【正文】 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 29 頁 共 52 頁 第七節(jié) 購 物中心啟動策劃 按照深圳市、龍崗區(qū)和葵涌街道辦事處工作布署，加大對葵涌城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造力度，滿足人們?nèi)找嫣岣叩奈镔|(zhì)文化生活需要。 （ 6）休閑綠化工程 購物中心四周綠化 植物的種植、大小盆景的擺放、休閑排椅的安裝、遮陽傘的組裝、兒童娛樂設(shè)施的安裝等。 （ 4）弱電系統(tǒng)安置工程 購物中心消防報警系統(tǒng)安裝、樓宇自控系統(tǒng)安裝、程控系統(tǒng)安裝、監(jiān)控系統(tǒng)安裝。 （ 2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工作 購物中心空調(diào)主機(jī)、輔機(jī)、 循環(huán)水系統(tǒng)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程；購物中心第一層空調(diào)、通風(fēng)管道系統(tǒng)安裝。 （ 4）新擴(kuò)停車場平整 為擴(kuò)大購物中心停車場，拆除在商場后側(cè)新購置的農(nóng)民樓，將場地平整完畢，并設(shè)置隔離防護(hù)設(shè)施，作為停車場使用。 （ 2）開設(shè)一樓直通二樓的扶梯通道 直通二樓的新的通道，在購物中心大門內(nèi)，開設(shè)兩個由一 層直通二層的扶梯通道，并安裝兩部 3 米寬的滾動扶梯。 土建改造 （ 1）開立購物中心大門 購物中心大門設(shè)立在葵新路一側(cè)、購物中心二棟中間位置，大門總寬 12米，其中：人行通道寬 6 米，兩部滾動扶梯各寬 3 米，共計深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 27 頁 共 52 頁 6 米。 辦公清潔設(shè)備 購物中心辦公設(shè)備：辦 公桌椅 10 套、電腦 8 臺，復(fù)印機(jī) 1 臺，打印機(jī) 1 臺，傳真機(jī) 1 臺，檔案柜 6 套等。 （ 1） 陳列展示設(shè)備 購物中心經(jīng)營需要的各類展示用設(shè)備，包括 超市貨架 、 多媒體廣告設(shè)備 、 展示架 、手推車、 展示柜 、 展示臺、 冷藏柜 、 冷凍柜 、 熟食柜 、 點菜柜 、 恒溫箱 、 生鮮設(shè)備、 置物架 、 貨架配件 、 散裝柜 等； （ 2） 加工設(shè)備 購物中心經(jīng)營需要的加工設(shè)備，包括 絞肉機(jī) 、 鋸骨機(jī) 、 攪拌機(jī) 、切割機(jī) 、 制冰機(jī) 、 蒸煮設(shè)備、 油炸設(shè)備 、 清洗設(shè)備 等； （ 3） 包裝設(shè)備 購物中心經(jīng)營中需要的包裝設(shè) 備，包括 條碼槍 、 條碼打印機(jī) 、 開鎖器 、 保鮮膜包裝機(jī) 、 扎口機(jī)、 灌裝機(jī) 、 封口 機(jī) 、 捆扎機(jī) 等； （ 4） 計量設(shè)備 購物中心經(jīng)營中需要的計量設(shè)備，包括 電子秤 、 條碼電子稱 、深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 26 頁 共 52 頁 電子計價秤 、 條碼收銀秤 、 電子磅秤 、 數(shù)據(jù)采集器 等； （ 5） 照明設(shè)備 購物中心經(jīng)營中需要的照明設(shè)備，包括 無影燈 、 裝飾燈 、 壁燈 、 展柜射燈 、 吊頂燈 、 泛光燈 等； （ 6） 收銀設(shè)備 購物中心經(jīng)營中需要的收銀設(shè)備，包括 保險箱 、 收款機(jī) 、 POS機(jī) 、 收銀臺 、 驗鈔機(jī) 、 點鈔機(jī)、 小票打印機(jī) 、 條碼掃描器 、 磁卡讀卡器 、 磁卡寫卡器、 磁卡查詢機(jī) 、 條碼刷卡器 等。 購物中心提供給人們的休閑廣場約 5000 平方米，需要擺放大型盆景 100 盆，中小型盆景 300盆。 （ 7）休閑設(shè)備 購物中心用于免費提供給人們使用的排椅 20個、遮陽 傘 15 把 、兒童娛樂設(shè)備等。 （ 4）消防設(shè)備 按照消防部門要求設(shè)立的消防泵、消防栓、滅火器等。 （ 2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備三部 廣州藝寧制冷設(shè)備有限公司提供的集制冷、通風(fēng)一體的空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備，一臺設(shè)備可 為 6000 平方米的商場提供制冷和通風(fēng)，濱海購物中心營業(yè)面積 15000 多平方米，需要空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備三臺。至 35176。 項目公司經(jīng)營范圍：經(jīng)營管理商場、國內(nèi)外貿(mào)易、進(jìn)出口業(yè)務(wù)等； 二、定購設(shè)備 濱海購物中心定購的設(shè)備，分為升級改造設(shè)備和經(jīng)營管理設(shè)備，是購物中心升級改造和經(jīng)營管理所必須的設(shè)備，全部屬于購物中心所有，并投入到購物中心經(jīng)營中使用。 書藉音像制品專區(qū) 文具 會計用品專區(qū) 家 具 專 區(qū) 家用電器專區(qū) .三層功能劃分圖 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 23 頁 共 52 頁 第六節(jié) 市場啟動的前期工作 濱海購物中心啟動開業(yè)前的準(zhǔn)備工作，包括組建項目公司、商場升級改造，定購安裝各類設(shè)備，定購各專區(qū)商品、招聘管理人員和員工等。商場布局時可根據(jù)實際需要適度調(diào)整，具體劃分如下： 一層購物區(qū)功能劃分 購物中心一層 營業(yè)面積 5097 平方米，定位為 大型精品屋超市，化分為六個功能區(qū)，分別為： （ 1）銀行專區(qū)，面積約為 200 平方米； （ 2 藥店專區(qū)，面積約為 400 平方米； （ 3）肯德基專區(qū)，面積約為 400平方米； （ 4）精品專區(qū)，面積約為 1000 平方米； （ 5）美食專區(qū)，面積約 1300 平方米； （ 6）雜貨專區(qū)，面積約 1300 平方米 后門 后門 后 門 雜貨區(qū) 雜貨區(qū) 通 美食街 美食街 側(cè) 通 道 側(cè) 門 門 精品區(qū) 精品區(qū) 道 肯德基 藥店 藥店 銀行 扶梯 正門 扶梯 一層功能劃分圖 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 21 頁 共 52 頁 二層購物區(qū)功能劃分 購物中心二層營業(yè)面積 6600 平方米，定位為大型食品、服裝、家電、百貨超市，化分為六個功能區(qū)，分別為： （ 1）食品專區(qū) ，面積約為 1500 平方米； （ 2）肉菜蛋專區(qū)，面積約為 1000 平方米； （ 3）服裝專區(qū)，面積約為 2020 平方米； （ 4）床上用品專區(qū)，面積約為 500 平方米； （ 5）日用百貨專區(qū)，面積約為 1000 平方米； （ 6）珠寶首飾化妝品專區(qū)，面積約為 600 平方米。 后門 后門 后 門 衛(wèi)生間 樓梯 樓梯 貨梯 扶梯 扶梯 側(cè) 樓梯 側(cè) 門 樓梯 樓梯 門 貨梯 貨梯 扶梯 扶梯 衛(wèi)生間 扶梯 正門 扶梯 濱海購物中心一層、二層通道示意圖 （ 3）公共衛(wèi)生間 購物中心內(nèi)部公共衛(wèi)生間五個，其中：位于一樓左側(cè)前后位置各二個，位于二樓左側(cè)前后位置二個，位于三樓左側(cè)一個。 升級改造后的第一棟第二層和第二棟第二層，以及第二棟第三層成為一整個營業(yè)廳，總面積為 9516 平方米，其中：第二層營業(yè)廳面積為 6,665 平方米，第三層營業(yè)廳面積為 2,851 平方米。 殘疾人專用設(shè)施 在購物中心內(nèi)外，都設(shè)置專供殘疾人用的設(shè)施、通道等，各營業(yè)人員和服務(wù)人員都要明白殘疾人的需求，隨時為殘疾人提供各項服務(wù)。在廣場內(nèi)種植觀賞性花草樹木，增加排椅、遮陽棚、兒童娛樂設(shè)施等休閑設(shè)施，便 于人們散步、休息等。而車輛通行的路口設(shè)在購物中心左側(cè)，即現(xiàn)在車輛通行的地方，并直通左側(cè)和后側(cè)停車場，只允許購物車輛和送貨車輛通過并停放。 七、拆除路邊直坡 在現(xiàn)在的購物中心與葵新路之間保留一個直坡，最高處達(dá)到 米，最低處也有 米，人們只能通過購物中心的設(shè)在道邊的門進(jìn)入，而不能從葵新路邊任何一個地方進(jìn)入，不利于人們休閑購物，也影響深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 16 頁 共 52 頁 了購物中心的美觀，大大影響了購物中心的人氣。 按照現(xiàn)代商場的要求，深圳市濱海購物中心有限公司決定取銷前面 20個車位，保留左側(cè) 26個車位和后側(cè) 34個車位。 六、增設(shè)停車場 原設(shè)計停車場在購物中心的四周，共計 80個車位，其中：購物中心前面為 20個車位，左側(cè)為 26 個車位，后側(cè)為 34個車位。大樓每層高最高 ，最低 5 米，便深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 15 頁 共 52 頁 于裝飾和鋪設(shè)通風(fēng)管道和安裝空調(diào)管道。既可擴(kuò)大營業(yè)面積，又能方便 商品的布局，同時能方便人們購物。這樣，就可以將第一棟第二層與第二棟第二層連接成為一個整體，在第二層可擴(kuò)大營業(yè)面積 1000 平方米。 四、建立第一棟與第二棟連接 第一棟與第二棟之間，有長 100 米，寬 10 米的間隔。 二、設(shè)立大門內(nèi)扶梯 在大門內(nèi)人行通道的兩側(cè)，設(shè)有直通第二層銷售大廳的二部滾動扶梯，寬度各為三米，共計六米，一部上行，一部下行，方便人們直通二層購物。 濱海購物中心正面圖 在大門上方的第二層和第三層，設(shè)有“濱海購物中心”標(biāo)示牌。由于其他 47 個自然人購買商鋪后閑置時間較長，都希望盡快啟動市場，均贊 成濱海購物中心的啟動方案，并愿意全力配合。所以，一個綜合商場的經(jīng)營與管理，必須以一個整體經(jīng)營，而不能分散經(jīng)營。 深圳市濱海購物中心沒有 擁有所有權(quán)的商鋪，全部在一層，建筑面積 平方米，權(quán)利人是 47 個自然人。 深圳市濱海購物中心有限公司現(xiàn)擁有商場建筑面積 平方米，現(xiàn)已過戶到了深圳市濱海購物中心有限公司的兩個股東名下，深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 12 頁 共 52 頁 其中：深圳市圣凱隆投資有限公司 平方米，深圳市金聯(lián)盛世投資有限公司 平方米。 項目主體建筑分為二棟，靠近葵新路為第二棟，里面為第一棟，其 中：第一棟主體建筑兩層，層高 米至 ，建筑面積 5,平方米；第二棟主體建筑三層，層高 米至 5 米，建筑面積 平方米。 濱海購物中心位置圖 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 11 頁 共 52 頁 二、項目建筑規(guī)模 深圳市濱海購物中心占地面積 12, 平方米，是一類國有商業(yè)用地，基準(zhǔn)地價為每平方米 807元，規(guī)劃容積率為 。 深圳市濱海購物中心有限公司 深圳市濱海購物中心項目可行性 研究報告 第 10 頁 共 52 頁 第三節(jié) 項目建設(shè) 一、項目選址 根據(jù)深圳市規(guī)劃委員會和龍崗區(qū)政府、葵涌街道政府的批復(fù)文件，深圳市濱海購物中心位于葵涌街道葵新北路 70 號，處于葵新北路一側(cè)，是葵涌的城市中心、商業(yè)中心和行政中心位置，周邊與葵坪公路、葵興路、葵政路、福興路、福塘路、禾塘路、三溪路和延安路相連；周邊其他配套設(shè)施有葵涌鎮(zhèn)人民政府、葵涌郵政支局、葵涌人民醫(yī)院、葵涌戲院、葵涌小學(xué)、葵涌中學(xué)、葵涌成人文化技術(shù)學(xué)校、葵涌大酒店、葵涌派出所、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、 中國銀行、亞洲大藥房葵涌支店、華康平價