【導(dǎo)讀】我看我們學(xué)員當(dāng)中有一大半是建筑師，購物中心的運營和管理好像跟建筑。我們在運營和管理當(dāng)中，我們做商業(yè)有句話“三分招、七分養(yǎng)”，招商只占了30%，而養(yǎng)。而在養(yǎng)商的過程中，很重要的有兩個要素：。制成本就和設(shè)計師有很大的關(guān)系。的，而不是平均分配的關(guān)系。色購物中心的特點及管理，時尚購物中心、社區(qū)購物中心、出售返租型購物中心。系在一起，在美國一些交通要道的小鎮(zhèn)上，地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)交通對他們非常重要，地價又便宜，所以上世紀(jì)二十年代美國就開始有購物中心了。美國大的全世界的連鎖企業(yè)，40%都是選擇小城鎮(zhèn)作為總部，主要。州來以后，要回美國去就是痛哭流涕，要回農(nóng)村去了，所以他們到中國來非常開心。在美國來說，大部分的企業(yè)都是社會的勤勞者，勤勞的人占社會的10%，市，超市是采購、進(jìn)貨、自己經(jīng)營。由開百貨店的品牌擁有者，比如王府井和品牌商結(jié)合，品牌商出商品、出推銷。人員；商場的組織者，也是品牌擁有者出場地、出品牌、出管理人員，兩者結(jié)合起來。

　　

【正文】 的是非常多的，讓人流快速地通過中間的商業(yè)設(shè)施。然后下到一層的地鐵網(wǎng)，大阪的地鐵有十幾條，人流進(jìn)來以后，很快地分流出去了。下班以后，人流經(jīng)過很多兩邊的商業(yè)，再回到城市里面，或者坐城際列車再離開。最大的特點就是所有的交通人流被非常有效地運用到商業(yè)里面，商業(yè)有非常好的價值。 這部分是難波公園， 2020年得過獎的，分兩期開發(fā)，有日建設(shè)計的寫字樓，大部分的商業(yè)；二期還有一部分的商業(yè)，還有高層住宅。這是當(dāng)時杰德設(shè)計的商業(yè)部分，一共是地面八層，最大的特點是創(chuàng)造出來一個像公園式、山坡式一樣的綠地，每一層都會有不同的商業(yè)設(shè)施，把整個空間不僅僅作為商業(yè)的購物環(huán)境，同時作為城市休憩的場所，這樣讓客流的停留時間也增長了。 中間這一條峽谷就是杰德最重要的創(chuàng)意，這條峽谷是運用美國大峽谷的創(chuàng)意，創(chuàng)作出了一條非常曲線的購物中心聚客場所，這是從寫字樓往下拍的景象，這是整個八層，從二層開始，逐漸每一 層都有不同的商業(yè)。 這是就是我們看到的感覺是自然山坡上堆起來的，整個山坡上有 2 萬多株植物，有 200多種。這是往山坡上的入口。 這是它的商業(yè)平面圖。 這是大峽谷的入口部分，中間的空間都非常豐富，兩邊的視線非常通透。 這是屋面部分，做了很多的空中小型劇場；這層是有 11 塊屏幕的電影院。 高層住宅部分、高層公寓部分有直接的通道，可以到住宅屋頂?shù)钠脚_上，和商業(yè)共享的屋頂花園，中間五層有一個店，有局部的放大，做一個小廣場，然后進(jìn)入到商場里面。 這塊空間就是跟難波城接口的地 方，通過這樣一個小的廣場，非常精細(xì)，不像我們國內(nèi)做得很多很大的廣場，這個尺度是非常精細(xì)，是和難波城聯(lián)系的入口。上面是城際列車?？康能囌?。 它的夜景非常漂亮，商業(yè)部分非常好。 二、表參道 HILLS 這個項目在我們國內(nèi)二、三線城市非常有參考作用。它在東京非常老的一條商業(yè)街表參道上面，把老的住宅區(qū)拆了以后改造的部分。 它的交通部分在兩面，里面有自動扶梯，這面的三角形部分都是坡道，表參道本身有 3%的坡度，把室外的坡度也引進(jìn)來，內(nèi)部也是 3%的坡度。室外長度是 700米，室內(nèi)坡道 也是 700米，把老的商業(yè)街的人脈引進(jìn)室內(nèi)來。通過這樣的坡道，人在里面走到尖角的時候，自然而然轉(zhuǎn)到第二層，把層的轉(zhuǎn)化過程盡量弱化了，所以一共是地下三層、地上三層，每一層的商業(yè)價值都運用得非常好，不像國內(nèi)許多的商業(yè)，一層價值最好，二層、三層越往上價值越低。這是它的一個特點。 另外一個特點就是它的中廳設(shè)計得非常好，尺度非常合適，這是他開業(yè)的時候?qū)ｉT請的樂隊，來做了一個演出，平時都會有三到五個人的小樂隊，晚上的時候會在這里演出。圣誕節(jié)的時候會在這個平臺上有非常大的圣誕樹，作為很重要的一個活動空間。 另外，在它的頂棚有非常多的聲光電的設(shè)備，有很好的激光打到頂棚上，有非常夢幻的效果，音箱非常好，有一個激光產(chǎn)生設(shè)備，會不停地轉(zhuǎn)，人在不同的地方，聽到的聲音是在變化的，通過這樣聲光電的效果，人一邊走在坡道上，一邊欣賞中間的演出和感受到聲光電的效果，會產(chǎn)生一種非常夢幻的感覺，使人在里面的逗留的時間更長，通過這兩種手法，提升了他每一層的商業(yè)價值，人在地下三層的時候也感覺不到是在地下，整個是一個很好的一體的商業(yè)空間。 三、六本木新城 這個項目是花了六年的時間建的環(huán)球金融中心，開發(fā)商是森大廈， 總的建筑面積 78萬平米，前面的 14年時間都是在跟小的業(yè)主談判，做前期的規(guī)劃，最后的建成時間只用了三年時間，主要的構(gòu)成是： 54層寫字樓，比東京的電視塔還要高，有 4棟住宅，富士電臺，這部分是它的商業(yè)部分，這是一個五星級的酒店。 它的兩邊有很多旗艦的商業(yè)，包括 LV的旗艦店也在這里，這部分住宅的底商跟城市的環(huán)境、住宅的入口做得非常好。它的商業(yè)部分創(chuàng)造了非常好的商業(yè)內(nèi)街，你在里面會感覺到空間非常豐富，人在里面有非常強(qiáng)烈的購物欲望，這也是杰德設(shè)計的。 這是它保留下來的幾百年的一個庭院，人在這種環(huán)境中會非 常興奮，有很好的購物欲望。 這是他創(chuàng)造的商業(yè)內(nèi)街，還有很多照片可以反映出來的創(chuàng)造出來的室外的商業(yè)街的感覺，它的尺度、店面的豐富變化，每一個店都有特殊的商業(yè)價值，通過這種商業(yè)內(nèi)街創(chuàng)造出來。 這是它住宅的底商，住宅的底商跟住宅的入口關(guān)系處理得非常好，邊上就是某一棟住宅的出口，通過一個弧形的處理把商業(yè)人流和住宅有機(jī)地結(jié)合在一起。 這是 LV在東京的旗艦店，這是一個星巴克跟書店結(jié)合得很好的一個地方，晚上 12點會有很多人，一邊會友、一邊看書、喝咖啡，也是一個非常好的業(yè)態(tài)，非常聚人氣。 四、三井開發(fā)的 MIDTOWN 它的定位跟六本木是完全相同的，但是它小一些，只有四萬多平米。這是大廳的入口部分。它的室內(nèi)是日式的裝飾風(fēng)格。這種空中廊橋是用日本傳統(tǒng)的裝飾材料，用竹子、絹布創(chuàng)造出來很多新的景象，用玻璃創(chuàng)造出竹子的感覺。 五、豐州的 LALAPORT 這個也是三井開發(fā)的，豐州是日本新興的大的住宅社區(qū)，很多的開發(fā)商在這里建了大量的住宅， LALAPORT是專門針對大型社區(qū)的定位。它的平面有四條小船，跟外圍直線結(jié)合在一起，創(chuàng)造了很多豐富的室內(nèi)商業(yè)空間，人在里面會感 覺到非常的興奮、空間非?；钴S，在里面穿插很多不同方向的廊橋，豎向的交通也非常豐富，有不同的手法，中間圍出來一個半圍合的廣場，經(jīng)常舉辦很多的活動，周末的時候，有很多的家長帶著小孩，到這里來參加很多的活動。 這是它的室外廣場，這個曲線就是它的小船的意向，這是保留下來的船屋，現(xiàn)在還有氣墊船，會從淺草一直開過來。 這個商場有一個非常重要的特點，它的業(yè)態(tài)組合非常適合社區(qū)型的購物中心，專門有這樣一個業(yè)態(tài)， Kidzania，里面有 50家企業(yè)贊助的設(shè)備，比如日本航空就贊助三分之二比例大小的飛機(jī)模型，小孩可以 在里邊扮演機(jī)長、乘務(wù)員，里面還有消防隊、醫(yī)生等等職場的種類，小孩去了以后，就扮演大人的職業(yè)，里面還專門有工作以后可以賺到的錢，可以在里面買午餐吃了，每天都有很多小孩在這里排隊。像這樣的一個業(yè)態(tài)在一個社區(qū)型的購物中心里面，本身不是一個非常盈利的業(yè)態(tài)，但是能夠給其他的業(yè)態(tài)帶來大量的人流。包括里面專門有烹飪學(xué)校，專門教小孩怎么做飯，這樣的業(yè)態(tài)輔助了其他的業(yè)態(tài)，帶來了大量的人流。 這是它的室內(nèi)部分，這是它的四個小船的部分，用這種線性創(chuàng)造了比較豐富的空間。 這是它的豎向交通，每一層的豎向交通都不是上下 平面對應(yīng)的，都是在不同的位置上，所以室內(nèi)是有非常豐富的空間在變化。 這是不同位置的一些廊橋。 好，我的介紹就到這里，謝謝大家。 （掌聲） 徐勇： 建筑業(yè)態(tài)和我們購物中心是息息相關(guān)的，購物中心最直接的表白，給顧客的吸引力就是它的建筑，國外的購物中心非常強(qiáng)調(diào)利用地勢地貌，如果沒有外部條件，要自己創(chuàng)造一些特色，使自己的建筑有特色。 這是吉隆坡的購物中心，它的邊上正好是一個很大的湖，所以建造購物中心的時候，把湖的水引到了購物中心的中間，里面有氣墊船，坐上氣墊船就可以進(jìn)到湖的當(dāng)中。 這是吉隆坡的第二個購物中心，這里沒有什么東西，邊上就是平原、大量的住宅區(qū)，就做了一個大型的結(jié)構(gòu)體 —— 獅身人面像，很遠(yuǎn)就可以看到這樣的效果，其他的建筑只有兩層高。 這是吉隆坡市內(nèi)的購物中心，是金融風(fēng)暴的時候蓋的，商業(yè)部分有 13層，其中有七層樓跳空，做了一個游樂場，從德國進(jìn)的設(shè)備，就是 13層高樓中的一部分，做了一個七層跳空的游樂場，現(xiàn)在也是比較成功的一個項目。 這是吉隆坡另外一個購物中心，全部是按照伊斯蘭教的風(fēng)格做的。這是購物中心里面頂層大型餐飲區(qū)，聚集力量 非常強(qiáng)，邊上是小吃，比我們大食代要大十幾倍，根據(jù)周邊的顏色和特點，把不同類型的餐桌進(jìn)行分割，有吧臺式的、有家庭式的、有長條式的，中間還穿插一些水吧、咖啡吧。 這是頂部的電影院，電影院一般有跳空，像國內(nèi)一般都要 ，這個電影院跳到 12米，它在電影院的邊上開出了很多的商店，商店就是一、二層了，大型的電影院有16 塊屏幕，兩個大廳，電影院要大挑空，基本就是為了做大廳。一般的電影院做小廳， 200人以下的小廳，樓層不用很高，就是因為要做 400— 500人的大廳，所以要做得很高，現(xiàn)在的電影尤其是在中國 ，它的銷售還不是很好，但是大片來的時候，銷售就特別好，其實一個四、五百人的大廳跟一百人的小廳，每平米的造價就差一百多塊錢，無非就是前期的燈光配置。但是大片來的時候產(chǎn)生的效益，小廳是無法匹配的，所以國內(nèi)的影院現(xiàn)在都悟出一些道理，覺得以后做雙大廳是最好的，畢竟現(xiàn)在電影院還比較熱火，還比較吃香，可以自由提條件，所以現(xiàn)在招的電影院都希望按雙大廳設(shè)計，這樣樓上的柱距要寬、樓間距要高，有了雙大廳效益就好，現(xiàn)在電影院的租金慢慢也給高了，就是因為這個道理，我們過去是單大廳，現(xiàn)在慢慢悟出來應(yīng)該是雙大廳更好。 這是他們 廣場上的舞臺，這個是韓國、日本比較普遍，尤其是韓國、馬來西亞。為什么要做這個呢？因為這是參與性的活動，尤其是社區(qū)型購物中心，韓國的一些時尚市場門口，都有這樣專門的舞臺空間，給年輕人跳街舞服務(wù)的，而且可以提供一些免費的服務(wù)，讓更多的顧客過來。其實我們?nèi)ベ徫镏行?，本身是要去花錢的，畢竟是工薪階層占大多數(shù)，有小孩的人都懶得帶小孩去兒童商場，去了以后鬧著買東西不肯走。這樣的心態(tài)讓我們做購物中心的人要更多地考慮免費項目，讓顧客不花錢能夠到商場來，要提升到達(dá)頻率，尤其是社區(qū)購物中心，你不能天天叫他來花錢，那花不起。 這是臺灣的購物中心，比如水幕跟燈光配合起來，效果非常顯著，花錢也不多。比如這兩個樓之間樹木的組合。 二、中國特色購物中心特點及管理 中國購物中心做的過程中有這樣幾個特色，我剛才講過，世界上的購物中心大部分是房地產(chǎn)商在經(jīng)營，它的目的是醉翁之意不在酒，開發(fā)購物中心的目的是開發(fā)一個小區(qū)、開發(fā)一個城市、開發(fā)一個城鎮(zhèn)，所以購物中心對他來說是一個誘餌，立了一個招牌一樣，是為整個地產(chǎn)服務(wù)的，所以他會做一個長線的打算。 而中國的購物中心在目前這個階段，除了國家以外，個人的資 產(chǎn)總是有限的，開發(fā)商的實力也是有限的，要做這樣的購物中心，純粹的投資購物中心，再加上我們的融資渠道比較窄，很多的時候做不到，所以資金是我們最困惑的問題，可能我們前面的很多老師都講過，購物中心要持有，不要賣，賣了就壞事了，這肯定是道理，小孩子要好好學(xué)習(xí)，不學(xué)習(xí)將來沒出席，這句話沒錯，但是不好好學(xué)習(xí)的孩子怎么辦？他就沒出息了？我看大部分還是有出息的。中國的購物中心因為沒有錢還要去賣、還要去做，你的本事就在于你在賣和做的過程中間有什么學(xué)問。 大家知道賣的購物中心長遠(yuǎn)來說肯定是不利的，但是對中國還說也是迫不 得已的，是階段性的問題，現(xiàn)在開發(fā)商的能力和水平就是這樣。 購物中心經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)入中國后，為適應(yīng)我國的國情，在諸多方面進(jìn)行調(diào)整，形成了自己的特色。購物中心還有一個商家的組合，在國外像西蒙有 2020多家購物中心，才有 3800個商戶，說明它的連鎖率是非常高的。我們說連鎖的品牌是不是可以搞？也可以搞，你說真正的服飾品牌賣錢的也就是這些。但是對二線、三線城市，我們品牌的元素就很多，中國做生意的人比較多，針對這些情況，我們中國的購物中心究竟怎樣來體現(xiàn)我們的特色？招商、設(shè)計、規(guī)范如何來做？ （一） 小商品市場的升級版 —— 時尚購物中心 這種購物中心的優(yōu)點就在于商戶的資源比較多，我們做購物中心的時候就要考慮商戶的資源，所以升級版的小商品市場，對我們來說都是很好的選擇。 這種小商品市場有存在的必要，對中國來說，隨著年輕時尚一族的出現(xiàn)，因為品牌的發(fā)展有兩個趨勢：一個是時尚的快速化，不是一年流行，可能一個月流行、兩個月流行，甚至叫“散行”，一散就流行了，比如今年靴子又流行流蘇了，所以家里買的靴子不要扔了，可能過了三年又起來了。今年格子又流行了，比如這樣的流行元素特別快，也就意味著年輕人追求時尚的 節(jié)奏特別快，這跟我們現(xiàn)在的時代有關(guān)系，壓力比較大，抒發(fā)壓力的一種表現(xiàn)；另外個性化的需求越來越強(qiáng)，不希望跟人家雷同。 所以，在這種情況下，時尚消費品的快速化、低廉化成為一個傾向，快速化就是變化，低價化就是買得起、扔得起，因為家里不可能放下 10雙鞋，沒有那么大的位置。 時尚購物中心的特點 ①以非品牌性商品為主要購物配置，我們說的品牌是連鎖品牌，這個品牌已經(jīng)進(jìn)入連鎖狀態(tài)，可以開幾十家店，在北京的商場都可以看到它的身影； ②是經(jīng)過裝修的，不是普通的攤位，不是像秀水那樣統(tǒng)一的攤位，而是有 自己的裝修特色。 ③店鋪、商品有創(chuàng)意性，有模特、商品陳列組合上的創(chuàng)意，商品的創(chuàng)意進(jìn)行了自己的組合，有個人的意味在里面，比如說他賣牛仔的，他會去挑牛仔褲，他專門賣中褲、專門賣裙子、專門賣海軍衫，他有自己的創(chuàng)意，現(xiàn)在的年輕人開商店都知道要有自己的個性，所以是在這樣的前提下進(jìn)行組合的。 ④有比較完善的服務(wù)設(shè)施，不像小批發(fā)商場一樣到處臟兮兮的，像專業(yè)賣場一樣，電梯、通道、時尚廣告牌、指示牌的指引都非常全面。 ⑤以年輕的時尚女性為主要目標(biāo)客戶。 ⑥位置最好是在城市核心商業(yè)區(qū)。 所以如果你的百貨店下面有這樣的位置，就做這樣的東西，人家看百貨店里面的衣服