【正文】 益。一站式消費(fèi)體驗(yàn)，彰顯尊貴。所以一個(gè)擁有大空間、高檔次、有完善服務(wù)、大面積方便停車的購(gòu)物環(huán)境勢(shì)在必行。綜合的 27 休閑化布局自然形成悠閑購(gòu)物的地標(biāo)性： 第一主題 :百貨旗艦店 縱觀一般地區(qū)現(xiàn)有購(gòu)物場(chǎng)所，由于沒有把一系列零售、商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，未能提供購(gòu)物休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)一站式消費(fèi)，使其越來越不適合購(gòu)物族的需求。 shopping mall 內(nèi)涵十大基本主題同時(shí)附加兩大特色主題，集魅力購(gòu)物特區(qū)、歐式山莊酒店、時(shí)尚步行街街、美食城、綜合娛樂城、公寓類組團(tuán)、 金街商鋪 于一身，形成休閑情趣、人文景觀的美麗畫面。 大型高檔百貨賣場(chǎng)具有一定的市場(chǎng)發(fā)展空間： 是區(qū)域市場(chǎng)較為成熟及收益較為可觀的物業(yè)，主要以高檔的區(qū)域獨(dú)有商品來吸引客戶，但該類物業(yè)對(duì)立地，路網(wǎng)及運(yùn)營(yíng)等有較高要求，且多在區(qū)域內(nèi)核心建筑 中出現(xiàn)，整體目標(biāo)群相對(duì)較廣。（在產(chǎn)品層面上與經(jīng)濟(jì)型酒店沒有本質(zhì)區(qū)別，在定位階段歸入經(jīng)濟(jì)型酒店一并分析。由于相對(duì)寫字樓較低的價(jià)格和低廉的商務(wù)成本，深受成長(zhǎng)型中小企業(yè)青睞，整體目標(biāo)群較廣。主要以區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍及高度的便捷性來吸引商務(wù)客群，面臨概念導(dǎo)入 期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問題，整體目標(biāo)群體相對(duì)較窄。主要以剝離高星級(jí)酒店盈利較差配套服務(wù)，在降低運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)加強(qiáng)核心產(chǎn)品（住宿）質(zhì)素，以高性價(jià)比來吸引客戶，客群定位主要為年輕的商務(wù)及旅行人群，但面臨運(yùn)營(yíng)模式易復(fù)制及介入門檻低等問題，整體目標(biāo)群較廣。主要以完善的硬件設(shè)施及服務(wù)和高端市場(chǎng)形象來吸引客戶，客群定位主要外籍人士及知名企業(yè)高級(jí)雇員等高端客戶，但面臨市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)過大及不確定因素多等問題，整體目標(biāo)群體較窄。 個(gè)性化中高檔寫字樓（主指人 性關(guān)懷）為區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： 是概念導(dǎo)入期的新興產(chǎn)品，主要以高端產(chǎn)品形象、人性化的軟配置及較低的商務(wù)成本來吸引客戶，客群定位為注重效力的成熟客戶，但面臨概念導(dǎo)入期中創(chuàng)新及推廣認(rèn)知等問題，整體目標(biāo)群體較廣。 24 第五章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位的市場(chǎng)背景 通過前面的市場(chǎng)分析，我們可以得出各物業(yè)在區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 四、威脅分析（ Threat） 市場(chǎng)同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)激烈 提升品質(zhì)，差異性的產(chǎn)品定位，獨(dú)特、概念性產(chǎn)品的問世 分析結(jié)論 綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)， 本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是地理位置優(yōu)越，推廣中 應(yīng)充分利用這一點(diǎn)，著力渲染。 22 第四章 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢(shì)分析（ Strength） 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越：蚌埠淮上區(qū) 交通 環(huán)境優(yōu)越 開發(fā)商資金實(shí)力 和品牌效應(yīng) 項(xiàng)目花費(fèi)時(shí)間做足前期準(zhǔn)備工作 項(xiàng)目運(yùn)作群體的專業(yè)背景 二、劣勢(shì)分析（ Weakness） 項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛尚且不足 可在銷售推廣過程中，通過項(xiàng)目品質(zhì)、選用設(shè)備品牌的設(shè)施設(shè)備推進(jìn)預(yù)期銷售金額的同時(shí)，拉動(dòng)地緣塊的商業(yè)氛圍 高端品牌消 費(fèi) 在 蚌埠 業(yè)界認(rèn)知度有待提升 推廣過程中著重品牌樹立，使得消費(fèi)群達(dá)到認(rèn)知、共識(shí)，特別是在熱銷階段著力樹立品牌意識(shí) 三、機(jī)會(huì)分析（ Opportunity） 政府政策扶持 CBD 商業(yè)地帶的打造 ，對(duì)周邊區(qū)域有良好的發(fā)展 規(guī)劃，發(fā)展前景看好 蚌埠 房產(chǎn)市場(chǎng)自 2020 年整體回暖 23 “兩淮一蚌” 戰(zhàn)略 及“ 促進(jìn)中部地區(qū)崛起和鼓勵(lì)東部地區(qū)率先發(fā)展的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略”促進(jìn)蚌埠及安徽其它城市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展。 商 業(yè)： 符合區(qū)域商務(wù)需求的展示性和體驗(yàn)性消費(fèi)是符合現(xiàn)市場(chǎng)及區(qū)域發(fā)展的，個(gè)性化、特色化的高端精品路線是規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有效手段，也是區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。因此針對(duì)滿足商務(wù)需求，具備高星級(jí)酒店的配置服務(wù)，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格的產(chǎn)品將是區(qū)域的空白機(jī)會(huì)點(diǎn)。 各物業(yè)的市場(chǎng)空白點(diǎn) 酒 店 ： 高星級(jí)酒店為最匹配區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所空缺的產(chǎn)品。 品質(zhì)化： 新型的商務(wù)氛圍和土地價(jià)值決定了區(qū)域內(nèi)各物業(yè)不 可避免的走高檔精品路線。 四 、研究結(jié)論 經(jīng)過對(duì)區(qū)域各物業(yè)做了一定深入的研究后發(fā)現(xiàn)： 區(qū)域物業(yè)發(fā)展特征 綜上所述，本區(qū)域物業(yè)發(fā)展應(yīng)具備以下特征： 商務(wù)性： 強(qiáng)勁的商務(wù)需求是立地區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)發(fā)展生存的重要驅(qū)使力之一?；诩兪袌?chǎng)分析，我們得出：高星級(jí)酒店為最匹配該項(xiàng)目區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，市場(chǎng)運(yùn)作頗為成熟的酒店。 區(qū)域內(nèi)酒店結(jié)構(gòu)以中端為主 蚌埠 星級(jí)酒店一覽表 序號(hào) 單 位 名 稱 星級(jí) 地址 1 蚌埠錦江大酒店 四 蚌埠市 禹會(huì)區(qū)東海大道 5183 2 天 洋（新世紀(jì)）國(guó)際酒店 四 蚌埠市 蚌山區(qū)淮河路 1028 號(hào) 3 格林豪泰酒店 三 蚌埠市 蚌山區(qū)國(guó)貨路 79 號(hào) 4 提香格調(diào)酒店 三 蚌埠市 蚌山區(qū)淮河文化廣場(chǎng)內(nèi) 5 淺草灣休閑酒店 三 蚌埠市 龍子湖區(qū)淮河路 319 號(hào) 6 伯爵商務(wù)酒店 三 蚌埠市 龍子湖區(qū)淮河路 216 號(hào) 20 區(qū)域內(nèi)中等級(jí)酒店運(yùn)作相對(duì)成熟，五星級(jí)酒店相對(duì)匱乏 區(qū)域內(nèi)高等級(jí)酒店基本空白，四星級(jí) 、 三星級(jí)酒店實(shí)力和運(yùn)作都十分強(qiáng)勁；但低等級(jí)酒店都為歷史沉積物業(yè)，服務(wù)和設(shè)施都不能滿足現(xiàn)階段市場(chǎng)需求。因入駐企業(yè)關(guān)系，客群多為企業(yè)總經(jīng)理，公務(wù)人士以及商貿(mào)類商務(wù)人員。 19 小結(jié) : 采用傳統(tǒng) 類住宅與公寓小戶型并行的開發(fā)模式，已成為現(xiàn)代住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要方向，商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品的新興產(chǎn)品。 公寓類供求特征 公寓類供求情況一覽表 商務(wù) 公寓 商務(wù)氛圍濃厚，交通便利 商務(wù)辦公人員和周邊居民 部分提供裝修 銷售情況較好 宜居宜商，投資和自住相當(dāng)，占50% 酒店式 公寓 交通便利，人車流集 、 中區(qū)域，生活較為便利 商務(wù)人員，投資客群 精裝修 銷售情況一般，市場(chǎng)認(rèn)可度一般 投資和自住比例相當(dāng)，各占 50% 產(chǎn)權(quán)式 酒店 城市中心或次中心地段，商務(wù)氛圍濃厚 投資客群 精裝修 銷售情況良好，市場(chǎng)認(rèn)可度較高 純投資客戶 100% 住宅類 發(fā)展趨勢(shì)判斷 基于對(duì)蚌埠市場(chǎng)的分析，現(xiàn)代住宅的主力仍然為多層住 宅類，高層住宅類，以及高端產(chǎn)品的別墅類為主，然而隨著住宅結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，越來越多的保障性住房，商住兩用型住房以及公寓類住宅需求量不斷提升，因此在考慮對(duì)傳統(tǒng)住宅類投入的同時(shí)，一些小戶型的商住兩用公寓，酒店式公寓等也是帶動(dòng)住宅銷量及商業(yè)氛圍的重要因素商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務(wù)人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長(zhǎng)足發(fā)展。 小結(jié) ： 不同的區(qū)域有不同的商業(yè)屬性和市場(chǎng)定位。綜上所述，看似很難再有發(fā)展空間，其實(shí)并不然，百貨大樓把自己定位在中檔比較客觀，而新世紀(jì)及百大購(gòu)物中心將自身定 位在高檔，其實(shí)和國(guó)際品牌的購(gòu)物中心相比只能算是中檔水平， 蚌埠真正的國(guó)際品牌以及品牌折扣在市場(chǎng)基本還處于 16 空白。該集團(tuán)旗下的百大購(gòu)物中心業(yè)于去年底開業(yè)運(yùn)營(yíng)，主營(yíng)中高檔生活用品、時(shí)尚用品等，銷售業(yè)績(jī)較為可觀。 區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)分析 蚌埠主要商業(yè)參考數(shù)據(jù) 名稱 位置 營(yíng)業(yè)面積(㎡ ) 業(yè)態(tài)形式 經(jīng)營(yíng)方式 檔次 經(jīng)營(yíng)范圍 百貨大樓 淮河路商圈 20200 百貨商場(chǎng) 聯(lián)營(yíng) 中檔 生活用品、時(shí)尚用品等 新世紀(jì)購(gòu)物中心 淮河路商圈 33000 超市，專業(yè)店，專賣店 聯(lián)營(yíng) 中、高檔 日用超市、服裝百貨、家用電器、黃金珠寶、休閑娛樂等 百大購(gòu)物中心 淮河路商圈 20200 百貨商場(chǎng) 聯(lián)營(yíng) 中、高檔 高檔生活用品、時(shí)尚用品等 目前蚌埠百貨行業(yè)基本呈三足鼎立之勢(shì)，分別為百貨大樓、新世紀(jì)購(gòu)物中心和百大購(gòu)物中心。其商業(yè)構(gòu)成如下表： 類別 主要經(jīng)營(yíng)范圍 檔次 主要服務(wù)對(duì)象 特色餐飲 中式 中式餐飲 較高檔 區(qū)域外 非中式 非中式餐飲 中高檔 區(qū)域內(nèi) 銀行網(wǎng)點(diǎn) / 內(nèi)資銀行零售業(yè)務(wù) / 區(qū)域外 大型賣場(chǎng) 綜合超市 綜合超市 中檔 區(qū)域內(nèi) 百貨賣場(chǎng) 高 檔百貨為主 較高檔 區(qū)域外 專賣 家電為主 中檔 區(qū)域內(nèi) 專賣門店 服裝 流行個(gè)性店為主 較高檔 區(qū)域內(nèi) 糕點(diǎn) 西式糕點(diǎn) 較高檔 區(qū)域內(nèi) 汽車 進(jìn)口汽車 高檔 區(qū)域外 生活配套 洗衣店、藥店 中檔 區(qū)域內(nèi) 娛樂場(chǎng)所 咖啡廳 中檔 區(qū)域內(nèi) 酒吧 較高檔 區(qū)域外 休閑會(huì)所 美容纖體 女性美容、 SPA 較高檔 區(qū)域內(nèi) 其它 / 雜項(xiàng) / 區(qū)域外 2）區(qū)域居住人口大于流動(dòng)人口 區(qū)域本地居住人群大于流動(dòng)人群，以區(qū)內(nèi)企業(yè)機(jī)構(gòu)商務(wù)衍生人 15 員及自身雇員為主，為區(qū)域內(nèi)人群的絕對(duì)主力 ，但是即將 落成的京滬高鐵對(duì)區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口的補(bǔ)充帶來了巨大的客觀機(jī)會(huì)。蚌端口市出于其地理位置的考慮 ，提出“南拓北進(jìn)”的發(fā)展策略?；春勇飞倘窗霾豪铣菂^(qū)以內(nèi)的范圍，百貨大樓 新世紀(jì)購(gòu)物中心為最核心的商圈典型代表。取而代之的是新世紀(jì)，百大購(gòu)物中心已經(jīng)蚌埠新城區(qū)下屬的這樣新的新的商業(yè)體，同時(shí)對(duì)中綜合業(yè)態(tài)區(qū)等商業(yè)地帶。直到上世紀(jì) 90 年代末一直占據(jù)著蚌埠商業(yè)的半壁江山。 13 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目周遍多種物業(yè)形態(tài)并存，以下依次對(duì)商業(yè) 街 區(qū) 及其輻射區(qū)域 住宅、 酒店 、 公寓等其它市場(chǎng) 物業(yè) 狀況加以分析。 城市商業(yè)綜合體能量的釋放，標(biāo)志著城市經(jīng)濟(jì)活力的爆發(fā)。 小結(jié)： 伴隨著安徽兩淮一蚌戰(zhàn)略的提出以及國(guó)家中部地區(qū)率先崛起的政策出臺(tái)，蚌埠作為安徽第三 大城市不僅一直在為本省經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)著自己力量，同時(shí)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式也 起到了示范性作用。 從租賃市場(chǎng)來看，一方面很多開發(fā)商將商業(yè)業(yè)態(tài)由銷售或租售并舉轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營(yíng)，作為長(zhǎng)線投資，預(yù)示了市場(chǎng)的良性發(fā)展；另一方面，大量外來機(jī)構(gòu) 不斷涌入，也為高端城市綜合體市場(chǎng)的發(fā)展帶來了很強(qiáng)的消費(fèi)力 。 12 商業(yè)業(yè)態(tài)的消費(fèi)主要是通過銷售和租賃兩條渠道來實(shí)現(xiàn)。在未來幾年內(nèi)，城市綜合體將成為供應(yīng)市場(chǎng)主流。 隨著城市綜合體不斷地推向市場(chǎng)，其組成的高端住宅、商務(wù)寫字樓