【正文】 臺(tái)灣大體上于8090年代興起，目前已進(jìn)入了快速成長(zhǎng)期，但還是有相當(dāng)大的發(fā)展空間，而我國(guó)的內(nèi)陸地區(qū)從總體上剛剛進(jìn)入起步時(shí)期，但由于市場(chǎng)潛力巨大，正逐步為零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者、投資業(yè)者所關(guān)注和接受。 　　嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，美國(guó)是現(xiàn)代大型購(gòu)物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯到20世紀(jì)20年代初期由西爾斯羅巴克（Sears, Robuck amp。 Co）公司所規(guī)劃建造的許多獨(dú)立的商店街，它們遠(yuǎn)離市中心，處于城市邊緣地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時(shí)附設(shè)了免費(fèi)的停車(chē)場(chǎng)，這也是現(xiàn)代購(gòu)物中心的雛型。而被視為大型購(gòu)物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美國(guó)密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅區(qū)內(nèi)居民一個(gè)可以享受消費(fèi)服務(wù)的場(chǎng)所，具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠(yuǎn)離道路的停車(chē)空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購(gòu)物中心所遵循的基本規(guī)范。50年代，西雅圖市Northgate購(gòu)物中心、佛萊明罕市Shoppers World購(gòu)物中心相繼設(shè)立，這是最早以百貨公司為主要承租戶的兩個(gè)購(gòu)物中心，其中Northgate是最原始的Mall型購(gòu)物中心，主要由兩條面對(duì)面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結(jié)。 　　截至目前，美國(guó)有大大小小的購(gòu)物中心43000多個(gè)，各種規(guī)模一應(yīng)俱全，其中27000個(gè)購(gòu)物中心不足100000平方英尺，因而只能算作小型購(gòu)物中心。由此看來(lái)，平均每個(gè)美國(guó)人擁有19平方英尺的零售市場(chǎng)，雖然店面過(guò)多，但是在過(guò)去的幾年中，除了每逢夏季生意會(huì)略有減少外，零售業(yè)一直紅紅火火?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　∥覀?cè)賮?lái)看一看日本購(gòu)物中心的發(fā)展情況。 　　日本的購(gòu)物中心以1969年建設(shè)的玉川高島屋為代表，不過(guò)那時(shí)的購(gòu)物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。從70年代初期到中期，經(jīng)過(guò)整體專業(yè)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)以及經(jīng)營(yíng)管理的大型購(gòu)物中心開(kāi)始成為主流，其中尤以位于大阪商業(yè)區(qū)的幾個(gè)購(gòu)物中心最具代表。例如千里新城的謝爾西購(gòu)物中心、巴恩環(huán)購(gòu)物中心等，它們特殊的建筑景觀，例如挑空廣場(chǎng)、庭園、噴泉等，都成為都市外圍引人注目的消費(fèi)人潮集中地?！　?0年代中期到80年代初期，日本開(kāi)始產(chǎn)生了集文化、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)等消費(fèi)行為于一體的新型購(gòu)物中心。例如1978年于東京原宿區(qū)開(kāi)業(yè)的拉佛雷原宿，便是一個(gè)具有整合功能的購(gòu)物中心；同時(shí)在這個(gè)時(shí)期也產(chǎn)生了以下關(guān)Seawall以及青森的三路德購(gòu)物中心為代表的許多遠(yuǎn)離都市、構(gòu)筑于都市外圍的購(gòu)物中心，并且提供了日本大型購(gòu)物中心在郊區(qū)發(fā)展構(gòu)建的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。為了因應(yīng)消費(fèi)服務(wù)多樣化以及設(shè)施復(fù)合化的趨勢(shì)，還產(chǎn)生了許多超過(guò)10萬(wàn)平方公尺的大規(guī)模購(gòu)物中心。 　　大型購(gòu)物中心在日本之所以能夠迅速發(fā)展，具有兩個(gè)基本背景條件：第一，日本是島國(guó)、人口眾多，因此追求土地及空間效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標(biāo)。在這種情況下，能夠在一個(gè)特定的空間內(nèi)提供各種消費(fèi)服務(wù)，同時(shí)又能夠提供定量停車(chē)空間的購(gòu)物中心便成為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的最佳手段。加之經(jīng)濟(jì)巨大發(fā)展條件下國(guó)民消費(fèi)能力提高，使得消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品牌的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了大型購(gòu)物中心在日本的產(chǎn)生。 購(gòu)物中心在歐、美、日等國(guó)家和地區(qū)發(fā)展了多年，其市場(chǎng)規(guī)模在這些地區(qū)的零售業(yè)中占有舉足輕重的地位，被視為21世紀(jì)最重要的零售業(yè)趨勢(shì)?！　∮捎跂|南亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)起步比較晚，因此購(gòu)物中心的發(fā)展不如美、日等國(guó)家成熟。但是其蓬勃發(fā)展的無(wú)限商機(jī)，已被東南亞各國(guó)作為重要的趨勢(shì)性業(yè)種加以發(fā)展。 東南亞經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了居民消費(fèi)能力的大幅提升，加之土地利用極大化觀念的影響，大型購(gòu)物中心在該地區(qū)得以形成一股新的產(chǎn)業(yè)風(fēng)潮。以購(gòu)物中心必須投入15種以上不同行業(yè)的特性而言，十分符合東南亞經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、各種資源實(shí)現(xiàn)最有效整合的效率要求。從購(gòu)物中心發(fā)展的具體情況看，東南亞各國(guó)的購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)很大，并且預(yù)期其數(shù)量及營(yíng)業(yè)額對(duì)經(jīng)濟(jì)面的影響會(huì)更加擴(kuò)大和深遠(yuǎn)。東南亞各國(guó)大型購(gòu)物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義，非常值得國(guó)內(nèi)企業(yè)加以借鑒和學(xué)習(xí)國(guó)際購(gòu)物中心成長(zhǎng)與中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略（三） 　　三、關(guān)于中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展戰(zhàn)略 　　比較世界各國(guó)、各地區(qū)購(gòu)物中心的發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合我國(guó)零售業(yè)所面對(duì)的客觀現(xiàn)實(shí)，我們完全可以從別國(guó)的經(jīng)驗(yàn)中取得一些寶貴的借鑒，審時(shí)度勢(shì)地制定適合我國(guó)基本國(guó)情的購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略，即夯實(shí)基礎(chǔ)、協(xié)調(diào)運(yùn)作、穩(wěn)步發(fā)展、成熟推進(jìn)。 首先我們先來(lái)看一看購(gòu)物中心在我國(guó)的發(fā)展條件是否已經(jīng)成熟，其中還存在哪些突出矛盾，零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者應(yīng)該如何面對(duì)和解決?！　氖澜绺鲊?guó)購(gòu)物中心興起的三個(gè)條件來(lái)比較一下我國(guó)的情況，不難得出這樣的結(jié)論：購(gòu)物中心在我國(guó)部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已經(jīng)基本具備了發(fā)展的條件，因而可以先從沿海及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市發(fā)展，并有條件地逐步向內(nèi)地發(fā)展，既不要一哄而起，也不要猶豫不決。在我國(guó)，購(gòu)物中心作為新生事物，發(fā)展之初就需要有規(guī)范，就需要借鑒別人已有的先進(jìn)成果，爭(zhēng)取立足較高起點(diǎn)，少走一點(diǎn)彎路，其原因在于購(gòu)物中心通常規(guī)模都比較大，投資也比較多，資金回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)。因此購(gòu)物中心在發(fā)展之初就應(yīng)該有一個(gè)前瞻性的戰(zhàn)略眼光，無(wú)論從規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是從具體的經(jīng)營(yíng)管理，都需要購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的決策者綜合運(yùn)用建筑、商業(yè)、環(huán)境、技術(shù)等各方面的才能并且使之很好地融合，在協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上達(dá)到相互促進(jìn)的效果。 　　對(duì)于這樣一個(gè)結(jié)論，我們可以比照國(guó)際情況進(jìn)一步加以分析。 　　首先，從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)建設(shè)層面上講，中國(guó)的購(gòu)物中心只能立足于沿海地區(qū)以及內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大中城市，這與其他國(guó)家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)上建設(shè)購(gòu)物中心是一致的。從年人均收入、消費(fèi)水平等幾個(gè)重要指標(biāo)我們可以看到，在我國(guó)大部分沿海城市以及內(nèi)地部分大中城市，人口相對(duì)集中，人口密度也比較大，已經(jīng)使得市民從事居住和商業(yè)行為的空間非常有限，土地成本越來(lái)越高，在這樣的情況下，單一的消費(fèi)性業(yè)種已經(jīng)難以承擔(dān)土地使用的高額成本，而即使商業(yè)業(yè)主具有足夠的資金來(lái)開(kāi)發(fā)土地，設(shè)立賣(mài)場(chǎng)以提供消費(fèi)服務(wù)，但過(guò)高的成本很難形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上的有利條件，因此在高土地成本的背景條件下，單一土地的復(fù)合使用，比如大型購(gòu)物中心，已經(jīng)不可避免地成為最經(jīng)濟(jì)的策略之一?！　〕酥?，還有一個(gè)不容忽視的問(wèn)題，就是商戶之間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，特別是隨著外資商業(yè)的進(jìn)入，國(guó)內(nèi)商業(yè)的確面臨著相當(dāng)大的市場(chǎng)壓力，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)最直觀地表現(xiàn)為價(jià)格上的特征，這也是連鎖超市、大賣(mài)場(chǎng)能在中國(guó)紅紅火火的根本原因之一。連鎖超市也罷，大賣(mài)場(chǎng)也罷，其用于土地上的成本、設(shè)施上的成本乃至整個(gè)賣(mài)場(chǎng)的裝璜都以費(fèi)用低廉、簡(jiǎn)單實(shí)用為基本原則，而購(gòu)物中心把百貨公司、連鎖超市引入主力店的行列，既滿足了消費(fèi)者購(gòu)物的需要，同時(shí)又提供了舒適的享受生活的空間，恰恰把連鎖店的低價(jià)位與消費(fèi)服務(wù)空間的完善很好地統(tǒng)一了起來(lái)，因此很容易形成購(gòu)物中心旺盛的人氣，有力地刺激消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。 購(gòu)物中心作為一個(gè)整體，在一定程度上避開(kāi)了與其它百貨公司、連鎖超市的直接競(jìng)爭(zhēng)，但作為多種零售業(yè)態(tài)的組合體，購(gòu)物中心仍然面對(duì)著與其它百貨公司、連鎖超市的競(jìng)爭(zhēng)，而大型購(gòu)物中心的優(yōu)勢(shì)在于可以