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深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)

2024-08-30 17:30本頁(yè)面

【導(dǎo)讀】沿陣地,是國(guó)家提出的建設(shè)大珠江三角區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心,是立足大陸,面向香港,輻射世界的開(kāi)放窗口。深圳改革開(kāi)放30年來(lái),建成了完。展,穩(wěn)步推進(jìn)了商貿(mào)、金融、物流、電信和專(zhuān)業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的發(fā)展,億美元,居全國(guó)第一位,年均增長(zhǎng)%。濟(jì)發(fā)展慢、人民生活水平低的現(xiàn)狀。為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展,經(jīng)國(guó)務(wù)院。激勵(lì)下,促進(jìn)特區(qū)外地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。深圳市東部沿海的大鵬半島,是深圳市政府重要的菜藍(lán)子工程之一,涌、大鵬、南澳、大梅沙及坪山近120萬(wàn)居民生活問(wèn)題的關(guān)鍵所在,也是促進(jìn)深圳東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要配套設(shè)施之一。

  

【正文】 頁(yè) 共 52 頁(yè) 第二層營(yíng)業(yè)大廳服裝、床上用品專(zhuān)區(qū)面積 2500 平方米,陳列及庫(kù)存商品 1400 萬(wàn)元,其中:服裝鞋帽系列 1000 萬(wàn)元,床上用品系列 400 萬(wàn)元。 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額(萬(wàn)元) 1 服裝鞋帽專(zhuān)柜 1, 2 床上用品專(zhuān)柜 合計(jì) 1, 第二層營(yíng)業(yè)大廳百貨珠寶專(zhuān)區(qū)面積 1600 平方米,總投資商品900 萬(wàn)元,其中:日用百貨系列 400 萬(wàn)元,珠寶首飾化妝品系列 500萬(wàn)元。 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額(萬(wàn)元) 1 日用百貨專(zhuān)柜 2 珠寶首飾化裝品專(zhuān)柜 合計(jì) 第三層營(yíng)業(yè)大廳 2800 平方米,陳列及庫(kù)存商品 1200 萬(wàn)元,其中:家俱系列 500 萬(wàn)元,家用電器系列 300 萬(wàn)元, 文具會(huì)計(jì)用品系列 200 萬(wàn)元, 書(shū)籍音像制品 系列 200 萬(wàn)元 。 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額(萬(wàn)元) 1 家俱系列專(zhuān) 柜 2 家用電器專(zhuān)柜 3 文具會(huì)計(jì)用品專(zhuān)柜 4 書(shū)藉會(huì)計(jì)用品專(zhuān)柜 合計(jì) 1, 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 39 頁(yè) 共 52 頁(yè) 第九節(jié) 購(gòu)物中心財(cái)務(wù)分析 濱海購(gòu)物中心是東部沿海地區(qū)唯一大型購(gòu)物中心,輻射方圓五公里范圍內(nèi)的葵涌轄區(qū)、南澳轄區(qū)、大鵬轄區(qū)、坪山轄區(qū)、大梅沙地區(qū),覆蓋范圍內(nèi)人口近 120 萬(wàn)。隨著葵涌政策經(jīng)濟(jì)地位的確立和壩光生物高新區(qū)的建立,濱海購(gòu)物中心的作用日益突出,經(jīng)濟(jì)效益將逐年提升。 一、營(yíng)業(yè)收入 第一年?duì)I業(yè)收入 濱海購(gòu)物中 心的營(yíng)業(yè)收入。主要是經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)的收入。第一年?duì)I業(yè)收入 億元,具體如下: 項(xiàng)目 陳列商品數(shù)量(萬(wàn)元) 月?tīng)I(yíng)業(yè)收入(萬(wàn)元) 年?duì)I業(yè)收入(萬(wàn)元) 食品肉菜等類(lèi) 1, 2, 26, 服裝百貨等類(lèi) 2, 9, 家俱電器等類(lèi) 1, 3, 總金額 4, 3, 39, 第一年?duì)I業(yè)收入情況 食品肉菜類(lèi)營(yíng)業(yè)大廳 2500平方米,陳列食品等類(lèi)商品 1100萬(wàn)元,每 月?tīng)I(yíng)業(yè)額 2200 萬(wàn)元,每年?duì)I業(yè)收入 26400 萬(wàn)元。 服裝百貨類(lèi)營(yíng)業(yè)大廳 4100平方米,陳列服裝等類(lèi)商品 2300萬(wàn)元,每月?tīng)I(yíng)業(yè)額 750萬(wàn)元,每年?duì)I業(yè)收入 9000 萬(wàn)元。 家俱電器類(lèi)營(yíng)業(yè)大廳 2800平方米,陳列家俱等類(lèi)商品 1200萬(wàn)元,商品周轉(zhuǎn)次數(shù)平均每月 次,每月?tīng)I(yíng)業(yè)額 300 萬(wàn)元,每年?duì)I業(yè)收入3600 萬(wàn)元。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 40 頁(yè) 共 52 頁(yè) 近五年的營(yíng)業(yè)收入 經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的綜合評(píng)估,濱海購(gòu)物中心在未來(lái)五年內(nèi),營(yíng)業(yè)收入逐年提高,第一年?duì)I業(yè)收入 ,第五年?duì)I業(yè)收入 元,年平均營(yíng)業(yè)額在 億元左右。 具體如下: 項(xiàng)目 第一 年 第二年 第三年 第四年 第五年 年平均收入 食品肉菜等類(lèi) 26, 29, 31, 35, 38, 32, 服裝百貨等類(lèi) 9, 9, 10, 11, 13, 10, 家俱電器等類(lèi) 3, 3, 4, 4, 5, 4, 總收入 39, 42, 47, 51, 57, 47, 近 5 年?duì)I業(yè)收入情況 二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入扣除成本后的盈余,由于商品不同,進(jìn)貨渠道不同,盈利水平也不同,故采用種類(lèi)商品平均利潤(rùn)率和綜合利潤(rùn)率的方式統(tǒng)計(jì)。 第一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 濱海購(gòu)物中心第一年?duì)I業(yè)收入 億元,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為 4260 萬(wàn)元。 具體如下: 項(xiàng)目 陳列商品數(shù)量(萬(wàn)元) 年?duì)I業(yè)收入(萬(wàn)元) 利潤(rùn)總額(萬(wàn)元) 食品肉菜等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 1, 26, 2, 服裝百貨等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 2, 9, 1, 家俱電器等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 1, 3, 總利潤(rùn) 4, 39, 4, 第一年?duì)I業(yè)利潤(rùn)情況 近五年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 濱海購(gòu)物中心根據(jù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入情況,結(jié)合綜合利潤(rùn)率和平均利深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 41 頁(yè) 共 52 頁(yè) 潤(rùn)率情況,計(jì)算出第一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為 4260 萬(wàn)元,第五年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為 6237 萬(wàn)元,近五年平均利潤(rùn)為 5201 萬(wàn)元。 具體如下: 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 年平均利潤(rùn) 食品 肉菜等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 2, 2, 3, 3, 3, 3, 服裝百貨等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 1, 1, 1, 1, 1, 1, 家俱電器等類(lèi)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 總收入 4, 4, 5, 5, 6, 5, 近五年?duì)I業(yè)利潤(rùn)情況 三、營(yíng)業(yè)費(fèi)用 營(yíng)業(yè)費(fèi)用是商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要支出的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用是商場(chǎng)銷(xiāo)售過(guò)程中支出的員工工資、水電費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等;管理費(fèi)用是商場(chǎng)管理部門(mén)的人員工資、水電費(fèi)等;財(cái)務(wù)費(fèi)用是商場(chǎng)銀行貸款利息支出等。 第一年的營(yíng)業(yè)費(fèi)用 濱海購(gòu)物中心第一年費(fèi)用總額為 1132 萬(wàn)元,其中:銷(xiāo)售費(fèi)用 333萬(wàn)元,管理費(fèi)用 133 元,財(cái)務(wù)費(fèi)用 666 萬(wàn)元。 具體如下圖: 項(xiàng)目 利潤(rùn)額(萬(wàn)元) 銷(xiāo)售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 費(fèi)用總額 食品肉菜等類(lèi) 2, 服裝百貨等類(lèi) 1, 家俱電器等類(lèi) 總金額 4, 1, 第一年費(fèi)用支出情況 近五年的營(yíng)業(yè)費(fèi)用 濱海購(gòu)物中心在近五年內(nèi),隨著營(yíng)業(yè)額的增加,費(fèi)用也隨之增加,深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 42 頁(yè) 共 52 頁(yè) 第一年的各項(xiàng)費(fèi)用為 1132 萬(wàn)元,第二年為 1265 萬(wàn)元,第三年為 1391萬(wàn)元,第四年為 1530 萬(wàn)元,第五年為 1684 萬(wàn)元。 具體如下: 項(xiàng)目 利潤(rùn)額 綜合費(fèi)用率 費(fèi)用總額 第一年費(fèi)用額 4, 27% 1, 第二年費(fèi)用額 4, 27% 1, 第三年費(fèi)用額 5, 27% 1, 第四年費(fèi)用額 5, 27% 1, 第五年費(fèi)用額 6, 27% 1, 近五年費(fèi)用支出情況 四、應(yīng)繳稅金 根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定,濱海購(gòu)物中心應(yīng)繳納增值稅,稅率為銷(xiāo)項(xiàng)稅抵扣進(jìn)項(xiàng)稅后的 13%。為計(jì)算簡(jiǎn)便,可用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的 13%統(tǒng)一計(jì)算。 濱海購(gòu)物中心第一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是 4260 萬(wàn)元,應(yīng)繳增值稅 553萬(wàn)元。濱海購(gòu)物中心近五年的繳稅情況是:第一年繳稅 553 萬(wàn)元,第二年繳納 609 萬(wàn)元,第三年納稅 670萬(wàn)元,第四年納稅 737 萬(wàn)元,第五年納稅 810 萬(wàn)元。 具體計(jì)算如下 : 項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 增值稅率 應(yīng)繳稅金 第一年應(yīng)繳稅金 4, 13% 第二年應(yīng)繳稅金 4, 13% 第三年應(yīng)繳稅金 5, 13% 第四年應(yīng)繳稅金 5, 13% 第五年應(yīng)繳稅金 6, 13% 近五年繳稅情況 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 43 頁(yè) 共 52 頁(yè) 五、凈利潤(rùn) 凈利潤(rùn)是指營(yíng)業(yè)收入,扣除商品成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和稅金后的凈額。深圳市濱海購(gòu)物中心近五年的總營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額為 26077 萬(wàn)元,費(fèi)用總額為 6861 萬(wàn)元,應(yīng)繳稅金為 3381 萬(wàn)元,凈利潤(rùn)為 15765 萬(wàn)元,其中: 第一年凈利潤(rùn) 2574 萬(wàn)元; 第二年凈利潤(rùn) 2857 萬(wàn)元; 第三年凈利潤(rùn) 3151 萬(wàn)元; 第四年凈利潤(rùn) 3419 萬(wàn)元; 第五年凈利潤(rùn) 3761 萬(wàn)元。 具體計(jì)算情況如下: 項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額 費(fèi)用總額 應(yīng)繳稅金 凈利潤(rùn)額 第一年凈利潤(rùn)額 4, 1, 2, 第二年凈利潤(rùn)額 4, 1, 2, 第三年凈利潤(rùn)額 5, 1, 3, 第四年凈利潤(rùn)額 5, 1, 3, 第五年凈利潤(rùn)額 6, 1, 3, 合計(jì) 26, 6, 3, 15, 近五年凈利潤(rùn)情況 六、凈銷(xiāo)售利潤(rùn)率 凈銷(xiāo)售利潤(rùn)率是濱海購(gòu)物中心銷(xiāo)售百元商品的的凈盈利水平,由銷(xiāo)售利潤(rùn)率、銷(xiāo)售費(fèi)用率和銷(xiāo)售稅金率三個(gè)因素構(gòu)成。 濱海購(gòu)物中心第一年的銷(xiāo)售收入為 億元,每一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為 4260萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是 %; 濱海購(gòu)物中心第一年的銷(xiāo)售收入為 億元,第一年的銷(xiāo)售費(fèi)用為 1132萬(wàn)元,第一年的銷(xiāo)售費(fèi)率為 %。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 44 頁(yè) 共 52 頁(yè) 濱海購(gòu)物中心第一年的銷(xiāo)售收入為 億元,第一年繳納稅金為 553 萬(wàn)元,第一年的銷(xiāo)售稅金 率為 %。 濱海購(gòu)物中心的凈銷(xiāo)售利潤(rùn)率為: 凈銷(xiāo)售利潤(rùn)率= %- %- % = % 即:濱海購(gòu)物中心每百元銷(xiāo)售額的凈利潤(rùn)為 %。相對(duì)較低的凈利潤(rùn)率,是濱海購(gòu)物中心讓利于民的經(jīng)拗營(yíng)策略,是以?xún)r(jià)格求生存、以質(zhì)量求發(fā)展的經(jīng)營(yíng)宗旨的體現(xiàn)。濱海購(gòu)物中心以較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì),吸引更多的購(gòu)物人群,擴(kuò)大銷(xiāo)售量,追求規(guī)模效益,從而達(dá)到與民共贏的經(jīng)營(yíng)目的。 為提高盈利水平,也要求濱海購(gòu)物中心增收節(jié)支,從人員管理、銷(xiāo)售管理、商品管理、日常經(jīng)營(yíng)管理等各方面節(jié)約費(fèi)用,達(dá)到更高的盈利水平。 七、投資回收期 投資回收期是濱海購(gòu)物中心投資總額,用經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)回收的期限,由總投資額、年凈利潤(rùn)額兩個(gè)因素構(gòu)成。 投資總額 濱海購(gòu)物中心的投資總額包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資,共計(jì)投資 23775 萬(wàn)元。 年凈利潤(rùn) 濱海購(gòu)物中心的第一至第五年的凈利潤(rùn)為 15765 萬(wàn)元,即每年的平均盈利水平是 3153 萬(wàn)元。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 45 頁(yè) 共 52 頁(yè) 投資回收期 濱海購(gòu)物中心的總投資額 2375 萬(wàn)元,每年的平均凈利潤(rùn)約 3153萬(wàn)元,投資回收期為 8 年。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 46 頁(yè) 共 52 頁(yè) 第十節(jié) 購(gòu)物中心資金籌措 濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目總投 資 23,775 萬(wàn)元,其中:固定資產(chǎn)投 資19,175 萬(wàn)元,流動(dòng)資產(chǎn)投資 4600 萬(wàn)元,資金的籌措分為自籌資金和銀行貸款兩部份,其中:企業(yè)自籌資金 14775 萬(wàn)元,申請(qǐng)銀行貸款9000 萬(wàn)元。 一、自籌資金 深圳市濱海購(gòu)物中心自籌資金 14775 萬(wàn)元,投資方向是土地使用權(quán)、商鋪和流動(dòng)資金。其中: 土地使用權(quán)面積 平方米,投資 1004 萬(wàn)元; 購(gòu)買(mǎi)商鋪面積 9, 平方米,投資 13241 萬(wàn)元; 商場(chǎng)流動(dòng)資金,投資 530 萬(wàn)元。 具體情況如下: 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額(萬(wàn)元) 1 土地使用權(quán) 12, 1, 2 房產(chǎn) 9, 13, 3 商場(chǎng)流動(dòng)資金 合計(jì) 14, 已投入自有資金情況 二、借入資金 濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目還需要借入資金 9000 萬(wàn)元,主要用于支付購(gòu)買(mǎi)設(shè)備資金、土建及設(shè)備安裝工程、商場(chǎng)裝修和購(gòu)進(jìn)商品所需流動(dòng)資金。其中: 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 47 頁(yè) 共 52 頁(yè) 購(gòu)買(mǎi)商場(chǎng)用各類(lèi)設(shè)備,需要投資 2600 萬(wàn)元; 商場(chǎng)升級(jí)改造土建工程和設(shè)備安裝工程,需要投資 830 萬(wàn)元; 商場(chǎng)裝修工程款,需要投資 1500 萬(wàn)元; 購(gòu)進(jìn)商場(chǎng)出售 的各類(lèi)商品,需要投資 4070 萬(wàn)元。 具體如下: 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額(萬(wàn)元) 1 設(shè)備 2, 2 土建及設(shè)備安裝工程 3 商場(chǎng)裝修工程 1, 4 商品 4, 合計(jì) 9, 借入資金使用情況 三、借款抵押擔(dān)保 深圳市濱海購(gòu)物中心向銀行借款 9000 萬(wàn)元,抵押財(cái)產(chǎn)濱海購(gòu)物中心商鋪總面積是 平方米,市場(chǎng)價(jià)值為 億元。其中:股東深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司名下商鋪面積 平方米,市場(chǎng)價(jià)值 是 4877 萬(wàn)元;股東深圳市圣凱隆投資有限公司名下商鋪面積 平方米,市場(chǎng)價(jià)值是 5181 萬(wàn)元; 深圳市濱海購(gòu)物中心向銀行借款 9000 萬(wàn)元,用 億元的商鋪的抵押,抵押是足值的。隨著濱海購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提高,抵押商鋪的價(jià)值也會(huì)逐年提高,到第五年后的抵押商鋪價(jià)
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