為城市交通有機構成部分。方式有：地鐵出入通道進室內(nèi)、封閉人行天橋連接、公路延展入室內(nèi)等。 香港的70％購物中心將地鐵、公路交通引入室內(nèi)，讓人流在購物中心換乘，極大的提升了人氣。廣州正佳廣場自掏2000萬將地鐵引入室內(nèi)。 地鐵出口根據(jù)人流規(guī)劃的需要，可在不同樓層設置。 大部分購物中心以一種先進的理念，將一樓商業(yè)部分規(guī)劃為公路交通，在室內(nèi)設置公交站。 2．建筑規(guī)劃動線（已闡述） 3．商業(yè)布局動線1） 主力店與次主力店應多層布局，形成層層均有主力店，每層設置出入口，使每層人流共享，如海港城、又一城等2） 主力店設置方式有兩種，以實現(xiàn)資源互動、人流共享l 主力店置于購物中心兩端，散戶設中部，如又一城、新城市廣場。l 主力店置于購物中心中間，散戶圍繞主力店分布，如萬象城、東薈城。3） 頂層設置美食廣場及驚險娛樂項目、電影院、溜冰場等，讓人流向上行，如朗豪坊頂層“天幕”影院、西九龍中心的頂層過山車、溜冰場等，拉動人流自然上行。4） 電影院入口設在首層，出口置于高層，引入人流往上走，如太古城、又一城5） 餐飲確定一個主體區(qū)域后，每一層設有小型休閑餐飲，讓人逛累后得以休息。（六）產(chǎn)權式商鋪運營 中華廣場介紹六、購物中心運營管理（一）組織特征 體制：業(yè)主控制為主，外包管理為輔機制：市場機制運行，長短期目標清晰能力：前期策劃專業(yè)，后期運營精細（二）目標設定租金目標l 根據(jù)投資回報及市場租金水平確定中長期租金目標l 根據(jù)中長期租金目標及年度經(jīng)營狀況確定年度租金計劃l 租金目標由大業(yè)主主導，與商業(yè)運營公司協(xié)商確定營銷目標l 在3年左右市場培育期根據(jù)商業(yè)項目開發(fā)和運營規(guī)劃擬定營銷推廣計劃及預算l 市場培育期后營銷費用根據(jù)物業(yè)升值、租金目標確定，實行單獨列支l 營銷費用由主業(yè)和商戶承擔，從前期項目成本或租金費用中籌集。運營目標l 根據(jù)項目不同設定不同運營目標，包括收入與支出、商務調(diào)整目標等l 根據(jù)年度預算設計運營公司的年度財務預算目標l 項目目標由運營公司經(jīng)理層決定，公司整體運營目標由運營公司董事會確定（三）核心能力商業(yè)項目整體策劃：商業(yè)定位策劃、結合運營需要對建筑規(guī)劃設計提出意見、預測開發(fā)、商業(yè)運營的投入與產(chǎn)出等項目招商與銷售代理：根據(jù)項目業(yè)主要求、按照項目商業(yè)定位，擬定并實施項目營銷推廣方案，完成與業(yè)主約定的招商、銷售目標等項目運營管理：商業(yè)項目運營的營銷推廣、商戶選擇、基礎管理等（四）收入來源整體策劃費：項目顧問費 銷售代理：商鋪銷售傭金招商報酬：12個月租金運營管理費：按面積固定收取或從利潤中的提成（五）案例僑樂：大集團支撐，市場化運作，專業(yè)化管理，內(nèi)外結合中華廣場、正佳廣場：業(yè)主控制、年度計劃（六）反思與借鑒組建專業(yè)運營機構，培養(yǎng)商業(yè)項目整體策劃能力、招商和營銷能力、運營的精細化管理能力，是大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增強商業(yè)項目開發(fā)能力和實現(xiàn)物業(yè)長期增值的重要舉措。按市場化原則組建專業(yè)運營機構管理大型商業(yè)項目，使之能持續(xù)發(fā)展，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的共同選擇。南國商業(yè)戰(zhàn)略目標逐漸清晰，組織團隊正在形成，全面能力急待提高，業(yè)務壓力迫在眉睫。
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