【導(dǎo)讀】沿陣地，是國家提出的建設(shè)大珠江三角區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，是立足大陸，面向香港，輻射世界的開放窗口。深圳改革開放30年來，建成了完。展，穩(wěn)步推進(jìn)了商貿(mào)、金融、物流、電信和專業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的發(fā)展，億美元，居全國第一位，年均增長(zhǎng)%。濟(jì)發(fā)展慢、人民生活水平低的現(xiàn)狀。為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院。激勵(lì)下，促進(jìn)特區(qū)外地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。深圳市東部沿海的大鵬半島，是深圳市政府重要的菜藍(lán)子工程之一，涌、大鵬、南澳、大梅沙及坪山近120萬居民生活問題的關(guān)鍵所在，也是促進(jìn)深圳東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要配套設(shè)施之一。

　　

【正文】 頁 共 52 頁 第二層營業(yè)大廳服裝、床上用品專區(qū)面積 2500 平方米，陳列及庫存商品 1400 萬元，其中：服裝鞋帽系列 1000 萬元，床上用品系列 400 萬元。 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 服裝鞋帽專柜 1, 2 床上用品專柜 合計(jì) 1, 第二層營業(yè)大廳百貨珠寶專區(qū)面積 1600 平方米，總投資商品900 萬元，其中：日用百貨系列 400 萬元，珠寶首飾化妝品系列 500萬元。 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 日用百貨專柜 2 珠寶首飾化裝品專柜 合計(jì) 第三層營業(yè)大廳 2800 平方米，陳列及庫存商品 1200 萬元，其中：家俱系列 500 萬元，家用電器系列 300 萬元， 文具會(huì)計(jì)用品系列 200 萬元， 書籍音像制品 系列 200 萬元 。 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 家俱系列專 柜 2 家用電器專柜 3 文具會(huì)計(jì)用品專柜 4 書藉會(huì)計(jì)用品專柜 合計(jì) 1, 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 39 頁 共 52 頁 第九節(jié) 購物中心財(cái)務(wù)分析 濱海購物中心是東部沿海地區(qū)唯一大型購物中心，輻射方圓五公里范圍內(nèi)的葵涌轄區(qū)、南澳轄區(qū)、大鵬轄區(qū)、坪山轄區(qū)、大梅沙地區(qū)，覆蓋范圍內(nèi)人口近 120 萬。隨著葵涌政策經(jīng)濟(jì)地位的確立和壩光生物高新區(qū)的建立，濱海購物中心的作用日益突出，經(jīng)濟(jì)效益將逐年提升。 一、營業(yè)收入 第一年?duì)I業(yè)收入 濱海購物中 心的營業(yè)收入。主要是經(jīng)營商場(chǎng)的收入。第一年?duì)I業(yè)收入 億元，具體如下： 項(xiàng)目 陳列商品數(shù)量（萬元） 月營業(yè)收入（萬元） 年?duì)I業(yè)收入（萬元） 食品肉菜等類 1, 2, 26, 服裝百貨等類 2, 9, 家俱電器等類 1, 3, 總金額 4, 3, 39, 第一年?duì)I業(yè)收入情況 食品肉菜類營業(yè)大廳 2500平方米，陳列食品等類商品 1100萬元，每 月營業(yè)額 2200 萬元，每年?duì)I業(yè)收入 26400 萬元。 服裝百貨類營業(yè)大廳 4100平方米，陳列服裝等類商品 2300萬元，每月營業(yè)額 750萬元，每年?duì)I業(yè)收入 9000 萬元。 家俱電器類營業(yè)大廳 2800平方米，陳列家俱等類商品 1200萬元，商品周轉(zhuǎn)次數(shù)平均每月 次，每月營業(yè)額 300 萬元，每年?duì)I業(yè)收入3600 萬元。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 40 頁 共 52 頁 近五年的營業(yè)收入 經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)購買力的綜合評(píng)估，濱海購物中心在未來五年內(nèi)，營業(yè)收入逐年提高，第一年?duì)I業(yè)收入 ，第五年?duì)I業(yè)收入 元，年平均營業(yè)額在 億元左右。 具體如下： 項(xiàng)目 第一 年 第二年 第三年 第四年 第五年 年平均收入 食品肉菜等類 26, 29, 31, 35, 38, 32, 服裝百貨等類 9, 9, 10, 11, 13, 10, 家俱電器等類 3, 3, 4, 4, 5, 4, 總收入 39, 42, 47, 51, 57, 47, 近 5 年?duì)I業(yè)收入情況 二、營業(yè)利潤(rùn) 營業(yè)利潤(rùn)是商場(chǎng)經(jīng)營收入扣除成本后的盈余，由于商品不同，進(jìn)貨渠道不同，盈利水平也不同，故采用種類商品平均利潤(rùn)率和綜合利潤(rùn)率的方式統(tǒng)計(jì)。 第一年的營業(yè)利潤(rùn) 濱海購物中心第一年?duì)I業(yè)收入 億元，營業(yè)利潤(rùn)為 4260 萬元。 具體如下： 項(xiàng)目 陳列商品數(shù)量（萬元） 年?duì)I業(yè)收入（萬元） 利潤(rùn)總額（萬元） 食品肉菜等類營業(yè)利潤(rùn) 1, 26, 2, 服裝百貨等類營業(yè)利潤(rùn) 2, 9, 1, 家俱電器等類營業(yè)利潤(rùn) 1, 3, 總利潤(rùn) 4, 39, 4, 第一年?duì)I業(yè)利潤(rùn)情況 近五年的營業(yè)利潤(rùn) 濱海購物中心根據(jù)商場(chǎng)經(jīng)營收入情況，結(jié)合綜合利潤(rùn)率和平均利深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 41 頁 共 52 頁 潤(rùn)率情況，計(jì)算出第一年的營業(yè)利潤(rùn)為 4260 萬元，第五年的營業(yè)利潤(rùn)為 6237 萬元，近五年平均利潤(rùn)為 5201 萬元。 具體如下： 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 年平均利潤(rùn) 食品 肉菜等類營業(yè)利潤(rùn) 2, 2, 3, 3, 3, 3, 服裝百貨等類營業(yè)利潤(rùn) 1, 1, 1, 1, 1, 1, 家俱電器等類營業(yè)利潤(rùn) 總收入 4, 4, 5, 5, 6, 5, 近五年?duì)I業(yè)利潤(rùn)情況 三、營業(yè)費(fèi)用 營業(yè)費(fèi)用是商場(chǎng)在經(jīng)營過程中需要支出的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷售費(fèi)用是商場(chǎng)銷售過程中支出的員工工資、水電費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等；管理費(fèi)用是商場(chǎng)管理部門的人員工資、水電費(fèi)等；財(cái)務(wù)費(fèi)用是商場(chǎng)銀行貸款利息支出等。 第一年的營業(yè)費(fèi)用 濱海購物中心第一年費(fèi)用總額為 1132 萬元，其中：銷售費(fèi)用 333萬元，管理費(fèi)用 133 元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 666 萬元。 具體如下圖： 項(xiàng)目 利潤(rùn)額（萬元） 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 費(fèi)用總額 食品肉菜等類 2, 服裝百貨等類 1, 家俱電器等類 總金額 4, 1, 第一年費(fèi)用支出情況 近五年的營業(yè)費(fèi)用 濱海購物中心在近五年內(nèi)，隨著營業(yè)額的增加，費(fèi)用也隨之增加，深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 42 頁 共 52 頁 第一年的各項(xiàng)費(fèi)用為 1132 萬元，第二年為 1265 萬元，第三年為 1391萬元，第四年為 1530 萬元，第五年為 1684 萬元。 具體如下： 項(xiàng)目 利潤(rùn)額 綜合費(fèi)用率 費(fèi)用總額 第一年費(fèi)用額 4, 27% 1, 第二年費(fèi)用額 4, 27% 1, 第三年費(fèi)用額 5, 27% 1, 第四年費(fèi)用額 5, 27% 1, 第五年費(fèi)用額 6, 27% 1, 近五年費(fèi)用支出情況 四、應(yīng)繳稅金 根據(jù)我國稅法規(guī)定，濱海購物中心應(yīng)繳納增值稅，稅率為銷項(xiàng)稅抵扣進(jìn)項(xiàng)稅后的 13%。為計(jì)算簡(jiǎn)便，可用營業(yè)利潤(rùn)的 13%統(tǒng)一計(jì)算。 濱海購物中心第一年的營業(yè)利潤(rùn)是 4260 萬元，應(yīng)繳增值稅 553萬元。濱海購物中心近五年的繳稅情況是：第一年繳稅 553 萬元，第二年繳納 609 萬元，第三年納稅 670萬元，第四年納稅 737 萬元，第五年納稅 810 萬元。 具體計(jì)算如下 ： 項(xiàng)目 營業(yè)利潤(rùn) 增值稅率 應(yīng)繳稅金 第一年應(yīng)繳稅金 4, 13% 第二年應(yīng)繳稅金 4, 13% 第三年應(yīng)繳稅金 5, 13% 第四年應(yīng)繳稅金 5, 13% 第五年應(yīng)繳稅金 6, 13% 近五年繳稅情況 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 43 頁 共 52 頁 五、凈利潤(rùn) 凈利潤(rùn)是指營業(yè)收入，扣除商品成本、營業(yè)費(fèi)用和稅金后的凈額。深圳市濱海購物中心近五年的總營業(yè)利潤(rùn)額為 26077 萬元，費(fèi)用總額為 6861 萬元，應(yīng)繳稅金為 3381 萬元，凈利潤(rùn)為 15765 萬元，其中： 第一年凈利潤(rùn) 2574 萬元； 第二年凈利潤(rùn) 2857 萬元； 第三年凈利潤(rùn) 3151 萬元； 第四年凈利潤(rùn) 3419 萬元； 第五年凈利潤(rùn) 3761 萬元。 具體計(jì)算情況如下： 項(xiàng)目 營業(yè)利潤(rùn)額 費(fèi)用總額 應(yīng)繳稅金 凈利潤(rùn)額 第一年凈利潤(rùn)額 4, 1, 2, 第二年凈利潤(rùn)額 4, 1, 2, 第三年凈利潤(rùn)額 5, 1, 3, 第四年凈利潤(rùn)額 5, 1, 3, 第五年凈利潤(rùn)額 6, 1, 3, 合計(jì) 26, 6, 3, 15, 近五年凈利潤(rùn)情況 六、凈銷售利潤(rùn)率 凈銷售利潤(rùn)率是濱海購物中心銷售百元商品的的凈盈利水平，由銷售利潤(rùn)率、銷售費(fèi)用率和銷售稅金率三個(gè)因素構(gòu)成。 濱海購物中心第一年的銷售收入為 億元，每一年的營業(yè)利潤(rùn)為 4260萬元，營業(yè)利潤(rùn)率是 %； 濱海購物中心第一年的銷售收入為 億元，第一年的銷售費(fèi)用為 1132萬元，第一年的銷售費(fèi)率為 %。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 44 頁 共 52 頁 濱海購物中心第一年的銷售收入為 億元，第一年繳納稅金為 553 萬元，第一年的銷售稅金 率為 %。 濱海購物中心的凈銷售利潤(rùn)率為： 凈銷售利潤(rùn)率＝ %－ %－ % ＝ % 即：濱海購物中心每百元銷售額的凈利潤(rùn)為 %。相對(duì)較低的凈利潤(rùn)率，是濱海購物中心讓利于民的經(jīng)拗營策略，是以價(jià)格求生存、以質(zhì)量求發(fā)展的經(jīng)營宗旨的體現(xiàn)。濱海購物中心以較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引更多的購物人群，擴(kuò)大銷售量，追求規(guī)模效益，從而達(dá)到與民共贏的經(jīng)營目的。 為提高盈利水平，也要求濱海購物中心增收節(jié)支，從人員管理、銷售管理、商品管理、日常經(jīng)營管理等各方面節(jié)約費(fèi)用，達(dá)到更高的盈利水平。 七、投資回收期 投資回收期是濱海購物中心投資總額，用經(jīng)營凈利潤(rùn)回收的期限，由總投資額、年凈利潤(rùn)額兩個(gè)因素構(gòu)成。 投資總額 濱海購物中心的投資總額包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資，共計(jì)投資 23775 萬元。 年凈利潤(rùn) 濱海購物中心的第一至第五年的凈利潤(rùn)為 15765 萬元，即每年的平均盈利水平是 3153 萬元。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 45 頁 共 52 頁 投資回收期 濱海購物中心的總投資額 2375 萬元，每年的平均凈利潤(rùn)約 3153萬元，投資回收期為 8 年。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 46 頁 共 52 頁 第十節(jié) 購物中心資金籌措 濱海購物中心項(xiàng)目總投 資 23,775 萬元，其中：固定資產(chǎn)投 資19,175 萬元，流動(dòng)資產(chǎn)投資 4600 萬元，資金的籌措分為自籌資金和銀行貸款兩部份，其中：企業(yè)自籌資金 14775 萬元，申請(qǐng)銀行貸款9000 萬元。 一、自籌資金 深圳市濱海購物中心自籌資金 14775 萬元，投資方向是土地使用權(quán)、商鋪和流動(dòng)資金。其中： 土地使用權(quán)面積 平方米，投資 1004 萬元； 購買商鋪面積 9, 平方米，投資 13241 萬元； 商場(chǎng)流動(dòng)資金，投資 530 萬元。 具體情況如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 土地使用權(quán) 12, 1, 2 房產(chǎn) 9, 13, 3 商場(chǎng)流動(dòng)資金 合計(jì) 14, 已投入自有資金情況 二、借入資金 濱海購物中心項(xiàng)目還需要借入資金 9000 萬元，主要用于支付購買設(shè)備資金、土建及設(shè)備安裝工程、商場(chǎng)裝修和購進(jìn)商品所需流動(dòng)資金。其中： 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 47 頁 共 52 頁 購買商場(chǎng)用各類設(shè)備，需要投資 2600 萬元； 商場(chǎng)升級(jí)改造土建工程和設(shè)備安裝工程，需要投資 830 萬元； 商場(chǎng)裝修工程款，需要投資 1500 萬元； 購進(jìn)商場(chǎng)出售 的各類商品，需要投資 4070 萬元。 具體如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 設(shè)備 2, 2 土建及設(shè)備安裝工程 3 商場(chǎng)裝修工程 1, 4 商品 4, 合計(jì) 9, 借入資金使用情況 三、借款抵押擔(dān)保 深圳市濱海購物中心向銀行借款 9000 萬元，抵押財(cái)產(chǎn)濱海購物中心商鋪總面積是 平方米，市場(chǎng)價(jià)值為 億元。其中：股東深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司名下商鋪面積 平方米，市場(chǎng)價(jià)值 是 4877 萬元；股東深圳市圣凱隆投資有限公司名下商鋪面積 平方米，市場(chǎng)價(jià)值是 5181 萬元； 深圳市濱海購物中心向銀行借款 9000 萬元，用 億元的商鋪的抵押，抵押是足值的。隨著濱海購物中心經(jīng)營業(yè)績(jī)的提高，抵押商鋪的價(jià)值也會(huì)逐年提高，到第五年后的抵押商鋪價(jià)