【正文】 其中：股東深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司名下商鋪面積 平方米，市場(chǎng)價(jià)值 是 4877 萬元；股東深圳市圣凱隆投資有限公司名下商鋪面積 平方米，市場(chǎng)價(jià)值是 5181 萬元； 深圳市濱海購(gòu)物中心向銀行借款 9000 萬元，用 億元的商鋪的抵押，抵押是足值的。其中： 土地使用權(quán)面積 平方米，投資 1004 萬元； 購(gòu)買商鋪面積 9, 平方米，投資 13241 萬元； 商場(chǎng)流動(dòng)資金，投資 530 萬元。 年凈利潤(rùn) 濱海購(gòu)物中心的第一至第五年的凈利潤(rùn)為 15765 萬元，即每年的平均盈利水平是 3153 萬元。濱海購(gòu)物中心以較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引更多的購(gòu)物人群，擴(kuò)大銷售量，追求規(guī)模效益，從而達(dá)到與民共贏的經(jīng)營(yíng)目的。 濱海購(gòu)物中心第一年的銷售收入為 億元，每一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為 4260萬元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是 %； 濱海購(gòu)物中心第一年的銷售收入為 億元，第一年的銷售費(fèi)用為 1132萬元，第一年的銷售費(fèi)率為 %。濱海購(gòu)物中心近五年的繳稅情況是：第一年繳稅 553 萬元，第二年繳納 609 萬元，第三年納稅 670萬元，第四年納稅 737 萬元，第五年納稅 810 萬元。 具體如下圖： 項(xiàng)目 利潤(rùn)額（萬元） 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 費(fèi)用總額 食品肉菜等類 2, 服裝百貨等類 1, 家俱電器等類 總金額 4, 1, 第一年費(fèi)用支出情況 近五年的營(yíng)業(yè)費(fèi)用 濱海購(gòu)物中心在近五年內(nèi)，隨著營(yíng)業(yè)額的增加，費(fèi)用也隨之增加，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 42 頁(yè) 共 52 頁(yè) 第一年的各項(xiàng)費(fèi)用為 1132 萬元，第二年為 1265 萬元，第三年為 1391萬元，第四年為 1530 萬元，第五年為 1684 萬元。 具體如下： 項(xiàng)目 陳列商品數(shù)量（萬元） 年?duì)I業(yè)收入（萬元） 利潤(rùn)總額（萬元） 食品肉菜等類營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 1, 26, 2, 服裝百貨等類營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 2, 9, 1, 家俱電器等類營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 1, 3, 總利潤(rùn) 4, 39, 4, 第一年?duì)I業(yè)利潤(rùn)情況 近五年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 濱海購(gòu)物中心根據(jù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入情況，結(jié)合綜合利潤(rùn)率和平均利深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 41 頁(yè) 共 52 頁(yè) 潤(rùn)率情況，計(jì)算出第一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為 4260 萬元，第五年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為 6237 萬元，近五年平均利潤(rùn)為 5201 萬元。 家俱電器類營(yíng)業(yè)大廳 2800平方米，陳列家俱等類商品 1200萬元，商品周轉(zhuǎn)次數(shù)平均每月 次，每月營(yíng)業(yè)額 300 萬元，每年?duì)I業(yè)收入3600 萬元。 一、營(yíng)業(yè)收入 第一年?duì)I業(yè)收入 濱海購(gòu)物中 心的營(yíng)業(yè)收入。 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 服裝鞋帽專柜 1, 2 床上用品專柜 合計(jì) 1, 第二層營(yíng)業(yè)大廳百貨珠寶專區(qū)面積 1600 平方米，總投資商品900 萬元，其中：日用百貨系列 400 萬元，珠寶首飾化妝品系列 500萬元。 五、商場(chǎng)裝修投資 1500 萬元 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 37 頁(yè) 共 52 頁(yè) 商場(chǎng)裝修是濱海購(gòu)物中心上檔次、上品位的重要措施，商場(chǎng)裝修包括商場(chǎng)地面裝修、商場(chǎng)內(nèi)外墻壁裝修、商場(chǎng)頂棚裝修等 濱海購(gòu)物中心需要裝修的區(qū)域?yàn)檎麄€(gè)第二層和第三層，面積約為 平方米，經(jīng)咨詢相關(guān)裝修設(shè)計(jì)和施工公司，需要投資約 1500萬元。 其他設(shè)備 100 萬元 商場(chǎng)其他設(shè)備包括辦公設(shè)備和清潔設(shè)備，辦公桌椅、電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、檔案柜、吸塵器等，共計(jì)價(jià)值 100萬元。 供電設(shè)備 300 萬元 供電設(shè)備包括二部大型 變壓器、配電柜、動(dòng)力柜、供電線路、照明燈具、鐳射燈具等，共計(jì)價(jià)值 300萬元。 具體如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 電梯設(shè)備 12 部 2 空調(diào)通風(fēng)設(shè)備 3 部 3 消防設(shè)備 4 供電設(shè)備 5 供水設(shè)備 6 弱電設(shè)備 7 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備 8 其他辦公設(shè)備 合計(jì) 2, 濱海購(gòu)物中心設(shè)備投資明細(xì) 電梯設(shè) 備價(jià)值 650 萬元 （ 1）大型滾動(dòng)扶梯 3 部，每部?jī)r(jià)值在 100 萬元左右，共計(jì)價(jià)值300 萬元。具體如下： 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司商鋪面積 平方米，其中：第一層建筑面積 平方米，第二層 建筑面積 平方米，第三層建筑建筑面積 平方米。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 32 頁(yè) 共 52 頁(yè) 第八節(jié) 購(gòu)物中心投資測(cè)算 響應(yīng)葵涌街道上檔次、上品位建立商場(chǎng)的指示精神，深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司全面包裝啟動(dòng)購(gòu)物中心，需要在商場(chǎng)改造、設(shè)備及其安裝、購(gòu)進(jìn)商品等進(jìn)行投資，累計(jì)投入資金 23,745 萬元。 按照深圳市舊城（村）改造相關(guān)規(guī)定和市政建設(shè)規(guī)劃，葵涌中心城區(qū)需要全面拆除重建，原舊市場(chǎng)拆除后不再批準(zhǔn)作為市場(chǎng)使用，而是按照新的規(guī)劃作為居住用地和賓館用地使用，濱海購(gòu)物中心便成為了本地區(qū)唯一一個(gè)大型購(gòu)物場(chǎng)所，擔(dān)負(fù)著滿足本地區(qū)人們購(gòu)物需要的重任； 延安路和葵政東路需要拓寬和延伸，是龍崗區(qū)和葵涌街道近期的重要工程，而兩路的延伸和拓寬必須拆除原有的舊市場(chǎng)。 三、啟動(dòng)開業(yè) 深圳市濱 海購(gòu)物中心有限公司，響應(yīng)市、區(qū)兩級(jí)政府的號(hào)召，安排在 2020 年 12 月份大運(yùn)會(huì)開幕前，將濱海購(gòu)物中心啟動(dòng)開業(yè)。 購(gòu)物中心的管理，采用深圳天虹商場(chǎng)的管理模式和考核方式，采取“統(tǒng)一購(gòu)貨、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一結(jié)算”的管理方法，在“統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理”的基礎(chǔ)上，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，對(duì)員工實(shí)行 金蝶K/3HR 系統(tǒng)考核，采用平衡記分卡、 360 度評(píng)估、能力素質(zhì)模型等方式進(jìn)行管理 。 一、市場(chǎng)定位 按照葵涌街道辦事處的要求，濱海購(gòu)物中心必須上品位、上檔次，建成集休閑、購(gòu)物為一體 的綜合性購(gòu)物場(chǎng)所。 （ 7）經(jīng)營(yíng)管理設(shè)備安裝 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理設(shè)備安裝，是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過程中的全部設(shè)備，主要有： 陳列展示設(shè)備 、加工設(shè)備、包裝設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、照明設(shè)備、收銀設(shè)備等，在購(gòu)物中心啟動(dòng)開業(yè)前，必須全部安裝完畢。 （ 3）消防系統(tǒng)安裝工程 購(gòu)物中心消防系統(tǒng)，在政府消防部門的指導(dǎo)下，配備消防器、消深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 28 頁(yè) 共 52 頁(yè) 防栓、消防管道安裝等。 （ 3）一棟與二棟連接工程 第一棟與第二棟的連接，是在第一棟與第二棟之間的二層架設(shè)樓板，將第一棟的二層與第二棟的二層連接起來，再在第一棟的第三層和第二棟的第三層架設(shè)防雨棚，拆除第一棟第二層的玻璃墻和第二棟第二層的玻璃墻，使整個(gè)第二層連接成為一個(gè)整體，成為一個(gè)大型營(yíng)業(yè)廳。 購(gòu)物中心清潔設(shè)備：打蠟機(jī) 3 臺(tái)，吸塵器 5 臺(tái)等 三、商場(chǎng)升級(jí)改造 濱海購(gòu)物中心的升級(jí)改造，包括土建改造和設(shè)備安裝兩部分，是商場(chǎng)硬件設(shè)施改造的主要部分。 經(jīng)營(yíng)管理設(shè)備 經(jīng)營(yíng)管理設(shè)備是購(gòu)物中心在經(jīng)營(yíng)管理過程中需要的各類設(shè)備，包括陳列設(shè)備、加工設(shè)備、包裝設(shè)備、計(jì)量 設(shè)備、照明設(shè)備、收銀設(shè)備等。 （ 5）電器設(shè)備 根據(jù)商場(chǎng)需要配備的高低壓配電柜、層面照明柜、鐳射照明燈具、動(dòng)力柜等 （ 6）弱電設(shè)備 購(gòu)物中心的弱電設(shè)備包括消防報(bào)警系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、程控系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。最大提升高度 7 米，完全可以滿足購(gòu)物中心需要。 一、組建項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司名稱：深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司； 項(xiàng)目公司地址：深圳市龍崗區(qū)葵涌街道葵新路 70號(hào)； 項(xiàng)目公司注冊(cè)資本： 1000 萬元； 項(xiàng)目公司法定代表人：羅永標(biāo) ――― 清華大學(xué)研究生 項(xiàng)目公司出資人：深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司實(shí)物出資 500萬元，占股權(quán)的 50%；深圳市圣凱隆投資有限公司實(shí)物出資 500萬元，占股權(quán)的 50%。 二、商場(chǎng)各功能區(qū)劃分 深圳市濱海購(gòu)物中心經(jīng)過多方調(diào)查，并經(jīng)過天虹商場(chǎng)策劃部經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，根據(jù)葵涌人員現(xiàn)在和未來狀況和購(gòu)買力分析，將購(gòu)物中心各層功能區(qū)劃分為：一層精品類購(gòu)物區(qū)，主要為銀行、肯德基、美食街等專業(yè)性的購(gòu)物區(qū)；二層食品服裝百貨類購(gòu)物區(qū)，主要為食品、肉深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 20 頁(yè) 共 52 頁(yè) 菜蛋類，服裝、床上用品類，百貨類和珠寶化妝品 類；三層家具電器類購(gòu)物區(qū)，主要為家具類，家用電器類，文具類和音像制品類。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 18 頁(yè) 共 52 頁(yè) 第五節(jié) 購(gòu)物中心各區(qū)功能規(guī)劃 一、升級(jí)改造 后的營(yíng)業(yè)大樓 營(yíng)業(yè)面積： 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司對(duì)項(xiàng)目升級(jí)改造后，第一棟和第二棟的第一層分為 87個(gè)精品屋，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 5097 平方米。 八、美化周邊環(huán)境 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司將購(gòu)物中心建成人們休閑購(gòu)物的場(chǎng)所，需要對(duì)其周邊環(huán)境進(jìn)行美化，配備有利于人們休閑的設(shè)施，具體如下： 開發(fā)門前休閑廣場(chǎng) 在濱海購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓到葵新路人行臺(tái)階的位置， 以及營(yíng)業(yè)樓的右側(cè)位置，總面積約 5000 平方米，開發(fā)成為休閑廣場(chǎng)，不允許車輛通行和停放，只允許行人通過。同時(shí)，在濱海購(gòu)物中心后側(cè)，購(gòu)買農(nóng)民樓一棟，面積約 800 平方米，拆除后，將土地平整改為停車場(chǎng)，停車場(chǎng)面積可達(dá)到 1000 平方米左右，可增加50 個(gè)車位，從而將車 位增加到 110 個(gè)，既美化了購(gòu)物環(huán)境，又可保證購(gòu)物車輛和貨車停放，同時(shí)滿足了人們休閑購(gòu)物的需要。 根據(jù)通風(fēng)和空調(diào)功率，需要在第一棟安裝通風(fēng)設(shè)備和空調(diào)設(shè)備各一臺(tái)，并鋪設(shè)通風(fēng)管道和空調(diào)管道，負(fù)責(zé)第一棟第一層與第二層的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)；在第二棟安裝通風(fēng)設(shè)備和空調(diào)設(shè)備各二臺(tái)，在第一層、第二層和第三層鋪設(shè)通風(fēng)管道和空調(diào)管道，其中一臺(tái)負(fù)責(zé)第一層和第一、二棟連接處的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)，另一臺(tái)負(fù)責(zé)第二、三層的通風(fēng)和空 氣調(diào)節(jié)。 將第一棟與第二棟連接成為一個(gè)整體后，第二層就成為一個(gè)大型營(yíng)業(yè)大廳，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 6665 平方米。 三、設(shè)立第三層滾動(dòng)扶梯 為便于人們?cè)诘诙澋谌龑淤?gòu)物，在第二層與第三層之間，在原有扶梯的基礎(chǔ)上，增設(shè)新的大型滾動(dòng)扶梯，由第二棟第二層直通第二棟第三層 ，將第二層與第三層連接成為一個(gè)整體，使人們?cè)谫?gòu)物時(shí)，不自覺地由第二層上到第三層，提升第三層的營(yíng)業(yè)價(jià)值。 深圳市濱海購(gòu)物中心有限公司 深圳市濱海購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 13 頁(yè) 共 52 頁(yè) 第四節(jié) 項(xiàng)目升級(jí)改造 針對(duì)葵涌城市規(guī)劃和人們?nèi)找嫣岣叩馁?gòu)物需要，按照大型購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)理念，經(jīng)專業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)精心策劃，報(bào)請(qǐng)葵涌政府批準(zhǔn)，在保留原有建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施的基礎(chǔ)上，深圳市濱海購(gòu)中心有限公司對(duì)原建筑間隔、內(nèi)部設(shè)施、外圍環(huán)境等進(jìn)行升級(jí)改造，具體如下： 一、開設(shè)購(gòu)物中心大門 深圳市濱海購(gòu)物中心的大門，設(shè)在靠近葵新路的第二棟中間位置，大門總寬度為 12 米，其中：設(shè)有人行通道為寬 6 米，可以直接通向第一層各精品屋；設(shè)有寬 3 米的滾動(dòng)扶梯二部，可通過二部滾動(dòng)扶梯直接通向第 二層購(gòu)物大廳。 按照深圳市工商行政管理局于 2020 年 6 月 23 日下發(fā)的“深工商[2020]39 號(hào)”《印發(fā)關(guān)于開展商品市場(chǎng)開辦單位企業(yè)法人登記工作的實(shí)施方案的通知》，要求商品市場(chǎng)一律由一個(gè)有限責(zé)任公司開辦，未取得法人登記和營(yíng)業(yè)登記的單位，不得從事商品市場(chǎng)的開辦工作；通知同時(shí)要求促 進(jìn)市場(chǎng)“農(nóng)改超”和升級(jí)換代，鼓勵(lì)按照“統(tǒng)一進(jìn)銷存”的模式進(jìn)行管理，以“提高市場(chǎng)效益，增強(qiáng)市場(chǎng)實(shí)力”為宗旨積極進(jìn)行升級(jí)換代。 具體建筑情況如下： 總建筑面積 13, 平方米 一棟 一棟（共二層）建筑面積 平方米 其中 一層建筑面積 平方米 二層建筑面積 平方米 二棟 二棟（共三層）建筑面積 平方米 其中 一層建筑面積 平方米 二層建筑面積 平方米 三層建筑面積 平方米 配套建筑 配電、水泵、廁所建筑面積 平方米 三、商鋪收購(gòu)和商場(chǎng)整合 濱海購(gòu)物中心建筑總面積 13613 平方米，其中：一層建筑面積 平方米，二層建筑面積 平方米，三層建筑面積 平方米?？梢?，購(gòu)物中心所在地是人們的居住、生活、娛樂的中心地區(qū)，且交通便利，極大方便人們的購(gòu)物和休閑。 葵涌街道于 2020 年 3 月 4 日下發(fā)了“葵街紀(jì)