【正文】 此零售業(yè)只有走上產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的軌道才是真正的出路，而購(gòu)物中心恰恰推動(dòng)了這個(gè)進(jìn)程的形成。 　　第五，購(gòu)物中心完整地體現(xiàn)了人性化的要求。　　購(gòu)物中心是兼具購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)及文化等人性化空間的提供者，并與原有的商店具有互補(bǔ)、并存的特征，具體的表現(xiàn)是關(guān)注社區(qū)居民的生活，也具有特色活動(dòng)相對(duì)定向的功能。由于商圈內(nèi)居民生活空間與消費(fèi)需求的結(jié)合，購(gòu)物中心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與功能的提供，均能注重人性化的需求，例如人車(chē)分道、休息坐椅、綠化與藝術(shù)化定向等，足以使消費(fèi)者在被尊重的氣氛下活動(dòng)，呈現(xiàn)出提供便利的根本特征。 　　第六，應(yīng)對(duì)WTO競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)流通革命。 　　購(gòu)物中心的發(fā)展改革了流通過(guò)程，使消費(fèi)行為整合于購(gòu)物中心，生產(chǎn)、分配自然也會(huì)受到這種整合的影響。而從購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品安排能否被接受是成敗的關(guān)鍵，因而商品的定位與安排，并非由規(guī)劃者或商店自行決策他們要提供什么樣的商品，購(gòu)物中心要請(qǐng)專(zhuān)家依消費(fèi)者意見(jiàn)，努力反映商圈客層的需要，商品確定后仍要接受消費(fèi)者反饋并做必要的調(diào)整。 　　購(gòu)物中心在我國(guó)的發(fā)展具有諸多的必要性，那么在中國(guó)發(fā)展購(gòu)物中心的主要策略又是什么？發(fā)展中需要注意哪些問(wèn)題呢？下面我們就探討一下這方面的話(huà)題。 　　通常購(gòu)物中心都在遠(yuǎn)離市區(qū)的地方設(shè)立，因?yàn)樵谑袇^(qū)已經(jīng)無(wú)法找到大片土地，同時(shí)由于郊區(qū)的人口成長(zhǎng)非常迅速，在人口成長(zhǎng)的同時(shí)購(gòu)物中心進(jìn)駐市郊是相當(dāng)合理的。以?xún)蓚€(gè)或兩個(gè)以上百貨公司為骨干的購(gòu)物中心深受歡迎，是因?yàn)橘?gòu)物中心不僅提供顧客一次購(gòu)足商品的地點(diǎn)，還比街上的零售商店擁有更多的優(yōu)點(diǎn)，最主要的是可以依照整體商品規(guī)劃配置，對(duì)顧客發(fā)揮最大的吸收力；結(jié)合適當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的廠(chǎng)商以增加彼此的商業(yè)效益也是重要一點(diǎn)，因?yàn)檫@樣購(gòu)物中心的聚集效應(yīng)可以得到充分發(fā)揮。 　　集中化策略：集中在租賃市場(chǎng)，特別是提供市場(chǎng)主力租戶(hù)以最為合理的租金與最佳的空間品質(zhì)； 　　選擇性投資：由于購(gòu)物中心興建周期長(zhǎng)，所以可以有選擇性地購(gòu)買(mǎi)良好的辦公大樓或住宅以便掌握新的市場(chǎng)需求； 　　加強(qiáng)核心資產(chǎn)管理：要充分了解租賃廠(chǎng)商的需求，提高其使用價(jià)值。 在這些總體性策略架構(gòu)下，還應(yīng)明確幾項(xiàng)重點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)方向。 　　強(qiáng)調(diào)人力的有效運(yùn)用。人力優(yōu)勢(shì)即是公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，所以不僅要不斷提供訓(xùn)練與最合理的薪資，并且公司要盡力維護(hù)員工之間的關(guān)系； 　　思考如何為租戶(hù)提高營(yíng)業(yè)收入；　　強(qiáng)化環(huán)境品質(zhì)；　　增加消費(fèi)者選擇的幅度，提供豐富的素材，由消費(fèi)者自行搭配使用； 　　確保停車(chē)空間； 　　從消費(fèi)者的立場(chǎng)構(gòu)思整個(gè)開(kāi)發(fā)要領(lǐng)，重點(diǎn)為在購(gòu)物中心內(nèi)的各店業(yè)種及商品部分重疊，形成適度競(jìng)爭(zhēng)，以此產(chǎn)生活力，帶給消費(fèi)者廣泛的選擇空間； 　　采用倉(cāng)庫(kù)式商店結(jié)構(gòu)，以降低成本； 　　改造零售業(yè)或放棄大零售廠(chǎng)商主導(dǎo)的傳統(tǒng)Shopping Mall。 　　其次，購(gòu)物中心建設(shè)刺激了城市協(xié)調(diào)、高速發(fā)展。世界各地有許多購(gòu)物中心是伴隨著城市化的發(fā)展而形成的。城市化是世界所有國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。在我國(guó)，隨著改革開(kāi)放以來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市化水平也在穩(wěn)步提高，到1997年城市化指數(shù)已達(dá)到30%。通常來(lái)講，當(dāng)人均國(guó)民收入達(dá)到2000美元時(shí)，城市化進(jìn)程才將結(jié)束。由此看來(lái)，我國(guó)的城市化發(fā)展的潛力是非常巨大的。由于不少亞洲國(guó)家已經(jīng)將城市化的范圍擴(kuò)展都市區(qū)層次，如泰國(guó)、印度、馬來(lái)西亞，如果我們據(jù)此重新定義城市化，我國(guó)目前的實(shí)際水平肯定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于30%，有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，可能已經(jīng)達(dá)到45%左右。無(wú)論是30%，還是45%，都足以說(shuō)明我國(guó)的城市化水平提高很快。而城市化發(fā)展的必然結(jié)果就是城市范圍及城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。交通的發(fā)展直接促進(jìn)了城鄉(xiāng)之間經(jīng)濟(jì)要素的重新配置，從而在城鄉(xiāng)交界處形成了一種人口密度很高的地域空間。城市化還可以使居民的消費(fèi)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，從而增加個(gè)體消費(fèi)水平，使生產(chǎn)與生活環(huán)境高度聚集，公共基礎(chǔ)設(shè)施的邊際成本也因?yàn)橐?guī)模效益而降低。城市社區(qū)的高度聚集和更通暢的信息傳遞渠道，也使得消費(fèi)信息的集散更加便利；城市化的多元性也會(huì)使消費(fèi)熱點(diǎn)更容易形成和傳播?！　‰S著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，分級(jí)的商業(yè)中心必將形成，特別是在城市的邊緣地帶，地價(jià)相對(duì)較低，加之道路、交通條件的逐步改善，拉近了城鄉(xiāng)間的距離。由于購(gòu)物中心的發(fā)展與城市的發(fā)展緊密相關(guān)，而我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體上呈現(xiàn)階梯式格局，因而購(gòu)物中心也具有從沿海向內(nèi)地深入的趨勢(shì)?！　∫粋€(gè)購(gòu)物中心在一定程度上可以體現(xiàn)一個(gè)小的環(huán)境，如果加上政府對(duì)購(gòu)物中心的協(xié)調(diào)和引導(dǎo)，往往都會(huì)成為城市的一道亮麗風(fēng)景線(xiàn)。購(gòu)物中心所體現(xiàn)的是一種消費(fèi)文化，既然是文化，就需要有與文化相對(duì)應(yīng)的內(nèi)涵。比如景觀設(shè)計(jì)、藝術(shù)塑造等等，這都是購(gòu)物中心與其它業(yè)態(tài)的區(qū)別。僅以北京為例，中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心國(guó)貿(mào)商城是京城開(kāi)業(yè)的第一家Mall，而正是因?yàn)橛辛诉@個(gè)Mall，國(guó)貿(mào)商圈才成為引人注目的熱點(diǎn)地區(qū)；再如東方廣場(chǎng)，它的建設(shè)推倒了京城大片破舊的平房，使長(zhǎng)安街的市容發(fā)生巨變，周邊環(huán)境會(huì)使許多人駐目觀望。國(guó)際購(gòu)物中心成長(zhǎng)與中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略（四） 　　四、中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展應(yīng)該注意的有關(guān)問(wèn)題 　　在中國(guó)發(fā)展購(gòu)物中心的問(wèn)題上存在著兩種截然不同的思想，一種是主張?jiān)谥袊?guó)根本不適合發(fā)展購(gòu)物中心，一種是面對(duì)巨大的市場(chǎng)，認(rèn)為非常適合搞，當(dāng)然也有部分專(zhuān)家認(rèn)為不可盲目發(fā)展。 　　有一個(gè)事實(shí)，那就是美國(guó)的購(gòu)物中心的興起是基于10000美元的人均收入，而我們?cè)谒伎假?gòu)物中心發(fā)展的必要性的時(shí)候，自然很容易聯(lián)想起美國(guó)的興起背景，如果照此觀點(diǎn)，中國(guó)的人均收入達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，恐50年也沒(méi)有希望。所以在這個(gè)問(wèn)題上運(yùn)用比例這個(gè)杠桿或許更有說(shuō)服能力，從絕對(duì)數(shù)字上去比較，缺乏另人信服的依據(jù)。而且我們常常把購(gòu)物與其它產(chǎn)業(yè)割裂開(kāi)來(lái)，而在國(guó)外的統(tǒng)計(jì)則是消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)等等的指標(biāo)值進(jìn)行合計(jì)處理。因此，如果單純看購(gòu)物的數(shù)字就認(rèn)為國(guó)民的消費(fèi)能力存在問(wèn)題，恐怕就有點(diǎn)以偏概全的嫌疑了。要知道，如果把休閑、運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目涵蓋進(jìn)來(lái)的話(huà)，其絕對(duì)數(shù)字可能要高出許多。特別是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和人口稠密的中心城市應(yīng)該說(shuō)購(gòu)物中心有著良好的發(fā)展前景。其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在由于服務(wù)項(xiàng)目的增加，可以吸引目的不同的消費(fèi)群體，從而形成新的購(gòu)物人潮，而他們彼此之間的相互促進(jìn)，將極大地刺激人們的購(gòu)物需求。從這層意義上講，購(gòu)物中心的效益提升有賴(lài)于整體功能的發(fā)揮。 　　如果購(gòu)物中心盲目發(fā)展，其結(jié)果可能導(dǎo)致無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。從目前美國(guó)的購(gòu)物中心情況看，無(wú)論從規(guī)模還是從數(shù)量都在全球首屈一指，但任何事物的發(fā)展都有個(gè)度的概念，無(wú)度必然導(dǎo)致無(wú)序，無(wú)序必然形成相互間的抵消力量，形成倒退，使應(yīng)有作用的發(fā)揮面臨巨大障礙。 　　中國(guó)現(xiàn)實(shí)的商業(yè)狀況，特別是在即將入關(guān)的關(guān)鍵時(shí)刻，百貨零售業(yè)進(jìn)行大的調(diào)整已成必然。連鎖超市的蓬勃發(fā)展?jié)M足了社區(qū)居民對(duì)生活必需品的需要，但不可否認(rèn)復(fù)合性需求限于超市的規(guī)模很難得到體現(xiàn)。而購(gòu)物中心恰恰填補(bǔ)了這個(gè)空白，連鎖超市進(jìn)入購(gòu)物中心，使買(mǎi)、吃、玩的需求同時(shí)得到滿(mǎn)足，起到了相得益彰的特殊作用。進(jìn)一步講，無(wú)論我們的百貨業(yè)者承認(rèn)與不承認(rèn)，現(xiàn)實(shí)中的百貨業(yè)已經(jīng)普遍具有了購(gòu)物中心的影子，比如全面引入了專(zhuān)賣(mài)店、風(fēng)行快餐、兒童樂(lè)園等等，雖然從業(yè)態(tài)劃分上由于整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及原始建筑的局限