【正文】 ，仍未擺脫百貨業(yè)的束縛，但是從其所包含的功能上足以體現(xiàn)購(gòu)物中心買(mǎi)、吃、玩的三大功能，其實(shí)這正是百貨公司想盡辦法來(lái)滿(mǎn)足顧客需求的集中體現(xiàn)。 　　如果從商業(yè)街區(qū)整體建設(shè)的角度去考慮，在我國(guó)現(xiàn)實(shí)商業(yè)中還有一種比較特殊的情況，還有一種比較可行的方法就是實(shí)行店與店之間的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，對(duì)商業(yè)街區(qū)進(jìn)行整體性改造、店與店之間相互連通、建立步行街等，以實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心式的管理，當(dāng)然這其中會(huì)涉及到產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、體制問(wèn)題等，但畢竟比起新建購(gòu)物中心要節(jié)約許多資金，而且各方利益能夠有所體現(xiàn)。 　　五、購(gòu)物中心的綜合管理 　　購(gòu)物中心作為一個(gè)復(fù)合型商業(yè)業(yè)種，管理要求相對(duì)于其它業(yè)態(tài)具有更高的要求，它包含著多種流行的商業(yè)業(yè)態(tài)，其主要目的在于追求整合性的需求以達(dá)到最高的經(jīng)營(yíng)效益。 　　所謂整合性需求，是指購(gòu)物中心能夠提供多功能的服務(wù)，消費(fèi)者進(jìn)入后得以滿(mǎn)足多樣化的需求，并受激發(fā)而提升購(gòu)買(mǎi)欲望，使?jié)撛诘男枨笮纬少?gòu)買(mǎi)行為，購(gòu)物中心為實(shí)現(xiàn)此項(xiàng)目的必須千方百計(jì)安排適當(dāng)?shù)娜轿环?wù)，當(dāng)然這從管理角度也增添了無(wú)限的困難度，也就是說(shuō)購(gòu)物中心的管理者面對(duì)各種不同的行業(yè)，如何把它們整合在統(tǒng)一有效的制度之下，加之消費(fèi)需求的彈性較大，在經(jīng)營(yíng)管理上均需仔細(xì)考慮規(guī)則以免產(chǎn)生負(fù)面效果。購(gòu)物中心為激發(fā)更高的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，必須掌握一定的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)加以利用，這也是結(jié)合我國(guó)的實(shí)際環(huán)境對(duì)購(gòu)物中心提出的經(jīng)營(yíng)管理上所必須具備的要求。 　　時(shí)段劃分方面的考慮 購(gòu)物中心在全日的時(shí)段劃分上，須依照顧客進(jìn)入購(gòu)物中心的人數(shù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，若過(guò)分集中，不但會(huì)降低公共設(shè)施與服務(wù)人員的服務(wù)品質(zhì)，同時(shí)如果擁擠度到達(dá)一定程度，必然會(huì)降低顧客的舒適感與享受度；而在某些時(shí)段，如果人數(shù)過(guò)少，場(chǎng)面冷清，則會(huì)嚴(yán)重降低顧客的購(gòu)買(mǎi)意愿，這樣也不利于購(gòu)物中心的有效經(jīng)營(yíng)。因此，只有制定周詳?shù)囊?guī)劃、依時(shí)段來(lái)有計(jì)劃地引進(jìn)顧客，使每天進(jìn)入營(yíng)業(yè)區(qū)的顧客不但能夠符合規(guī)劃的人數(shù)，并且可以達(dá)到均勻的分配。由此產(chǎn)生的有利結(jié)果就是經(jīng)營(yíng)管理成本的效益可以以最佳方式發(fā)揮出來(lái)，顧客的滿(mǎn)意度也可以維持在較高水平。正如假日經(jīng)濟(jì)來(lái)臨，各個(gè)商家都在千方百計(jì)地搞促銷(xiāo)、客流如潮，以致于形成了相當(dāng)一部分顧客的抵觸心理，更有甚者，會(huì)躲避商家熱鬧的時(shí)節(jié)，選擇新的假日消費(fèi)、休閑方式。 　　做好客源重疊分析和規(guī)劃 購(gòu)物中心在經(jīng)營(yíng)之初，應(yīng)先確立主題商店，并在招商過(guò)程中優(yōu)先辦理，因主題商店具有一定的?？湍芰Γ瑺I(yíng)業(yè)績(jī)效較有保證。當(dāng)然在購(gòu)物中心整體的促銷(xiāo)計(jì)劃以外，各獨(dú)立商店也具有一定的集客能力，然而這些被吸引進(jìn)入購(gòu)物中心的顧客將成為整個(gè)購(gòu)物中心的顧客，每個(gè)商業(yè)個(gè)體在購(gòu)物中心整體計(jì)劃的指導(dǎo)下，均能提供最適合的服務(wù)，因此客源重疊使每個(gè)商業(yè)單元均能獲得重疊效益。 　　購(gòu)物中心最成功的客源運(yùn)用策略始于主題商店，在此基礎(chǔ)上展開(kāi)招商計(jì)劃（其依據(jù)在于商圈規(guī)劃），以扣住穩(wěn)定客層的需求特征，在互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果，形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。但是有一點(diǎn)必須注意，由于客源的重疊確應(yīng)避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的不利因素，而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就做好有效地排除。 　　使商品趨向全方位服務(wù)功能 在購(gòu)物中心的特定客層中，主力客層大多數(shù)為家庭式的購(gòu)買(mǎi)，因此提供全方位商品以滿(mǎn)足家庭需求成為購(gòu)物中心的主要功能。購(gòu)物中心的服務(wù)重點(diǎn)在于商品用途上的定位，購(gòu)物中心依服務(wù)客層定位及按客層需求作商品安排，當(dāng)然必須依據(jù)需求量、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)作全方位的思考，以整合服務(wù)功能。但由于消費(fèi)需求隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而變化，因此在具體管理上要降低食品類(lèi)服務(wù)，增加文藝、休閑、娛樂(lè)相關(guān)產(chǎn)品。因此購(gòu)物中心的規(guī)劃者必須充分掌握商圈內(nèi)的客層特性，定位好服務(wù)商品。在商品組合與商品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，購(gòu)物中心應(yīng)重視垂直的商品需求規(guī)劃，例如襯衫與領(lǐng)帶、運(yùn)動(dòng)器材與運(yùn)動(dòng)服裝和運(yùn)動(dòng)鞋等，在促銷(xiāo)過(guò)程中結(jié)合規(guī)劃商品形成互補(bǔ)功能，并結(jié)合折扣、贈(zèng)送等促銷(xiāo)方式產(chǎn)生良好的促銷(xiāo)成果。　　做好客源重疊分析和規(guī)劃 購(gòu)物中心在經(jīng)營(yíng)之初，應(yīng)先確立主題商店，并在招商過(guò)程中優(yōu)先辦理，因主題商店具有一定的?？湍芰?，營(yíng)業(yè)績(jī)效較有保證。當(dāng)然在購(gòu)物中心整體的促銷(xiāo)計(jì)劃以外，各獨(dú)立商店也具有一定的集客能力，然而這些被吸引進(jìn)入購(gòu)物中心的顧客將成為整個(gè)購(gòu)物中心的顧客，每個(gè)商業(yè)個(gè)體在購(gòu)物中心整體計(jì)劃的指導(dǎo)下，均能提供最適合的服務(wù)，因此客源重疊使每個(gè)商業(yè)單元均能獲得重疊效益。 　　購(gòu)物中心最成功的客源運(yùn)用策略始于主題商店，在此基礎(chǔ)上展開(kāi)招商計(jì)劃（其依據(jù)在于商圈規(guī)劃），以扣住穩(wěn)定客層的需求特征，在互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果，形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。但是有一點(diǎn)必須注意，由于客源的重疊確應(yīng)避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的不利因素，而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就做好有效地排除。 　　使商品趨向全方位服務(wù)功能 在購(gòu)物中心的特定客層中，主力客層大多數(shù)為家庭式的購(gòu)買(mǎi)，因此提供全方位商品以滿(mǎn)足家庭需求成為購(gòu)物中心的主要功能。購(gòu)物中心的服務(wù)重點(diǎn)在于商品用途上的定位，購(gòu)物中心依服務(wù)客層定位及按客層需求作商品安排，當(dāng)然必須依據(jù)需求量、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)作全方位的思考，以整合服務(wù)功能。但由于消費(fèi)需求隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而變化，因此在具體管理上要降低食品類(lèi)服務(wù)，增加文藝、休閑、娛樂(lè)相關(guān)產(chǎn)品。因此購(gòu)物中心的規(guī)劃者必須充分掌握商圈內(nèi)的客層特性，定位好服務(wù)商品。在商品組合與商品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，購(gòu)物中心應(yīng)重視垂直的商品需求規(guī)劃，例如襯衫與領(lǐng)帶、運(yùn)動(dòng)器材與運(yùn)動(dòng)服裝和運(yùn)動(dòng)鞋等，在促銷(xiāo)過(guò)程中結(jié)合規(guī)劃商品形成互補(bǔ)功能，并結(jié)合折扣、贈(zèng)送等促銷(xiāo)方式產(chǎn)生良好的促銷(xiāo)成果。 　　結(jié)合個(gè)別形象，塑造購(gòu)物中心的群體形象 形象是無(wú)形資產(chǎn)的具體象征，它充分表現(xiàn)于一個(gè)企業(yè)體的成果業(yè)績(jī)?！　∫粋€(gè)具有形象的企業(yè)體，不但隨時(shí)注重服務(wù)品質(zhì)，更重要的是要持續(xù)不斷地訓(xùn)練員工，使他們了解他們的努力是創(chuàng)造業(yè)績(jī)的必要條件，充分地表現(xiàn)在善解顧客意見(jiàn)、接受顧客批評(píng)、主動(dòng)積極地?zé)崆榉?wù)。購(gòu)物中心在招商之初，在選擇廠(chǎng)商階段，對(duì)有良好品牌形象的廠(chǎng)商要優(yōu)先引進(jìn)，甚至為達(dá)到這一目標(biāo)，可以采取優(yōu)惠策略吸引該廠(chǎng)商進(jìn)駐。購(gòu)物中心在結(jié)合進(jìn)個(gè)別形象后，很容易塑造一個(gè)強(qiáng)有力的銷(xiāo)售群體形象。 　　結(jié)合個(gè)別形象的目的在于結(jié)合重疊客戶(hù)，增進(jìn)整體銷(xiāo)售能力，因此必須依靠有效的管理制度，整合個(gè)別力量，建立具體的形象效果。而這種形象一旦建立起來(lái)，購(gòu)物中心的特色就可以體現(xiàn)出來(lái)。比如申請(qǐng)進(jìn)入購(gòu)物中心的廠(chǎng)商增加，促銷(xiāo)效果突出，購(gòu)物中心業(yè)績(jī)持續(xù)成長(zhǎng)，賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部營(yíng)業(yè)單元空置率低等。　　注重提升平效 所謂平效，即營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)面積之比，主要用于平行、垂直地考核經(jīng)營(yíng)績(jī)效，并可以擴(kuò)大比較商圈內(nèi)的績(jī)效，以便稽核、調(diào)整購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，也可追蹤考核短期、中期、長(zhǎng)期購(gòu)物中心的趨勢(shì)，以此來(lái)掌握效差的時(shí)段作為進(jìn)行促銷(xiāo)、折扣等活動(dòng)的依據(jù)，提高效差時(shí)段的經(jīng)營(yíng)效率。 　　有一點(diǎn)必須指出，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者不是房東，房東只要賣(mài)出場(chǎng)地就可以收到租金，而不會(huì)太考慮承租者的經(jīng)營(yíng)狀況，但購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者，不但要考慮各廠(chǎng)商的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，還要隨時(shí)指導(dǎo)廠(chǎng)商如何開(kāi)創(chuàng)業(yè)務(wù)。由于購(gòu)物中心里的每個(gè)廠(chǎng)商的經(jīng)營(yíng)績(jī)效關(guān)系到購(gòu)物中心整體的成敗及收益，二者是緊密聯(lián)系的利益共同體，正是由于這樣的特殊關(guān)系，大多數(shù)廠(chǎng)商都能給予高度的配合。從這點(diǎn)上，針對(duì)我國(guó)大部分國(guó)有商業(yè)存在的產(chǎn)權(quán)改造、企業(yè)改制等問(wèn)題，發(fā)展購(gòu)物中心不失為一種有效的方式。 16 / 16