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杭州太平洋購物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫吧資料

2024-12-13 23:51本頁面
  

【正文】 段 (取得土地及開發(fā)許可): 開發(fā)前土地費(fèi)用支出為 722,364,160元,折合樓面價(jià)約為 9,300元 /㎡ 。 (五)假設(shè)營業(yè)空間閑置比率每年約為 1%。 (三)各項(xiàng)假設(shè)之?dāng)?shù)據(jù),將依據(jù)政府單位之統(tǒng)計(jì)資料及現(xiàn)行市場實(shí)際行情為主,并考量未來物價(jià)水準(zhǔn)及各項(xiàng)主要計(jì)劃之營運(yùn)情形,而以高成本、低收入為原則所訂定。 一、基本假設(shè): (一)開發(fā)后階段(開幕營運(yùn)階段)約十年。資本運(yùn)作從現(xiàn)在開始,力爭在2021年 3月底前完成;后續(xù)經(jīng)營力爭在 2021年中起步。 整合各種資源,充分發(fā)揮各種傳播方式的優(yōu)勢,利用多種宣傳手段,對太平洋購物中心的招商、經(jīng)營管理全過程進(jìn)行全方位、立體式包裝宣傳;同時(shí),結(jié)合各個(gè)推廣階段的特色,制定有針對性的點(diǎn)式密集宣傳。 在招商過程中,百貨店和主力店要提前招商,其它隨后進(jìn)行。然后確定在西樓地上一至四層可考慮設(shè)綜合區(qū)和精品店,西樓五層,考慮建造娛樂城,經(jīng)營各種餐飲、娛樂項(xiàng)目,如 KTV、桑拿、足浴等。借鑒國內(nèi)外 SHOPPING MALL的商業(yè)特征,圍繞著購物、餐飲、休閑、娛樂、健身和旅游等功能設(shè)施,確定百貨店、主力店、品牌店、餐飲和娛樂等。 6 第三部分 業(yè)態(tài)定位、營銷策略及項(xiàng)目運(yùn)作方式 本項(xiàng)目的目標(biāo)是要建成延安南路吳山商圈集旅游購物、餐飲休閑、文化娛樂、運(yùn)動(dòng)健身為一體的綜合性多功能特大型品牌商城。在最近草擬的上城區(qū)“十一本項(xiàng)目也可向體育局統(tǒng)租后再出租給其他經(jīng)營者經(jīng)營。 同時(shí),本項(xiàng)目的定位充分考慮了商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢,采取統(tǒng)一經(jīng)營,統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式,因而有效避免了由分割產(chǎn)權(quán)銷售帶來的經(jīng)營困難問題,降低了經(jīng)營者之間不必要的內(nèi)部競爭,從整體上增強(qiáng)了本項(xiàng)目與周邊其他項(xiàng)目之 間的競爭力。 按照環(huán)球公司的布局定位,百貨擬占 40%的面積, 30%的面積以店中店的形式引進(jìn)一些國際品牌,另 30%則是體育、健身、娛樂等休閑配套設(shè)施。因此像這種類似 SHOPPING MALL的項(xiàng)目還是非常有前景的。現(xiàn)有太平洋精品百貨、樂購超市、數(shù)碼廣場、蘇寧電器、新石浦飯店、麗池大浴場、新彩虹夜總會(huì),以及各種珠寶、服飾、通訊、咖啡等店鋪,是一處真正集購物、餐飲、休閑、娛樂和旅游功能的大型購物中心。 目前在中國運(yùn)作成功的 SHOPPING MALL中,就有我省寧波市的天一廣場。 但中國目前正處于大規(guī)模的城市化進(jìn)程中,農(nóng)村人口向城市大量地聚集,而國外一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)完成城市化進(jìn)程,正處于城市人口向郊區(qū)分散的過程中。在錨店連接起來的步行街上,有很多小的各式各樣的零售商店,它們依靠錨店來吸引客流。 SHOPPING MALL 購物中心在美國已經(jīng)風(fēng)行了近 30 年的時(shí)間, MALL 一般是很大的建筑,在一個(gè)屋頂下有很多商店。 五、商業(yè)模式優(yōu)勢 太平洋購物中心定位為 SHOPPING MALL, SHOPPING MALL 在國外是一種已經(jīng)被實(shí)踐證明的 非常成功的商業(yè)模式。地鐵 1號(hào)線路從城東九堡開始,將沿延安路和西湖大道運(yùn)行,其吳山廣場站在本購物中心 門口設(shè)有出入口,下個(gè)??空臼腔疖囌荆⒋┰藉X塘江,將濱江高新園區(qū)、錢江新城、蕭山、富陽等周邊地區(qū)及車站碼頭的貨物人流串聯(lián)起來,極大地促進(jìn)錢江兩岸的商貿(mào)人員互動(dòng),將進(jìn)一步帶動(dòng)吳山商圈的人氣,提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 三、交通優(yōu)勢 杭州太平洋購物中心,地理位置處在城市鬧市中心,距離吳山廣場僅 200米,距著名的西子湖畔 300米,距杭州火車站 800米,緊臨杭州市南北交通樞紐中河高架上下匝口。同時(shí),吳山商圈臨近湖濱商業(yè)特色街區(qū) ,湖濱商業(yè)街區(qū)是目前杭州市政府正在打造的最高檔、最時(shí)尚、最有品位、定位為杭州城市客廳的國際名品購物街區(qū)。位于涌金廣場的第 2層和第 3層定位為流行前線廣場,目前正處于火熱招商中,已有大批商家加盟包括屈臣氏等,即將于近期 4 開業(yè)。 吳山商圈聚集了解百商廈大型百貨公司,涌金廣場家樂福大型超市,清波商廈常年房產(chǎn)展 示廳,吳山花鳥城專業(yè)市場,河坊街仿古游玩及餐飲一條街,耀江廣場、涌金廣場、吳山名樓、清波商廈等高檔寫字樓物業(yè),以及上海浦東發(fā)展銀行,中信實(shí)業(yè)銀行等。 因此,一方面杭州人(包括浙江人)的消費(fèi)能力是非常強(qiáng)大的,購買力非常旺盛;另一方面也說明杭州的商貿(mào)流通業(yè)包括百貨業(yè)還有比較大的增長空間! 二、商圈優(yōu)勢 吳山商圈作為一個(gè)正在逐步興起的商圈,但已漸成氣候,且在不斷升溫之中。又比如上海,百貨公司有 100多家,競爭相當(dāng)激烈,經(jīng)營得好的百貨公司的銷售額也只是每年小幅增長(增長率為個(gè)位數(shù))。而且近幾年來,各家公司的銷售額每年均以 20%左右的增長速度遞增,這在國內(nèi)其它城市是不可想象的。 環(huán)球公司已在杭州注冊成立了“杭州太平洋百貨中心有限公司”,由該公司負(fù)責(zé)整個(gè)太平洋購物中心的資本運(yùn)作、對外招商和物業(yè)經(jīng)營。 投資總預(yù)算及項(xiàng)目進(jìn)展情況 ①投資總預(yù)算 根據(jù)環(huán)球公司測算,本項(xiàng)目總投資初步匡算約 。 ④ 西樓第五層因?qū)痈咻^高(設(shè)計(jì)為 ),適合經(jīng)營高檔娛樂場所。浙聯(lián)房產(chǎn)保證該物業(yè)通過規(guī)劃驗(yàn)收。雙方已達(dá)成共識(shí),并將上述剩余部分面積轉(zhuǎn)讓給環(huán)球公司。 說明 ① 本項(xiàng)目東樓地上一、二層部分房產(chǎn)和三層整層房產(chǎn)屬浙聯(lián)房產(chǎn);東樓地上四層整層及北樓整幢房產(chǎn)屬杭州市上城區(qū)文化體育局;其余均屬環(huán)球公司協(xié)議內(nèi)資產(chǎn)。 根據(jù)框架協(xié)議,環(huán)球公司受讓的房產(chǎn)范圍如下: ①西樓的全部(地上 1至 5層),約 26,800㎡; 2 ②東樓的 1至 2層的大部分(除去沿定安路長約 1
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